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陈基强:国际性多元化融资
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  主持人:为你请出今天上午的第四位演讲嘉宾,他是基强联行董事总经理陈基强先生。他的演讲主题是国际性多元化融资。

  陈基强:今天真的让我看到什么叫论坛,我出席过很多都是讲课或者像我一样把东西准备好来讲述一次。但今天王总跟任总的演讲真的让我们感觉没白来,就算是用六个小时或八个小时的飞机加汽车也是值得的。没有他们这么好的经历,我把我们过去7个月在上海引进的国外基金8千万美金的事跟大家讲一讲,就是在过去八个月内国际资金进入上海。其他的我就不多说了,但是我觉得宏观调控可能对房地产有一定的影响,就是土地获得的方法跟以前可以分段拿地、分段给钱不同了,现在要招标拍卖,而这个是长远影响着整个房地产的将来趋势。假如说货币式分房对中国的房地产有深远的影响,那么新的土地获得的办法可能对于发展商有长期的影响。

  中国传统房地产融资方式综述和多元化融资趋势的发展背景就不多讲了,现在讲一下多元化融资,我今天基本上带了三个例子。两个是基金,都是我们公司或者我直接参与过的基金运作。简单讲一讲,其实在中国现在进入的房地产基金只是整个房地产基金非常小的部分,在美国拥有200家房地产基金,主控着3000亿美金的资产,而大部分都已在纽约上市,他们做的所谓发展基金只占14%。而其他的86%是商业地产收租行为所得到的利润,或者买银行的按揭包所得到的利差,所以我们讲的基金还是非常少的一部分。

  基金的发起是60年代在美国刚刚发起,70年代发展,真正来到亚洲是90年代,刚开始的时候在日本。刚刚已经讲其实我们熟悉的或者说现在每个发展商都在讲的基金叫发展基金,但在整个体系来讲其实并不很多。大部分的还是靠利息的收入跟股价升值来达到,而大部分基金原始创始者都是一些专业的机构,譬如说是发展商,譬如说是中国的机构一起合起来投房地产。因为资金的管理者并不是地产商,他们是金融商,他们能做的是运作基金、放大基金,而不是去操作项目。可能对很多发展商来说这是一个好事,换句话来讲他们投钱就不看,但同样也是坏事,他们只会选择某一类的发展商。刚刚其实很多人提到商业项目,很多商业项目对于发展商来讲是非常困难的。因为它不能够卖,因为它一卖散整个管理就有问题,但是倘若它不卖散就令它整个资金量有非常大的冻结。其实利用基金是比较好的方法去处理,我举两个例子:一个是李嘉诚他们把香港的5个商场并起来,打包去了新加坡上市;另外一个凯德置业的一个商场基金(Capitamall)刚开始只打包三个大概是七的回报率,但他们做的非常好,非常受到市场的欢迎,很快运用市场的降价又买多了一个,这是一个非常好的处理方法。把大部分很多发展商的商场或者工建配套已冻结了很多的基金,用其他的途径去解放出来。这些是一些现在在中国比较流行,或者比较活跃的基金。比如说麦格理亚银行在天津做了,然后在上海现在做了三个项目,GIC新加坡下面的公司,

  以前他们是跟着东方海外投了两个住宅项目,现在他们自己在浦东建了一栋写字楼。凯德置业是因为本身做发展商已经相当成熟,从而他们的发展基金业务会跟随他们发展商不断发展而发展。ING在北京、上海都有项目,Rodamco这个基金倒是大家讲的他是拥有A级的收租物业从而产生利润,跟前面几个所谓开发卖产品的基金有点不一样。洛克菲勒跟我们管理Millennium基金,在国外的基金他们的需求的回报是相当小的。昨天我在上海,人家说为什么美国基金在国内只有6.7的回报,但来到我们中国却有25的回报?这个是为什么?这个假如是6.7该有多容易做,但是因为他们来到的并不是传统美国一向在做的基金,而是他们觉得风险比较大的发展基金。又因为他们离开了本土,去了一个新的地方,他们要加一个叫国家风险,进去一个新的区域,从而再加一个。今天很多基金公司在,所以我不太多讲,其实还有关于他们的资金管理者的收益也有非常大的关系。假如不是这样,纽约上一年不会发行有170个亿美金的奖励给他们的基金管理者。所以在这个的推动之下,从6.7就去到25%。我今天举四个例子跟大家分享一下。第一个是我自己参与的在四五年前,麦格理亚银行在上海做的第一个内销房项目,是一个在浦东750个单位的内销房项目,当时卖的价钱只是四五千块,对于国际基金去做这个,当时是非常难的。我当时的角色是这个项目的销售公司。他们做的这个基金倒不是在中国成立,并不是在中国投,而这个基金在香港建立了,然后投进来的身份是一个发展商。经过三年的运作这个项目非常成功,回报率超过了40%以上。然后基金管理者只投了15%,最终分了接近50%的利润。另外一个是今年的3月份,我们刚刚在上海完成的是基强联行做的投资中介,而我们也搭着国际上两个最大的基金一起在上海的一个区域做了个10万平米的住宅小区。这个跟第一个有些不一样,这个是直接在国内投的项目公司,而进入的是项目公司,作为项目公司的股东,而这些项目的投资基金指派董事进董事会而没有参与现场的运作。也因为是这样子,基本上来讲,他们对于选择谁去投资是非常非常注重的。

  我可以笑话讲一句。做完这个生意我才知道,以前我中学可能签过支票会打回头,因为他们连我中学以前发生的事他们的机构都把它全查了出来,这个是美国公司查到多么细。另外一个可能大家都非常有兴趣的就是瑞安的私募基金,是10个亿的一个私募基金。显示今年2004年2月24日刚做成,这个是大概的一个图,基本上整个他们是用一个海外的公司叫瑞安房地产发展有限公司,这次总集资是9.13亿的美金。基本上是瑞安把它的两块,一块是瑞红新城跟太平桥项目,所谓太平桥项目就是大家都熟悉的新天地项目打包,总共只占了62%的股份。然后跟着有八个国际基金进股,总共给了他们3.5亿美金,这八个的最大股东叫Ergo,它是德国一个基金,在欧洲管理着136个亿欧元的资产。很明显可以看到真正的所谓基金进来,现在中国还是非常少。前几年摩根斯丹尼(MorganStanley)没有成功之前,进来的公司,在他们投资场界都叫二线公司。真正到MorganStanley在做了,一线公司才感觉有压力,才开始进来。好像上一年我们跟任总一起去到纽约,这些投资经理问的问题使人害怕。你们中国有没有二手市场啊?你们有没有按揭?这些掌控全球金融中心的人对于我们中国的房地产认识得实在太少,所以我们这类型的会议应该请些他们来,或者我们应该冲出去这些金融中心去介绍。

  这个我今天就不多讲了,因为今天复地的范总也在,梁总也在,基本上他们是非常成功的例子在海外去做融资,等一下我可能有些很尖锐的问题可以问一下范总,范总可能是已经做好准备,因为给很多投钱的人问了很多次。但是今天我只有很少的时间跟发展商做一些建议,多元化融资是绝对必要的。

  我刚刚说了很多是经济调控什么的,但是经济调控是一段时间。但是改变游戏方法、改变土地的获得的方法是一个长远的东西。这个也真正令到王石先生所说的地产再不是5000万就可以注册一级企业的,地产是资本集中的游戏。你只有拥有多元化的融资,只有拥有绝对的基本的优势,才能够在中国的房地产,或者在任何地方的房地产持续去做。

  只要是当他们寻找或者国际基金寻找这些策略投资者,这些人只会锦上添花,绝对不会雪中送炭,就是你越有钱,他越追着你借钱给你,你没钱千万别去,因为他会砍得你很惨也不借钱给你。另外最好在你不需要钱的时候做好准备,得到他们的共识,得到他们的认识,把他们一起淋湿。到他们跟你一起淋湿之后,你会有钱跟着你。最后我一个我要提醒大家的就是千万千万不要跟他说:保证回报。因为你说完这个保证回报你会很后悔。因为他会开始问,你怎么保证?怎么样的保证法?假如保证不到怎么办?当这个话题可能把你之前谈的所有东西都废掉,他可能在跟你谈的是八个月的谈判,其中就有七个半月是在讲这个保证怎么保证法。谢谢大家。

  主持人:可能还会有人向你提出一些问题,下面哪位朋友?我发现好像坐后面的朋友提问不是很积极,是不是因为灯光没有照到你们?有问题吗?

  陈基强:可能我讲的话题理说性比较多,争议性比较少,所以大家都没有问题。

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