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莫天全:房地产新经济的新发展
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  主持人:接下来为你请出的是搜房网全球总裁莫天全先生,有请莫先生。

  莫天全:今天下午很高兴,接着这个我们冯仑主席模式的研究,借这个机会跟大家交流一下,跟我们这一两天谈的不一样的东西,就是这个有关新经济方面的事情,房地产新经济的新发展,最近我们都知道最近的搜狐、新浪、网易,他们的股票飞涨和厉害,到底这个情况是怎么回事?还有就是我们房地产业跟这一块怎么结合,是我们一直在探讨的问题,我想结合搜房的模式,在这里给大家做一个交流。

  我先给大家看一组数据,这是三个在拉斯达克上市的我们国内的Internet公司,一个是网易,因为网易的股价现在是最高,在一年之内,这是八月二十号的统计数据,一年之内,就是增长了五十倍,现在是五十三块钱美元,如果转换成人民币的话,差不多是四百五多块钱一股。然后是搜狐,是三十三块钱,比一年以前增长了三十倍,新浪是三十三块钱零七毛,增长了二十五倍。

  我们在看一下这个市值,也是八月二十号的统计,这个市值网易是150亿人民币,新浪是140亿人民币,搜狐是100亿人民币,跟我们中国最大的房地产上市公司比,就是中国房地产TPT研究组。由国民发展中心清华、还有搜房研究院三家,就是分析的结果呢,在去年的时候,最大的是陆家嘴,所有的以房地产开发为主的,他的市值是178亿,第二个就降到了83亿,相当于就是网易、新浪、搜狐,就是除了陆家嘴以年,就是他的市值是所有的房地产公司、上市公司都没有超过这个数值,但想一想,网易、新浪、搜狐,发展了几年,不到六、七、八年,很短的时间。

  现金,现在新浪手上有18个亿的人民币的现金,然后呢,网易也有18个亿人民币、还有搜狐有12个亿,这是我们很多房地产公司想要的这个现金。

  然后,负债,三个公司都是没有负债,他这个钱,在手上根本就出不去,他们想出去,想收购这个发展,所以从这个想一想我们房地产业来说的,我们先跳着房地产业来谈的,就是这个新经济的东西,确实是有他独到之处,在谈这个房地产的网络,就是跟我们的房地产结合起来了,搜房比较幸运的一点,就是说是跨了现在最热烈2最疯狂的房地产,还有最热闹的internet这两个行业,搜房网,就是2002年差不多有七千三百万人次,到搜房上买房、租房,今年一直到上半年的反应量,跟去年的同期相比,增长400%,就是差不多四倍,我们的服务器,从十几个服务器,现在到三十个服务器,带宽也是从现在的独想十兆,到现在独想三十多兆,然后广告,2002年我们是差不多500%的增长,非常大的一个跳跃,2003年我们今年预期比去年差不多是300%的增长。

  搜房网就是今年的六月十八号是我们的四周年,有相当的一段时间了,从去年,也就是2002年,也就是从第三年开始,我们全面盈利,我们虽然是从第二年年底开始盈利,2001年全年还没有盈利,所以从2002年开始,全面的盈利,2003年预期的盈利是差不多2002年的五倍,500%的增长,最近就是因为这个短信,就是这个新经济新技术的更多新工具的发展,我们从租房、二手房,开始用这个新工具,开始收费,然后公司从去年的一百二十号人,发展到现在的二百五十号人左右,还有我们这个全职的工作人员,还有我们就近千个我们的版主,我们的业主论坛。

  昨天跟范总在一起沟通,你们这个业主论坛真是厉害,我们有一千个兼职的,有义务为搜房打工,我们非常热心的版主在为搜房工作,所以这个发展,用搜房网这个例子,我们的网络跟房地产结合起来了,这个发展是非常之快,我们最近开了很多会,内部也有很多会,产业里也有很多的探讨,因为搜房作为房地产业的"领头羊",几乎垄断了一个房地产网站,跟其他产业领头的这些CEO的这些创始人我们在一起沟通,就是觉得这个internet,曾经在三年以前非常的疯狂,然后是进入低潮,但是他从一年以前的开始,就是说,第二次起飞,他的最核心的东西,我们就两个,一个是轻工具,再加上这个消费者,新工具就是三个POT来说,就是最主要的就是这个短信的这个利用,三个POT几乎是百分之六七十的收入,来自于短信的收入,很多东西,因为新工具的出现,就是有很多东西以前不能做的事情,现在都能做了,和大家开个玩笑说,就是这个同城交友的,同城合租的这个完意,都是大家以前都想回到解放前这个年代,因为有五个太太,现在你通过短信,通过internet就可以实现了,所以这样的事情,在加上一个庞大的这个消费者的群体,就是造成了就是这个新经济,或者说这个第二次的飞跃,这是我新花一点时间给大家做一个的介绍。

  第二个部分,是谈房地产业跟新经济的交付作用。这个图实际上是我们三年以前开会的图,早期的从这个网络用户的介入,从宽带的介入,从定性的用户,甚至于早期的两条电话线,就是有这个新经济的或者有新技术的内涵了,到现在,智能住宅这已经不是什么新鲜事了,网络社区,这一块应用也是相当的普遍,还有网上商务,包括这个招标、采购、销售、还有网上购物,这些东西实际上都已经开始在进行,这就是整个这个图,就是把这个我们房地产业跟这个信息产业,是新经济的一个主要的代表创起来的,作为房地产我们怎么来在新经济发展过程当中,怎么来用他,怎么来适应他,怎么来把这两块结合起来?我们最近做了一些研究。一个方面就是随着新经济的发展,就是房地产的消费行为有很大的变化,对产品的要求,从整个价值链来说,从整个发展来说,从产品的要求开始,刚才我们也谈到订制的问题,大家对这个产品,有很多的产品就是你想要什么,我给你做什么。甚至于当初我们曾经有一个探讨,如果是修楼房的话,一个单元,当然一个别墅就更好做了,他的房间里面的安排大小,都可以通过internet的方式来实现,就是一个18层、20层的大楼,你修到第八层的时候,第十八层的楼还可以做一个调整,这块就是消费者获得有些什么小人房,老人房,他可以对他的房间的一些格局,一些变化,可以做最后的调整,这个调整过程当中呢?也把购房者的个人因素也加到了产品因素里面去,保证这个成交,或者这个销售过程顺利进行,就是从产品开始,有很多个性化的需求。

  然后在消费过程当中,我们这个新技术,新手段的人员就更多了,从信息的获取,我们现在叫买房和卖房,作为这个,特别是这些新生带,就是现在三十岁,四十岁这些有钱的,特别是这些白领,他们第一个要去的地方肯定是这个网络,如果在中国,有80%去了搜房网,从这个过程来说,他在这个上面能找得到他想要的东西,当然,他不能利用这个网络,做所有的事情,他有初步的信息以后,他到现场去看,谈判过程当中,他也没有必要每天都到会议室去谈,他可以通过internet、通过E-mail或者通过这种,网上的BBS的方式,来进行一些协商,一直到签约,签约以前都是用传统的纸面上的来签约,实际上现在有些更深入的利用,新工具的利用,已经进行网站的签约,贷款就更不用说了,就是在美国几年以前在线的贷款,都已经实现的事情,就是在我们这里,我们在上海,在北京开始这个网上贷款的业务,所有的表格,所有的东西通过网上,通过远程就可以解决。

  最近,消费过程一个非常重要的过程,就是营销这一块,营销这一块我们最近在北京,做了一个网上抢号,一个经济适用网,就是非常大的一个经济适用网,进行这个经济适用网,都很热门,要排队,排好多天数,而且这个次序很混乱,所以开发商找到我们北京,能不能,就是通过网络的方式,然后既有选择性的,就是让这个购房者就是质量达到一定的保障,同时又保证这个购买次序的顺利进行,另外还有一个好处,通过这种手段,把这个项目就一起推出去了,所以这样通过网上,就是在营销方面,就是有很多的创新,最近就是这个慢慢新起的短信发号,很多公司已经开始用这个短信,一个来跟购房者,或者是潜质的购房者保持一个沟通,同时关键的时候,也通过这个短信,来告号,他是不是排号,他的号码是不是种了这个他要买的这个房子,但是这些东西在这个市场比较好的地方,就是在北京和上海,实行的相当的有效。

  第三个方面,消费行为这个改变,就是这个售后服务,我们说的售后服务,是屋业管理这个,新工具,就是用新的工具,internet也好,来做这个老的事情也好,比如说付款啊,还有就是一些社区活动的通知,另外就是由这个新工具来增加一些新的内容,做不到的,现在有这些新工具,我们能做到。

  所以从消费行为来说呢,不管是从产品,销费过程,还是从售后服务几个方面来说,都充分体现了新技术,新经济,新工具的这个发展的要求,这是从售后服务几个方面来说,都充分体现了这些新技术、新经济、新工具的这个发展的要求,先从我们购房者销费群体来说,这个个性化,非标准化就是越来越厉害。甚至于我们当初探讨的就是每一套房子,刚才就是自己个人订制的房子,每一套房子出来都可能不一样,还有就是在销售过程当中,每一套房子都有可能卖的价格不一样。因为为什么啊?就是现在卖的比较热的房子,他这个都是按先来后到登记,最后排队,实际上,如果一套房子有五个人去登记,就可以在网上做一个非常简单的拍卖,谁出的价钱高,就给谁,也合理,这个大家都没有意见。最得利的是谁呢?是开发商。

  还有消费者,房地产消费者跟网络消费者的重叠是非常的厉害,因为大家知道用这个网络的这些人,除了这个我们刚才说的新浪、搜狐、网易这些,比较通用的,就是年轻人,二十来岁的居多以外,像搜房这样的专业性的网站,他上来肯定是要买房卖房的,都是这些购买实力,最后购房消费者这一块,还有网络消费者,对传统消费者的引导,实际上就是我们这个潘总,潘石屹他用SOHO这两个字呢,就是这个一种比较超前的用法,实际上到底SOHO有什么意思呢?也没什么大的意思,但是就是网络消费者这一块,他往往带了一些创新,带了一些新的概念,他连对传统的消费者带来很大的引导,所以就是这个新经济发展过程当中,对购房消费者的影响。

  刚才是从这个需求方面来说,从供给方面来说,我们觉得就是地产商的行为,也因为这个新经济的发展,也在不断地做这个调整,第一种模式是被动的调整,这个大家需求有改变了,我们周围的供给方肯定要改变,不改变的话,我们的产品卖不出去,我们的销售过程也让大家不愉快,这块是不得不多,现在我们大多数的人,用internet,用这个E-mail来做我们的事情一样,第二个方面,是主动的应用,叫引导开发,引导消费,就是我们的消费者要一直等着他们来买房子,或者来提要求的话就不太好,最好是来引导他们,就是刚才说的,包括他网站的拍卖,包括网上的抢号,包括这种短信,现在用SOHO这样的概念,基本上引导大家销费,也是非常的重要,最后是房地产商的参与,是把调整跟转移结合起来,投资直接进入到房地产的网络,世界上最知名的,就是三个公司,一个是香港的、一个是早期的ICABLE,这个现在盈利已经是非常厉害了,这是早期包微光他们公司来投资的,一个是新鸿基的SUNNIVISION,也是介入了房地产,从房地产商介入到网络,最后一个是TOM,这是最有名的一个,这个里面还有一个小的故事,就是李嘉诚当初,因为这是三年以前的事情,当初感觉到internet的发展,或者是新经济的发展是很猛,如果不小心他几十年建立起来,一辈子建立起来的,长江集团这个王国搞不好一眨眼被哪个网络公司给收购了,因为当初美国在线的LL就是由购时代华纳这件事件,对他促动很大,所以这个李嘉诚还是反应很快,就是立即成立一个TOM,由他来直接进入这个,一个是保住了自己,第二个也是充分利用了这个internet新经济的发展模式,狠狠赚了一把,这是地产商从被动的调整到主动的应用,到投资这个网络方面一些应用新经济的调整,最新的发展,是短信业务开始介入住房和二手房,这是我们从去年年底到今年年初开始,开展的一个新的业务,这也是我们投资方IT界方面一直要求我们做的,他们说消费者这一块肯定是一个非常大的市场,怎么做,以前在我们的网上来看房,来登记房,不管是租房也好,二手房也好,都是免费的,但是现在你要去租房,因为很快,你的房子只要在搜房网上面上去四个小时,你肯定要求拿下来,为什么,因为你的电话费打爆了,一天有25万人左右,在这个网上面晃当,所以特别是在北京、在深圳、在上海这些城市,就是这块应用都是非常的弱,但是我们的收费,手机收费就很方便,因为国内这个付款还没有办法解决,手机付费,付一块钱,两块钱,如果量大的话,一个收入还是相当的可关,所以新业务开始,鉴入租房和二手房的交易,这些都是新的工具的应用,以上除了介绍这个internet也好,或者是新经济也好,就是给我们房地产业方面的一些结合。

  最后,还是花一点时间,我们顺着搜房他自己的发展,给大家一个介绍,或者一个共享,这个房地决这个新经济,或者是房地产internet发展,也是搜房他自己的发展。搜房是一个典型的风险基金投资,跟internet房地产结合起来的一个公司,他的主要的方面就是三个,就是这个资讯媒体跟技术。是1998的时候,我们在硅谷的时候发起成立这么一个专门为房地产业,更加有关这么一个新产业服务一个新经济的公司,99年6月,正式成立,成立之初,就是采取了比较大的动作,就是收购香港、台湾、上海、深圳,我们当初是在北京,是以中央指数为基地,这几个城市,就是大中华这一块,就是从大陆到香港、台湾,最好的房地产的网络公司,一下子就把这个大中华,华人的地位占领了,但是这个是得到我们投资方的大力支持,现在总部是在北京跟香港两个地方,然后有六个直属的公司,北京、上海、深圳,就是四个直辖市,在加上深圳、广州,在中国内地跟台湾、新加坡,各个地方有三十个地区网站,除了我们自己直属的以外,还有二十来个公司是我们的邻盟公司,业务实际上是以大陆为核心,因为大陆城市大,在哪都有机遇,哪个城市都有很大的需求,而且大陆这块,高档的这一块,特别是设计到异地销售这一块,对全球的华人区要求也很高,网络这一块,搜房网这一块为全球的华人提供了一个很好的房地产的门户。搜房的发展离不开我们强有力的支持方,所以他就比较大胆的,做了一个原因,也是以一种规模化的一种比较好的原因,他是长期支持我们的国际数据集团ATG,全球最大的IT业的出产商,另外一个高盛,我们在这里很多都知道,这是全球最大的投资很行,除了这个投资方以外,就是我们的合作,因为从资讯,从媒体到技术需要很强的后台,需要很强的功底,作为一个长期发展的公司,一个上规模的公司,是必须要有很强的支持,所以我们跟国务院发展中心,跟清华,跟我们的协会,还有就是我们各个房地产的联盟,结成了非常紧密的合作关系,搜房自己,除了我们自己六个核心公司,北京、上海、深圳、重庆、天津跟广州以外,就是海外的控股,是在BVA,贯常基金的一个做法,另外还有一个独特的搜房研究院,就是把咨询研究,把基础研究这一块,抓起来,因为搜房研究院最早接的这个中国房地产指数系统,也就是中央指数系统,是我们国内最早的一个,以量法分析为主的一个指标体系,最近从今年年初开始,我们在上海成立了一个投资咨询公司,因为这一块发掘就是这个抵押货款服务这一块,就是这个国内的市场不成熟,需要这个发展,这一块空间相当大,就此我们成立了上海搜房的投资,除了这些机构,就是我们差不多20来家的联盟机构,联盟这一块,就是以加盟的方式给搜房这个,在各个地方,就是让他的业务能够发展。

  搜房研究院这一块,是掌握我们的第一块大业务就是资讯。他是早期,顺着新经济的发展,我们想成立了一个比较超前的想法一个房地产业的思想库,是当初得到我们建设,还有清华,还有北大,还有协会,几个单位的支持一起共同尽力的,从政府官员到我们学士界的领头人,还有产业界的领头人,十来个人,是我们的研究员,研究院院长就是包括中国房地产的指数系统,比较熟悉的,最早有国务字发展中心,中国房协,还有中行集团,孟厢书他们建立起来的一套量化的指标体系,现在是研究院院长,在这个基础上,我们还发展起来的就是典型住宅价格指数系统,目前也是覆盖了差不多是13个城市,就是说,中行指数系统从宏观来反应一个城市的走势,典型住宅价格指数系统更多的是从微观的角度,就是跟这个,我们选取的,跟股票市场一样这个成份股,这个样本项目来反应微观的市场的走向,还从今年年初开始,更加的细分,别墅市场成了一个就是值得单独研究的一个部分,就是在北京、上海我们相继成立了别墅指数系统,目前已经在北京上海成功的发布,为此我们还成立了一个大中华别墅网,还有一本就是别墅杂志,是专门针对高端的房地产的消费者,咨询这一块还有一项重点,就是从去年年底开始就是这个中国房地产TOP研究组,就是我们搜房研究院会同国务院发展研究中心,这个专门搞企业研究的,企业研究所,还有清华大学房地产大学研究所,就我们三家机构成立的,试图对中国房地产业这个规模最大的,效益最好的,品牌最高的这个企业群体,进行客观公正,准备全面的研究,目前,已经做了上市公司的研究,还有最近要出来的一个结果,就是我们最具开发价值的城市的这个十强研究,很快会有结果。

  搜房研究院控制的是整个研究院咨询这一块,第二大块是媒体这一块。媒体这一块,又有我们的网络媒体为主,包括中网,还有三十个地方的商业网,在2003年4月份的时候,这个日访问量就达到了四千多万,注册用户达到了五百六十三万,到现在已经是差不多近六百万的访问量,每天差不多有二十五万人次,就是在这个搜房网上面来买房和租房,来吸取这个房地产方方面面的咨询,在国内各类公司的评价和评估当中或者是测试当中,往往是在大中华这一块,远远的就是一个处在产业的领头羊的地位,这个地位,由他覆盖了国内几乎是三十来个城市所带来的,除了网上媒体这一块,就是我们网上还有一些消费者的媒体,我们的搜房房业,还有我们的搜房地图,还有购房指南,还有最近出的这个高端的这个别墅杂志,还有这个专业性的出版物,为这个产业专业服务的,我们出版了第四年的中国房地产统计年计,我们跟国家统计局一起来出版这些数据性的东西。还有中华指数理论的统计,还有实践这方面为专业人士服务的出版,这是咨询方面,这是媒体方面。

  就是第三方面是我们的技术。技术方面就是跟房地产相关的,从简单的这个网上设计开始,就是房地产的管理信息系统。还有就是物业销售展示发布与管理体系,这些让我们的房源能够尽快的传达给我们的消费群体。消费群体也能够非常容易的查寻到他想要查询的房屋信息。我在插进一段是当初给我们做的,就是我们这个收入跟我们的产品是怎么来的,就是这个比例怎么样,我们有25%的收入来自于我们的信息,信息咨询这一块,包括我们的数据库,55%大部分收入来自于作为一个媒体,作为一个网络媒体的一个网络媒体广告,这一块也是我们的增长势头就是最好的一个方面。

  第三个方面就是我们的技术,我们依托这个internet为整个房地产业,就是提供这个解决方案方面的20%的收入,最后在左边就是我们的一些服务的大客户,几乎是国内有名的,90%这些大的开发商也好,研究机构也好,多多少少都是这个搜房的客户,当然,还有就是去年,提前300万的消费者用这个搜房网来买房,租房。这一点,就应承这个搜房整个他的从最早创立之初一句口号,就是"全心全意为房地产业合家服务",谢谢大家。

  主持人:也谢谢莫先生。莫先生跟我们谈了一些关于网络方面的问题,那看我们现场的朋友有没有什么想跟莫先生进行交流的,那好,谢谢您

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