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包宗华:关于当前金融问题
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  主持人:各位早上好,不知道昨天晚上休息的怎么样,开了一天的会,听了一天的演讲,虽大有收获,但还是很辛苦。不知道大家有没有去泡温泉,昨天没有泡不要紧,今天还有机会,天气预报说台风马上就要来了,大家可以在台风来时去泡泡温泉,感谢一下我们海南岛迷人的魅力,这个经历也是肯定很难忘的,不仅可以感受热带海岛的魅力还可以尽显地产精英们的英雄本色,今天上午的演讲,首先为你们请出的是中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华,有请包老。

  包宗华:每一年我们至少大概有七到八个报告报给部领导,报告的内容主要是我们房地产的新情况,新问题和我们的观点。要是同志们觉得有一些什么新问题新情况给我们,我们至少可以反映到部长那里去,我们反映上去的,部长都会看的,有一次开会,开会中我出去,出去后别人讲,别人的报告我们都有时不看,包宗华前面写一封写,写得非常漂亮,我都看了,还有一条,最后就是2002时有部长讲,你要向外发表文章我们先看,他跟着看,他画了圈我才能表代。

  所以这一次金融问题我们也写了一个报告,关于社会上存在问题对于这个事情,不同的意见以及我们的想法都全部写了。我今天只讲四个问题,四个问题我前面都说一说为什么出现这个问题。关于当前金融问题我讲四个问题。第一问题,他的来源是什么?有人讲我们房地产业的企业家太厉害了,为什么呢?一块钱的资金,他可以开发四块、五块钱的房地产,这一个问题实际上属于金融学的一种基本常识,。

  不知在座学过金融学的A、B、C没有,我是学过A、B、C的,好多年前老师给我们举了一个例子,比如,有一个工厂企业家,他采用先进的技术进行科学管理,每年有10%的利润,把消费除掉了,净利润可以是10%,如果没有现代金融业以前,他要盖一个新的工厂,因他看到他的工厂很先进,先进技术,先进管理。市场竞争力很强,他完全可以很快地建第二个工厂,但是没有现代金融业的支持,他每年积累10%,他要九年或十年,包括这些钱存在银行的利息,才能建第二个工厂,当现代金融业出现以后,这一个工厂企业家在他的工厂投产一年或者二年以后,看中了这个企业,如果再投产的话或换一个地方再建一个工厂的话还是有很强的竞争力,他要建第二个工厂就比较容易,为什么呢?他有自己现有的工厂作为抵押品,向金融业贷款,一般可以贷到80%的贷款,加上他自己有一点积累,第二个工厂就开始建立,当时老师们给我们讲的基本道理是就是现在代金融业如一个企业家要建立第二个工厂就不是10年,提前了8年,第二年或第三年就可以建了。这一个是一般的举的一个特殊的例子,实际上现在的西方发达国家,一个企业家,有一块钱的资金,他一般都会搞四块钱到五块钱的生产或建设,90年代初,出国开过两次会议,国外的房地产业本事最大,如果一块钱当五块钱来用,是刚刚及格的水平,大概六七十分,一块钱当九块钱用的那才是拔尖的,这个例子说明现代金融业出现一个非常重要的意义,为什么呢?因现代金融业就是整个生产建设,比没有金融支持的时候要增加四倍五倍甚至七倍八倍,整个社会的生产建设,对于整个国民经济的发展发生了非常重大的意义。所以现代金融业的出现,实际上,把整个社会的发展推向了一个新的台阶,我到处讲这个事,当时有经济学家讲出现经营寡头,这个是很坏的,是剥削,我把金融寡头改一改,什么叫寡呢?称孤道寡就是皇帝。

  其实金融业当好了就是一个好皇帝,对于整个社会的发展他起了重大的作用。近两百年来,整个人类社会的社会和经济的发展速度比起五千年的文明的总和倍数没法比,多少倍呢,成千上万倍,为什么那么快,原因各方面,科技各方面的发展,其中有一条,现代金融业的出现,是一个很重要的方面,因一出现之后,通过他的融资把社会上的金融资金集中起来用于生产和建设,整个社会经济的快四倍五倍,甚至七倍八倍,他是个很重要的方面,金融业的作用那么多,世界各国很多方面,单中融资来讲,第一个他们能够促进发展,也可以适当限制你发展,要促进一个行业发展,他的优惠政策可以金融贷款,支持你让你加发展,某一些行业暂时可以缓一缓,他可以把贷款利率提高一点,或者根本是不贷款给你,金融变成世界各国进行宏观调控的重要手段,还有一条社会要发展必须要优胜劣汰,金融业也有一要,他要贷款那当然要经过金融业的生产,如果有一些管理不上的技术特别落后就不给他贷款,这样就促进了优胜劣汰,也促进社会进步,我这里讲的主要是想说明一个问题,我们国家从世界上来讲我们国家它的作用非常重大,从金融融资的角度,讲了几个重要的作用,有人提出过你们房地产业怎样主要靠贷款在那干,如果有人提这个概念,我们房地产企业家全部要搞自己积累资金,储够了资金再去搞生产建设,他第一个错误就是他忽视了或者不懂得现代金融的重大作用。这种观点也是落后于时代,不利于社会经济发展,不利于社会进步的错误观念。我跟金融界的一个老朋友说,现在我们金融业的储蓄贷款达到了9万亿,这是在世界各国都没有的最高水平,达了一个世界冠军,但是这一笔钱把它用好,充分发挥现代金融业的巨大作用,就是你们光荣而坚决的任务。这是今天讲的第一个问题。

  第二个问题房地产和金融业的关系,有人说房地产发展主要是靠金融业的支持。其实进入现代社会最近两百多年来,我们社会上最先进的生产关系是什么?说老实话,我一开始也搞不清楚,为什么呢?解放以后最先进的生产关系是社会主义,社会主义的生产关系是什么呢?我们眼睛看见的,前三十年,除了兜来兜去外经济发展不快,生产关系最大的作用促进生产力的发展,现在的三个代表第一条说是发展生产力,生产力发展不快,我们的生产关系很先进吗?搞不清楚,一直到20世纪的90年代在我们国内的经济界才把他基本上统一了认识,但是没大肆宣扬,统一了认为什么,当代最先进的生产关系就是专业化,社会化,大协作,各行业的关系就是专业化的基本耻互相协作,互相促进,金融业也好,房地产业也好都是一种专业,那些专业没有大协作所以活不下去,你靠我,反过来说你才靠我,实际上说明一个问题,我们现是在处于专业化、社会化,大协作这么一个时代,到底房地产业和金融业关系是是什么关系,第一项就是他说的,我们房地产业从金融来讲有两个改变,第一生产周期比较长,第二个好用的资金很大,这样光靠自己的资金,而没有金融业的支持,我们发展的速度会很慢,我人承认我们房地产业是需要金融业的支持,这是问题的一个方面,第二方面,房地产业是一个什么房地产业?我们把他改口分成两大类,一类是住宅房地产,一类是非住宅房地产,百住宅房地产也包括工业房地产、商业房地产等等,我们大概分了八类,在一般情况下每一个行业也包括人们生活水平的提高,首先第一步要搞本行业的房地产,商业要发展要盖商店,工业要盖工厂,都要发展自己的房地产,所以这是世界各国经常学家公认的房地产是先导性,基础性产业。先导性是什么?要搞行业的发展先要搞房地产,商业要发展要搞商店,而且没商店作基础你也干不了,先导性基础商业。这样一个情况,我昨天讲话还讲了一下,我们20年之内要全面建设小康社会,要番两番,番两番没有房地产业先走一步率先发展,昨天张元端提了,发展的速度应该比GDP高两倍或更多一点。一定意义上说,没有房地产业的率先发展,我们实现番两番实现不了,意义非常重大,而我们的金融业主要的任务,金融业是社会的滑润剂或经济整个作用推动整个国民经济的发展,首先就应该支持房地产业。这是一个很重要的职责。

  第二,我们房地产业的发展之后,因为我们房地产有利资金大,而且我们资金用得也比较好,对于增强一个是扩大金融业的业务量,就是增好几千亿,也增强了金融业调制经济的范围和能力,而且也可以进金融业向结构多元化和业务多元化发展。我们反过来第一个支持房地产发展,是金融业支持整个国民经济发展重要职责,而我们对于几个大方面产生促进作用,还有一点,金融业的活动空间抵押品是非常重要的。现在看来看去最佳的抵押品是房地产,因房地产不能移动。如果是股票或珠宝作为抵押品,有时候别人把股票卷起来逃跑了,最佳的抵押品是房地产,为什么?不能移动,而且还可以保增值,而且价值也大,这个是他和金融业自然而然地成为了密切的伙伴,可以简单来说,房地产的发展需要金融业的融资坚持,而房地产业的发展又为金融业的发展发生了很重要的积极作用,这是一个相辅相成的关系。所以我们经济学界讲,怎么样实现房地产业和金融业的两性互动,应该是我们国际政府,也应该是两大产业的业内人士以经常学家需要认真研究解决的问题,我们是一个两性互动的关系,是一个伙伴关系。

  第三个问题,为什么我们中国的房地产业单单就靠银行贷款,这个问题提得很好,为什么呢?经过这么多年的世界各国的发展,世界各国房地产金融的融资形式多种多样,应该是丰富多彩,房地产当时开发和经营用的资金,首先是政府资金,大概工业性质的很多房地产看样子今后还是由政府来办,还是由政府支助,第二个就是房地产企业的自有资金,这种自有资金如你的企业是股份企业就是没有上市都有很多股东也是一种集资形式,当然,单一你家包打下天的小企业,他的资金还是自有资金,除了这两个方面之后,还包括银行的资金,还有一条住房公积金,还有一个就是住房储蓄。住房储畜在世界上有的国家是很好,像德国占的比重很大。还有住房合作社,像北欧很多住房合作社建筑面积要占20%,融资量也是很大的,还有就是房地产界的基金,由于住房界的基金,叫住房建设基金也可以,还有就是信托基金,还有房地产企业股票上市。有些没有上市也有很多股东,但是他是小的,股票上市都是大量吸收社会的房地产限制的基金,有的国家规定建立了房地产建设基金的就不搞房地产企业股份上市,但也有的也可以搞股份上市。

  还有就是房地产建设债券,还有就是抵押贷款,代发证券,我们现在国内比较多的都是从美国来的。就是说房地产融资是多时多样的。昨天我们很多的老总讲了他们的办法,我的想法,那是他们根据自己的实际情况出发搞了很多融资,一句话融资形式是多种多样的。到底应该哪些有,那些没有这个是因地制宜。由于各国家国情不一样,房地产融资的形式也是各有千秋。房地产开发建设私有的资金,他的融资渠道来自哪里或来自有哪些方面也是有很大差异的。像美国就是一个金融业很发达,融资渠道很多的一个国家,因为事先房地产多渠道融资,所以说房地产企业私有的资金,在资金总额中间,银行贷款只占15%,因为他有很多来源,特别是基金。

  而在一些东南亚国家,还包括香港,房地产企业的大部分资金来自银行,主要靠自己的资金是一种落后的观念,他怎样发达起来,他靠自己的资金发达起来吗?至少他的大发展不管朱镕基也好,还是李嘉诚也好他也是靠银行贷款,香港和东南亚银行贷款资金代给房地产的占总的贷款总额的40%到50%,我们中国银行界贷给房地产界总资金10%都不到,实际上,东南亚还包括香港40%都贷给房地产,因为他这房地产的确是一个比较良好的资金。房地产也说挣钱挣得多。这是怎样样的一个情况要给大家说清楚,我们实现改革开放政策以后,我们曾经为拓宽资金渠道做了很多工作,比如发行债券,90年有一个很大的企业想发债券来咨询我,我说你就牵头干,发它三个亿,但是法律是要批的,但时当时批比较容易,我赶紧抓紧你有了好项目你就贷,就发行债券,建立基金。我们海南好象是最早建立基金的单位之一,虽这几年南海比较不景气,但是建立资金南海是做得全面的,股票上市等等。我们改革开发以后,我们搞房地产研究的包括我在内,到处鼓吹,我们要开拓把那个融资渠道越来越多越好,最后92年,93年,结果当时政府的办法一不给房地产的贷款,二不给股票上市,股票上市昨天我也讲了,上有政策下有对策,我们也上了一批,怎样上呢?他就不用我们房地产企业的名字,下面刻了有另外的公司,叫做某某事业公司,鼓吹房地产公司,所以说在证券上面国家不准房地产上市,这就叫做上有政策下有对策,我们房地产老总们不是很有对策的,好像还不是新上的,或到了形势比较缓解,有一次部长找我,我们发行股票是不是应该哪个了?我说应该了,特别部长跟朱镕基比较熟,是不是该给朱镕基写个信,他说好,你给我起个初稿,后来朱镕基批回来,可以先试点搞两三个,但两三个我们就抓住三个,但这个事情非常麻烦,你不能上三个一个报告,实际上三个最后都上不去,当然昨天有些老总说了,我们还做了很多股票上去,所以说93以后的话,总的来说,我们现在房地产企业处于一个什么状态?特别是中小企业极难上市,为什么极难上市呢?总共上了三个,三个太少,又不能发债券,发债券也得批,现在批就难得多,还有发基金,昨天有的讲我们先商量商量,他不知道你发基金,我们中国目前金融严格控制的情况下也很难批,我们现在处于怎样一个状态下呢?因此,我们房地产业的融资,只能主要依靠银行贷款。为什么房地产单单靠银行贷款资金,我说不是我们,我们是非常欢迎扩大融资渠道,而且我们为此做过很多努力,这个情况不是我们房地产业界造成的,是国家的调整没有放开造成。结果今年年初有一位同志发表言论,据他调查有的房地产公司大概跟银行贷款,贷款了百分之二十几,然后让建筑企业贷款,建筑企业贷款中间相当的部分是国家银行贷给他的总资金,然后又让居住预付款,预付款除了首付20%外其他的也是银行贷款,因此他也算银行贷款占了60%,银行贷款60%是个什么事呢?说明你银行支持房地产业支持得好。我们为了这个事我们的专业进行了一些评论第一条银行的贷款是贷得好是贷得不好,不是你贷多了还是贷少了,主要看三条,第一个安全度高不高,第二个收益多不多,第三个周转快不快,我跟他讲第一个以抵押贷款性是安全,就是居民购房的抵押贷款,这是最安全。

  根据美国的经验,住房贷款是百分之百的成功,没有什么风险,我们的房地产也是安全度比较高。当然中间除了一些大骗子,一贷贷了向十个亿,还不起的,我说那得银行审查不严,那是你自己的业务问题,不是我们房地产的问题,当然,任何行业都要出现败类,所以说,我们讲贷款应该是高,三条标准,安全度高,收益多,周转快。第二,从宏观调控的决定,你这个贷款有不有利于社会经济发展,而我们这些来年我们房地产业发展的那么快,很多国民经济的自助产业,都为国家作出了伟大贡献。银行贷款功不可抹。

  第三条,银行贷款占了60%,不同的企业不用那么多。昨天我们讲话的老总他们的融资渠道宽,我估计到不了那么多,就是到了那么大,根据东南亚的情况小,现在没人敢说东南亚就贷错了,包括我们香港就贷错了,这个事情根据的标准是前面那个,是不是安全,是不是有利益,是不是周转快。

  第四目前我国总的说来房地产融资的水平还并不高,平均起来一块钱当三块钱用还是比较多,所以我们刚才讲上面的融资有一些不规模的东西是可以把他规划,但是还要知道我们房地产业,中小企业主要是靠银行的话是处于无耐出此下策。加入WTO以后,外国的银行慢慢的进入中国,但现在还没有来,进入中国之后,我们要靠的,我们中国的金融业应该在房地产金融支持上处于优势作用。除了银行的支持外,扩充渠道还是很重要的一方面。我写的一个报告的中间的题,因为政府行为,批了一个股票上市也好,发行债券也好,建立基金也好,都要政府批准,希望政府应该提中考虑,让我们金融业在今后的激烈中间处于优势地位。希望我们自己的同志们怎么来应付我们目前金融的支持,不够全面,不够多的情况,我们自己应该想办法,这次会议上讲了很多,特别是老总他们多方面扩充融资的水平。大家可以借鉴。这个不能写,要是写在上面,既然你们房地产那么大的本事,我们还要跟你增加贷款。我们自己想办法怎么来应对我们中国目前可能好几年,商业化的开通还是比较困难的,这一个情况下面到底怎么办?

  我简单的讲一下,关于宏观调控的问题。房地产业是我们国家的一个支柱产业,特别是我们最几年来,我们国家每年增加百分之七到九个百分点,中间有一到二个百分点是我们作的贡献,我们对国民经济作了重大的贡献,特别是今后全面建设小康还要起大作用,在这样一个情况下,总的态度是支持房地产业发展,这是值得思考的一个大道理。第二个对于一个行业一个经济的发展,我们是用市场经济和宏观调控相结合,但是什么时候用市场经济调节,什么时候用宏观调节?这是一个非常复杂的问题。当前最大的问题还是对于要不要宏观调控都要取决于形势的分析,而我们现在形势分析意见根本不统一,你比如说,房地产发展过不过热?房价是不是过高?房地产企业的利润是不是太大?空置房是不是在太多了,银行贷款占开发资金的比重是不是过大了?这些实际上都存在着不同问题,在这样的一些情况下面,如果要采取宏观调控真是要非常慎重。在调控中间特别要注重的通过金融业的调控,的确是威力相当大。世界各国都用这个办法,这样的情况下面我们要出一个文件或者是发一个通知,我昨天讲第一是人大的法律最大,第二此国务院的法规,第三是部门的部门规章。但是发了一个通知到有关单位,发的通知算不算部门法规,要是不算就没有法律效力,如果算就有一定的法律效力,但是他服从法规和法律。要发一个法规,比如说121号文有一些的确是已有的政策,有一些是他内部业务。但有一些关系到房地产发展的速度和规模的大事,那属于宏观调控机制,那宏观调控到底怎么办?实际上我们也干了一条,属于要宏观调控房地产业的发展速度和规模可能要分这几步。第一步,有关部门要搞深入调查,掌握第一手资料,决定该不该宏观调控,哪些部门对我们房地产相同的四大部门,一个是发展改革委员会,一个建设部,一个是国土资源部,现在还加多一个人民银行,以前没加,现在加进来。第二步有关部门通过充分研讨协商认为应该宏观,再提出宏观调控的方案,第三步应该把那个方案通过各个渠道广泛征求各方面的意见。第四步,在征求意见的基础再修定方案上报国务院。第五步,国务院申理之后,可能还要征求一下意见,最后由国务院来批发,最近国务院要批发刚才说的四个单位关于房地产的文件,还有房地产有指导型。这样做就很好了。四个有关部门反复协商,老的班子也强调,新的班子也进一步强调必须民主决策,科学决策。怎么民主,刚才经过的四个步骤,就是民主和科学决策,这样的话各方面的意见就会少,至少是哪种决策比较正确,决策失误比较好。因我们做就怎么作,我们这次做时都要请到人民银行音量,最后顺便把那个决策国务院法的他对形势总的估计我可以告诉大家,总的形势还认为我们房地产的发展是健康的,没有出现过热的问题。

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