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陈勇:大盘规划与资源运作---创建城市娱乐休闲地
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  对于世界来说,20世纪的结束宣告了工业文明之后的一个信息时代的到来。而房地产的发展,亦进入了一个新的时代。首先,我们对于房地产的发展是否过热、大盘多大合适先不忙下定论,先观察一下时代人的心理需求与经济模式!

  美国心理学家A.马斯罗(AbrahamMaslow)在《人的动机理论》中提出,人的需求分为五个层次:生理的需求(PhysiologalNeed),安全的需求(SafetyNeed),友爱的需求(LoveNeed),尊重的需求(EsteenNeed)和自我实现的需求(SelfActualizationNeed)。对中国人来说,摡括为生理、安全、社交、娱乐和真与美这五个层次。

  需求决定经济模式------当生活不再奔波,不再单一时,新经济究竟是什么样的一种经济模式。

  体验经济

  经济形式是人类社会发展的产物,一方面,科技进步使商业的成本及交换方式越来越方便-----集市、百货、超级市场、网上购物等,无不是为了人们能花更少的时间、更少的代价和交易成本,获得更多、更方便的选择、购买、售后服务的机会。人们在满足了生理和功能需要以后自然产生新的需求,这就是对娱乐及心理的追求,直至对个人极限超越的追求。比如说动感电影,比如说奥林匹克运动-----

  21世纪的经济模式及其表现形式将继续徘徊。

  首先,交换的频率进一步的提高。目录商店、邮寄商店、电话商店就是例证。网上购物则进一步加快了交换的频率。于是,生活的节奏悄悄加快。人类在充分享受21世纪生活节拍所带来的速度快感的同时,也被快节奏的压力拖得身心疲惫!快与慢总是相对的,但对于人的心理荷载无懝是超额的!于是,浮燥、盲动、重复、寂寞与空虚也就成了文明的背景词。

  警号为谁而发,并不重要。关键的是我们充耳不闻!

  快与慢总是相对的,音乐不也有轻重缓急吗!所以上海新天地才能独辟蹊径并以其悠闲小资的情调独步上海。

  另一方面,有些还不会改变,因为交换、交往、观光、娱乐总是不可少的,对自我实现的追求、对自我极限的超越,则上升为第一需求。这,就是体验经济的发展之源。

  体验经济已经逐渐成为继服务经济之后的第四个经济发展阶段(前两个为自然经济和商品经济)。

  创造体验一直是娱乐事业的核心。今天,娱乐体验已经在电影院与游乐园之外的产业扎根。美国拉斯维加斯的论坛购物中心,铺着大理石地板,偶尔有古罗马士兵穿过白色的罗马式列柱,让顾客仿佛重回罗马集市。比如说动感电影-----

  体验如服务一样有其独特的特质与设计方法。体验的特质包括消费者是主动参与还是被动参与,以及消费者是融入情景还是只是吸收信息。

  被动参与是指消费者完全不参与体验的演出,就象是音乐会的观众;主动参与是指消费者就是创造体验的主体。比如观看足球赛的观众,到现场看球的目的除了观看比赛同时还体验现场观众造成的狂热气氛,而每个观众同时就是气氛的制造者。而坐在电视机旁的人,可以将活动尽收眼底,这是吸收信息;而场内的观众则融入了周围的情景、声音、气味中。

  可以说,将来的房地产的生存也将是靠整体运作提供某种体验:热闹、繁华、怀旧、交往、表演、运动、生态、休闲----从而建筑具有丰富功能和相当规模的娱乐休闲地,为忙碌的都市人提供精神放松的假日港湾。

  这就是大盘产生的经济及社会前提!

  由于城市内部的条件制约,城市娱乐运动休闲地大都处于城市的边缘地带。这是一种全新的配套、全新的理念,于是,大盘应运而生!两年以前还是初闻大象的足音,而今天则是大盘群起!

  我公司自去年、今年先后规划设计的大盘有:A、深圳2001年的横岗地王-深圳振业横岗水城,用地50公顷,总建筑面积62万平方米,在13家境外设计公司竞标中,我公司以全新理念中标。B、上海莘庄颛元小区,用地1200亩,总建筑面积107万平方米,多层为主,方案报批中。C、西安高新枫林绿洲,用地52公顷,地上建筑面积为112万平方米,第一轮投标有:法国PA、澳大利亚BAU、日本IMA、新加坡RDC、美国龙安及香港华城,随后我司与日本IMA一同进入第二轮竞标,最终我司以6:2票中标。D、2001年,成功规划重庆龙湖北城天街、龙湖枫香庭、龙湖北岸星座建筑群体,总规模32万平方米,其内容涵盖住宅区、酒店式公寓、商业步行街,是中国西部第一个泛地产项目,社会反响极为良好!E、目前,我司规划中的重庆龙湖西C地块,用地1000亩,总建筑面积约100万平方米,内容涵盖龙湖运动公园、高档社区、大型的SHOPINGMALL及配套中学。

  在此,我仅抛砖引玉,就大盘规划与资源运作、资本运作作一论证!

  首先,大盘之大不在于其规模有多大,而在于其调动的社会资源有多大。这其中包括社会、文化、企业、自然生态资源、商业资源、土地资源、哲学资源、交通、医疗、休闲运动等等。你所调动的社会资源种类越多,主题越明确,给人类生活身心舒展的余地就越大,就是一个合适的大盘。反之,若只是面积规模巨大,则不过是一个城镇复合体的缩影而已。

  大盘的规模,以我的分析,总建筑面积在50万-100万平方米之间为宜,与之相关连的交通、配套、人文、商业都比较容易受控。以经营一个城市的观点去经营一个郊区大盘。

  大盘的核心灵魂:构筑城市娱乐运动休闲地,创建生态谷,建立住融与景、景融与乐的休闲港湾。城市娱乐运动休闲地的含义是什么:看看深圳华侨城,看看上海奥林匹克花园,看看上海世纪公园、科技城一带,含意不言而喻,大而言之,看看美国的拉斯维加斯,看我们今天所处的博鳌水城。

  城市娱乐休闲地大都建于郊区,是指具有丰富功能和相当规模的城市复合体,所调动的社会资源超脱一般地产、自然资源等。

  马拉说:听着,我原谅你,我们正处在一个愚昧的年代。

  现代人在高效率工作带来速度快感的同时,不可避免地带来浮燥与喧哗;在快与慢的矛盾中创造丰富体验的楼盘,无疑是社会生活的领悟,将人的参与性、公共性、生活体验融与一体,创建生态谷,创建合谐统一的城市休闲地,才是新世纪大盘的核心。

  娱乐休闲地三大要素:

  1、生态谷--以运动、生态为主题的生态湿地系统,自然林地系统、人文景观系统。

  2、休闲商业一条街作为最大的配套资源。

  3、从大地生长迎着阳光的理念,地景住区村落的理念。

  1-2.创造娱乐休闲地与山地城市的协奏共鸣。

  休闲娱乐感觉不仅是单纯的和自然的共存。

  各要素之间互相迎合、协调和产生共鸣时才会有娱乐休闲地的感觉。

  在组成城市各部分的要素中融入促进产生协奏共鸣的要素,这样才可以在城市机能运营的同时自然地孕育出充满娱乐休闲感觉的城市。

  这种感觉产生于人和自然、居住和休闲、生活和娱乐、运动与交流之间。

  通过提高每一个组成要素可以创造出1+1等于3或4的效果。

  协奏共鸣(HARMONY)是创造娱乐休闲地的基础,而每一个重要因素都会给日常生活带来没有的意外性和新鲜感觉。比如说运动,比如说休闲娱乐,比如说文化交流等等,都会因为一个绵延起伏的生态湿地系统而产生共鸣,这不单是生态的,也是人文和文化上的协奏共鸣。

  而城市郊区,最欠缺的就是传送资讯与栩栩如生的互动体验的生态型娱乐休闲地。

  城市娱乐休闲地的资源分类及运用:主要资源有土地资源、自然资源如山丘、湖泽、溪流、道路交通资源、林木资源、社会资源、文化资源等等。在此,我们以具体案例,抛砖引玉简述如下:

  深圳振业横岗水城

  由南北向生态谷、东西向人文运动轴、S形林荫大道三部分组成。首先保护原有林木资源,湖泽中心,形成生态谷,提供社交场所。将土地内东西向的城市干道由直线变曲线,以降低车速,并将西半部分改造形成立体交通平台,大板形成城市生活广场,既解决城市公共空间不足的问题,又增加小区居民的生活广场,此为城市道路的立体交通改善、资源双重利用原则,增加小区广场用地10000平方米左右。

  重庆龙糊北城天街商业步行街、重庆龙湖枫香庭住宅区、北岸星座酒店式公寓,这一复合型建筑群体。

  体现资源互补、互借的大原则。传统社区开发理念为先配套、再住宅,先有人气,再有居住。而龙湖这一项目则体现了新型的开发理念:企业品牌与产品品牌互借,不同类型建筑产品互补,自身资源互补,完成大盘的配套及人气聚积问题住宅区15万平方米,商业街14万平方米,酒店式公寓3万平方米,完成自身产业平衡,人口类型平衡与就业平衡,并随着枫香庭的热销(3月内销80%),华联商业,太平洋百货的进驻,成为泛地产的典型成功案例,对于区域经济繁荣,影响巨大。

  这种娱乐休闲地的概念不同于郊区的居住功能,而是一种城市时尚文化,年青文化,商业文化的文化组合。比如说上海新天地、上海奥林匹克花。前者以营造上海滩小资情调的富人文化部落,成为文化怀旧休闲地;后者则以"运动就在家门口"这一口号,推出运动与房地产业嫁接的复合型地产,赋予楼盘以奥林匹克精神,健康生活挑战极限,激发人性的本能。

  在单一优势不再成为制胜市场的关键、均好性楼盘比比皆是不再领先之后,创新成为开发商的最大挑战。但是创新不等于创造,而是现有资源的充分挖掘、组合。不是缺少美,而是缺少发现,缺少整合。

  西安高新枫林绿洲,总建筑面积112万平方米,为中国第一批国际生态住宅品牌地处西安高新区CBD南端,东临联合大学,西临CBD,南临木塔寺公园,小区以一条生态谷连接木塔寺公园,成为借景的通道。生态、运动、阳光、文化为枫林绿洲的四大主题。本案为平地,采取沉地为河,筑土为丘的原则,塑造起伏的地表景观,形成生态谷,完成基地内土石方就地平衡,并形成半地下车库,降低成本。

  资源指标:可再生能源的回收利用,雨水资源的收积利用,分质供水、中水回用,建筑维护节能,风场计算,节能材料等的应用完成资源的复合。

  上海颛元小区,位于莘庄工业区,占地64公顷,总建筑面积100万平方米,规划中资源利用成功点有三:

  一、对原有城市干道的修改利用,既改善城市交通不合理现象,又增加小区住宅与环境用地,这是对土地资源的最大改善及有效利用,增加用地约24000平方米。

  二、北端黄浦江引水工程暗渠宽60米,规划成小区公共绿化带,并设置大量休闲、运动设施,增加本区公共区域。

  三、复合型内街式商业步行街的引入,成为本区休闲、娱乐、购物、金融的配套中心,并成为古镇一条街,增加文化气氛及生活配套。

  大盘规划的资源动作,不在于创造,而在于借,巧借于势,合理调动。

  房地产开发体现的实际上是一种社会资源的应用,大盘实际上就是资源运作的最大化,而不但是规模的大小,我认为,大盘动作应以一种经营城市的理念去经营房地产,也就是-"超市房地产"运作法,去经营一个城市娱乐休闲地,以完成自身的配套及资源互借。比如说深圳华侨城的规划;保留原有山丘地形地貌及小溪鱼塘,营造成片荔枝林成为自然林地,将沿海一带定为文化旅游景区,将燕含山、杜鹃山和荔枝林划为开放型公园绿地,自然生态与人工生态互相平衡,并成为深圳真正的城市娱乐运动休闲地,其背后的经济文化影响不言而喻。

  这就是一种超市的运作手法,完成了社会各资源的复合。这对未来的房地产

  发展提供了一个信号。

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