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房产巨头博鳌点迷津
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:08:49    来源: [ ]

  刘永好

  “一旦土地稀缺性显露出来,必将推动价格上升。”刘永好是用他的实际行动来作答的。

  他在上海已有3亿元的投资,虽然目前盘子不大,但既然把这里作为主攻方向,一定看好房价的升值空间。刘永好自称做饲料是“一分一分赚钱”,也许是看到房地产的巨大回报,让他对上海市场充满憧憬。上海是全国最成熟,最理性的市场,用刘永好的话说,就是“回归了市场的本质”,这种市场的趋“,比较容易把握。东部沿海的居民相对刘永好发家的西部更为富裕,消费者的二次置业能力强,外商和台商云集上海,政府清廉规范,这都是利好因素。而上海市民旺盛的需求更是使市场健康运转的强大动力。房地产开发成本的刚性增长将会抬高上海的房价,例如土地费用、拆迁安置费和建筑费用等都在上升。目前,上海房价的总体水平并不高,而土地资源的稀缺性会渐渐地显露出来,成本和市场需求双双走高,这必将推动价位稳步上升。

  不过,刘永好的乐观是保守的。他有一句屡试不爽的格言:“利好出尽是利空。”无论是股市,还是房地产市场,都存在着周期性变化,起起伏伏是很正常的。

  潘石屹

  上海房价低于北京?那是谬误!

  潘石屹有个特点,他是一个感性的人,判断市场往往从直觉出发。正是凭借天生敏锐的嗅觉,他在海南房地产崩盘的前夜果断撤资。现在面对上海市场,他的判断是:价格不会上涨,理由同样简单:直觉。潘石屹特别喜欢和任志强抬杠,似乎凡是老任赞成的,小潘都反对。潘石屹先要澄清一个事实:上海的房价其实比北京更高。他认为以往的比较都陷入了误区,上海本地房产商做的都是内销房,而北京开发商则更多做高档房,于是同行业比较时就拿上海的中档房和北京的高档房相提并论,结果不能说明问题。既然上海的房价比北京还高,在这样一个缺乏概念和想象力的市场上,房价又怎么可能有上涨空间呢?

  据说,潘石屹在“建外SOHO”全部竣工后,要撤出北京市场。记者向他求证,他大惊失色:“谁说的?”不过据其公司内部人士称,当年小潘从海南到北京“避难”,如今,老潘确实要从北京重返海南。不过,即使暂别北京,老潘也不敢轻率进军上海,他无奈地说,上海开发商太“务实”了。熟悉老潘的人都知道,这是一个喜欢冒险的人。对于规规矩矩、很难产生暴利的上海市场,老潘选择了敬而远之。

  任志强

  上海房地产市场是靠需求在拉动,不存在泡沫

  任志强在房地产老总中应该算是理论派,喜欢用数字说话。他第一句就抛出了一数字:上海房地产的投资额增长与销售额增长之比1:1.55,这就意味着整个市场是靠需求在拉动。需求旺盛,价格逐步升高是很正常的,不存在泡沫。

  老任来海南之前曾经到上海考察,在上海的旧城区和棚户区,他对未改造房屋的数量感到既惊讶,又兴奋;“这就是庞大的需求啊。”而且,当上海的中心城区向四周据展后,包括浦东在内的地区生活成本将更低,房价适当上扬是消费者完全能接受的,房价升高的部分,完全可以用省去的交通费来弥补。当然,要使生活成本够低,仅靠营建几个大卖场是不够的,现在要在浦东找一家现代化的影院并不容易,而要欣赏剧院演出则更是非打车去浦西不可。如果剧院看电影等文化设施不及时跟上,浦东及其他非中心城区的价格上升是很难实现的。

  如果京沪两地间比较,上海房价一般比北京要低上500元每平方米左右,但上海的利润空间未必小于北京,除了税费减免等政策上的优势,上海的建筑成本也要低于北京。北京由于气候和环境等原因,市政管道埋得更深,各种建筑材料的抗风保温能力要更强,南户的采光,面积要更大,成本大了,房价自然就水涨船高。因些,从实际房价来看,两地是持平的,上海人享受着优惠的交易税费,上海的土地批放量是北京的数倍,容量大大高于北京,如果按正常的需求推动来计算同“稳中有升”就不是一句空话。

  冯仑

  好房子就像艺术品,具有唯一性,才有升值的潜力

  冯仑认为这个问题的外延太大,鸟瞰整个上海市场,用“是”或“否”来干断语是很不负责任的,解答这个问题,应该像做数学题那样,分几种情况讨论,如果把市场分为高中低三个档次,那么高端市场的价格上升空间是“巨大”的。现在香港高档房的价格在几万美元每平方米左右,台湾地区的高档房价格水平也相当高,而上海却只要3000美元每平方米,对港台地区和东南来客户的吸引力是很强的,他们的到来必将拉动房价上升,特别是入世以后,不但会有外来资本进入中国房地产市场,而且会有大批海外人来沪工作,其中一部分很可能在此购房,因此高档商品房值得投资。

  而中端市场的上升空间则很有限,低端市场则几乎没有上升空间,这个层次的价格,刚性成本所占的比例太大,只可能根据供求关系轻微变化。因此,如果私人在投资房地产的话,首选应当是高档房,这个层次的想象力空间大。好房子就像艺术品,具有唯一性,才有升值的潜力,中低档房没有这样的唯一性。

  冯仑是在午夜接受我们专访的,但一谈到上海市场,他就在谈话中,了无倦意。这一方面是因为,上海的吸引力,另一方面则是因为上海市场有特别之处,冯仑有过这样和比喻,北京市场就像情人,有无尽的想象空间,而上海市场是个小家碧玉,同样美丽,但与她接触必须小心翼翼。上海的消费者的消费倾向同北京有很大差异,他们对价格相对挑剔,这也就决定了价格基本会处于相对稳定的状态,而不像北京,为了某全新的概念倾囊而出。

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