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房产巨头博鳌点迷津

作者: 观点地产网时间: 2010-05-27 18:08:49 来源: [ ]

　　刘永好

　　“一旦土地稀缺性显露出来，必将推动价格上升。”刘永好是用他的实际行动来作答的。

　　他在上海已有3亿元的投资，虽然目前盘子不大，但既然把这里作为主攻方向，一定看好房价的升值空间。刘永好自称做饲料是“一分一分赚钱”，也许是看到房地产的巨大回报，让他对上海市场充满憧憬。上海是全国最成熟，最理性的市场，用刘永好的话说，就是“回归了市场的本质”，这种市场的趋“，比较容易把握。东部沿海的居民相对刘永好发家的西部更为富裕，消费者的二次置业能力强，外商和台商云集上海，政府清廉规范，这都是利好因素。而上海市民旺盛的需求更是使市场健康运转的强大动力。房地产开发成本的刚性增长将会抬高上海的房价，例如土地费用、拆迁安置费和建筑费用等都在上升。目前，上海房价的总体水平并不高，而土地资源的稀缺性会渐渐地显露出来，成本和市场需求双双走高，这必将推动价位稳步上升。

　　不过，刘永好的乐观是保守的。他有一句屡试不爽的格言：“利好出尽是利空。”无论是股市，还是房地产市场，都存在着周期性变化，起起伏伏是很正常的。

　　潘石屹

　　上海房价低于北京？那是谬误！

　　潘石屹有个特点，他是一个感性的人，判断市场往往从直觉出发。正是凭借天生敏锐的嗅觉，他在海南房地产崩盘的前夜果断撤资。现在面对上海市场，他的判断是：价格不会上涨，理由同样简单：直觉。潘石屹特别喜欢和任志强抬杠，似乎凡是老任赞成的，小潘都反对。潘石屹先要澄清一个事实：上海的房价其实比北京更高。他认为以往的比较都陷入了误区，上海本地房产商做的都是内销房，而北京开发商则更多做高档房，于是同行业比较时就拿上海的中档房和北京的高档房相提并论，结果不能说明问题。既然上海的房价比北京还高，在这样一个缺乏概念和想象力的市场上，房价又怎么可能有上涨空间呢？

　　据说，潘石屹在“建外SOHO”全部竣工后，要撤出北京市场。记者向他求证，他大惊失色：“谁说的？”不过据其公司内部人士称，当年小潘从海南到北京“避难”，如今，老潘确实要从北京重返海南。不过，即使暂别北京，老潘也不敢轻率进军上海，他无奈地说，上海开发商太“务实”了。熟悉老潘的人都知道，这是一个喜欢冒险的人。对于规规矩矩、很难产生暴利的上海市场，老潘选择了敬而远之。

　　任志强

　　上海房地产市场是靠需求在拉动，不存在泡沫

　　任志强在房地产老总中应该算是理论派，喜欢用数字说话。他第一句就抛出了一数字：上海房地产的投资额增长与销售额增长之比1：1.55，这就意味着整个市场是靠需求在拉动。需求旺盛，价格逐步升高是很正常的，不存在泡沫。

　　老任来海南之前曾经到上海考察，在上海的旧城区和棚户区，他对未改造房屋的数量感到既惊讶，又兴奋；“这就是庞大的需求啊。”而且，当上海的中心城区向四周据展后，包括浦东在内的地区生活成本将更低，房价适当上扬是消费者完全能接受的，房价升高的部分，完全可以用省去的交通费来弥补。当然，要使生活成本够低，仅靠营建几个大卖场是不够的，现在要在浦东找一家现代化的影院并不容易，而要欣赏剧院演出则更是非打车去浦西不可。如果剧院看电影等文化设施不及时跟上，浦东及其他非中心城区的价格上升是很难实现的。

　　如果京沪两地间比较，上海房价一般比北京要低上500元每平方米左右，但上海的利润空间未必小于北京，除了税费减免等政策上的优势，上海的建筑成本也要低于北京。北京由于气候和环境等原因，市政管道埋得更深，各种建筑材料的抗风保温能力要更强，南户的采光，面积要更大，成本大了，房价自然就水涨船高。因些，从实际房价来看，两地是持平的，上海人享受着优惠的交易税费，上海的土地批放量是北京的数倍，容量大大高于北京，如果按正常的需求推动来计算同“稳中有升”就不是一句空话。

　　冯仑

　　好房子就像艺术品，具有唯一性，才有升值的潜力

　　冯仑认为这个问题的外延太大，鸟瞰整个上海市场，用“是”或“否”来干断语是很不负责任的，解答这个问题，应该像做数学题那样，分几种情况讨论，如果把市场分为高中低三个档次，那么高端市场的价格上升空间是“巨大”的。现在香港高档房的价格在几万美元每平方米左右，台湾地区的高档房价格水平也相当高，而上海却只要3000美元每平方米，对港台地区和东南来客户的吸引力是很强的，他们的到来必将拉动房价上升，特别是入世以后，不但会有外来资本进入中国房地产市场，而且会有大批海外人来沪工作，其中一部分很可能在此购房，因此高档商品房值得投资。

　　而中端市场的上升空间则很有限，低端市场则几乎没有上升空间，这个层次的价格，刚性成本所占的比例太大，只可能根据供求关系轻微变化。因此，如果私人在投资房地产的话，首选应当是高档房，这个层次的想象力空间大。好房子就像艺术品，具有唯一性，才有升值的潜力，中低档房没有这样的唯一性。

　　冯仑是在午夜接受我们专访的，但一谈到上海市场，他就在谈话中，了无倦意。这一方面是因为，上海的吸引力，另一方面则是因为上海市场有特别之处，冯仑有过这样和比喻，北京市场就像情人，有无尽的想象空间，而上海市场是个小家碧玉，同样美丽，但与她接触必须小心翼翼。上海的消费者的消费倾向同北京有很大差异，他们对价格相对挑剔，这也就决定了价格基本会处于相对稳定的状态，而不像北京，为了某全新的概念倾囊而出。