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对话主题:财富人生
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:08:20    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:现在大家很疲劳,但是往往精彩的都放在最后,今天晚上大家都已经看到横幅是"金鹿航空对话之夜",请来的都是重量级的人物,上午一直都没有露面的万科的老总王石先生,专乘赶来,王总是从香港过来的?

  王石:从深圳

  主持人:是坐热气球过来还是怎么过来的?

  主持人:这个那两位都不用介绍了,大家都认识。这位海南博鳌投资控股公司的董事副总经理贺英伟,那么今天我们这个上半场的对话由我们几个人进行,对话的题目是"财富人生",但是实际上我给大家一个底,我们这个暗题叫"谁能做中国房地产的大老"既然我们来了两位房地产的大腕,你们两位算不算大老?

  王石:大老这个含义感觉没有那么大。

  主持人:显然是实力

  主持人:这个可能不一样,那么从某个角度讲无论从哪个角度讲那么认为是自己哪方面是大老,他是从哪方面可以算?

  任志强:把它拔下来,咱们都熟,有声音吗?

  任志强:这个万科现在可能,王石得算大老。

  任志强:我过去可以跟他拼一拼,把这个股权卖完了就是人家的了。所以我肯定是···  主持人:从甲A降到甲B了现在

  任志强:肯定从是小手指头半截,那个万科从股本结构总资产和经营规模来说,应该来说全面排在前列。

  主持人:这个王总肯定有话要说,

  王石:我来谈谈这个大的企业界很感兴趣的话题,刚才吃饭也谈这个话题,我是这样看的,就是你把你的经营目标放在什么地方上?我们一谈到大就是五百强就是前十强呀往往就是把大的当成一个目标,是有问题的,大小只是一个结果,如何排序的结果对万科来讲八八年进行房地产当然进入房地产深圳已经形成行业的一个局面排位的结果,对我们来说是一个不看好的,一班年轻人又不懂房地产两千万房地产投到一个地上就杀进来了对我们不看好,很明显,当时最大的规模是深圳房地产公司,也是全国最大的,当时我们就把它当作一个目标,也是它大我们要作我们很大,它的很多经验值得我们学习,但是怎么都没想到,到了九八年我们突然发现就这么最大的房地产公司曾经一年最大利润是五个亿,实际上万科现在还没有做到,这是九六年的事,但到了九七年五个亿降到了一百多万,那么我就是知道五个亿到一百多万就是亏损了,到了九八年从九六年的五个亿亏损十个亿,亏十个亿,对万科来讲的突然发现,我们把它当作目标来学习,到了九八年我们上市公司将近三十[家是房地产公司,我们从很后面的排到第一位,大不是追求的目标来的,而是一个结果,所以现在的房地产说大老我的年龄就比较大,我想说我的年龄不大都没办法,但也要说大老指的是你的规模和你的影响力,但就中国房地产来说经营还比较分散,万科就十个城市占有率占不到百分之一,我们在十个城市平均市场占有率是百分之二,就是这样说这样一个大老,有什么意义,我说意义不大,说家电前三位,占领市场百分之七十到八十,在目前来说,房地产的规模还没有出来,还有五六年的时间,比如说,在座的博鳌中远九八年的时候还没有中远,应该说,在五年前九十年代的末期中远还没有进入房地产,到了2001年上市公司的排位中远已经排在第二位,现在说排位是没有用的,

  主持人:现在一般说这个大老,现在王石先生任志强先生一般媒体称是大老板,以前都是地产界顶尖的经理人,任志强今天下午演讲说,任志强向老板极巨的演变,但是下午王石吃饭的时候说,他还是一个经理人,痴迷一个经理人,我想问问两位怎么看?

  主持人:王石先生比较早提出职业经理阶层人。

  王石:我们从志强穿的服装可以看到,我们这一次来发的服装有两套,一套绿一套红,我们看到志强穿的是红的,我是穿绿的,他已经脱变成花蝴蝶了,所以说变老板他已经成功,像我现在问我将来有什么想法?还是属于打工的,脱变好,是花蝴蝶,脱变不好,就说不清楚,既然不清楚,就不要脱变,还是大虫的好。

  任志强:王石比我晚来两天,前几天穿了绿的,今天就要换红的,我可以有点查觉,对万科来说,王石基本上是职业经理人的角度,过去的大股东是深特发,实际上大股东和经理人没有直接联系,我和王石有一个重大差别,国有资产的代表者也是我,所以我实际上在华润的合作过程中,我是股权的代表人,不是一个完全经理人,同时是一个经理人的角色又是一个股东的角色,这是我们两个人的差别,所以跟华润的合作中可以把股权卖掉,因为我是股东代表,我这个经理人的身份随着股东代表的拆掉,我这个经理也被拆掉,也不存在经理人的职务,转移到另一个阵地,就用另外一种办法来处理它,那么,万科完全可以用另一种办法来处理它,万科已经是非国有化的一个公司,百分之八十是上市流通的,这种公共公司,而我本来是一个上市公司,但卖了股权以后,把这个资金变成完全国有,今天说了要把这个完全国有公司改为适应市场化的公司,那这就发生了一个重大变化,经过第一次转换,我已经知道如果没有一定的股权控制能力角色的转换,可能会随时被炒掉,所以我们在重新组建一个构架公司的决定一个公司的命运,就设立了一个投资管理中心完全自然人所持有的股权,而且被管理者和管理层这样的一个公司加入到这个地产公司,这样它就可以以股东的身份和职业经理人的身份持有相当的股权,双方共存,用股东的角色来参与更多的角色,确实是一个经理人职位和地位的转换,有的职业经理人很多是不持有股权或者是控股而现在是希望职业经理人股东身份的代表参加公司决策来说,这时候经理人的身份就会转换,我认为,我当了这么长时间打工的,也希望能对自己作点主,所以要转换角色,但是我们的私人力量很弱,在公司里面不能持有绝对控股的地位,恰恰是因为股权结构分散国有的和非国有两个基本上是平衡,经理层所持有的股份就起到一个法码的作用,希望往别一边偏就变成了绝对控股,结果偏到国有资产这边,就有国有资产控股,结果偏到非国有资产这边,就变成了非国有腔股,所以这里头法码平衡的作用,用极少的股权控制我想这个可以是职业经理人进一步发展走一条必然的道路。

  主持人:任总,据说你当年收入是最高的职业经理人,你刚才说想要角色转换,你说为什么要这种角色转换?

  任志强:原来收入高是因为香港上市,如果没有在香港上市用上市公司的角度来出发谈这种收入很难用国内的角度来谈收入来增加问题,那么,就国内这种收入基础上可能我们这种经理人可能就没有一个企业请得起,所以就要以资本获得收益的来转换直接从工资收入所起得的收入状况,总得收益情况就会被资本市场所认可,和经理人市场的结合上较差,差到什么程度?几乎不承认经理人知识资本,或者经理人的实际价值,而资本想承认也到国有企业的传统工资待遇所限制。

  主持人:这里没有你觉得更好的结构,经理人尽管挣这么多还是觉得少?

  任志强:不但我觉得少,在座可能都觉得少,凡是职业经理人都少。

  主持人:王石先生觉得少不少?

  主持人:王石先生没有任先生挣得这么多,为什么还安于现状?

  王石:首先说,我拿的也不是像你们想象这么少,(笑)这是第一点,你比如说,志强在香港拿几百万而且志强也没有动,那动不动我不知道,那像几年都没动,他是合法的交税户但是他又很心痛,所以怎么办呢?就是又合法交税又心痛很多钱交了,所以他就没动,没动呢就没交税问题,当然我想他现在动不动就不知道了,这是我想说的第一点。我的工资没有你们想象的这么少,我尽满足现在的工资又不满足我的工资,第一呢,我是满意我待遇,因为往往一谈到工资实际上形象上大了个人的作用,比如说,任先生说,年薪七百万我觉得是个案,他在中国来讲,刚才任先生也是一个案,资本给你的付出一定是你的盈利能力相结合起来,他给你七百万是需要你七百万回报的需求,在我们看来职业经理人不是独立的,如果你是第一把手七百万,那你的副手就是四百万,不是说搞平衡主义,没有四百万也有三百万,那他副手下面的经理。。。。。。。。这样累计下来成本就受不了了,就万科现在目前情况来看,他的整个工资支出,当然不是仅仅我一个人的,整个万科的薪筹支出在成本占不低的,所以从这个意义来讲,总体工资支出占的比例是我你现在整个经营能力一致的,所以在这个情况下满足你的待遇的话,那就提高你的经营能力,所以我第一满意第二不满意,我还希望拿更多的钱,那怎么办呢?就好好的干活,提高效益,比如说,按照我的理想当中,。。。。。那是不可能的,不能把中国的通货澎胀想得这么利害,在我的理想当中,我现在的年薪现是六十万,我希望后面加个零,即使再加一个零,也没到志强七百万。但是到那时候,我后面加一个零就不是给一个人加了,也就是万科的经营能力加零,去年是三亿七,差不多,我想怎么经营能力也有十个亿吧,经营利润十个亿,王石的工资加个零,所以说这是稳妥,不满意的结果是努力去做。

  主持人:没有其它的因素,比如说,作老板更累,我知道王石同志的爱好比较多,比如说划翔呀,划雪呀,前段时间亚不利划雪把手给骨折了,如果作老板的机会就不多了,要是作老板的话。

  王石:另外一个话题,就是说当打工的就没有当所有者。实际上呢,这里有几点,和个人的志向有关系,换句话说是跟个人的情趣有关系,你突然钱很多,你会被它所累,对于我来说是。情趣问题这是我想说的第一点,第二点,就是刚才说的生活方式,生活方式跟钱多钱少没有关系,比如说,英国有一位老板他是亿万富翁,但他也喜欢搞极限运动,热气球/航海,没有因为他是亿万富翁影响他了,因为他有物资财富很多,我们想做做不到的他做到,比如说我们想到太空去,旅游一次两千万,他有这个。对我来讲,不要说两千万美金了,两千万人民币我也没有这个能力,如果说两百万人民币我有这个能力,飞上太空去。我支付得起,但我也不认为我喜欢的运动。和这个有钱是没有关系呢?我可以说有几点我想说,像志强这样做了职业经理有小财富的聚集,志向像老板所有者转换这个准备是很充足的,像很多的人突然有钱起来,准备不足,突然有钱往往是灾难,因为这个钱不知道怎么才花,这我真的是说,说老实话,你突然一下子链条全段了,没有任何思想准备,突然有钱是灾难,有准备和没准备差别是很大,有准备是知道怎么运用财富,没有准备的他就会遭踏财富,比如说,中国农民历史上都说勤劳勇敢,但实际上是穷得没办法,他必须得干活不勤劳就没吃的,不勤劳也得勤劳,不勤劳生活问题就解决不了,非常有风险的情况下他还得必须得去做,不做就不能生存,一旦风调雨顺一旦大丰收有钱了他干什么呢?第一,赌博,第二,娶小老婆,当然说现在说是娶二奶,三个呢?第三,修祖坟光宗耀祖。他突然有钱就不会分配财富。

  主持人:劣根性就出来了。

  王石:所以说突然有钱呀,当然我相信在座的民营企业都会合理分配财富,但不知道我会不会分配,我属于那百分之五的。

  主持人:好在没做这么多钱。

  王石:突然有一天控制不了就离它远一点,这是个人的私人思维方式,就把它简单化了,所以我现在就当打工的,我也很开心,我想再说一点就是真正的将来中国,现在我当打工了我也很开心。我也想跟志强交换交换看法,我认为中国现在在八十年代缺少创业者,缺少老板,但是在九十年代末期,尤其是到了二十一世纪,中国是不缺老板,缺的就是职业经理即使缺就是奇货可聚,那是奇货它硬要变成大陆货,那没办法了。(全场大笑)(掌声)

  任志强:我个人还是觉得不缺老板也不缺职业经理人,缺的是老板和职业经理相结合,(全场大笑)(掌声)很多有钱的老板急着去找职业经理人,觉得一个职业有缺陷,有时候职业经理人有少了老板的资本支持,所以呢,他需得找一个能和他意向相结合的老板,很多职业经理人和老板闹出很多矛盾,职业经理人也待不长,资本和经营利润相结合可能不会一致,一定是有矛盾的,在国际上经济学是一直打了很多年一直没有打出来,到底是在经济学上,到底是以老板为主还是以经理人为主,这个中间曾经很多次翻过来倒过去,最后决定还是以股东为主,这个经济学近来把员工为主以劳动为主的理论都推翻了,又到了股东为主的管理概念,那实际上是不是取得一种融合,老板和经理人之间能融合在一起的时候企业效益是目前最高。

  主持人:你是指一个身上融合还是指两个人身上融合。

  任志强:通常是指一个管理者然后才附带一个管理团队,这种期权给予管理者和管理层的概念,就是期望管理层也是股东之一,国外的经济学发展情况目前这种情况是最多的,所以大量的用期权的方式来奖励管理层激励管理层就是想管理层成为股东之一,这个到目前来说,这几年经济理论都是朝这个方面一边倒,那也就是说成为老板不一定是最大的老板,职业经理人两个同时存在的时候常常是企业效益最高的时候,可以照顾短期利益,也可以照顾企业长期利益,因为持有股权的时候也在考虑企业长期利益,所在这两者相结合可能是目前这几年管理学为股东负责,转换以后发展的一个必然趋势,所以我个人还是认为中国目前缺少即是老板又是职业经理人。

  主持人:咱们的话题先进行到这里,任志强先生和王石先生都是中国房地产的风云人物,两个人之间还有一种剪不断理还乱的关系,今天我们也抖抖历史的账,因为当时华远和万科是要合作的,但任志强先生一直非常反对而且还搅黄了,我就想问任志强先生为什么坚决的反对?现在回过头来看,当初的反对对不对?

  任志强:我说可能是媒体把它搞错了,王石应该是最清楚,我是坚决想和他合作的,所以我带着支票到他们那是收购股权的时候,不是我没有诚意去收购,因为大股东发生一些变化,他不肯卖给我,那次收购没有收购成,大概是九八的时候第一次收购,后来以华润北京置地上市公司的名誉,我是董事总经理,当时"令光林"是董事长,王石也是董事,但我也是非执行董事,他是独立董事,仍然保持这样的一个名誉,所以第一次收购,是以华远的收购,我不但没有反对,反而是最积极的,最后没有收购成功,后来的收购是华润北京置地用上市公司的名誉收购了B股,然后用华润的名誉收购了A股的,不是是法人股的百分之六点几,收购的加起来百分之十五左右,但是这个收购和华远的直接的收购已经没有关系了,这是两种不同性质的收购。

  主持人:刚才王石先生说话的时候在抢话筒,现在来表达了。

  王石:没有抢话筒,每人一个不用抢,刚才第一个话题是"谁是房地产大佬"?志强已引用国外成功的经验,经济学家的论证证明是成功的,实际上大佬已经产生了,就是任志强先生,(笑)我想说的就是这个,第二,刚才说万科和华远有恩恩怨怨剪不断理还乱,实际上是刚才志强已经讲了,本身是志强比较强势的姿态,造成了错觉,好像是志强反对实际上志强是积极参与的,但为什么。。。。。。我和志强都有共同之处,虽然一个在北京一个在深圳,两个都是军人出身,两个人都是搞贸易出身,而且都是短兵相接,八四年的时候,搞录相机主要是从香港进口,然后再批发到北方去,按理论上讲,志强他们在北京应该是我们的下家,就是我们批发给他们,他们再去零售,但我突然发现我的批发渠道被打乱了,就是北京一家公司租的军用飞机,到珠江三角洲直接在当地收购,然后再急速运回去,成了他扮演一个批发的角色,这是谁呢,这就是任志强,哈哈(笑)之后呢,万科除了搞贸易还搞很多行业,华远也是搞了很多行业,中间进入房地产而逐步逐步的成为主导,这都有很多类似之处,所不同的呢,就是一个是在南方一个是在北方,所不同的当兵,他是当官出身,他是复员转业出身的,我复员的时候我是班长他是营长,他本人是我的上级,所以在万科合并的时候他本人是我的上级,所以是以上级的姿态和广州合并的,当然他也选择一条经济学家证明行之有效的即是经营者/管理者又是所有者走过这条路,显然我还走在他的后面,这个就是这么关系吧,应该之间脾气这个很相同,我非常同意志强这种说话很像,就人家问,你跟王石先生之间区别是什么?这样说吧,要用音乐来表示,他说,我呢,是进行曲。。当当。。。。。。他这个王石啊!是小夜曲,哈。。哈。。(全场大笑,掌声),比较舒缓,是吧?我觉得这个来形象我们性格,他说,你说过,说过,我不是直接听你说--------------------

  主持人:上午有好几位嘉宾都谈了这个问题,基本上是否定态度,但是确实是八月二十六号六部委联合发了一个规定,其中就有预防防止房地产过热现象,如果就不存在过热现象的话,就没有必要的这样的一个文件,这里到底说明什么?各位包括对这个文件房地产市场的判断,张司长:"我现在是非官方身份,下台干部,那么下午我也讲了这个问题,过热和泡沫经济是两码事,过热是指开发量的过多扩张,这个过度扩张不一定是价格价值很高,过热是指开发量的过多扩张,这个泡沫呢,讲的是价格远远的被离了价值,也就是炒作炒上去的,我想这个泡沫经济和过热要把它区分开来,我下午也讲到一个例子,海南房地产泡沫经济破灭,我个人看呢,还不能这样说,海南主要是房地产经济的发展超越了它的宏关经济的发展,房地产超前了,形成了一个过热现象,当然海南当时也有泡沫但不能说泡沫经济破灭,这个过热的过程当中也有泡沫,这个泡沫的表现是炒地皮,一手四手五手这样炒,地皮的价格越炒越高,这时房地产有泡沫。

  主持人:是不是过热呢?

  张元端:是过热,所以当时过热,九三年下半年,国务院在调控经济的时候,房地产作为一个重点,进行宏关调控,海南还有一些地区,广东的一些地区,作为过热来进行调控。

  主持人:现在属于不属于过热?

  张元端:现在是不是过热呢,我看在全国而言还不是过热,分析过,还是需求拉动增长,但是在一些城市已经出现了过热的迹象,所以有必要在太没有过热的时候有过热苗头的时候及时的预防是非常必要的。

  贺英伟:我们博鳌控股公司作是博鳌水城的主开发商,今天能够有机会跟房地产界的前辈王石董事长以及任先生以及各位领导,谈论房地产的话题非常荣幸,还是带着一种学习的心情来的,刚才谈到房地产过热的问题,我认为对于海南来讲,我今天非常高兴的听到了林厅长对于海南近两三年房地产发展的一个思路,可以年平均百分之六十六的百分率左右在增长,我来海南的时间,比较相对于九二九三年那个时候海南发展高峰时期的状态我没看到,我从飞机往下看到半拉子工程,由于当时的泡沫经济带来的后遗症,实际上到现在还是海南的房地产,还是海南的房地产一提到房地产就"维恐"挥之不去的恶梦一样,那么现在两三年的发展尤其是这种中高档的楼盘,尤其是在海口/三亚出现一些以旅游房地产概念为主这样的新兴的房地产开发倾向,而且以岛外热为主,这样的一个事实,我总觉得对于海南而言,以中高端客户为主,结合了海南当地的旅游资源和良好生态环境,打造出新的旅游产品和旅游概念的房地产恰恰应证了海南全国唯一的热带省份唯一的净土,所应该体现出是一种价值,是价值回归,从某种意义上来讲,海南有很多待开垦的处女地,比如说象我们的博鳌,一夜成名,实际上从我们的前身晓鳌公司九二年进入博鳌到2000年博鳌亚洲论坛成立大会一直到今年的首届年会,之前实际上博鳌和类似于博鳌这样一些成遍开发的占据独特旅游资源项目的还很多,有一些,由于种种原因停在那里,但这并不意味着海南的旅游资源的独特性不能在市场上实现,无论是在现在的海口/三亚以及现在的博鳌前一段热销京城的博鳌蓝色海岸,它的别墅大家可能明天去参观,它以六千多每平米起价,都以为是天方夜谭,不可能这样的地方卖这样的价钱,卖出去的,一期卖得很好,二期有一定的预售,从这一点意义来讲,我认为对于海南目前房地产发展来讲是一种真正的价值体现,而不是过热,还不够,还应该加大对这种资源的开发力度,只不过把过去的击鼓传花式的市场变成实实在在能够把海南真正的环境生态环境智能概念,以及现在类似象博鳌这样的一种国际放在品牌里,它就能够体现海南独特的价值。

  主持人:听你这么一说,潘石屹在博鳌发了一笔大财?

  贺英伟:这个你可以在给潘石屹先生做专访,据透露了消息是这样的。

  主持人:不管怎么说过热的现象是存在的,你们两位认为各地房地产过热怎么样?你们两位操盘手最有发言权,从你们项目的本身存不存在过热?

  任志强:上午的统计数据中,吉司长全国统计的角度看来,要现在说全国出现过热的现象不太现实,从现行指标来看可以是投资以及土地交易大于交易销售的增长,从现行的指标来看可能会出现后期预警的问题,在土地的投入上有一个制后的过程,有可能土地第二年第三年才真正转化为项目的投资和项目的推出。对市场的供应,但我个人觉得不会出现这种现象,中央在七月份的土地拍卖的这个取消协议书上完全进行土地拍卖和挂牌处理情况,前期对土地大量的采购准备以及投资可能和政策是有关的,那么当这政策推出之后,可能全国土地的供尾速度会大大降慢,而这些土地制度可能明年后年可能会产生的东西就会大大压缩,如果从北京的情况看,北京最新执行土地拍卖制度之后大概土地总供应量可建楼面的面积算起来不到三百万,其中有两个项目本身超过一百万,如果按照他们五年计划算的话,每年大概向市场投入二十万左右的建筑面积,这二十万是当年实现不了的,不管是广区门还是大红门都会在明年才会出现这二十万,因为他们的计划和土地的时间来看都在三年到五年时间里,那么实际上也就意味着今年的在七月一号的土地拍卖出场费当年几乎没有任何风险,那么原有的项目提供在这个时间之前就是为了回避土地的挂牌拍卖,就赶着在这之前进行大量的投入,必需交纳土地代纳金,完成土地合同,防止被政府回收防止立项被拍卖,或者用拍卖的手段去重新获得土地,在这个之前有大量的资金投入到土地,可是实际上完成规划完成开工完成这个项目到市场的话,还有一个制后时间,假定全国的土地拍卖速度都按照北京的这样在今年的从七月一号开始算下半年过程中到明年的上半年的过程中所有的城市规划部门都没有完全将土地向市场拍卖的供应的准备,有一些个别老的城市像广州呀他们开始他们的时间比较早,所以储备中心手里还有一部分土地,这样一个制后过程缓解了我们所有先行指标高于销售指标增长速度,今天早上吉司长公布的数据土地增长40点8,销售指标这样一个增长速度而销售这一块增长是二十,这两者间差一倍,但所有的土地大部分被拍卖的过程中可以看到获得之后都要一到两年的规划期而制后于向市场的推广,王石可能更有经验,因为他们从南京深圳都有一些拍到的土地,去年拍到的土地都没有推向市场,我估计是分期分批的推向市场按这样一个计算,我估计原来预计可能出现过热现象会被土地政策的转化而被消化掉了,压制住,不管原来是不是这个现行指标都被压制住了,但实际的市场今年和明年都不会有过热的现象,那这是其一。

  主持人:按照你说的这个现象,说的这种防止房地产过热现象有一点杞人忧天了。

  任志强:就是防止,他就是先行指标的一个防止而不是实际已经出现的,而是防止过热,但是并没有真正出现过热,还有一个就是从这两年的统计的数字看速度会大大的提高,前一个五年计划里,九五期间基本上我们每年不到百分之一的速度来进行,后一个五年这一个十五,五年计划中,吉司长还可以提供一些数字,我们还可以接近一或者一的速度大大超前,过去在八五期间我们每年城市化的百分之零点五,就是五年增长了百分之二点几三点几,九五期间我们增长了百分之五左右,从三十一增长了三十六,每年平均百分之一,不到一点,这个五年计划实际上的最近速度会不到一点,这是城市新增的容量问题,如果这个新增容量在不断产生和延续的话,这个过热现象也会被消化掉,所以表面上看,这个过热指标都达不到城市化增长百分一个点,这个百分之一点是非常非常大,要是城市提高百分之一的话对房地产是非常大的影响,我个人来说,我不太担心过热的现象,第三个就是私人资本的投入会自我约束的去控制,过去是靠银行资本/国有资本来投入控股,而现在的统计数据证明,企业的自有资金加大,就是非国有成份的加大,非国有成份占到了很高的比例,自有资金的加大和运作款的加大,减少了银行对地产的支持和投入,上午吉司长说,那个只占了银行贷款的百分之二十三,已经很低了,过去银行支撑的资金要占百分之六十到七十,这个比例是很大的,靠银行的钱产生的泡沫性是很大,而靠自己的钱和预售款去支撑地产的时候银行的风险和信用的风险都会大大减少,所以我个人认为,从全国的现行指标来看和采取的现行政策的来看,今后一两年不会产生太多的过热。

  主持人:刚才任先生谈到在土地和银行资金方面减少一些共挤。我现在发现另外一个现象,就是很多公司忙着上市,包括排队的地产公司,那是不是意味着银行那方面风险转移到股市的可能性,任总?

  任志强:说是这么说,但是真正的地产公司上市的有几家?九八年以前大概加起来有二十九家,境外上市三家,共计三十二家,发行共是三十二家,债券不超过五家,这一些债券到了还款期都还完了,后来买壳上市和准备上市,真正开放后新上市的只有四家,真正挂牌只有四家,买壳上市的大概是十四家,其它行业转向的不超过三十家,总共加起来一千多家上市公司不超过一百家,不到百分之十,全国将近四万家开发公司,现在就接近四万家,四万家开发企业你只有一百家上市,你到市场上能融多少钱?对股市有多少影响?对整个地房产商有多少影响?我们要指定分析一下没有多少影响,几乎可以说是非常非常少,我们这一次对地产公司进行排列,也没有超过五十家进行排列,就是都沾得上边的不超过一百家,这里真正在地产中投入在股市中所融的钱也是少之又少,非常非常少,对股市没有什么影响,影响很少,和资产结合我想地产公司这个走向是必然的,可能今后会越来越多,是我国的经济制度和土地制度决定,用过去办法拍卖可能不行了,用过去的办法可能有问题了,大家都会向资本市场融合,再一个我们没有太多的证券化债券化和其它的一些金融支持,土地的抵押是贬值抵的,国外的土地抵押是增值的,他们是按产出来抵押,我们现在是按评估值减值这种差别是非常大的,我们的改革不能在短期之内改变的话,依赖市场依赖于银行和资本金各三分之一这种现况短期之内是不会完全改变的,所以资本市场想对地产商扩大影响那可能就是一万家或者一千家公司对股市产生的影响随地产产生的影响而影响。

  主持人:因为刚才一直在过热吗,现在房地产出现一种现象大规模的圈地,王石先生为首的万科在去年到今年圈地的规模应该达到一千八百万平方米,是不是这样数字?

  王石:一千八百万平方米是相当大的。

  主持人:是不是预视着未来房地产走势是这样一种模式。

  王石:刚才说到房地产是不是过热的现象就不准备谈了,突然发现矛头对准了我,带头来圈地,我再说一下,不久前,在北京地产十周年论坛上,我谈了一个观点,房地产形式倾向的三个观点,第一呢,是地产商圈地泡沫投资过热,消费超前,当然要转过来,万科把地都圈了,你不让别人圈,你说是泡沫我们来看什么叫泡沫,两个概念,一个是大小不适当的大是过大,比如说,我们所在地博鳌,博鳌地发展商拿地是几十平方公里,四十平方公里,四十平方公里是什么概念呢?两个澳门,是个城市,绝对不是地产商开发而是城市开发,我们的开发商不是表扬自己,在表扬潘石屹,欢迎投资者来投资,绝对不是一家能承担下来的,这显然规划不是一样,我们现在的开发商,我们的目地就是规划城市,那我说,你拿十平方公里不算大,但你做一个项目一个住宅区就太大了,就目前我知道的案例,这去年以来最大的案例就是一万八千亩,一万八千亩就是十二平方公里,我们知道蛇口,谁知不知道蛇口是多大?有没有谁能告诉我,开发的改革开放之前蛇口模式时间就是生命,效率就是金钱,这个蛇口,蛇口开发到现在,十平方公里,就今年这蛇口,但我们现在一个区小得四千亩,五千亩,六千亩,多的一万八千亩,显然作为一个区的开发就规模的大小,一般来讲,十二平方公里是什么概念,你随便算一下,一平方公里差不多是一百万平方米,十二平方米就是。。。。。。。显然这种圈地的方法小区的开发是过大的,大小的概念就不一定在地球上一平方公里十平方公里的差不多,实际上差别是非常非常大的,就一般来讲超过一平方公里我个人认为,已经不是一个小区了,这是一个概念;第二,资金的能力,虽然刚才志强讲,他自己的钱怕什么,我们不是说怕,我们说是一种现象,因为你投了就希望它产出平衡,现在中国房地产平均的负债是多少?是百分之八十五,是无论从什么角度来讲是非常高的,是非常非常危险的,在这样的前提,除了个别地是免费给你的之外,但其它都不是免费的,不是免费的大规模的圈地,这个资金会发生变化,资金链一定会断掉,所以说这样大的圈地在普遍资产负债这么高的情况下,圈地运动毫无疑问这是泡沫,这是发出一个判断看法,显然对发展商再去拿地再去开发对你的把握应该引起关注,这是我想的第一点,至于反过来讲,以万科是一千万平方米这也是不小的数字,你说多大,你没有十二平方公里,你差不多也有十平方公里,对万科来讲很简单,刚才讲了单向的十平方公里也好,八平方公里也好,但我也要告诉你万科的单向项目到去年年底万科的整个土地储备是九百六十万平方米,没有到一千万平方米,当万科的土地储备是十个城市的二十五个项目,分摊一下,算一下,一下一个项目多大面积,十个城市分摊下来也就是九十六万个平方米,你在二十五在平分,一个项目在四十万平方米左右,就基本上万科的单向项目是没有超过一千亩土地,因为万科是全国房地产开发公司,是在十个城市差不多一年过去了,半年过去了,到目前状况我们的土地储备量是多少?我们的土地储备量是六百八十万平方米,其它的在开发。

  主持人:那三百万已经在开发了吗?

  王石:开发中,不象传说中的一千八百万平方米,我个人认为,按照万科的开发速度保持一千万平方米的储备,因为我刚才跟你讲了,我们看我们上海我们在闽行有两个开发项目,在徐汇/浦东/宝山有一个,我们在上海是六十万项目,我们在上海的土地储备最多,我们在天津有很大的土地储备,一块就接近占了三平方公里,万科的体会,这是万科三年前拿下来的,是万科本质的资产重组当中我们把我们的酒店换出去拿下来的,我们的项目酒店不是我们的优势,酒店的股权换给地方政府,拿一亿五千万现金换了它,就属于我们资产质换中,一种激活我们的成量资产,就这块土地我们万科搞了三年,为什么我们规划下不了手,后来才发现这个大的一平方公里以上是一个城镇开发,万科一直都是小区开发,我拿的这块大地没办法,我相信博鳌开发商也有他的苦衷,所以我们讲这个概念,绝对不是说万科手里拿了很多土地,你们说不要拿了,这绝对不是,本身平均下来项目不是很大,就最大的一块也是万科被动。

  主持人:你这一千万平方米土地占有你万科多少资金?

  王石:我只能这样来回答你,一个总数来回答,万科在发十五亿转换债之前我们的资产负债重来没有超过百分之五十,基本是在百分之四十五左右,就是这样一个把握,因为这是我们的土地储备象今年发十五亿可转换债,我们知道可转换债可以转换的股票也可以到五年之后才可以还是一个长期的发展项目,就把这个加上,我们的负债呢百分之六十,万科的经营风险角度看这一点偏高的,所以说现在在普遍房地产/资产公司负债在百分之八十五的情况下圈地项目,是泡沫。

  贺英伟:我接着王总的话题说一下,提到泡沫又提到圈地,王总也是把我们为什么作为土地储备的概念为我们作了一个说明,对于博鳌我们还要多说两句,这个博鳌呢,从海南晓奥公司进入博鳌以及三个规划面积的调整,当时叫海南博鳌旅游度假区,当时是十五平方公里,由一个蒋晓松先生所创办的海南晓奥公司也是日资的公司独家开发万泉河入海口这一块,然后到了九九年调整到为二十七点八平方公里,到2000年调整为四十一点八平方公里,调整是经过海南省政府针对博鳌水城的发展依托于博鳌的这里地理的条件服务于博鳌亚洲论坛的宗旨,就是要把博鳌不仅仅是一个房地产而是把它升华成能够适应未来为博鳌亚洲论坛专业化服务的人文环境和社会环境都比较好的居住的地方,从这个概念来讲,我们博鳌整个四十一点八虽然是相对于其它的开发区来说,博鳌的面积比较大的,两个澳门这么大,那么仔细看呢,博鳌它有百分之二十五的江河湖海温泉水域都在里面,这些地方是不适应当房地产的概念,那再有一块呢,按照我们开发的力度我们要让出大部分的农庄。。。。。(换带录制)

  王石:房地产模式实际上刚才已经谈到如何融资,现在融资市场对房地产还不是很畅通,随着我们看,刚才讲了有一种泡沫现象,这种房地产开发规模越来越大是必须趋势,规模越来越大资金量就会越来越大,通过多种的融资渠道必然房地产公司要解决的,但是实际上我们上市的渠道到目前为止,还是限制的,也就是说2000年以来就是四家,再把过去就是九八年以前上市的29家再加上4家,再加上中间买壳,中远房地产进行上市的,如果说我们这是五千亿的产业,我们现在已经成为各地城市的支柱产业也好,或者主要的经济产业之一,显然房地产公司的规模是不相适应的,那我们谈第一个观念,规模的第一个开发,目前市场的筹资渠道是不相称的,万科这样的地位是很少的,发A股又发B股可转换债,但直到现在万科的资产规模已达八十个亿,至于说刚才谈话的主题,谁是将来的大鳄,这种说法我不同意,房地产开发必须有正当的投资渠道,一定是透明的,一定是公开化的,如果它都不能透明,是不公开化的,它可以做得很大,它可能在新疆,我不公开化,一百平方公里的储备没有人跟你,但我认为中国在五年之内房地产格局变化不大,但如果说大小我们在市场信息化数字化的当中,首先要一点透明度,如果没有,就没有意思。

  任志强:大概只有中国人喜欢说大鳄媒体早想把地产公司弄成什么大鳄,我这个从美国回来,真正用于上市百分之七十以上,出租铺面不是搞开发,美国小的地产公司只盖两栋房子,一年三个月盖两栋房子就完了,三个月又盖两个房子,一年大概盖八栋房子,每一次就两栋而且很简单的住宅,但是美国的产率有多少?美国的房地产所有的交易量都加起来接近我们中国每年的固定资产总值,总值量的百分之七十五,非常大,靠什么,就靠量大,每一个小公司两栋两栋房子建,他没有大额,美国今年新增的估计在一百三十万套,二手市场占多数,大概有七百万到八百万,而中国的房地产才有多少?农村的不算,城市的全加起来二百万多一些,比美国差远了,美国都是两栋两栋的房子,而中国的王石可能就一个人可以盖五十万平米,但即使是这样,有这样几个公司并不能撑起中国的一片天,中国的GPT总值我们也只占到七八左右,而美国的就比我们大多了,在房产这块占了十四到二十二,它的总量靠小的积累,我们现在就拼命找个大了,成为大的很难很难,盈额到了三十四十亿的时候已经觉得很累很累的了,大概有二十二个项目,主要是靠八个项目来支撑,而我的房子也卖得比较贵,王石的房子平均卖四千,五千,六千平均,我的都集中在北京,平均一万块钱平方米,我卖一平方米就他卖二平方米,我卖五十万平方米就已经很多很多了,三十多个亿已经不得了了,做到一百个亿两百个亿进入到五百强,不太可能,而这个管理能力土地储备入住纠纷,如果说还没有露面的大鳄,只能说在境外市场和资本市场相结合的基金,经理人管理层迅速的占有原有的土地项目,否则他拍卖的都来不及,到目前看,现在的格局发展情况土地制度金融拍卖以后,出现几年迅速能成为大规模的如果没有宠大资金支持这种大规模的是不可能出现的,现在的格局可能会在相当一段时间维持下去,我个人认为,年产都蹦出一位上百个亿的很难,通过近兼并组合的形成的倒有可能,那么就需要有强大的市场支持,这种支持才能实现把所有的资源形成一个巨鳄。

  张元端:我想说一下大鳄,大鳄呀,我也不太懂,我在说经营理念要改变,不能再去求大,我的想法,我们原来的房地产是从1978年慢慢发展起来的,一开始规模很小,后来规模变大,但现在面对来说,空房大量增长,增大幅度还不小,如果在这样的情况下,我们在片面的追求大,你生产出来卖给谁?空在那里吗?所以我说,对大这个问题,特别是房地产不能去做,不能再鼓动他,再鼓动他就不得了了,原来是求规模,你不鼓动他,他也要发展,现在经营理念怎么改变,原来我们是求规模效益越大越好,现在针对现在的空置房大量增加,我们要改变这个理念,就是要按照新经济思潮,主要是产品的,提高产品的科技含量和信息含量下功夫来提高效益,而不是扩大生产规模产品数量来求取规模效益,把规模科技信息相结合,求取一个综合效益,南而不是单纯一个规模效益。

  任志强:我在补充一个,我们在座有一个中文说得很好的英国人,全世界一个最大的地产商的案例就是一个英国的码头,全世界第一位加拿大的地产商,在英国建了一个码头,当时在全世界引起震动的就是同时他带动银行和带动地产商的破产,整个码头的区域非常大,一共是十七栋楼,每栋楼的规模都很大,几年以后,这个地方成为非常好的场所,那是整个大型的CBD中心,当时却因为需求支撑不够,所以公司带动银行都破产,历史上有记载的,地产界破产最大的一个案例,大不一定是最好,中国的地产是一个高速增长的一个过程,两位数以上的增长,可能明年和后年仍然保持两位数以上的算高速增长,这个高速增长过程中不会因为你大就产生问题,但是一旦出现问题,反正越大越不好调头,地产的和别的不大一样,它有差别,所以在土地储备的问题上,我们过去是三百到四百,五百万到头,而这个土地相当一部分不用于建设,这次的物流六千多亩,真正的可以用于建设的只有一千四百多亩,所以号称我有六千亩的土地储备,但真正的用于建设不到三百万平方米,所以这个土地储备不能单用我有多少亩这个概念,我们要落实到可以建设的面积上这个概念,我这个不管有几百万亩的土地,但我可建筑的面积是多少呢?可能是一百万,二百,三百万。。。。。。。北京现在有绿化带项目,绿化带项目可能很多公司吹我有多少多少面积,但实际绿化带要求百分之七十以上,只有三百亩可以使用,所以他说他有一千亩实际上他只有三百亩,另外一个可建设面积还有一个差别,就是配套要扣掉,我们拿竣工和销售增长的对比,所有的统计局各地方的统计局常用的数据,今年我的竣工面积是多少?我的销售面积是多少?而销售面积只要大于竣工面积这个城市就不会有泡沫,正常和高速的增长,销售面积大于竣工面积,这是一个很重要的指标,另外,我们国家的统计不是以套为准,是以平方米为准,而每一个建筑面积只占销售的百分之七十面积,有百分之三十归建筑公摊面积,我想城市里面或地区里面,你的销售面积大于竣工面积是没有泡沫的,只要你保持销售面积大于竣工那你一定没有什么空置,都是被销售掉了,但它可能有一个制后,就是说我今年把明年竣工面积都销售了,合算到今年,合算到当月的,可能有一个制后,如果每一个城市都延续的制后的成为一个成立可能不会出现什么问题,这个对比还是有其结果的,我们现在的问题是认为我个人认为,我们的地产公司小得太多,所以我们需要大的公司,比如说我个人认为,什么比较合适,一个小区面积三十万平方米合适,因为它的公共配套和它的建筑最成配比,你要用一个中心配套,走得太远,可能用两个配套呢,费用会增加,从一个公司的情况看,六十万平方以上,当年开过工可能是自行能周转,如果不是六十万平方米以上,对于上市公司来说,也要保持三年一个周期,每年有一个利润结利做不到,可能大一点的公司要一百万到五十万才能调整,保证一定的竣工量,盈利利润上市公司和资本市场相结合利润保证,要不然每一股收益今年高明年低,资本市场接受不了,所以一定要看你的规模和你的需求是批配的才可能,否则的话就要需要三百万五百万以上的,当年开工这可能就太大了,而过小的三万五万这样一个小区不成熟,这个小区很难做到很好的配套,居民住起来不是最舒服的,环境和条件都比较差的,而我们恰恰是这种小区太多了,你就给城市的规划城市建设居住环境生活质量,提高上了都会造成很多困难,我们最缺的不是最大的公司多大多大,而是最小的公司要适当的有多大,那我今天下午也讲了,采购一千套的与三百套五百套的采购的价格就差了很多很多反而不值得,对量的大小一定在根据你的体制相适应跟市场相适应,最后的结果才是最好的结果,美国的市场他是私有主意,他就买两小块土地,我就卖两栋房子就够了,我不用跟别人去竞争,他可能不断的作业,那中国就不行了,两个房子怎么形成一个完整社区,政府又不批你,你怎么做这两个房子的配套,因此,各个地方要根据自己的情况要是在一个中小城市,你一年的销售量才三十万平米,能建一个一百五十万平米的开发公司,你不能遭踏市场,但是作为一个一千万的销售量的城市来说,你是一百万的,那你的市场占有率并不大,好的公司一般占有百分之二十至三十,我们公司去年在市场上占有的分额是百分之十五,这个要根据你城市变化的开工面积和市场背景,才能保证大小的问题,这样有利于我们公司的发展,谢谢。(掌声)

  主持人:看来谁将成为中国房地产业大老,台上的几位都持否定态度也不愿意看到这种局面出现,更重要的是能有一批优质的企业以健康的心态推动房地产业正常的发展,所以谁将是房地产的大老,我想这个企业整体健康发展也是这个大老的愿望,那么我们这个议题上半场就到此,非常感谢大家,请嘉宾下台,我们再请出两位嘉宾,休息几分钟。下半场的讨论由副主持宣布一下,下半场两位嘉宾一位是福布斯的中国首代福润先生和国家统计局的汲司长。

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