观点地产网 >

博鳌文档 >

>

>

正文

2003博鳌房地产论坛对话下半场
作者: 观点地产网     时间: 2010-05-27 18:06:18    来源: [ 观点地产网 ]

  宋娜:非常感谢上半场的几位嘉宾,下来进行今晚对话的第二场,第二场的对话人有潘石屹、冯仑、范伟、包宗华。有请各位嘉宾上台就座。

  主持人:非常荣誉为大家主持下半场的精英对话,在上半场的时候,嘉宾们众论我们国家因121带来的行业政策的变迁,在政策变迁过程中对房地产所造成的影响及其中可能有的机会,下半场我们想多捞一点实地,讲一些比较实际的东西,我们想请嘉宾主要讲一下当银行的钱拿不出来,或拿得比较少的时候,那么我们房地产业的钱从哪里来?我想请大家注意的是今天下半场的三位企业家跟下半场的三位老总有什么区别?一个是年青,第二个是他们是明企业家。上半场三位他们都是房地产业大宛,还有上半场三位都上过市,也在海外上市也在内地上市,下半场这三位暂时没上市,我们也知道像潘石屹先生,范伟先生他们的公司也在谋求在香港上市,北京制业现在已经成功了,你们还没有成功,或说还没有敲响那个钟,原因是什么?因为上市是民营企业谋取资金非常有效的一个途径。请潘先生先说吧?

  潘石屹:上市去年年初我们准备在美国和香港两地挂牌上市,主承销商是高盛,最后高盛组织一个成效团,把我们所有工作做完以后问我一个问题,他说你别到美国上市了,因你这个小公司又不是中国石油中国电讯,你到香港上市,现在国际上都连在一起,只有你在香港上市的话美国的资金同样可以到香港来购买,你到美国上市每半年还得跑美国一次,挺麻烦的。另外,整个香港的会计制度跟美国不一样,你还得做两套报表,花两份钱。说你为什么要到美国上市,我说我得到美国上市,他说为什么呢?我说我到美国的研联易所里面看了一下。美国联易所有一个钟,如当天谁要上市的话,谁可以敲这个钟,如你不上市的话国家元首克林顿,江泽民,朱镕基去了可以敲这个钟,我说我就想敲这个钟,所以我就想着到美国上市。

  主持人:这是你的理想,不是吧?

  潘石屹:不是,他们觉得这不会是一个理由吧,最后他们还是说服我了。我们决定就在香港上市,香港上市也是特别曲折,正好跟富地是前后脚,第一个碰到的我们的主承销商是高盛,副主承销商是MKSD,正在做着马上要走的时候,中国电讯要上市,中国电讯的主承销是MKSD,上路走了一半又回来了,说没卖出去,得临时跟国务院商量要怎样调整价格,所以,作为MKSD如果要把中国电讯做砸了,以后别想做中国的生意,所以把我们放在一边,竭尽全力去做中国的电讯,我们说我们先等一等吧,等完以后又要打仗了,打完以后又非典,所以耽误到现在,当然这是一个过程,这里面有一个特别重要的问题,就是花了一年的时间,怎样衡量上市公司,我认为衡量中国一个房地产公司不广应该按照他的土地储备的多少去衡量,而应该按照他的赚钱能力衡量,可这个给他们说就有点说不清楚,可我到今天为止还认为中国的房地产公司应该按照赚钱能力去衡量它,不应该按照土地储备的量的多少,因在中国法律环境大量的土地储备两年内不开发有可能被收走,承担着一个被收走的法律风险我觉得是比较可怕的。

  范伟:富地是今年2月份出去录演的,选择了一个不是非常好的时机也有一些巧合,因2月中旬开始录演,结果是伊拉克战争3月初就开始打了,在录演过程中布仁总统强硬宣称战争一定要把,还发生了上百万人世界各地反战大游行,是一个比较重要的因素,那段时间国际资本市场的指数跌得很低,所以我们录演过程中投资者对我们的反应是说很喜欢这个公司,觉得这个管理团队非常不错。但是东西是好东西,但是现在的市道不是很好,能不能便宜一点?我们觉得对我们自己的公司有一个比较中肯的评价吧,我们坚持认为自己是一个能够赚钱的公司,是一个能够持续赚钱的公司,所以我们得我们这公司相应有的价值,我们也不想这个东西卖不出去,削削价吧,卖掉算了,没这个概念,所以在这样一种环境下面,我们暂时搁置我们的计划,但是,像今天大家都要讨论一样,作为房地产资金密集型的行业资本对于房地产企业扩大规模是非常重要的,所以我们公司还是在积极寻求上市的一个准备。除了上市外今天会议还讨论了很多种资金融通的渠道,包括跟国外的资金合作,包括信托,我们这次上市录演虽然最后没有成功,但是也有很大的收获,认识很多国外的大资金,我们录演回来后他们陆续都来回访我们,目前我们也跟其中的好多家保持密切的联系,他们都希望进入上海的市场,非常希望我们作为他们在当地的合作伙伴进行共同的操作,所以有失有得吧。

  主持人:冯仑先生有没有考虑过这个问题?

  冯仑:这是中国人上市就像平劳模和闺女出嫁都好事,既然是好事不考虑是不对的,我们是这么一个做法,我们从前年在国内A股市场上参与了一家公司,这间公司最近运转得也比较正常。另外我们也比较注意包括小潘还有复地他们的做法,我们认为这中间我们应该再加一个环节,我现在的做法是在国内试幕,今年会很快完成,股本我们原来是8亿,现在会做到10亿,完成后明年他们国际大行帮我们再安排国际试幕,经过国际试幕后就会有国外大的战略投资人进来,然后在两三年过程中把公司的所有的管理、战略、模式,已经讲给这些潜在的投资人听,讲三年,然后再直接上市,这样的话,在国内我们因为思路的原因,本身也按国际标准做,所以我们也请律师然后包括这些,就跟上市是一样的,做完之后,我们有一个直接的结果,就是最近外国的一些资本、资金,包括银行跟我们合作有实际性的开发,我们相信邻居所走过的路比较近,所以我们也看得比较多,对我们下一步走好及早地出嫁,能够傍个大款,我还是有信心的,另外,大家说来说去是钱的问题,无非121文件钱不多了,原来说自己认为是大款,突然发现大贷款都是银行的钱,所以傍大款最大的风险是傍大贷款,傍贷款还好,总比傍公款好,因公公款有法律风险,就是国有资产流失,傍贷款照样还就行了,但更不利于,最要紧防的就是傍赃款,所以有很多傍大款的中学问也很多,所以我们现在觉得121以后钱不多时,有两种想法,一种是学上海人,一种学东北人。东北这个地方当资源紧缺不行时就为,为匪为盗去抢,铤而走险了。还有一个就是学上海人,空间有限的缩起来,于是又增加一倍,就5平米,我缩啊?我本来占的就少,一成5平米我一缩至少4平米空间可以活动,所以说减少欲望也是增加钱的一个办法。因为名企业主要是欲望太多,所以钱一下子少了,如你适当看121文件,欲望一减少,马上钱就多了。

  主持人:如果既想做大同时又没有这么多钱?

  冯仑:你不要忘了,儿子不是一天长成爹的,他一定会慢慢长,做大是理想,但不要着急,一天站起来就是一米八。给你一个时间你一定能长大,在座的企业我想10年大部分都是,稍微长点10年,8年,我看今天介绍的,像任总还有红豆是二十年的,但对于大企业要做大来说,二十年也是很短,所以大家还是太着急,然后由孙子熬爹,爹再熬成爷,爷再熬成太祖这就差不多了,一共要80年到100年。

  主持人:冯总讲了一个非常好的比喻,其实他讲的做企业的心态是很重要的,这一轮遇到121可能会相当一部分地产人觉得恐慌的原因可能在于心态和环境下产生的落差,可能如果心态好的话做的准备多的话可能会转化为一个契机,今天跟凌克先生聊的时候他就是借这个会推销信托资金的意思,这就是一个潜在通道,刚才三位都谈到上市去接触很多的投资人,虽然直接融资通道没打通,但大家各有所握,跟潘石屹闲聊时也说你们现在也在考虑从香港从海外借贷款,我还记得港元的贷款利率是按揭2.7,美元是3.0,可能比国内还要便宜一些,这方面是有一个什么机会呢?

  潘石屹:他说的这个概念有一点问题,我们这个周末要签一个协议,是跟香港的两家银行,一家是永亨银行,一家是叫东亚银行,两家银行签的是消费性的协议,就是按揭贷款协议,不是贷给我们房地产发展商的,是把我们房地产发展商项目考察完后贷给我们的客户,按揭贷款一个是美元贷款的利息,一个是港币利息,一个是2.7,一个是3.0都是比较低的,因今天谈了一天房地产资金的事情,我觉得中国可能还是不要做太多的贷款比较好一点,贷款的比较多的话,中国市场的起伏是承担着一个比较大的风险,从我们公司来讲我最担心的问题,就是跨币银行的存款量太高,一边存款量很高,一边我们的财务人员从银行贷款,贷来款以后附着一个很高的利息,存款时人家给我们一个很低的利息,这样的话就让银行做了生意了,虽然我们房地产辛辛苦苦挣的一些钱的话都给银行打了工了,所以我觉得一个房地产企业贷款的比例应该是一个比较低,尤其是把钱放在银行里面作存款和现金,我往外花的时候,我觉得这是一种犯罪。

  主持人:包会长你也是房地产界的前辈,我想有一个问题,你觉得就现在房地产大多数企业,他们目前贷款的比例高不高?风险大不大,有多大?

  包宗华:我讲几件事情,第一事情就是刚才张元端主席讲了,我们中国房地产每一年承担重点课题观点来说,第二个针对当前地区新情况新问题,提出建议,关于金融问题,121文件的问题,我们也写了一个报告,关于若干问题和我们的想法、态度应该怎样分析等等都有。这一次到博鳌来开会,我请示了部长,我写了一些东西能不能讲,他说你有又的东西我们都吸收了,但对外讲立了一头,站在矛盾之上,又能够解决矛盾的问题,那个跟大家讲,但打仗那事那些话你就别讲了,作为我们中国房地产及住宅研究会一直作为一个独立编的股份,每一年可以这样讲,在今年来经常受到部长的表扬,因我们有些分析提出的问题和建议不是比较好的。第二件事情,刚才谈到融资的事情,中国现在的存款是9万亿,你银行存了9万亿的钱,你不把他贷出去,把它变成生存和建设的资金,促进国民经济的发展,放在那就变成死钱,这是最大的浪费,所以作为一个银行,你应该想办法把融资。我们写了一个很惊人的话,我们创世界记录,我看世界上的商业银行要存9万亿,我看其他国家,因外国人对存款没中国人那么大的兴趣,存不了那么多。但是金牌拿到手又把他用出去了,你说怎么办,第二个事情WTO进来后,外资银行要进来,第三件事情,外资银行要进来,外国发行股票等等,我们提出第二一个问题,就是我们要搞一个政策,这个政策是让我们今后中国的金融业,我们的房地产企业主要依靠我们中国的金融业,当然外资也可以依赖一部分,或者采取一个政策统统推给外国人,这个政策错误就可能是这样,说得尖锐一点,这边也封了,那边也封了,你都不给钱,我们外国人需要切记,这是不是一个好办法。像刚才说到一个这是不是高低的问题,刚才你不是提出来融资的钱是高了低了,不是那么回事,你根本就不给,根本就没有,把我们很多房地产企业推到外国的金融资本那里去,这个办法是否值得考虑,这一件事我是知道得最早,今年一月份召开全国房地产工作会议,有银行的同志讲了,我们现在的房地产企业捞了房地产很多很多银行的钱,这个必须要整顿,当时又人说,你是不是到桌上去讲一讲,他说时间已经不行了,但是我又一想我们是老部,我们坚持不要提出一个政策,一个措施。他首先要求你跟有关部门协商,协商一致才能上报国务院,对于央行来讲它不管这些事,现在中央决定央行调控中国金融的事,但调控金融事我们不管,但是要调控房地产你肯定要征求意见,最后出了文了,部里人的同志说没有找我们商量,顺便跟大家讲一下,我们中国的法律或政策是三大层次,第一层次就有全国人大和人大委员会通过的法律,那是第一层次,是全国最大的。第二是国务院发布的法。第三步才是部里面的,我们现在叫部门规章,我刚才说了一个政府的态度,我想121代表不了政府,因为仅仅是一个部门出来的,只是我们在建设部不知道,我们并没有投赞成票,所以今天我就讲当年92年93年国务院党中央要进行宏观调控,在那个情况下我们房地产企业还是有很多融资的办法,现在它紧紧是一个部门规章,何况今天不是下面是否执行,如果商业银行有了大批资金,上面给他来一个指示,他放在那里,死在那有什么好处呢?可能他还是会贷的。我们也应该怎么讲,最良好的那个贷款是我们住房第二贷款,美国70年的经验百分百没有一条是损耗的,因住房在那还会卖吗?第一个问题很容易解决的,我们中国房地产贷款的情况也是非常好的。真正出毛病的是官商勾结,那是贪官和有些人勾结。但是银行的审查不严,这个事不能多多说什么。

  范伟:我觉得对于央行的文件,我觉得我们房产界其实也有一点反应过分了,我们公司内部曾经开过一个玩笑这个121,如读成121就是121齐步走,其实银行的贷款,给房地产公司纯粹是一笔生产,现在生意的一方他说我不想按以前的规矩给你做生意,我换种方式,这样就会变成三种情况,一种情况以前大家已经签了合同已经贷款了,这个当然已经签了协议不能变应该继续履行,第二种情况这个项目房产公司还没谈还没考虑了,现在银行说我们现在的贷款条件变了,作为房产公司我们要自己想一想,这样的条件下我怎样考虑我的融资环境,唯一一种受影响的就是说,假设我原来按这个条件垡贷到款的,所以我已经去谈了项目,也付了部分钱了,此时,可能对房地产公司打击比较大,这种情况可能需要一个协商需要一个过程,作为银行的角度,他从他防范风险的角度出这样的一个政策,我觉得上在他的角度完全没什么差错,因为他也要考虑他的风险,虽我们房产企业说房产形势很好,房格不会跌的,但是站在银行的角度凭什么相信房价不会跌,所以从他的角度防范风险我觉得也是有他一定的道理。所以作为我们房产企业有时站在银行的角度想一想,我觉得这个事情完全能够更,所以我总的想法就是我们房产企业最关键还是要在这样的一个环境下面怎样考虑我们自己生存之路,除了银行外还有没有别的渠道,或像刚才冯总讲的一样,我是不是在现在有的环境下面缩小一下我的经营规模,虽然我有一个很远大的理想,但是我可以慢慢走,不一定一下子急于求成。

  潘石屹:其实我的想法跟范伟的观点都是很一样的,因为他认为银行和房地产发展商,银行把款贷给房地产发展商之间是商业关系,是一个买卖关系,所以人家开价时我不把东西卖给你了,如果一般的买卖关系你也可以从别的地方去建立买卖关系。可以中国的银行是一个独家垄断,又不允许外国银行进来,人民银行下发这个文件,下面各个商业银行就要执行,另外作为房地产又没有另外的算途径,上市的公司很少,中国的房地产基金又没有成立,在这样的情况下,是因为垄断造成的,他说多高的利息,你就得用多高的利息,不像一个完全自由的竞争的环境,价格、利息、贷款的期限你都可以跟他讨价还价,实际上在中国一方是独家垄断时你就没办法,如果中国只有一个电信公司,电信公司打电话想出多高的费就得出多高的费,如我就不打电话了,我就写信了,我觉得这种办法还是挺笨。

  主持人:我们当然非常希望中国的银行跟中国的房地产一起共赢,但是现在看来双方谈得比较困难,这就会产生驳议,这个驳议对于中国房地产来说如中国的银行不给贷款的话或不能给钱的话他们可能去海外去找钱。两种通道,第一种通道是海外上市,第二种通道是海外的贷款,因现在三位年轻的企业家他们都有跟海外打交道的经验了,这个经验也很宝贵,今天这个场合也很难得,看在座有没有人来给他们提问了?怎样跟金融机构包括国外的投资者打交道,要注意什么?

  包宗华:我们希望中国的金融业进一步健全,我们中国的房地产企业的融资主要应该是我们自己的金融业,国外可以走,但是总是小部分,特别是中小房地产企业走到国外的更困难,我们主要还是立足于中国的金融业来给我们房地产业产生良性互动,这样向前走。第二,金融业他自己考虑自己的问题是会考虑的,但是要做出一种政策,要有关房地产,影响房地产的规模、速度等等的问题应该磋商,因我们国家多年来的一个事情,我们建设部要定一个政策只要跟其他部有关系的要反复协商,刚才潘总说得很清楚,如果是一家独断,北京自来水要涨价,你一家垄断企业,你说上涨就涨那不行,立一个会议,你应该涨你把道理说清楚,我们反复协商,充分征求各方面意见,最后定下来。就是证明反复协商最后的决策错误就少一些,你又是一家,你要想到我,那该怎么办,那就很难办了。新一届政府最大的特别要一定要民主科学,温家宝最有时也是,民主科学,什么叫民主,广泛征求意见,你只管房地产的事,主管房地产部门都不知道就不太合适了,你说那个考虑再周到,征求我们的意见非常周到,不是很好吗?但是有很多问题,应该提高多少,怎么样,怎么样,反复协商,这样可能是比较有利,把事情做得,想到尽量减少损害,尽量有利一些,我刚才说有三层,部门有作为部门规章的权利,但部门规章要涉及到其它部门,国务院有一条道路,因为银行不是一个部,现在附予等于一个部的行政责任,建设部一个东西,也许名方面的意见。

  主持人:我前两天刚好跟人民银行刚好是121号文件具体的制定部门的一个领导打电话,我们也想请他谈一谈最近的形势,他跟我这个问题太敏感了,太敏感了,太敏感了,一连用了三个太敏感了,我最近刚好看到冯仑先生在一个杂志上写一篇文章,这件事情也是第一次让房地产企业形成一种市场的合力,我大概看了这篇文件,你觉得对房地产业本身除了对各个企业的影响以外,我刚才也听到希望加强业内的沟通、了解、合作的需求?

  冯仑:121文件我觉得这个事情大家都很清楚,但他后来发出来很多东西还是值得去思考,一个从政策层面,现在主要是依法行政,按照法律给写的框架来调控宏观经济,人民银行的这个过程制定是他内部制定,但这是一个通知,如果从技术来说,通知有个起始时间,他可能说几号开始,下发即日起执行,但什么时候结束,没有一个起始时间,这个东西执行到哪天为止。而且通知的约束力和人民银行其他文件的约束力到底法律上有多少,有很多行政法还有各方面的专家,从这个角度来谈我们开发商是另外一个角度。这就涉及到我们对市场经济调控时宏观经济的管理者是依据什么样来管理,还是依照过去计划经济反正做一个文件就完了,至于是否执行,结果怎样,也不考虑执行的成本,就是政策制定前的成本要消费相当长的时候,现在信息社会有一最大的好处,可能把要做的事情的成本提到前面来,就像美国打伊拉克一样,准备时是半年花了600亿,成本都花在这,打了25天花300亿,打完以后的成本是自己拿钱买的,成本都很清楚。可现在一个一个政策制定等于通知制定后将会带来的社会成本,事先是没有计算的。另外一个问题,这次出现以后媒体、业界的反应又异乎寻常的快,而且异乎寻常的声音大。今天有一个著名的经济评价的专家写篇文章说,第一次是商人的生意压倒政府的生意,经过改革开放市场经济以后,造成的一种情况,真正对行业利益集团开始对政策制定的过程而讲话,而讲话的方式以前的媒体完全是管制状态,非市场化状态,所以以前也不是不存在不同的行业的利益集团,不同的利益群体。但没有说的地方,或者说媒体没有说你的动力,而这次媒体不仅是很多样化,都可以进,而且媒体还特别有动力找这些业界的人来讲,媒体的动力非常大,也找政府,媒体的动力由于商业化,反应不同利益群体的动力是非常的大,所以这一次就表现为非常大的生命。这样就带来后续的一个发叫,就是国务院也好,其他各部门紧急磋商,各个行业团体不断的互动过程,这一次就变成一个良性过程,也有人说这开起一个政策制定的新的一个活页的游戏的一个开始,所以这也是我们市场经济条件下,政府宏观调控经验逐步丰富依法行政的一个进步,同时也看到社会经过改革各地群体由原则埋头做自己的事情,到出现一些比较自觉地能够维护这个行业的共同利益,通过团体依法跟政府相关部门作有效沟通这样一个机制,这个机制的完善预视中国未来行业和政府之间良性的、理性的市场关系的建立,这可能意义大达文件本身,也就是说,有时候我们应该习惯把丧事当喜事,这件事情对人民银行来说发这个文从整个宏观来看这个社会来说,确实我们应该说经历一件喜事,这件事情对行业来说是非常好的事情。

  主持人:我们也很乐意把你这翻话看成是市场对我们财经媒体人士的表扬,这三位也是非常难得有这样一个机会,刚才有一位先生想提问的,你现在提吧。

  嘉宾:作为我们中小企业可能向三位老总请教海外融资和上市可能对我们来说不是面临的问题,我想还是对121文件谈谈我的看法和一些问题想请教一下。作为我们中小企业121文件我的切身感受影响非常大,在此之前,我的项目前几年刚开始运作时,银行行长轮流请我吃饭,银行银行长为了拉这个项目,副行长来了不行,正行长来,我找了两家银行,按揭的协议都签了,这个文件出来后,刚才像范总讲的一个问题,就是项目在履行一半过程中,不是我们公司,我们公司自己没贷款,帮消费者按揭时原来承诺按七成,文件下来以后,他提出要按六成,过了一下又变成五层,这样的话我们企业就面临一个问题,因我们跟购房者已经承诺了,原来是他吃饭,我都应付不过来,现在我请他吃饭,他说没办法,要请省上面的很吃饭才能解决,其实这个很现实,我这个企业什么状况呢?原来答应给七成,现在银行按揭八成,我自己公司给他按揭两成,这个法律上面存在一个很大的疑问,我原来是搞法律工作的,后来做房地产,我对中国法律应该讲研究了二十几年,这一次房地产中央的文出来了,应该说它是的雷声大,雨点小,就是当时通知很严厉,执行起来跟各地情况不一样,这就反映出一个新闻媒体和行业的影响,也是国家进步的体现,所以我在这里尽管说我是121受害者,但是我还是非常感谢我们几位有影响力的老总,通过他们的新闻采访,通过发表,也看到一些比较强硬的呼声,所以这样文件在执行起来,往往打一些拆号,这一次这个文件就相当于93年的金融大整顿的严打,我可以认为是房地产的严打行为,尽管出现一些问题,这种问题通过很向强烈的措施来处理的话可能像我刚才讲的一个项目做到一半,那么企业的受害很大,其受害最终结果可能对社会的一种影响。

  主持人:你觉得在目前这种时间你需要什么样的?比如哪一种投资方式来解决你这个问题?

  嘉宾:下面我就想问这个问题,跳开我这个企业本身的问题,我想问题是中国房地产到底有没有泡沫,想请问三位老总和会长,应该讲从我个人感觉是什么,全国各地很多行业,因房地产是比较有暴力,因我也是受益者之一,这个行业的这个暴力,或这个行业的利润比较高,吸引很多资金投入这里面来,我想中国的房地产可能有一个感觉是象股市一样,不可能永远高上去,香港的房地产和日本房地产的都会有一个下降的时期,我想请三位老总和会长,中国的房地产到底有没有泡沫?这个泡沫什么时候会出现?因我们都是房地产船上的船员,它进入这个房地产,按揭风险是开发商的风险,还有一个风险是谁?

  冯仑:这个问题说了很久,我想到一个相关的,轻松一点的话题,实际上我们现在的设施生活中最大的泡沫是爱情市场的泡沫,大家想这里头的泡沫是最多的,不着边际好话,甜言蜜语,无谓的约会,但为什么没有人累,没有倒,因有真实的需求,要繁衍,要生孩子,要过热,所以当有一个真实的目的需求在后面支撑的时候,有时这个泡沫和正常的生活之间很难说清楚,他也许没有这种泡沫的爱情,可能大家觉得至少电视要砸掉了,然后我们的生活时间会太富裕,但是如果有了以后,大家会发现电视天天有得看,报纸一天一天地赚钱,我们生活很忙碌,每天要应付这东西,苦恼和幸福,现在市场经济带来了永远说不清楚的到底几分泡沫配几分需求,整好这个生活是甜蜜的爱情,所以我觉得现在从中国整体来看,我觉得现在的生活还是真实的,并不认为整体上有泡沫,但是未来,比如天天谈恋爱,花前月下,永远不生孩子,这叫泡沫,所以我觉得这是一个边界。

  潘石屹:121号文件整个制定的初衷实际上就是担心房地产过热,有泡沫,怕重复东南亚的金融危急,中国人和中国的经济承受不了,谈泡沫的时候,我觉得这位先生的问题太具体了,这种思路把我们上面几位当成是算卦先生了,就是你说一下有多大,什么时候会爆发,其实市场的价格和市场的走势实际上很难去预测,你可能只知势在把握一个大体的方向,如果想把所有的问题都算清楚,这种思维方式就是计划经济,计划经济想要把所有事情算清楚的时候没有算清楚,所以计划经济搞了多少年就比不上搞市场经济的国家,所以我们现在邓小平给我们提了一条路,是走市场经济,已经走了二三十年的时间,而且走得很好,所以我们每个人的思维都要换成一种市场经济的思维,不要按照计划经济思维去考虑问题,我觉得121号文件一个很重要是出发点把过高的房价压下去,可这个文件下发后,我当天写了一个这个文件对中国经济带来的20个影响,其中一条影响就是房价可能上升,这是在6月14号的晚上我写的。实际上从我们公司感受到的和我报纸杂志上看到这个城市,121号文件的出台,调整了人们的预期,因为这个市场是靠预期代步,人们的预期以为在121号文件8条把各种各样的资金管道堵死了,既然这个行业中建设的资金少了,他的供应量一定会上,一定会少在需求量一定的情况下价格一定会上,所以可能全中国从121号文件这个信号打了出,调整了人们的预期,所有的房价都在很快的上涨,我们现在占了销售项目是建了SOHO,今年我雄心勃勃,说能不能达到三十亿的目标。第一个季度销售不错,销售了七亿,第二季度是加上我们销售给一个精度律师事务所的一个多亿才销售了三个多亿,主要是受非典影响,紧接着121号文件,我说今年肯定泡汤,我们要把我们的预期调整下来,所以这个季度我们能够销售五个亿就不错了,结果在121号文件公布后,大概一个半月时间吧,我们提了三次价,而且每一次提的幅度都是3%、4%这样的幅度,我们的目的到现在为止已经超过六个亿,所以第三季度10个亿的销售额应该没问题,因我们自己的情况比较清楚,就是121号问题制定的初衷就是达到的结果完全变成相反,为什么变成相反的结果,就是想用计划经济的一套办法去调控市场的手段,他忘了,市场中最重要的影响格核的是人们的预期。

  包宗华:什么叫泡沫,在我们国外和中国很多经济学家都讲,价格高涨远远地离开了价值,这就叫做泡沫,为什么叫泡沫,就是有一天他抬高的价维持不住,像泡沫一样破灭了,这个就是国外有很多例子,海南事件等等,中国最有名的就是君子兰事件,1984长春市的君子兰花原来是几百块钱一盆,几百块钱一盆,大家一炒,烘抬,最高一盆是15万,那商的价格最后也破灭了,最后降到几十块钱、几百块钱一盆,最贵的是三千块钱,这就叫做泡沫,但是中国的泡沫扩大化,什么都讲泡沫,比如房地产挤压了就是泡沫,但房地产挤压之后,是实实在在的房子挤压在那,隔了几年后他回头就卖掉了,他没有破灭,一般叫泡沫的话名词都不对,这样一来,我们中国现在的结合泡沫扩大化,张元昌同志专业写了一篇文章,要跟泡沫真本清源,泡沫没有搞清楚,因泡沫是价格太高,你的降价的问题,我们现在叫做空置率交易1亿2千万平米,其中都是挤压五千万平米,有人说多的不得了,以一乘上两千块钱料米,控制率就是2400亿,就可以建一个三峡水库,其中我们房地产界认真研究房地产的事情的人就清楚,外国根本不叫挤压率,或我们的空置率就是当年建成没卖出去的,他是算全国总的空房率,空房率美国是10%,英国是13%,那么高的空房率拿来中国来真的要下市了,我们国家经济实力强,国家经济发达,住房富裕就有10%的空房率,因此,人才流动非常容易,到了那个城市买房子、租房子都行,我们中国的空房率是什么?计划经济时没空房率,因为给了单位,单位是自己的,没有空房率,现在来了一个新建房率,说是现在把112和5千万给我们先有住房率总额,现在我们住房率总额是多少呢?开始时是40亿,后来有10亿,是80亿,但是我们城市人口每人已超过20平米,算来算去都不对,他说你算多少,我说这样一推算的话大概90个亿,或大家都没有20平米,他说反正都是那个数,我说90多平米10%的空房率应该是9亿了,这是一个国家富裕,但是我们现在拿来除我们的挤压率的话大概是百分之零点几,得出1亿2大概是那么多,为什么跟大家说一下,就是去年,中国发生了大的泡沫,连泡沫都没有搞清楚就说我们出现泡沫了,这个事情就太麻烦了,中国有没有泺,另外,如果是挤压了,经济学找一个名词叫生产过盛,生产过盛不要那个泡沫,因将来采取政策住房挤压了降低政策,出现泡沫了,自然会破灭,处理政策都不一样,顺便给大家说一说共同研究房地产到底我们存在什么问题,第一个就是我们挤压多不多,顺便说一下我们13亿人口,我们的空房率应该多高,这些事情我们大家今后再算,大家拿到外国的情况来,要把中国的房地产形势说得一团糟,你可要刹车,我们有个政策,可以需要采取调控的时候,可以调控,但调控的话影响国民经济是大事情。

  主持人:作为主持人我还有最后一个问题,可能这个有点主观,我还是希望能够问一下,因为从融资渠道来说如国内银行融资的话,海外上市,或国内上市,或在海外银行去融资,这个离得比较远,一个离得比较近的可能是说国内资金自我组建的资金,这次餐会任志强先生他们已经在做一个资金了,就是把民间的资金集中起来,让他们来进行投资,凌克先生他们已经做这个事情,刚才我听范伟先生说你们以后也有那个打算,我的问题是如果你是一人房地产投资资金的主持人,你会选择什么样房地产公司去投资?

  范伟:我来假设,根据我们接触一些海外资金接触的过程,谈一下他们的观点,因为大家知道海外的资金管理很多大额的资金,他们的资金管理委员会都会定一些规则,像发展中国家,像中国这样的国家,可能会定一个比较高的要求,他对你一个发展商进行了非常详细的调查、了解,对项目的可行性财务分析作了很多的了解的基础上,他还会要求一个额外的附加的回报率,就是在欧洲他要求回报率5%、6%,但如果投资到中国,他可能要在百分之五六的基础,再加多一个5%、6%,为什么,因他觉得这里面有更多不决定的因素,其实我想无论是121文件也好,包括SARS事件也好,其实对中国的企业也是反面的一个反思,就是我们的企业到底怎样来设计自己公司公司的控制度,你到底应该能够承受多大的风险,到底应该冒多大的风险,这个我觉得我们每个企业都应该认真思考,我们当然要对国有政策的制定提我们的想法,提我们的意见,但我们不能把我们所有的希望寄托在改变这个政策,我们还是要把希望寄托我们怎样控制企业的风险度,这个我觉得是至关重要的,现在从银行的角度来讲并不是说不贷钱,只是达到他的要求他可以贷给你钱,资金的来源并不是只有银行一家,像老潘讲的一样,银行这个政策出后可能反过来会造成房价上升,既然房价上升当然会有更多的资金来参与房地产,这些资金是哪来的?是房地产以外别的行业过来的,做服装的,做汽车的,他们都想来投,从我们现有的房地产公司的手里面分走了一部分市场,我觉得这是很公平的。

  主持人:谢谢大家,今天晚上的精英对话到此结束。

24小时热点>>
观点时评

信托融资圈地或已到梦醒时分

开发商希望通过信托来支付或储备地价款的黄粱美梦,恐怕已经变成了现实中不可能的任务。

·京版“国十一条”落地 观望时代的结束

·重出江湖的土地协议出让

·一周评述:热钱冲击下的海南

企业资讯

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电 020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。