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巴曙松:退出与刺激 后危机时代的中国机会
作者:     时间: 2010-03-31 10:46:28    来源: [ 观点地产网 ]

  巴曙松:谢谢主持人。很高兴到成都参加我们观点这一次会议。前面几个嘉宾讲的让我非常有收获,特别是刚才的对话非常的精彩。李总的这个问题也问的是,我们的政府的主管部门有一个特点叫“敢错不认错”,我们讲的建廉租房,建公租房,已经这样了,你非要让他认错。看领导怎么做了,你心里明白就行了,你不能追着说让他代表主管部门说我错了,以前该我建的没有建,让大家买房子。我想谈几点看法,供大家参考,因为我昨天刚刚从香港调研了几个地产商回来。香港的这几个大的地产商,在国内的参与程度目前为止都不是太高,我看了香港几个大地产商,来自内地的利润最高的就是20%,现在想进入国内市场,他们对国内的判断,我想去调研调研为什么说这个时候开始想进入市场呢?有的可能多北京、上海、深圳开发一些偏高端的综合应用的这些方面的产品。我想开始有一点非常有趣,几个地产商的高管说发现国内的地产商朋友,花很大的力气在媒体各个方面来论证房价还要涨,我早上起来还看到任总昨天写的博客,房价要继续上涨的N个理由。实际上作为开发商来说,特别是国内业态的开发商,就是一个加工制造业,买地、买砖头、贷款、盖起来、卖。实际上这个房价大幅上涨,对这个业态的行业的人来说很有意思,你很快的把东西消耗了,很快把自己未来的增长空间减少了,这个涨的快实际上对我们的地产商,也就是我们手里拿有土地,商业地产我们只买一小部分住宅,很奇怪,我们国内的地产商就是搞住宅建设类的地产商,偏偏还说房价要涨,而且要大涨,作为旁观者提问,我昨天晚上提的问,刚刚还在想,我把问题也提给大家,大家可以反思,在座很多地产界的朋友,对于我们的业态来说,真正有利的环境是什么呢?就是和地价差不多的吻合涨幅,对自己来说其实是更有利的一个环境。所以我们有的时候,从我们自己谈的话题里面跳出来,想一想,旁观者心里也有一定的道理。我这25分钟过了5分。我得严格守时,待会请杜博士评论,为什么我们地产商说天天房价要涨。我想谈两点。

巴曙松

  第一个就是对当前政策的走向,第二个就是我想谈谈城镇化,我们国家政策选择的策略,对我们国家房地产业态版图的一个影响。第一个宏观一点,第二个行业一点。实际上全球在09年掌握宏观政策方向都是比较同步的,等一下龚方雄主席还要给大家讲。也是有史以来全国各国第一次联手大规模的经济刺激,到了2010年之后,09年大家如果做房地产投资,股市投资,理论上想想政策方向很好把握,就是一个方向,就是加速,到了2010年不太好把握了,开始分化了,我看澳大利亚加息加了三次了。俄罗斯、匈牙利减息,美国的失业率还是很高,但是在缩小,欧洲情况在恶化。所以中国在这个环境里面,在讨论政策,今年又出了一个题目叫退出,就是09年的政策刺激很难持续。REITS是外国人用的,中国领导人用的词要文雅一些,叫正常化。在08、09年底的中央经济工作会议部署2010年的任务的时候,有很重要的一句话,就是2010年的宏观政策有一个非常重要的基调,就是从2009年的非常时期的非常的政策,要平稳的过渡到正常时期的正常政策,所以叫“正常化”,为什么呢?从各方的预测来看,2010年的增长实际上是非常正常的,大概9%左右的增长,再高也高不到哪儿去,这一点证券市场看的很清楚,有一个原来做公募很有名的现在去做私募去了,就是结构性的板块性的行业性的政策,刚刚主持人说温总理紧锁眉头,就是今年是非常复杂的一年,就是这个原因,因为温总理把各种复杂的原因都想到了,没有什么大机会,就是机构性的机会,就是很温和的一年,正常化的一年。

  “正常化”我们说在09年的政策有几个是不正常的呢,是超常规的呢,就是针对这几块来正常化而已,那么想大家经常说中国09年积极的财政政策,适度宽松的货币政策,从严格的规范意义来说,从教科书里说,09年的货币政策未必很宽松啊。货币政策你看央行的基础货币投放,09年投放的比08年还少,09年投放了50多亿,08年投放了8000多亿,你说财政政策很积极,也不是很积极。4万亿你面投资1.1万亿,09年4800亿,2010年大概5000多亿,分到09年的投资到了4季度还剩2000多亿没有用,有什么积极的。所以真正导致巨大变化的和超常规的实际上三大块。第一地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设。第二信贷高速增长,9.59万亿,第三房地产出乎意料的大幅上涨。这三块在应对09年金融危机里面发挥了巨大的积极作用,这一点毫无疑问谁也不能否认。但是既然2010年我们的政策任务是要要正常化,这三块也要正常化。现在我们看的政策调控只要是一点,就是针对这三块来讲的。

  投融资平台在规范,因为地方政府目前,银行感觉到有风险,国际市场,现在中国这一块的担心,我倒觉得问题不是很大,往往被夸大了。我看很多分析师说,中国某一些地方相当于迪拜,这个对中国地区不太了解,中国的地区市政府和国外的发达地区的政府不样,我们有固定税收收入,转移,各种政策多了,再一个我说,你不要担心这个问题,只有一个可能,就是投融资平台出现大的问题,只有一个可能是什么呢?就是中国的各个地方的土地价格暴跌50%。如果有可能,那你就担心吧,如果没有可能你就不要担心。为什么?我们银行在给贷款的时候,我是一家上市银行的独立董事,这个银行有七个投融资平台,为什么还敢做呢我找最好的地做抵押,然后跟我关系很好的估值师给我估的很便宜,然后再打一个对折,这还有什么好担心的。投融资平台下一步再继续扩张规范化,市场化。第二个规范的就是信贷,去年9.56万亿,增长的太多了,我们中国30年到现在信贷投放的增长和一季的增长之间,和物价有非常稳定的关系,09年信贷放那么多,所以10年这7.5万亿怎么算的呢,回到我们长期的信贷货币政策执行的经验值,就是GDP的增长加上物价,加上三到五个点的空间,就是属于宽松的部分,9%左右的经济增长,3%左右的物价再留三到五个点,就是7.5万亿,所以这些逻辑。为什么现在在信贷正常化方面,还强调一点值得大家关注的,就是说从现在应对经济波折周期的情况来看,07年是见底回落,07年的6.1是底部,这个底部开始大幅度上升,到今年1、2季度还会大幅度上升,所以一二季度是高的,三四季度是稳的。所以先高后稳。一二季度很可能就过10%,11%的增长,大家担心物价,现在的信贷分布怎么安排呢,这些领导就想,你看去年信贷投放531,四个季度的分布,你看去年说是信贷宽松,你如果在一季度没有贷款道路钱,二季没有贷到钱,三、四季度就不容易贷到钱。投放很不均衡,所以领导觉得投放均衡一点我们过去是在4321的水平,今年压力比较大,把一季度再压一点,所以大趋势就便成了3322,这个布局大致的看下来是什么呢?一季度跟去年历史同期比,应该是信贷最紧的时期,第二个判断地三月份的信贷投放,对二季度的信贷投放有很大的影响,为什么呢?你想啊,一二月份已经投了不少了,一月份是多少?1.2、1.3万亿,二月7000亿,三月份如果再一个7000亿,你全年的7.5万亿的30%就超过了。所以月份的信贷没有出很大的意外,一季度很可能就是紧缩最强的季度,如果三季度超越的话,有可能会延续到二季度。我想讲的意思是大家正常化,房地产也是在正常化,去年这样的年份,也不能指望每年都出现。所以这些大的地产公司,我觉得它也有一个好的心态,就是宁愿把两年加起来做一个平均,这还是历史上比较高的时期,所以第一点宏观政策在10年很大的任务是正常化,我们房地产市场也因一个正常化的任务,我们回想一下我们在一个正常的年份在怎么经营,怎么开发,怎么赚钱,改掉这个心态了,不能照着09年的这种状态,这个很难碰到。书上用的词叫“百年一遇”,如果真想再碰到就再等一百年,第一个房地产市场也要正常化。

  第二个特别强调的就是城镇化的具体的路径、趋势、政策会对我们房地产这个行业发生非常深刻的影响。从去年底的中央经济工作会议,已经开始把城镇化作为非常重要的一个扩大内需的增长点。对城镇化忽悠最大的我想应该是麦肯锡,麦肯锡关于城镇化的一个报告,最近几年,几乎每年都呼吁,所以我建议地产商的老板可以找找这个报告看一看,麦肯锡关于城市化、中国发展的空间,对全球化的影响都评估,而中国用起来有个原因,一个是09年应对危机里面确实在很多地方通过加速城市化扩大了内需。第二个这些领导人从决策上判断,意识到金融后危机时代,全球经济进入了低增长时期,我们要找自己的路子,所以在中央经济工作会议里面,对城镇化的定位是调整经济结构,扩大内需,扩大内需靠谁呢?以城镇化为依托。最近有一个很重要的会,这是金融市场和房地产界的朋友都应该关注这个会,就是3月3、7日,这个会的题目非常长,他们的题目要向观点学习,多简洁,城市观点论坛,我们这个会的名字叫“省部级主要领导学科学发展观,加快促进经济方式转变高级研讨班”。这个班每年开一次,去年为了应对危机没有开,应该是属于每一年里面最大的一个政策基调的最权威的决策机构。全国只有140人参加,一个省一两个人。我说不重要的开大会,今天我们讨论的问题就不太重要,重要的开小会,特别重要得就不开会了。所以会开的小就重要,四个中央首长都做的重要讲话,这里面对城镇化的部署和思路我觉得特别值得大家关注。关注几个方面:第一就是中国城镇化的路径怎么选?这一点很重要。城镇化的路径是什么意思呢,在经济界有个争论,这个争论一直存在,到底中国这样一个土地稀缺的地方,它该走大城市的道路,还是小城市的道路,走哪一个路径比较好。大城市道路呢,好处是节约用地,高容易率,信息传递快,很多环境污染这些方面治理处理面措施方便,但是生活成本高,我给香港同胞开玩笑,说我们现在香港也堵车了,早上上班,中午一次,晚上下班堵一次,堵三次,我说北京比你们强多了,北京一天堵一次,从早上堵到晚上。小城市道路的好处,就是执行力强,启动起来快,问题是什么呢,建起来之后,有没有经济活动支持或者怎么办。为什么启动起来会非常难呢,我给你一个50万人城市的建设权利,这一片地给你,政策马上就出来了,启动起来快。所以最终可能的道路,现在看来在领导方向有一个初步的确定,就是以大带小。或者说大城市工作小城市生活,这个模式的可能性最大。这个模式与此相伴随的是所谓的公共基础设施,公共服务在城乡配置的均等化,不能把国家财政收的税用来建设基础设施,我们四川人都交了税,为什么把成都建的那么漂亮,成都人开车出去10分钟,农民兄弟出门都难,我们四川人交的税都给成都修路,就是配置均等化这个布局很重要。第二个就是通过城市化的一些不同的战略来促进区别的发展,差距的缩小和区域发展的均衡化,最近我们股市很热门的题材就是发改委预计在哪一个地方有一个产业发展的区域规划,这个地方的股票就涨一通,有网友还做的很精细,中国地图拿出来标一下,哪一个地块,属于这个地块的上市公司区域化之后,哪一个得益最多,就在这个区域标几个公司出来,回复一句话,这个炒的不是股票,是中国地图。这就是通过缩小地区差距,正是政府有意识的引导方向,我们以前每一次经济复苏,都是从沿海传递到中国,再到西部,在到成都的时候,全国已经过热了。该收缩了,所以差距就越来越大,这一次应对危机,很不错。中西部增长速度一直快于沿海地区。这是一个很好的势头。长三角、珠三角还很重要,但是增速可能就不一定有有我们中西部快了。这也是值得我们布局的时候需要关注的,所以在城镇化过程中对房地产影响方面有几个方面值得关注,第一城市化的路径是怎么布局的,第二区域发展格局,第三我们取消户籍制度试点的进展。或者是把农民工变成市民的进展怎么推进,值得关注!

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