业绩会实录：碧桂园从不囤地 省外低开高走
作者: 梁嘉欣 时间: 2010-03-31 02:32:44 来源: [ 观点网 ]
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碧桂园：今年开工面积1400万平 销售目标300亿
如果碧桂园不走出广东，永远都在广东，永远都不会得到大的发展，至于省内外项目发展的比例，我们需要按照经济规律去办事。
观点网 梁嘉欣 3月30日，碧桂园召开2009年全年业绩发布会，主席兼执行董事杨国强先生、总裁兼执行董事崔健波先生、首席财务官伍绮琴女士、投资者关系部主管刘嘉毅先生均出席此次发布会，并就媒体提问进行回答。
总裁兼执行董事崔健波表示，碧桂园今年的销售目标达300亿元，并对该目标的实现“有信心”。同时亦表示，碧桂园一直以来都是拿地后马上开发，不会存在囤地的情况。
以下为碧桂园业绩发布会现场实录：
300亿销售目标与毛利率
Q：今年的销售目标是多少？在宏观调控政策下，是否仍有继续增长的信心？
崔健波：今年的合同销售目标是300亿，同比增长29%，对300亿目标的实现我们比较有信心。此外，交楼面积目标是440万平方米，同比增长26%，总开工面积是1400至1430万平方米，其中有660万平方米是新开工的面积，今年竣工面积目标是525万平方米，同比增长30%。
Q：今年资本开支预算如何？今年土地储备新增情况如何？
杨国强：土地增加的前提是经济稳健，土地不能乱拿，否则风险将很大。我们从来都是买地后马上开发，买地方面都是量力而为，我们不会把钱放在银行不发展，也不能出现买地后没钱付的情况。当卖了300亿的房子以后，肯定需要继续发展，不能仅停留在今天。公司要成长，拿地是很正常的事，但必须很稳健地去做。
崔健波：资本开支包括土地储备及酒店建设投资两方面。今年预算安排70亿资金用于土地储备，包括交付、已经买地的未付款和新增的土地款，其中去年年底应付未付的土地款在2010年大概要支付22亿。酒店建设投资则大概在4亿左右，酒店之外的资本开支我们基本没有。此外，开发成本是130亿，主要用于盖房子，买地是70亿，建酒店是4亿。
Q：今年用于购买新增土地的资金款，相较以往是高还是低？
崔健波：实际上较去年少，去年约67亿。今年有所调整主要是预留2011年2月份到期的高息债，若要提前要赎回的话，我们就需要预留部分资金，满足这方面的需要。
Q：碧桂园今年的毛利率将维持在25~30%的水平，是否因为随着广东省外的不断扩展，高利率发展模式已经不再可能回到40%的水平？是否会通过调整产品销售结构提高毛利率？
杨国强：我们在外省是刚刚起步，采取低开高走的策略。而08年入伙的房屋是07年所购置的，09年的则是08年下半年和09年上半年销售为主，根据1、2月份的统计数据，比去年平均销售单价高一千元，现在已是5700多元，随着市场的变化和成熟，我们会选择一些比较好的项目去做，这样毛利才会上升。
至于未来是否到达30%的毛利率，这是很难预测的，因为受整个经济形势影响比较大，有部分楼盘因为促销导致毛利出现变化，是因应市场气氛的需要，是随着时间的变化和经济形势的变化而变化的。
崔健波：由于去年的毛利水平、销售单价都比08年高，所以今年毛利率将高于09年。
土储策略与“从不囤地”
Q：2007年碧桂园为了上市大量购入土地，而这些地大部分位于较为偏远的地区，现在3年过去，听闻仍有大量的地块未开发，此举是否有囤地之嫌？您们如何回应？
杨国强：当年所拿的地块，我们都有大规模地开发。国家对囤地的判定是有指标的，包括何时开发，开发的比例，而我们的项目均属于达标，因此不存在囤地的情况。至于开发时间的长短，则是由当地市场消费、地块的大小等因素决定。
今年所购置的土地，我们会用一年的时间开发结束。我们会根据市场发展的需要，及按照国家的政策标准，对土地马上进行开发，因此不存在囤地之嫌。
Q：碧桂园在去年于佛山拿下一旧改地块，今年是否会加大旧改项目的投入？
杨国强：佛山澜石地块不算是旧改项目，因为我们并未出钱拆屋。政府已经把地整平再出让，我们只是去摘牌拿地而已，目前该地块已开工。昨天我们才跟佛山市政府共同剪彩动工，现70多万的地块面积已全面动工。
Q：如果说地王应该根据每平方米价格计算，那您们认为跟雅居乐、富力共同购买亚运城地块是否值得？为什么又引入两个股东发展，是否因为资金不足？
崔健波：我们认为，整个亚运城项目的投标价格是合理的，也符合我们预期，尽管总量很大达到255亿，但分摊到楼面地价也不算很高。亚运城地块占地4000多亩，目前已建好100多万平方米，其中约80万平方米已可以出售。
我们曾通告，亚运城项目由我们及富力、雅居乐三家企业合作。对于所有的合作方式都有可能，也很正常，有任何变化我们都会通告。
Q：公司计划广东省外发展比例占33%，而目前广东省的土储仅占约46%，近期而言，广东省外的发展毛利率是否相对较低？今年公司发展重点是加大省外发展、推高省外项目价格，还是继续在广东省寻找高毛利的项目？
杨国强：随着城市化的进步，城市的成熟也是很正常的事。如果碧桂园不走出广东，永远都在广东，永远都不会得到大的发展，至于省内外项目发展的比例，我相信在不同的时间里有不同的措施，但都需要按照经济规律去办事。
至于未来省外房价的问题，因为我们在广东省外城市的影响力不见得像广东省这样强劲，所以碧桂园在外地“低开高走”，也是很正常的事情，而我们也在努力地完善所有的配套。
崔健波：我们09年每平方米的销售价格中土地成本占10%，达到480元人民币，而08年是328元，其实08、09年每平方米地价比较接近。09年土地成本占比达10%，因为09年确认收入价格较08年下降30%，仅4700多元每平米。下降原因主要由于09年确认收入大部分贡献来自08、09年1至4月的销售，而这段时间受市场因素和金融海啸影响，销售压力较大。此外，08年广东省外的项目均是新开盘项目，一般采取利用较有吸引力的价格吸引消费者进入碧桂园，然后在第二三期再慢慢走高的策略。但从绝对数而言，我们对土地成本的控制还较为合理。
发债融资与高息债
Q：据了解，碧桂园去年曾发行3亿美元的高息债权，而境内外共有银行贷款150亿，该比例如何分配？目前所筹集的3亿美元资金具体使用情况如何？今年是否有进一步的发债融资计划？
崔健波：截至09年底，碧桂园借贷总额是175亿人民币，其中国内项目贷款是103亿人民币，境外债券借款包括43亿人民币的合转债及26亿元人民币的高息债，另外还有3.5亿是一般的商业贷款。去年发行3.75亿美元的高息债权，除了有3.5亿偿还中信贷款之外，其他都汇到境内用作买地和一般的流动资金。目前碧桂园的融资状况良好，暂时仍未有任何融资计划。
伍绮琴：资金预测到2010年底有超过80多亿在手，资金相对充裕。当然，资本市场变化很快，最重要是，任何融资渠道对公司来说都应是最好，最适当，最便宜的。
Q：贵公司银行贷款是103亿，而利息则是1亿多，有经济学家预测，经济形势好的话中央将于今年下半年加息，这对公司财务是否构成压力？
崔健波：我们去年银行贷款的平均成本是5.4%，去年整年利息开支为17.9亿，如果国家调整银行贷款利率上浮或下降1%，对碧桂园的影响仅是相应增加或减少1.2亿的成本，这对我们公司这么大体量资金的影响是很轻微的。
审慎拿地预言楼市平稳
Q：国家出台整顿楼市政策，抑制地王出现，您们认为该些措施对内地楼市造成什么影响？公司今年在投地及增加土地储备时是否会更加谨慎？
杨国强：我认为今年楼市整体会平稳发展，因为中国经济在快速发展，尽管有个别城市可能会下滑，但整体发展会平稳。碧桂园对现时楼市发展的态度还是比较乐观的，因为碧桂园部分项目不在中心城市，楼价并不是太贵，暴跌的空间并不大。
此外，碧桂园在拿地方面历来都比较谨慎，很少在中心城市抢购高价地，因此中央对地王现象的整顿对碧桂园影响不大。要想拿地，就得保证资金链，我们长期保持有几十亿的资金链，保证资金支出的安全性。
地王是指一次购入地块的价格很高，“王”的定义是每平方米的价格有多高，例如同等面积的土地，楼面价10万元/平方米与1元/平方米是不能比较的。由于我们很少参与土地抢拍，所以对中央政策目前的实施效果感觉并不是太强烈。
崔健波：土储方面，我们会保持审慎的态度。去年我们新购入的土地平均楼面价在500元/平方米左右，接近08年购地的价格。
Q：碧桂园很多项目都集中在二三线城市，有分析师预计，二三线城市涨幅相较一线城市低，如何看待楼价的风险？
杨国强：一线城市确实上涨比较快，二三线城市涨幅则相对较慢。金融海啸时，大城市高房价地区所受的影响特别大，二三线城市则基本没受到什么影响，所以需要看何种情况下房价会反复上涨，对此，我们还是保持稳妥的心态。否则在高房价时买地，在楼市受到打压时，则会有较大的风险。
国家在今年工作经济会议中强调加快中小城市建设，我们所走的方向也是符合中国政策的导向，国家中央经济工作会议提到要推动中小城市的发展，我们很开心是朝着国家方向走。
Q：近期有消息称，中央将于今年开通物业税，对整个房地产市场是否有影响，房价的走势将如何？是否对碧桂园未来的发展有影响？
杨国强：因为对物业税没有过多的关注，所以不晓得将有多大影响。不管怎么样，物业税的对象是全国人民，我相信不会影响到普遍老百姓的生活和购物，对房地产的影响不会太大，对于个别有钱人，相信他们也有能力消化。
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