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仲量联行2009年第一季度市场报告

  经济放缓影响深化,商业物业需求持续疲弱。

  外资企业对广州商业房地产市场需求仍然停滞不前,甲级写字楼整体净吸纳量季度自2005年创新低,目前国内企业需求相对活跃,支撑着写字楼需求。产业园需求受外围经济影响,而物流园则供求平衡,租金保持稳定。商铺表现参差,整体租金水平一季度下跌双位数字。受降价和政策影响,加上信贷松绑,普通住宅市场成交量有所回升,但豪宅市场尚未回暖。部份国内用家及投资者从重投市场,虽然国外投资者减少,但外资机构对中国房地产市场保持乐观态度。仲量联行广州董事总经理吴仲豪指出,"第一季度市场仍未见底,大部份用家及投资者仍然采取观望态度。但本土企业的需求呈活跃趋势,使整体气氛稍微好转。"

  甲级写字楼市场

  广州甲级写字楼2009年第一季度整体净吸纳量录得仅接近2500平方米,环比下降达82%,为自2005年首季以来的新低。吸纳量下降,主要是由于全球经济环境不明朗,大部份跨国企业对扩充持审慎态度,写字楼需求持续下降;也有企业为节省运营成本,选址开始考虑非商业核心区域,搬迁至租金成本较低的大厦,同时出现个别公司出现退租的现象。此外,欠缺新供应亦是吸纳量下降的另一原因。

  今年首季度没有新供应落成,而整体空置率水平仍然维持高位水平,达21.2%,与上季度基本持平。由于需求持续下降,加上大厦空置率有上升压力,全市大部分写字楼业主纷纷提供各种租金优惠的措施吸引或保留租户;由于租户对搬迁成本的承受力大幅下降,所以对于未来新供应的业主来说,其压力尤其突出。

  广州甲级写字楼平均租金和资本值继续下滑,环比跌幅分别达8.8%和10.1%。尽管如此,相比其它城市如香港、上海等金融业发达的城市,广州写字楼市场由于受金融业的影响较小,租金下跌势头相对不大。

  相比外资企业需求低迷,来自国内企业的租务需求则相对稳定。部分国内企业为提高企业形象,利用租金下调的机会,搬迁至优质的珠江新城或天河北内的甲级写字楼,贤成集团入驻国际金融广场就是当中典型例子。

  短期来看,2009年内将有近40万平方米新供应相继竣工落成,市场压力将加大。由于全部供应都位于珠江新城和天河,例如,富力盈泰广场、万菱汇、保利中心、广东全球通大厦和高德置地广场(二期),该区的市场竞争将加剧。仲量联行广州商业地产部主管马炜图预期广州甲级写字楼市场在2009年底前仍然面对严峻考验,"受需求下降和供应增加的因素影响,我们预料空置率继续攀升,2009年全年租金和资本值会出现双位数字的降幅。"

  工业物业市场

  全球经济衰退引发对中国货品需求放缓,令中国出口总额继续大幅下降。同时,市场对软件开发和外包服务需求减少,对产业园的需求也因而随之疲软,使广州各园区招商引资的难度加大。产业园区市场平均租金自上季度开始下降后,2009年第一季度继续呈现下调趋势,环比下降2.4%。

  物流园区方面,尽管广州出口持续下滑,但由于广州物流业以华南区零售和国内贸易为主,而广州社会消费品零售总额于2009年第一季度仍录得8.3%的同比增长,内需抵消部分外围经济的影响。由于目前广州物流园市场的供求相对平衡,第一季度的租金保持稳定。

  2009年底前将有不少新增供应落成,其中物流园包括位于花都区金谷工业园内的富力国际空港物流园,以及普洛斯在广州的好几个项目。充足的供应量势必对整体空置率造成影响,租金将继续调整。产业园方面,第一季度新落成的产业园包括位于番禺节能科技园的番山创业园。而09年新供应包括合景泰富位于科学城的项目。

  由于全球经济前景不明朗,广州总体工业物业市场需求预计在2009年前仍然呈下降趋势。仲量联行广州及深圳工业部主管符永康分析,"尽管外围环境不理想,加上内需增长放缓,但相信零售市场仍能保持一定动力;同时零售商对位置便利及规格优越的货仓将有一定需求。"

  商铺市场

  社会消费品零售额在2009年一季度同比上升8.3%,显示经济放缓对零售市场的影响暂时未去到严重的地步,但需留意,零售额升幅已较去年同期的16.1% 明显减速,当中以大额类和奢侈品消费的下降最为明显。同时,受经济下滑及对比基数较高的影响,广州城市居民消费价格总水平出现近年来首次下降,1至2月份同比下降1.2%,显示内部消费动力正在减慢。

  虽然如此,大众消费品行业和大型零售商反而受到的影响较少,例如大型零售商吉之岛仍有扩张计划,准备近期开两家新店。

  但是大部分零售商纷纷评估各分店盈利水平,对于续约持谨慎态度。商场表现参差,部分非核心区域的商场压力较大,业主纷纷减租吸引新租客进驻,从而导致本季度整体租金水平自2006年以来首次出现双位数字下降,环比下跌11.5%。但是核心商圈,例如天河区仍然保持稳定。本季度,位于天河北的柏西商都正式开业,为市场增加4万平方米的新供应。

  年内将有多个重视业态组合的中高档商业物业落成,例如天河区的万菱汇、珠江新城的高德置地广场和黄沙的西城都荟,预期将导致整体商铺空置率上升。同时,2009年零售商将继续谨慎扩张,最受影响将是大型旗舰店。因此,预料非核心商业区的商铺租金会继续受较大压力,影响2009年全年平均租金下调。

  Sandalwood*广州及深圳主管林世松表示,"相比西方的零售市场,连锁店仍然很受中国零售市场的欢迎。而广州市场由于大型连锁店进入缓慢,我们预期由于新型的大型购物商场相继落成,将吸引新的零售商进入市场。"

  住宅市场

  普通住宅市场在2009年第一季度出现"小阳春",成交量上升,这主要是由于售价下调,信贷松绑以及政策刺激而释放了因为去年市场低迷而压抑的自住需求。

  普通住宅成交渐趋活跃令发展商重燃信心,售价让步的空间缩小。但是,买家仍然处于观望状态,期望售价进一步下跌。仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平认为,"发展商与买家对售价的期望背道而驰,市场仍将处于胶着阶段。预期如经济状况不再转差,市场成交量有望稳步上扬,但相信出现租金和售价显著上升的机会轻微。"

  此外,由于新出台的政策措施大部分是针对普通商品住宅,对豪宅市场影响有限。由于豪宅市场多是投资性需求,鉴于目前经济及投资环境仍未明朗,加上外资公司为节省成本而降低雇员住房津贴,影响租务市场,导致豪宅市场投资气氛仍然低迷。首季售价和租金分别录得4.9%和5.5%的降幅。销售方面,豪宅新房销售量尚未回升,首季度与去年第四季度持平,成交量约480套单位。

  投资

  股市转趋稳定,加上信贷松绑,令部份国内投资者从拾信心,第一季物业投资市场活动有所回升;虽然国外投资者减少,外资参与落实成交缓慢,但因为中国是长线投资最具潜力的国家之一,外资机构对中国房地产市场仍保持乐观态度。

  物业类型方面,由于写字楼租务需求下降,供应量大,空置率攀升,投资者较多趋向关注商铺和住宅物业。

  仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平表示,"第一季度住宅市场成交量上升,可能使机构性投资者信心恢复,但相信市场仍未见底,物业投资市场前景仍将取决于中国经济能否顺利步出寒冬,目前倾向维持观望审慎态度。"

 

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