开发商降价能否催生楼市“金九银十”?

  一举一动都牵动业界神经的地产巨头万科,中秋前夕在长三角地区再度祭出降价大旗,部分楼盘单套降价幅度达到10万元。在楼市传统销售旺季到来之时,此举无疑是先燃战火。是扭转颓势绝地上演“金九银十”,还是延续地量成交、重蹈去年“铜九铁十”的覆辙,成为此刻开发商最关心的问题。

  “鲶鱼”万科再掀降价风暴

  元宵节率先在上海竖起“降价”大旗、搅乱楼市一池春水的业界大佬万科,又一次吹响了打折的号角。

  8月28日,万科在上海本地媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告,宣称在8月30日至9月14日期间,旗下八个楼盘限时推出特价房源,更有精彩礼包和惊喜大奖。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同,此番万科喊出“直降10万元”的口号,令业界备受震动。

  在位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘,闻声而来的看房者络绎不绝。销售人员向记者介绍,此次共推出60套特价房源,都是90平方米的精装小三房,原来总价在130万元至155万元之间,如果当天签约并在三日内付清三成房款,那么就可以享受总价10万元的优惠。如果一次性付清房款,那么还可以在这个基础上打9.9折。

  另一个位于松江区的楼盘白马花园,销售人员常小慧介绍说,这次共有80套房源参加特惠活动,最高折扣达8.5折,50平方米左右的“蚂蚁工房”原来总价最低约为60万元,现在最低50万元就能买到;86平方米的迷你情景花园洋房,最低价从95万元降至88万元。

  事实上,早在8月16日,万科金色雅筑就将两幢靠近马路的房源以总价降低10万元的优惠推出。业内人士认为,由于临近2010年上海世博会址,三林板块去年涨势过猛,今年价格出现回落是理性回归。但总价高达10万元的降幅,即使是少量房源,对上海楼市也是一记重磅炸弹,在这个敏感的时点,必将加剧楼市分化。

  无独有偶,在长三角另一个城市杭州,万科也启动了为期12天的“青年置业计划”,旗下“白鹭郡东”、“白鹭郡南”、“魅力之城”和“逸品阁”四个楼盘共226套房源价格做出下调,针对青年置业者和首次置业家庭,最低折扣达到罕见的7.5折。

  试探市场“敲打”对手

  作为全国楼市风向标的长三角地区,上海楼市今年走出了异于全国的逆势上涨、高位盘整格局,杭州房价也一直居高不下。尽管成交量不断萎缩,但价格松动并不大。

  记者走访发现,除了少数“特价房”,上海大部分楼盘并未出现传说中单价直跌数千元的情况。各新开楼盘尽管打出送车、送装修等眼花缭乱的促销手段,实质性折扣也只是在5%左右。前述万科金色雅筑,139平方米的大三房平均单价在1.7万元至1.9万元之间,花园洋房每平方米价格也仍在1.7万元至2.2万元不等。其他著名楼盘如金地“湾流域”、大华锦绣华城、中远两湾城,尽管价格与前期相比有所下跌,但降幅并不明显。一度被视为上海高档楼盘降价标志的李嘉诚旗下“御翠豪庭”项目,在把靠近高压线的房源降价出售、成功回笼近10亿元资金后,每平方米售价重又回到4.5万元左右。

  复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为,万科拿出几十套房源促销并不能说明其资金链出现问题,“试探市场”的意味更浓一点:如果销售良好,表明市场已能接受这个价格;如果市场仍无动于衷,则可能继续降价。

  “万科降价是顺应大势的聪明之举,它将进一步分化市场。”尹伯成说,“实力较弱的开发商将受到较大冲击,而实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金,甚至可能腾出手来并购无力支撑的小开发商。”

  万科8月5日公布的半年报显示,去年底到今年上半年,万科斥资超过25亿元,在武汉、青岛、宁波、东莞、天津、苏州、上海等城市共收购10个地产公司部分或全部股权。其中最新的一份协议签署于5月份,受让深圳易理房地产开发有限公司57%的股权。

  9月2日,万科发布公告称,公司已获证监会核准,将发行总额不超过59亿元的公司债券,并于9月4日举行网上路演。上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示,从万科半年报披露的资金负债率和现金流状况来看,很明显,万科并不缺钱。

  降价得到回应博弈仍将继续

  现阶段,对现金流日益紧张的开发商来说,能否有效刺激成交、回笼资金,或许是决定他们能否安然“过冬”的关键。

  数据显示,上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米,环比下降18.5%;其中商品房销售面积为1070.32万平方米,环比下降22.4%。但房价仍然维持在高位,上海市统计局公布的数据显示,上半年全市商品房销售均价环比微涨0.4%。

  国家统计局公布的数据显示,7月份国房景气指数为102.36,比6月份环比回落0.72点,比去年同月回落1.64点,连续8个月出现回落。全国房地产市场陷入深度博弈阶段。

  上海易居房地产研究院分析师杨红旭认为,在市场普遍产生下跌预期后,所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市,除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市,“金九银十”将很难上演。

  事实证明,万科降价得到了购房者响应,有效地刺激了购买力。9月1日,记者再次致电万科位于上海外环的白马花园售楼处,销售人员表示,80套优惠房源已全部卖光,现在只能享受9.5折优惠。

  上海房地局官方网站的数据显示,自启动促销以来,万科金色雅筑的销量迅速回升,8月份签约次数为150套(有2套撤销),比7月份增加61套;截至9月5日晨,当月签约次数已达54套,在一手房近七日销售排行榜上居第六位。

  而据当地媒体报道,杭州万科促销活动首日,就有约130套房源被认购,表明刚性需求仍然很大,关键在于博弈双方能否在价格这个问题上找到一个平衡点。

  随着9、10月份的到来,各大城市新增楼盘供应量都有所增加。尹伯成说:“世界上只有卖不掉的价格,没有卖不掉的商品。开发商只有给出实际的价格优惠,才能真正刺激销售。今年楼市价格的回调,是对去年过快上涨的修正,泡沫的释放有利于房地产市场持续、健康、平稳发展。但房子不是股票,不会出现暴跌,当价格回调到一定幅度就会得到刚性需求的有力支撑。”

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