博鳌产业科技大会 | 刘爱明：润城新产业创新之路

刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）：博鳌论坛每年都来，原来是谈房地产，后来我自己做产业，现在每年都谈产业。因为每年都谈，我只谈自己的体会，因为实际操盘很多项目，跟大家做一些分享。

今天我想主要谈的是地产商会比较关注的问题，我也想做个产业园区，今天的角色就不是股东跟大家一块搞，可能我是乙方，来给大家提供一个产业园区所谓的全流程服务。从前期的产业规划、咨询到建设规划到产业资源的导入、招商最后到园区运营，大概是这么个全过程。所以这个服务从头到尾是轻资产服务。

因为这几年这种项目，我自己也做，跟地产商也有合作，做了有二三十个，把自己的体会跟大家说一说，可能尤其是地产商，在跟他们的合作中体会比较深。从前期的顾问到设计到招商到运营，如果按照123456这样做就会出大问题，我们的做法是要有运营前置，把最后一项拿到最前面来做，什么都顺，有点像你搞商业地产，上来不是说写个报告，去设计，去建造，去招商，再运营。

你去建个商场，第一步要谈的是商业运营，建完后怎么运营，先谈清楚，如果谈不清楚没有办法开始设计，这也是产业园区中经常碰到的大问题，如果你不把最后一步提到最前面做，做着就会有问题。尤其是住宅开发商，大家非常不喜欢的，上来先搞设计，因为住宅好卖，如果不好卖，你就要从后往前想。

第二是定位，碰到很多说，刘总，你过来，我们跟政府谈弄一个5G园区，多半是因为区委书记想在这弄个5G。这也让我很头大，做不好也做不了，所以这种事我多半拒绝，因为我们搞地产这么多年，形成一个错觉，所谓的住宅，盖什么房子都有人买，你在这盖三房两房，豪宅都有人买，如果周围均价两万，突然出了一个星河湾说卖4万也OK，住宅这么多年给一个错觉，我感觉是为所欲为，你怎么干都行，需求旺盛，容错比较强，但是产业没有那么多客户，产业从最开始发展到今天，从来没见过还要排队摇号，哪怕是中关村，是比较难的，所以你只能顺着走，中山某个小镇原来就是做灯具的，最强的产业就是灯，再做产业只能围绕着灯做，不能说再弄一个新玩意儿，这挺难。

你可以把灯具产业做升级，你可以不做生产，做研发，做营销发布，做品牌，这都OK，但是你跳开灯具做就会发现很累，这也是我们经常会碰到的。实际政府可以干，我就要搞一个汽车城，政府多半把汽车城搞起来，首先是十年计，不是两三年，然后数百亿的投入，这不是任何一家地产商能干的，你想干也干不了。

即使政府想抛开这个地方传统产业，就要整个新的，那也是五年到十年的时间，几十上百亿的投入，开发商想都别想，所以定位要顺着来。但是问题是，书记非要那个东西，说我就是要做5G，你不答应，这个地就不给你，这是另外的问题。你只能顺着产业，至于书记好高骛远，你怎么跟着他好高骛远，是另外的问题，你不能当真。

第三是空间需求，我跟很多地产商谈了非常多项目，做了几十，谈了上百的都有，所谓的产业地产，首先要弄清楚一个基本概念，什么叫办公楼，什么叫研发楼，什么叫厂房，先这三个搞清楚，如果这三个都没搞清楚，这事就无法深了谈。比如深圳经常会碰到说挺多工改工的项目，我们要清楚它实际就是写字楼，我们要知道这个楼干到100米就是写字楼，你要把区别搞清楚。

首先客户就不一样，写字楼的客户是服务业，这公司只有人，没有别的，他是要办公楼，只装人。但是到研发就不一样了，研发产房是制造业，哪怕是搞研发，也不能这个楼里只有人，就是研发也不能只有人，他要搞设备，搞制造，研发可能有电焊，电焊会排出有毒气体，你要专门收集，写字楼里就不可以，5A级写字楼没有人在里面搞电焊，因为玻璃幕墙是密闭的，不能这么简单排放，这就会出问题，所以说写字楼不能搞研发就在这。我经常跟大家说，你看任正非不可能在北京或深圳的CBD里办公，腾讯可以，老板身边最重要的人都是搞研发的，世界上所有的产业楼，形象说产业楼都是趴着建的，没有往高了建，原因就是有设备，设备要上楼会产生无数的问题。

所以客户不一样，功能也不一样，研发楼可能不做生产，但是中试跟设备有关，所以你去深圳的科技园南区，你去看那些楼，企业里也要做很多改造，普通写字楼就不可能出现这么大的空间，所以区别还是很大的，我后来跟深圳政府说，你们的政策有点问题，所谓的M0和M1，你把楼都建成100米，其实那东西不是M1，M0，实际用途就是写字楼，深圳就会形成超量写字楼的供应，但是适合的产业空间没有，有效的产业空间供应没有。设计不一样，层数、荷载、货运都不一样，因为搞研发都会有震动、污染、有毒气体、废液等等，生产就是有这些，所谓的零污染基本上指的是写字楼，你只有人生活的排放，其他只要是生产的，都有污染，所以需要这样的环境。

其实租金水平也不一样，纯制造业的厂房租金也就1块钱，撑死到2块，非常高端，租金也就2块，实际上是由行业决定的，这个行业的盈利水平就是这个，一般的制造业人会很多，占用的场地会很多，人均每平米创造的数据就这个数，利润就这个数，所以租金就不可能高，我到现在看下来，哪怕你去北京，超过三块钱的基本上就是写字楼，一块钱的就是厂房，一块到三楼的可能是研发、中试、营销这样的。这跟地段有关，但我理解更多的是跟客户的盈利有关。大家能理解这三个楼是不一样的，但是我们经常搞混，我们最终想做的是产业楼，建成的是写字楼，你进入的是写字楼市场，那这个差距就比较大了。

这几年，我不断讲目标和结果，干产业地产，哪个是目标，哪个是结果。我说说登珠峰就能把逻辑讲清楚，登顶珠峰是目标还是结果？有人可能说是目标，我去就是冲着登顶，但登顶不是目标，是结果，目标是什么？是下来，回来，你上去了再回来。等珠峰死的人大部分是下来的时候死的，大家知道目标是回来，结果是登顶，所以我们要把产业地产的目标和结果讲清楚。

当然这个逻辑更多的是跟老板讲，房地产公司想干产业地产要跟老板讲清楚，到底想干啥，放到产业地产来说，产业是目标，地产是结果，所谓地产就是我建个购物中心，地产的结果是收租金，另外这个资产估值高，是个结果，目标是把商场运营好，运营不好，这个资产怎么会增值呢？不可能，所以说你会发现，商场核心不是招商，是运营，要把商场运营好，才能取得财务的结果，就是我刚才说的那套产业运营的事，结果是我们挣的钱，你收到了租金或者你卖掉了，租金也高了，持有它也是资产的增值。如果说把产业地产，把地产当成目标，这是很多人犯的错，我去搞块地，搞住宅，产业，你负责把产业搞定，这就搞反了，这容易出问题。

我做了这么多合作，现在的体会和央企比较好合作，后来我总结因为央企说干产业是真干，不是假干，他心中不一定真想干，但是不得不干，要不然今后央企董事长见到省委书记，市委书记，面都过不去。我给了你一块地，产业弄哪里去了？所以他就真干了。但民营企业有时候经常会出问题，我就简单做个广告，我的题目是润城，是我们跟华润成立了合资公司，442，这个公司完全做轻资产服务的，当然我们也会有一些目标，希望五年内能做到这个行业内数一数二，我们围绕生物医药、医疗器械，另外就是数字经济、先进制造。目前有这么多项目，因为跟华润合作，双方股东都拿了不少项目，细的都不讲了。

最后我用两个小案例简单说说，广州润慧科技是从头到尾的服务，已经做了几年了，结果也很好，政府也认同，企业满意，华润也满意。我刚才说运营很重要，什么是运营？我理解的运营就是一套服务体系，你问商业经营的人，你问万象城的人，什么叫商业运营？就是围绕着客户和消费者的服务体系，你能把租户、商家服务好，经营当然就会好，这个也一样，围绕着我们要针对润慧产业园所在的地方，因为这个在广州，有了定位，围绕定位要建立一套服务体系，这是关键。然后你才能取得租金或者是销售等等这些东西，这是我们这几年体会比较深的，从基础服务到企业服务到产业服务，我们都把它建立起来去展开，对于才能有招商结果。我经常用商业地产距离，中国所有的商场开张第一天都是火的，招商都满了，或者80%才开张，但是三年以后为什么有差距？就在于运营。所以运营很重要，有人80分，有人20分，非常多的案例就是两个商场挨着，区别在于运营。

成都温江案例是我们今年才接的，是政府建的，我们运营，它分研发，上面专门做研发，下面专门做生产，都是围绕着医疗器械和生命健康，加起来有30几万平米。我们跟政府成立了合资公司，还是打造服务体系，但是要针对温江这个地方的医疗器械和生物的行业特点，企业特点去打造服务，从技术服务到人才服务、采购、分销、金融、产业载体，打造整个产业服务体系。这可能才是根本，我们总想赚地产的钱，但是地产是结果，目标一定是产业，PPT上这些内容就叫产业，我要讲这些内容的时候，如果你是搞地产的，那差距就完全两个行当，但是你想吃这碗饭就必须搞这些东西，否则你吃不到地产这碗饭，你想吃，必须把这套东西，比如药物发现与研究，注册，生产，销售，你能不能建立起来？因为这套体系是客户最关注的，你想赚地产的钱，但是客户最关注的是这个，如果你不把这个东西做好，客户对你不满意，你就赚不到客户的钱，就赚不到地产的钱，逻辑就这么简单。

时间关系不细讲，我做了这么多案例，我从头到尾运营的角度，我的一些体会，谢谢大家。