股东会见闻录 | 融信:拿地情况中性 上半年量基本达标

观点地产网

2021-06-05 00:01

  • 管理层向参会股东称,“拿地比较中性,只是获得了想要得到的土地,基本达到上半年的量。”

    观点地产网 融信与股东见面的地点,仍然定在了上海虹桥世界中心。

    6月4日,融信中国总裁余丽娟携管理层召开了股东大会。“每次来的人都不多,融信好像也没有太多对问题的准备”,一位参会股东这样描述。

    但管理层每个问题简短回应的背后都包括了很多理由,比如盈利空间和土地储备。

    尽管现场参会人数不多,但股东此前的焦点仍然在于融信在杭州土拍上豪掷142亿斩获的7宗地块。不少股东担心融信的算帐本,也不乏有力挺融信的股东持续看好。

    显然,上海中兴路一号项目的影响依然存在,股东的担心不无道理。从杭州土地的成交情况来看,此次融信竞得的7宗地块均达到上限价,其中有6宗地要求自持,个别项目自持比例达29%,且均是"限价盘"。而从权益金额看,融信此次杭州拿地的142亿元,已占2020年全年权益拿地金额的50%。

    而实际上,融信所拿的杭州土地项目利润水平并不高。曾有机构人士对其拿下的杭政储出[2021]6号地块进行测算后称,“该项目的税后净利润率仅在1.65%左右。”同时,与融信在杭州联合拿了4宗地的滨江集团也曾公开表示,杭州的土地努力做到1%-2%的净利润水平。

    对此,融信的管理层则显得比较淡定,向参会股东回应:“拿地比较中性,只是获得了想要得到的土地,基本达到上半年的量。”

    淡定的回应或许源于十足的信心。有媒体也曾援引融信内部人士说法,“杭州虽然利润空间较小,但能够实现快速周转,因此并不会对整体利润带来太大影响。”他进一步解释称,“公司在杭州口碑相对较好,融资成本大约在4%左右,拿地后5-7个月可以实现开盘销售,最快6个月可以实现现金流回正。”

    可见,高能级城市安全性高,成了行业的普遍共识。“在目前的环境下,不确定性因素比较大,所以我们公司这几年还是拿一二线(城市的地)。”融信董事会主席欧宗洪曾在业绩会上解释称,“相对来说,毛利率会低一点,但是安全性会高”。

    即便如此,2020年财报上显示出的毛利率断崖式下跌,仍然成为投资者心头难解的焦虑来源。融信去年录得毛利率11%,不到2019年同期的一半(24.24%)。该公司同时,也先后被标普、惠誉下调评级。

    此前,欧宗洪也曾就集团的毛利率水平做出解释,“2020年毛利率应该是一个见底的过程,2021年逐步回升,大体上会到13%到15%之间。”

    在本次股东会上,利润问题依然被提及。据参会股东向观点地产新媒体转述,融信管理层介绍称,目前集团已售未结的项目毛利大概在13%-15%之间,今年的结转情况预估在500个亿左右。

    然而,耗资数百亿拿地的融信,目前的股票市值并不及百亿港元,这与其拿地的大手笔形成鲜明对比。于是,有参会投资者向融信管理层询问,面对公司目前的市盈率,是否有选择腾挪资金用于回购以进行提升的打算?据查询,截至6月4日收盘,融信中国的市盈率显示为3.07倍。

    会上,管理层对此同样做出较为简短的回应称,股价实际上很大程度与经营有关,公司的资金有一定的分配比例,目前以经营为主,项目的利润也持动态发展。

    信奉“爱拼才会赢”的闽系房企,融信或许是其中一个典型代表。不可忽视的是,相比处在债务危机中的房企来说,融信曾宣布“三道红线”指标已成功降至“绿档”。

    另一方面,也许,这是股东与融信最后一次在虹桥世界中心见面的大会了。在去年年底,融信表示2021年集团将搬迁至位于七宝的融信·上坤中心,目前的总部大楼虹桥世界中心将被抛售予绿地50%的股权。

    同样于2020年底,欧宗洪在一次内部会议上对高管说,融信可能是第一批走出危机的房企之一。

    撰文:于丹、张钇璟    

    审校:钟凯



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