大悦城控股:千亿目标不动摇,持有物业加强轻资产输出

观点地产网

2021-03-31 01:21

  • 今年是一个考验年,大悦城控股要把去年的业绩压力作为今年的工作重点,千亿的目标还是不动摇。

    观点地产网 2020年注定是不平凡的一年。

    上半年,新冠疫情突如其来,房地产企业被迫按下“暂停键”;下半年,监管部门对房企的调控持续加码,“三道红线”新规出台、融资监管再度收紧……

    在这样的背景下,每家企业都面临一定程度的压力,其中,“宇宙第一房企”碧桂园迎来了上市以来业绩的首度下滑;“华南五虎”之一的富力继续走在去杠杆、降负债的路上;而央企大悦城控股亦有自己的压力。

    数据显示,2020年,大悦城控股实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76%;归属于上市公司股东的净利润为-3.87亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-5.01亿元。

    或许这份成绩单不尽如人意,但在这一个财报季中,投资者们更关注的显然不是过往业绩,有关新一年的调整,有关未来的发展规划,显得尤为重要。

    熟悉大悦城控股的资本市场人士向观点地产新媒体透露,在近日举行的大悦城控股及大悦城地产2020年度业绩投资者会议中,大悦城控股党委书记、代董事长、总经理、大悦城地产执行董事曹荣根表示,2021年打个翻身仗。

    他提到,今年是一个考验年,大悦城控股要把去年的业绩压力作为今年的工作重点,千亿的目标还是不动摇。

    瞄准两千亿目标

    两年前,大悦城控股完成了对大悦城地产的资产重组,并重新敲钟上市。彼时,该公司提出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。

    同年,大悦城控股实现全口径签约面积290万平方米,签约金额710.82亿元。但过去一年,受疫情、宏观调控等因素影响,公司销售有所下滑。

    报告期内,大悦城控股实现全口径销售额694亿元,同比下降2%,全口径销售面积312万平方米,同比上涨8%,销售结算毛利率同比下降10个百分点至28%,全年销售回款金额649亿元。

    销售金额未达预期、结算毛利下降,一方面源于疫情影响下,上半年项目施工进度、项目推盘、销售受阻;另一方面,大悦城控股去年销售项目大多为2016年、2017年拿下,当时拿了比较多的高价地,近两年受限购限价等政策影响,部分在售项目、销售价格没达到预期,资产减值拖累了整体的业绩。

    2021年是大悦城控股三年目标的最后一年,在这个关键节点,继续维持现有目标还是会适当降低标准?

    财报透露,该公司2021年销售目标继续维持1000亿元不变。同时投资者提到,大悦城控股计划在未来的三年保持一个稳定的增长速度,实现千亿之后,将会继续瞄准更大的目标,该公司计划在“十四五”期间实现两千亿。

    但对房地产企业而言,土地是赖以生存的资本,近两年随着土地竞争与市场调控的加剧,房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。

    值得关注的是,2021年开年,全国22个重点城市接连出台住宅用地供应“两集中”的政策,普遍的观点认为,集中供地有望加速房企的分化,对中小房企拿地造成比较大的影响,同时上述政策对房企短期资金或将形成巨大的压力。

    销售千亿未满,大悦城控股今年能否继续保持一贯的拿地力度?土储能否支撑企业后续的发展目标?

    据悉,2020年,大悦城控股新获取项目共18个,全年新增土地面积205.65万平方米,新增土储计容建筑面积456.73万平方米,与2019年基本持平;全年地款总额209.12亿元,平均楼面价为4579元/平方米,平均溢价率为10.2%。

    据投资者转述,过去一年新增土储当中,住宅业态占比为78%,且该公司操盘或者主操盘的项目占新增项目的89%。

    投资者告诉我们,管理层认为,22个重点城市中,大悦城进入的城市并不多,“两集中”政策对公司还是有相对的优势,包括整个资金、融资的优势,对公司来说是一个正面的影响。

    同时,该公司将进一步关注差异化的拿地机会,把握结构性机遇获取项目,结合重点项目的储备计划以及相关城市挂地的档期,从投资、财务运营、营销等维度进行认真周密的资金推演,并且利用多种融资渠道筹措租金,以平衡公司整体拿地的现金流。

    该人士转述管理层的话语表示:“从货值看,到2020年末可售货值2460亿,其中大悦城地产有856亿,今年可售的货值1513亿,还是能保证今年1000个亿目标得以实现”。

    持有物业与轻资产

    在销售型业务上,大悦城控股坚定千亿目标,瞄准两千亿持续发力;在持有型业务方面,这家企业聚焦商业市场规模管理,做好轻重配比,重点发展轻资产。

    数据显示,2020年,大悦城地产实现营业收入总额141.1亿元,较上年增长36.5%;实现溢利约21.69亿元,较上年下降18.7%。

    事实上,在2020年3月的业绩会上,该公司管理层就提到,大悦城地产将通过开源节流等方式,追回全年业绩。从结果来看,虽然大悦城租金收入仍旧有所下滑,但跌幅整体控制在20%以内。

    去年全年,大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为35.86亿元,占收入总额约25.4%。其中大悦城租金收入录得23.81亿元,同比下降22.3%,剔除2019年处置上海长风大悦城与西安大悦城影响,该公司租金收入较去年下降15.9%。

    投资者告诉我们,对于2021年的计划,管理层提到,持有型业务这块,公司会对输入型的业务加大管理力度,努力提升持有型物业的回报率。

    对大悦城控股的持有型业务而言,2021年最大的改变莫过于全面启动轻资产路线。

    截至报告期末,大悦城控股建成的以及持有型的商业项目总共30个,商业管理的面积是405万平方米,其中已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),可出租面积共计90.77万平方米,全年平均出租率93.9%。

    此外,该公司在建拟建的大悦城10个、大悦春风里项目2个、祥云小镇项目2个。

    轻资产方面,财报透露,报告期内,大悦城通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目,同时在建轻资产项目2个,位于长沙和无锡等城市。

    投资者透露,该公司目前在谈的轻资产项目约为50个,未来三年轻资产项目要做到30个以上,个数比短时间会达到超过50%。

    事实上,随着地产行业从增量市场向存量市场转变,以轻资产化运作的商业模式越发受到追捧。近两年,包括万达商管、绿地等接连试水轻资产模式。

    上述投资者转述管理层的话语称:“轻资产今年也是行业内一个风口,我们今年加大了轻资产布局的比例,主要是在商业,也包括了写字楼、住宅,核心是把大悦城这个强势品牌优势化作成我们的规模、回报率的水平。”

    过去一年,无论是大悦城控股还是大悦城地产都受到了冲击,但投资者告诉我们,一个多小时业绩会,管理层传达的态度还是比较乐观、正面。

    该人士提到,大悦城控股提出未来要发挥两个上市平台的优势,继续在土地、融资方面发挥优势,2021年要打一场翻身仗。

    据观点地产新媒体查阅,2020年,大悦城控股的融资成本是5.1%,比2019年末下降了0.125个点,期末有息负债余额708.06亿元,现金短债比是1.76,净负债率是85.53%,位于三条红线的黄档。

    而大悦城地产年平均融资成本为4.36%,净负债率为34.7%,较去年同期下降6.2个百分点,三条红线指标位于绿档。

    撰文:龚丽欣    

    审校:徐耀辉



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