观点直击 | 中海的“十四五”:未来5年实现两位数增长(实录)

观点地产网

2021-03-30 00:22

  • “未来5年,销售规模肯定会按年实现两位数的增长,商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。”

    观点地产网 一家企业的风格总是不会轻易改变,贴上稳健标签多年的中海,应该是喜欢这样的脚步,无关外界保守质疑。

    3月29日,中海发展举行2020年度业绩发布会,副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮,行政总裁张智超,副总裁郭光辉等管理层在深圳出席会议,财务总监吕世杰则在香港出席此次会议。

    颜建国罕见地缺席本次业绩会,只是以视频形式短暂露面,仍继续强调中海的稳健表现,并称未来“继续坚守稳中求进的长期主义,致力于确定的增长”。

    可预见接下来很长一段时间里,中海的规模水平、盈利表现、财务管理等多维度的数据呈现,依旧会保持一贯的风格。

    先以2020年报数据一窥究竟。

    2020年,中海实现收入1857.9亿元,同比上升13.53%;经营溢利为652.3亿元,同比上升4.6%;公司股东应占溢利为439.0亿元,同比上升5.5%;扣除税后投资物业公允价值变动58.7亿元后的股东应占溢利为380.3亿元,同比上升10.9%。

    从盈利指标看来,这份年报其实没有给投资者带来太多惊喜成分,尽管营业收入、扣估股东应占净利润都实现了双位数增长,但增幅相较往年略显乏力。

    “去年无论是从销售额、营收还是净利润、利润总额、利润率方面,中海都如期地完成了原来设定的‘十三五’规划目标。”罗亮于业绩会上披露。

    或是颜建国不在场的缘故,整场业绩会对于中海未来的发展目标未述及过多,罗亮回应关于“十四五”规划目标的问题时,也仅仅表示:“未来5年,销售规模肯定会按年实现两位数的增长,商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。”

    同时强调,“有坚定的信心,能够实现‘十四五’规划的目标。”

    目标边界

    上述提及的营收、净利增速放缓,归因于中海合约销售增速放缓。

    根据颜建国在2017年定下的目标指引,中海要在2020年实现合约销售4000亿港元规模。

    郭光辉介绍,十三五期间,中海合约销售增长了1.5倍,年复合增长率达到20.4%。根据数据,中海去年实现合约销售额3607.2亿元,同比增长12.5%,对应销售楼面面积1917万平方米,同比上升6.8%,超额完成年度目标。

    据披露,中海在主流城市销售份额持续提升,“2020年一线城市北上广深、香港的销售额达1126亿元。”

    龙头房企之中,中海的规模增长表现不算突出。根据观点指数发布的房地产全口径销售榜单,2018年、2019年中海销售排名都是第七名,2020年超越绿地成为第六名,但与第五名保利相比,中海还相差约1359亿元。

    中海为人所称道的是利润调节之术,在多数公开场合,中海都强调实现规模与效益之间的平衡,核心目标并非规模做到第几位,而是利润持续稳定增长。

    早前颜建国曾对外界表示,中海对利润的要求是毛利率不低于30%。

    2020年,中海利润率则保持着基本水平,期内实现毛利率30.05%,恰好在目标边界,且该指标已经连续两年下降;净利润率则为23.6%,虽保持着行业内的较高水平,但同样呈下降趋势。

    颜建国此前公开提及,在政府限价的条件下,中海净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降,这种情况下规模必须保持适度增长。

    在会上,郭光辉亦表示,中海并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售,靠的是精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等,“这对于中海融资的增信帮助相当大。”

    另一方面,中海秉持稳健的财务资金管理理念,目前未触及三条红线中的任何一条,为绿档房企。截至2020年末,中海资产负债率60.1%,净借贷比率32.6%,而且近五年来资产负债率水平基本都是60%左右。

    中海具备低融资成本优势,去年还率先提出了绿色金融的框架安排。据悉,其中发行的67亿元CMBS当中,37亿元是规模最大、国内首单绿色CMBS,底层资源全部获得LEED认证。

    年报数据披露,截至2020年12月31日止,中海银行及其他借贷为1368.1亿元,应付票据为761.7亿元,有息负债合共为2129.8亿元,其中一年内到期的有息负债为438.0亿元,占有息负债总额的20.6%。有息负债总额当中,港币占25.9%、美元占19.8%、人民币占53.5%、英镑占0.8%,定息债项占整体有息负债总额39.1%,其余为浮息债项。

    同期,流动资产净值为3322.9亿元,流动比率为2.1倍,而利息倍数比率为7.8倍,加权平均借贷成本为3.8%。

    在资金流入与支出之间,中海依旧试图保持平衡。

    年内,中海境内外债务资金流入共达640.9亿元,归还到期债务373.3亿元。另外,销售回款上升13.6%至2273.8亿元。

    资本支出则为1972.6亿元(其中用于支付地价为1348.2亿元,建安相关支出为624.4亿元),税务费用、分销费用、行政费用和财务费用为424.9亿元。于12月底,中海未付土地费用为281.7亿元。

    通过资金轮回,中海保证了一定量的资金在手。截至2020年12月31日止,银行结余及现金为1104.7亿元,加上未动用银行授信额度633.8亿元,可动用资金达1738.5亿元。

    值得一提的是,2020年中海分销及行政费用仅占收入3.3%,保持行业低位。

    土储焦虑

    事物都有其两面性,不可能做到面面俱到。中海的发展也是如此,即便盈利能力、费用管控、融资成本等各方面均保持一贯优势,但不足之处亦有所显现。

    比如去年在土地竣工、土地投资等上面,目标完成率一般。

    年内,中海系列公司(但不含中海宏洋)在中国内地28个城市及香港项目竣工的总面积达1786万平方米。结转交楼面积低于市场预期,原本中海设定了16%的增长目标,2020年要达到目标竣工面积1900万平方米。

    另外,中海去年新增64幅土地,新增总楼面面积为1349万平方米,实际权益面积1328万平方米,总地价1357.9亿元,权益地价1318.4亿元,同比增长16.3%。按照权益目标地价1400亿元计算,完成进度94%。

    不过按照郭光辉在会上披露,中海系列公司于2020年新增权益购地金额达1705亿元,除了权益购地金额1318亿元,还加上已支付部分金额的落地项目,包括上海建国东路项目、北京中信城项目、苏州太湖项目,新增权益购地金额共1447亿元,超额完成全年投资预算。

    虽说近几年加大了土地投资力度,但随着土地逐渐转化销售,实际上土储增加幅度不明显。2017年至2019年,中海实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5317万平方米。

    截至2020年12月31日止,中海系列公司(但不含中海宏洋)土地储备为6179万平方米,实际权益为5236万平方米,为近四年最低水平。

    主要联营公司中海宏洋年内新增土地储备1157万平方米,截至2020年12月31日止,中海宏洋土地储备为3011万平方米(实际权益为2662万平方米)。以此计算,中海系列公司合计土地储备达9190万平方米。

    可见,中海的土储焦虑一直存在,或是其目前最为头疼的问题。

    自开启颜建国时代以来,中海便不断加大土地投资力度,于2019年还成立投资拓展及产业合作部,采取多种渠道进行土地获取。2019年中海拿地权益地价里,非公开市场获取部分大约仅占15%。

    及至2020年,中海推进蓝海战略,在大市场找大业主、造大项目。2020年多元化渠道拿地购地金额达327亿元,占权益购地总金额的24.8%,包括大型城市更新项目、棚户区改造项目、产业资源整合项目和大型的商业综合体项目。

    具体包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目,每个项目的开发建筑面积均超百万平方米,货值均达数百亿元。

    2020年下半年,中海不断抢收土地,拿了不少高溢价、高总价地块,包括北京2020年内总价最高的地块,所拿地块溢价率普遍在10%-30%,个别甚至达到70%。

    至于当前土地市场实施供地“两集中”政策,张智超认为对中海而言是面临着更多的机会和机遇,“对于一二线相对聚焦的企业更关键一些”。

    因为中海土地投资策略为“主流城市、主流地段、主流产品”。年内,中海新增土地投资59.6%位于三大都市圈,一线城市(含香港)权益购地金额达435亿元,占比33%。

    2020年虽未定下营收目标,但中海唯独透露了具体的土地投资目标:“将继续保持主动进取,全年新增土地权益投资额预算1650亿元,同比增长25.2%。”

    张智超称,将充分利用财务稳健和保障力,充分地把握住市场的机会,无论是在投资空间上,还是在收并购上面,都会积极关注市场、行业机会。

    业绩会上也有意着重提及香港市场:中海于2019年及2020年先后购入香港两宗地,截止2021年3月21日港澳在手项目7个,货值达1321亿元。

    “我们对香港市场还是充满信心,也会寻找合适的机会投资。”吕世杰最后称。

    以下为中国海外发展有限公司2020年度业绩会问答实录:

    现场提问:近期房地产调控政策加码,包括针对房地产企业的三条红线、针对商业银行房地产贷款的三道红线、22个城市试点集中供地等,请问管理层如何看待这些调控政策?如何应对?

    张智超:这是近期关注度比较高的热点问题。

    应该说国家这几年的调控政策总体都趋于稳定,都是紧密围绕房住不炒和三稳(稳地价、稳房价和稳预期)目标,在这种情况下,公司去年也作为国家房企三道红线的试点房企,参加住建部相关会议。

    包括近期又出台了两集中的政策,上周国家也对房地产经营贷方面进一步加强规范化管理,都属于围绕住房长期政策的系统性安排,这些政策的安排体现出国家对于房住不炒政策的全面性和系统性。

    就政策影响面来说,更利于房地产行业长期、稳健发展,从现在的过程来看,特别是房企和金融企业相关红线政策,对于高杠杆发展模式进行抑制和规范,若干年前可能有一些发展是依赖于高杠杆的模式,到了目前新的阶段,这种模式蕴涵一定风险,为了规范行业健康发展,在这个背景下出台了相应的政策。

    这个政策也是在资金面、投资机会、企业资源和能力等上面出现了显著分化,现有政策对于财务健康、稳健、经营质量比较高,以及管理比较精细化的企业是具有显著优势,特别是两集中的政策,对于一二线相对聚焦的企业更关键一些。现在公布22个城市里面有4个是一线城市,还有18个是重点二线城市,在这里面中海可能面临着更多的机会和机遇。

    围绕未来的发展,中海现在的净资产负债率仅是60%左右的水平,净借贷比也仅32.6%,将充分利用财务稳健和保障力,充分地把握住市场的机会,无论是在投资空间上,还是收并购上,都会积极关注市场和行业的机会。

    去年中海就实施了土地蓝海战略,也取得了比较好的效果,近期在国内的核心城市积极地在参加旧改、棚改和产业带动的资源型投资,也收获了几个重点粮仓型的特大型项目,包括继续投资的上海建国东路项目,总投资额要达到590亿元,在北京中信城项目总投资额超过250亿元,这些都充分地发挥了中海资源的优势,把财务优势发挥到最大化。

    在地产的下半场,中海另一个突出优势就是专业化和精细化管控,从成果来看,在盈利能力上面是在行业内处于领先的水平,在无论是费用管控、融资成本,还是全数字化管控,都在行业前列,所以就这个趋势来看,中海将积极地用好财务优势,另一方面也要把精细化、专业化管理发挥到最大,在这个过程里继续面向未来,围绕主业做好相关的多元化发展,包括在商业地产、供应链管理,以及物流园、产业园等方向都做好充分布局和提前介入。

    现场提问:今年是十四五规划的第一年,请问中海十四五规划目标是怎样的?

    罗亮:去年是中海十三五的收官之年,无论是从销售额、营收还是净利润、利润总额、利润率方面,都如期地完成了公司设定的十三五的目标。

    今年是十四五的开局之年,有一条原则,既要速度又要质量,就是一贯确定的又好又快的目标。

    如果要具体来说一些数据,未来5年,销售规模肯定会按年两位数增长。商业的收入、物业出租的租金,也应该会按照比较好的两位数增长。当然,这是需要克服各种困难的,但是有坚定的信心,能够实现十四五的目标。

    现场提问:中海常年保持行业最低的融资成本,中海是如何做到的?中海是否会利用资金优势实施同业并购?

    郭光辉:中海的融资成本一直保持在最低区间,想从这么几个方面跟大家分享一下。

    第一,中海一直以来是行稳致远,保持财务稳健的公司。在这个过程当中,经营发展的高质量和融资的水平是高度相关、相互促进而又相互增信。过去5年的发展,中海销售合约额按年增长20.4%,去年达到了12.5%的增长。但这5年来,资产负债率的水平基本上是在60%左右。换句话说,中海并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售发展,靠的是精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等。所以它对整个融资的增信帮助相当大。

    第二,由此公司也是受到了资本市场评级机构的青睐,拥有国际评级机构A-的最高评级,国内各家评级机构也给AAA的评级,这样的评级使得合作伙伴以及金融机构对公司是高度认可的。在三道红线出台之前,中海有比较强的自律性,也没有触碰任何一条红线,随着金融调控收紧,三道红线出炉,金融机构和合作伙伴会更加高度地认可和向战略级的客户进行倾斜,无论是动公的公司债、票据、开发贷,还是业主客户的按揭,都会实施倾斜。

    第三个方面灵活地运用了境内境外双平台的融资,比如说规模与期限的动态管理、窗口与机会的动态管理、动态与模式的动态,境内境外资产配置与流动性的动态管理,这些是贯穿在融资过程中的重要工作。

    最后一点,公司是利用一些微创新引领整个行业,在2020年率先提出了绿色金融的框架安排,也践行了绿色融资,去年67亿元CMBS有37亿元是规模最大的、国内首单绿色CMBS融资,底层资源全部是获得了LEED认证的,这样使得在不动产峰会上获得了前沿奖,也助力了整个融资成本进一步降低。

    另外还提到公司在未来的发展中会不会进行并购,或者用并购来进一步拓展业务。当然,这也是中海一直以来的一个重要决策,曾经在过去已有不少成功的收购案例,市场上也都耳熟能详,要说是有经验、有能力、有资源,在未来通过并购助力发展的。

    现场提问:请介绍集团在香港发展的部署,包括在香港的可销售货值,会否继续在港投地等。

    吕世杰:在未来继续要做好港澳地产这个市场的投资和发展,因为香港是公司的发源地,而且是具备国际影响力的市场,如果有合适的投资机会,公司会继续积极地参与。

    分析香港市场的情况,香港的经济有机会在2020年下半年陆续从疫情中恢复,而且在全球资金充裕的情况下,可以支持市场的发展。

    香港一直存在一个问题,就是土地供应不充足,土地资源非常稀有。过去半年,各个发展商在疫情下抓紧生产,而且销售情况是非常好的,中海目前的项目销售情况也非常理想,到2021年2月底的时候,销售已经超过1569个单位,手头上在香港现在的土储有20.84万平方米,土地的总货值1342亿港币,权益货值有505亿港币,公司对这个市场还是充满信心,也会寻找合适的机会来投资香港市场。

    撰文:许淑敏    

    审校:徐耀辉



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