物业演讲 | 曾益明：正在重塑价值的物业行业

曾益明（龙湖集团控股股份有限公司副总裁）：非常感谢观点机构今天组织这样一场盛会，让我们在火热的物业市场来思考行业未来发展的方向。刚刚长江总也在分享，我感觉英雄所见略同，很多想法有一致的地方。

其实这个行业尽管非常火热，但我们也要保持足够的清醒。除了资本市场的推动和上市公司的增加，其实给这个行业，包括公众带来一些认知上的偏差，以为我们这个行业是非常盈利的一个行业，其实我们要清醒的认识到，除开少数的头部企业在盈利之外，其他大部分公司在怎么样合理赚钱上还有很长的路，大家可以一起来做一些讨论。

尽管这个行业有这样和那样的问题，但是大家也可以看到，这个行业的价值正在被重塑，至少在两个方面。

一个是认知上的转变，其实原来传统的物业大家都觉得四保，保安、保洁、维修和保绿。但是现在的认知，整个行业包括政府的认知发生了深刻的转变，物业是在参与社会基层治理以及提供美好生活服务方面有重大贡献，这个认知，特别是疫情以来加速了这种认知的转变，这是非常重要的一点。

第二个关于价值的重塑，其实刚刚长江总在讲的时候也讲到这一点，其实这个时候物业公司的价值，它如果用公式做一个评判的话，原来物业公司的价值就是管理的面积有多大，你的物业费的单价是多少，收费率是什么样子，这样就把这家公司的价值做了一个计算，但现在这个价值除开社会价值，加上市场价值，这两个价值之间是可以叠加的。

后面还有非常重要的一点，就是它跟科技的效率是乘数关系，这个我后面会讲，刚才长江总讲到数字化和科技的作用，其实这个作用是非常巨大的，后面我的内容都是围绕这个公式做一定的分解。

社会价值这个层面刚刚已经提到了，包括去年年底的时候六部委、十部委的文件，两会热点的议题政府工作报告、“十四五”规划都极大提振了这个行业的信心，可能很多人详细解读过十部委的文件以及“十四五”的规划，但其中有三个方面我觉得是可以深入去做思考的。

物业行业一定是“物业服务+生活服务“的模式，升级服务模式，引进智慧科技和开展多元化的服务。第二个就是以数字化转型整体驱动生产方式、生活方式和治理方式变革，推进线上线下公共服务共同发展、深度融合。第三个就是提高城市治理水平，不断提高城市治理科学精细化智能化水平，推进城市现代化进程。刚才长江总也讲到了物业公司怎么样走进城市管理。

整个社会价值可以看到下面一张图，其实物业公司的想象空间进一步得到了释放，它一定是社区生活的入口，整个物业公司单盘盈利的模式发生了改变，同时它可以参与城市的治理。

社会价值这一块，这一点其实已经说的很多了，整个物业企业其实是整个社会治理的基本单元，特别是在一些应急事件发生的时候物业公司的价值和作用在这次疫情期间得到了充分的认知。另外一个社会价值，就是大管理、全服务、精运营，其实城市管理像绣花一样精细，正是因为物业公司有精细服务的基因，所以优秀的物业公司可以实现专业服务+智慧平台+行动力量，可以实现公共建筑、环境治理、公共资源、设备维护、公共服务发挥非常重要的价值。

另外整个社会价值当中，消费升级和疫情重塑消费理念和习惯，让物业公司变得大有可为。这里面有两个前提，就是说全国的居民消费水平可支配性收入在逐年增加，第二个人均消费支出也可以看得出来，它一直在增加。

在整个支出增加的情况下，第一个是品质生活追求上面，保证了基本安全、卫生全方位的情况下怎么样提升它的服务品质，这个就为增加物业费的单价提供了前提。

第二个就是互动的体验，现在互联网技术发展的情况下，线上缴费、消费，产生了社区到家服务。

第三个就是个性化的定制，其实现在个性化的定制很多的，比如说西装、衬衫都可以上门量尺寸、定制服务，实际上我们社区这种服务理念也很深入人心，比如说去年年夜饭的定制。

第四个就是便捷高效的服务，现在的消费者被科技、被平台培养之后的消费习惯，已经养成了24小时保持的习惯。

最后就是绿色健康，园区的健康环保、家居健康需求不断增加，正是这五大理念为我们物业服务产生了非常多的机会。

尽管有这样多的一些政策的利好，但是实际上还是有一个根本，就是说你的服务的品质必须是要守得住，口碑及专业能力将构成物企护城河，好物业将推动资产的保值增值。

其实在保证基础服务品质的情况下，才可以保证你的收费率，社区居民消费诉求得到满足之后，业主自治能力和物业的互动就可以加强，它的正循环也就能跑起来。

另外就是市场价值里面关于生态叠加，生活服务超级入口。随着上市规模快速扩张，大家可以看得出来，规模的快速扩张并不意味着你的营收和利润可以同步得到大的扩张。怎么样规模扩张的同时让你的服务、收入能够得到一个快速的扩张，其实它就涵盖了“十四五”规划里面物业服务和生活服务的场景。

对于物的管理，有很多资产方面的管理，包括装修都可以在社区里面产生。关于社区服务发展的阶段，其实刚刚长江总讲到了4.0，其实这个时候增值服务也是逐步升级发展的阶段，可能最开始的时候社区的增值服务只能做一些简单的家政或者是社区零售、快递的服务，随着不断的深入可以做很多的房产经纪、装修，包括未来整个生活服务的方方面面都可以做一些服务。

行业新生态发展过程中有一个价值分水岭的概念，如果有高的客户满意度，良好的客户互动，会有一个高价值的兑现。

大家都知道分水岭之前，传统的物业公司，各方面的成本投入比较低，它开始的利润可能比生态型公司的利润还要高，因为它的投入很少，但是生态型的企业要做品牌，要做好整个品质服务，你的投入成本一定会比较高，所以在最开始你的利润率水平可能比传统公司低一些，但是有一个长远发展的思路，你的盈利能力一定比传统物业公司更强，这是一个基本的道理。

整个物业公司的发展，如果你的规模足够大，你的技术足够先进，你的系统做的足够好，就可以从单一业态到多业态的运营，到最后成为城市运营商的一个转变，这就是在资本市场，包括行业蓬勃发展的时候，这是我们对整个行业的发展以及未来做的一个思考。

后面有一个很短的视频，就是把我们最近一年做的事情做了一个视频。