主题讨论会二：穿越红线周期

主持嘉宾：

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

讨论嘉宾：

建业住宅(中国)有限公司副总裁于菲女士

蓝绿双城控股有限公司创始合伙人、副董事长顾建明先生

五矿地产有限公司党委委员、副总经理，华南区域董事长戴鹏宇先生

中城投资董事、总裁应华先生

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总经理王世云先生

佳兆业集团控股有限公司副总裁、首席经济学家刘策先生

曾粤晖：感谢主办方观点机构，尊敬的朱会长，各位嘉宾，我们很荣幸。

这个时间非常特别，进行接下来紧接着会有卓越100颁奖盛典，在此之前我们抓紧交流一下几个话题，这场话题里面有几个热词，穿越周期，其实在今天几场的讨论和之前很多嘉宾讲者都曾经多次提及，其实我也觉得非常亲切，因为记得在2008年的时候我在一份国际经济刊物上发表过一篇论文，用的就是类似这样的题目，当时题目翻译成中文就是穿越经济周期的资本远行，当时想讲的是国际间的货币流动，十余年后我们再次在这个台上讲起地产行业的周期穿越。

我的理解里面我们这个穿越是向后的穿越，不是我们在电视剧看的向前，所以这种穿越具有一种前瞻性。何谓穿越，我们违法政策和一系列客观因素的影响，穿越可能更多是一种平平安安顺利的度过，但是我们无法完全摆脱影响，否则就是政策失效了。

今天几个主题我们想做一个分工，我想把这几个话题一一分配给参加今天几位讨论的主题，首先是关于房地产政策“两集中”的问题，就是住宅用地同步公开出让，集中发布出让的公开，集中组织出让的活动，一般的理解是推进了人财地，完善了三维管理的架构，有助减少土地的哄抢，促进土地交易市场的平稳，更加有序、透明，是三稳的重要体现，长效机制角度来说可能会与三道红线政策共同形成房地产的长效调控机制。

这个话题首先按照嘉宾的意愿，请建业于菲谈谈，因为关于“两集中”对于房地产拿地有一个影响，之前有嘉宾说有利于资金的筹措，目的性更明确，不像以前做好长时间的资金准备，我想问一下建业中，在“两集中”的政策里面对于我们是利大于弊，还是利多于弊？

于菲：谢谢曾总，比较惭愧，可能我回答有点偏题，不是您的题目。

今天热词很多，包括政策的解读，大家对于趋势的判断等等说了很多了。我这儿既不了城市更新的问题，也说不了存量的，包括价值的深挖，包括运营这些话题，因为我在企业我们就是深耕一个省份，在河南已经深耕了20多年，而且是垂直的五级体系去深耕，我这一块做的更多和思考更多的还是怎么去转化城市化进程的一个红利。我想今天观点为什么邀请我上台来，可能更多是出于一家企业为什么能在一个省份卖一个产品就过千亿，而且为什么我们的产业呈现出来四个形态，结果已经让市场验证了，所以基于这个跟大家进行分享。在此之前大家都知道建业是不出河南的，但是我们开始我们要扩大根据地，走出以郑州为原点500公里地区，去做大中原的市场。

我第一个感触就是好的企业，好的合作资源，因为我是分管营销客户和品牌的，在接触过程中我们觉得市场上很多好的资源我们没有办法去合作，为什么呢？这个可能跟我们的初心和我们所有的动作相关。因为我们所有做的动作一定要跟客户进行强的连接和长效的连接以及深度的客户的耕耘，所以这个在这儿提出来，接下来大家如果对这个感兴趣可以在会后进行沟通。

今天主持人给到的题目是趋势和未来，我想刚才刘总在讲他的惨，我们也很惨，我们跟TOP级的企业怎么做规划这些都不是我们的长项，所有都会考虑生和死的问题，现在和未来的问题，从我的条线出发，可能挑战会比较清楚了。

第一个挑战是刚才给各位汇报的，我们今年要走出河南。我们走出去之后，我们管理的能力，我们的服务半径以及我们对市场，对于政府的接纳程度是不是我们品牌能够能支撑得住的，所以这是第一个扩大根据地最大的挑战。

第二个我们在岗地的品牌的溢价能力很强，但是我们还一直不断擦亮这个品牌，这里面我们建立了一些服务体系，今天服务也是一个热词，大家提的比较多。我汇报一下建业1.0的服务体系是以物业为基础的服务体系，2.0是社区服务站，我们现在大概600个项目里头社区服务站全部建成和投入使用。第三个是以会员制为服务基点的一个3.0的服务体系。现在在搭建的4.0的服务体系，包括我刚才讲到的1234，它不是一个迭代的关系，而是一个叠加的关系，在这个过程中不断往里加，才能擦亮我们的品牌，4.0我们会从增量、存量以及线上线下创新的场景更新我们服务4.0体系，我们有很多的思考都是围绕这个东西去做。这个东西如果横向倒逼，纵向到底的时候就能想象出这样一张立体的生态图，其实已经很清楚了，所以对于我们的挑战，大家的脑子里要做的事情基本上有一个雏形。我们更多是要把企业在做的生态联系起来，对于我们接下来提的大营销、大协同和大循环就非常清晰了。

曾粤晖：谢谢于总，讲到了建业去年的业绩，建业是我非常推崇的企业。您说的是一个很特别的模块，千亿级别的量级建业是一个比较典型仅深耕一个省份，当然建业里面轻资产今后将会形成一个上市的集群，这种情况底下我觉得您所说的叠加效应可能会变成一种乘数效应，越来越大。

于总讲的是企业本身，我把这个话题讲的所谓浓缩了一点，去聚焦到一个点上。不妨我们把视角放宽一些，我想请教一下五矿地产的戴总，“两集中”对整个房地产的行业会带来什么样的影响，通常来进我们觉得会对供应端有影响，会实现一个供应端的变革，抑制房价的上涨，这是初心。

对企业会有影响，资金的筹措等等。对城市会有冲击，另外对资本市场的观点会有影响，大家都会对你们的企业在政策的影响之下会带来什么样股价的变化，包括未来的走势会有一些揣摩和揣测。另外就会对未来发展趋势的预测，我想请戴总发表一下您的观点。

戴鹏宇：“两集中”的话题，包括2021年趋势和挑战，前面各个专家，还有大佬都讲的比较多了，时间比较晚了，我就简单说几点吧。

“两集中”这个政策对企业利大于弊还是弊大于利，我觉得既然是政策，它就是一个规则，规则说不上有利有弊，只能说各自在这个过程中寻找到机会，对每一个企业都是公平的，这是我觉得“两集中”的政策。

这里有两大矛盾是很突出，第一个是外面的钱很多，但是房地产的钱很少很紧，什么意思呢？中央经济工作会议也说了，今年是实行积极的财政政策和稳健的货币政策，有钱了，钱肯定会多。但是三道红线加银行业的两道红线，再加上“两集中”，其实也在突出另外一个矛盾，今年房地产的钱是很紧的，这边水很高，这边水位很低，我们说的三道红线、两道红线、“两集中”都是为了防止钱过多进入房地产，这也是中央一直用政策解决的。

第二个矛盾是2021年我们刚刚开完两会，中央政府的工作报告上讲，今年目标是6%，我也看了一下现在各个省份GDP的目标全部都出来了，最低是6%以上，高的就是8%了，邱总也说今年预计8%—9%，所以经济向好。经济向好了，各行各业欣欣向荣，但是房地产要三稳，要稳地价、房价、预期，这也是一个非常突出的矛盾，因此我觉得在这两大矛盾之下我自己对于2021年形势的判断，我觉得会是一个价稳量升的阶段。为什么说量升呢？这边的需求很汹涌，城镇化率又没有完成，改善性需求又一直存在，所以量会升。但是为什么会价稳呢？大家不要忽视房住不炒的决心。

曾粤晖：谢谢，我们刚才谈完了“两集中”，不如来说说双循环吧，这是第二个话题。

双循环也要讲到存量的问题，刚才也提到咱们其实在资金的用度上会有一种纠缠，感觉市场里面的钱很多，但是适合我们的钱不是很充裕，现在的市场进入到存量资产管理的阶段，当然这只是我们关注的一个点。

说到这一点，有哪一些蕴藏的机会或者是一些趋势，总体来讲市场共同的观点，机遇无非是产业升级化，包括空间城市化，资产证券化以及改革市场化等等几个趋势，可能会给我们带来一些新的契机。

蓝绿双城的顾总，请您谈谈这方面你怎么按，关于双循环底下存量发展，包括增量，怎么理解里面蕴含的机遇。

顾建明：今天是参加观点的第二次论坛，受益匪浅。

关于存量地产是我们必须要面对以及我认为今后是一个非常大市场容量的一个板块。最近浙江省在推行未来社区，主要是针对于存量地产的有质更新，因为70年代末、80年代初这些房子的房龄已经到了，如何让这些房子里面的居然能够比较好的实现这里面物业的更新，其实不管是老百姓还是政府管理者都不可避免的一个问题，所以提出了未来社区的概念，也就是“139”，1个中心以人民美好生活的向往，3个，生态化、人本化和数字化，还有9大场景。其实基于这一点，我们当时也非常深入去做了解，但是在一定程度上今天坦诚的说，有深圳模式，浙江省也在做探索，我们也做了深入的研究。

你别看这些城区的房子高度不高，但是密度很大，怎么样让这些城市有质更新，是我们在座的机会，也是现在面临的痛点。

我自己本身在TOD行业里面做的时间比较长，当时我们提出TOD+SOD的发展模式，实行高强度的开发，因为所有的城市更新首先是基于它里面的商业逻辑是成立的，每一个城市在一定探索过程里面对体制机制、商业模式会有一个过程。就像杭州地铁在07年开始建地铁，到2011年开始探究地铁+物业，2011年左右围绕轨道上的城市它是有一个框架搭建的，差不多十年时间。

我们当时提出TOD+SOD的概念，TOD就是以交通为导向的发展模式，今天也有很多嘉宾提出了服务，无论是产业、园区等等，因为房住不炒，向下就是让所有居住或者使用这个物业的人也获得感，当然还有专业度，比如像产业园区，所以以这样的方式让城市有质更新，存量的阶段里面我们觉得是一个非常好的契合点，通过轨道交通高强度的开发，让老百姓有获得感。

SOD就是顺应现在基本的国策，房住不炒，房子是用来住的。上半场我们说卖房子是我们的目的，下半场我们说卖房子是手段，所以SOD是以服务为导向的开发模式做结合。所以在存量时代里面机会很大，在这个方向上我们也做了探索，也有一些基本的城市有质更新的项目落地，当然深圳，包括广州有很多这样的机会，我们也在过程里面进行了学习探索，今后有机会做请求。

城市有质更新不仅仅是市场行为，这也是城市管理者，城市发展必须面临的问题，当然如果让这件事情得以有效、持续性的发展，首先是商业模式，所以今天在这里也把公司简单的在这个项目，在这个城市存量板块里面跟大家做一个汇报，就是我们认为TOD+SOD是一个出路，后续也希望邀请在座的同行到杭州来做更多的探索，看看我们的项目，看看我们的一些实践，我相信在这里面应该有非常多的机会，也有非常多纵深可以可以让我们这个事情上有更好的可能性。

曾粤晖：谢谢顾总，给我们充分的分享了浙江模式，也提到了深圳广东模式，所以我想听听深圳新南山控股的王总您对这个问题有什么看法。

王世云：我说说个人看法。

刚才各位大佬讲的非常受益，其中有一个提到房地产跟制造业很想死，我们公司下面也有制造业，也有房地产，确实我们感受这几年房地产比制造业好多了。但是我们今天在这儿大家说的比较多的话题还是感觉很迷茫，觉得进入了一个困境，我个人的看法为什么会有困境？我问一个问题到底我们房地产多了还是少了?

其实这个问题很简单，有些地方多了，有些地方很简单，但是有一个普遍的现象是，深圳是一个典型，深圳这两年住宅是大大不够，但是办公楼多了，深圳空置率越来越高，这不是深圳的问题，这是全国性的问题，所以回过头到底我们的供给和需求是不是还有空间？

第二个我非常赞成有专家讲的，房地产业在中国至少十年是一个长期性，邱局长也说了这个观念，我是2005年听他讲过。他说的这个我同意，但是现在的问题是为什么要不停调控，是因为政府希望这个行业健康发展，而我们现在可能杠杆率太高了，刚才说了香港不是这样的，高意味着什么？它是希望这个行业好好发展，但是有潜在风险。

最后我再说一个我个人的看法，我认为房地产和制造业显而易见区别就是它是不动产，所以位置特别重要，因此去年我们有一个动向三线以下的城市确实不太好，而一二线确实不错，为什么这样？

就是城市圈的集聚，短期内还有这样。第二个房地产跟金融特点就是用别人的钱赚自己的钱，但金融更多是把未来预期的收益放进来了，而房地产是用人家现在的钱赚现在的钱，金融是把现在的钱和未来的钱全部放进来了，我想说的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的话风险也就大了，调控一定会更严格。

曾粤晖：其实王总说到一个问题，他刚刚谈到不仅仅是存量，还有产品的问题，包括商业产品还是住宅产品等等，我觉得有一个很有趣的现象，当房地产的企业在交流的时候，觉得对资金渴求的时候，哭惨的时候，就会说我们是一个制造企业，但在向市场推广我们的时候是说我们是房地产科技企业，这确实是一个很有趣的探讨。

从商业产品的角度来说确实可能深圳也不是唯一的一个个案了，写字楼的供给有些更多，住宅反而在抑后，尤其显得供不应求，这可能是因为住宅产品在特定的工作与生活结合的模式底下它提供了一些工作的应用场景。

大家有没有发现，当你在家上网去开视频会议的时候，你的工作间，你的书房就成为了你的直播间，是不是以后我们的产品里面就要给大家提前设计一个科技在家里办公，而且适于出镜的工作室，不仅仅是自己杂乱无章的，而是颇为体面，有专业性、实效性以及科技感十足的应用？

谢谢王总，王总也把话题引导了第三个关于杠杆的问题，我想把这个话题交给中城的应总，现在想讲的关于后杠杆时代，怎么定义后杠杆时代，我觉得只要我们投资的功能和特点存在，我们无法和杠杆脱钩或者和金融机构脱媒，我们永远是怎么样善用在新的框架底下更合理的提升自己的能力，这里我想听听应总对这方面的看法，谢谢。

应华：感谢曾总，这个话题非常大，过去的20年左右时间，我跟曾总一样都在金融机构，在银行，在信托工作了21年。在这21年里面我作为资金的提供方一直在观察房地产开发商。房地产开发商经常也说自己是一个类金融的机构，一个是正规军，一个是“像”，很显然怎么玩得过正规军。

但是今天到这样一个地步，我又站在房地产的角度再来看资金的使用的时候，其实我觉得没有房地产行业我们金融会少掉很大很大一个板块，所以是相互依存的关系，甚至是相互依赖，相互生存。所以基于这个角度来说，我们在今天这个时间点上看这个问题必须有一个清醒的认识，我们目前是降杠杆，而不是去杠杆，这个速度是不能太快的，太快是会有问题的。有时候政策出来会一刀切，但是内功就要在每一家企业自己把握了。

刚才我有一页PPT也谈到了，三方面的资金一定要用好，第一方面是信用类的债，这个对大企业来说有优势，小的企业差一点。大家可以看到一些大企业目前的发债3、4，非常低的成本，我们刚刚在香港IPO的公司，海外发债是3，要不要发？还是要发，因为它代表了你的海外形象，所以能发债还是要发债。

在那么紧的时间点怎么把握好发债的环节？是一个功夫，时间点，包括一个资金利率的安排是非常重要的，这是第一。第二个就是把握好我们内部自身的管理，对内要资金，主要就是一个提升管理效能，高周转，在原来的环境下面是比较容易做到的。现在的高周转，你可能产品是高周转，但是你的资金未必高周转得起来，对于这个时候我们对内去要一些管理，你是不是有更好的房型，是不是有更好的资信，最后吸引的是那些金融机构能够给到足够的支持，或者在同样给到的量里面它不降，它不降。

第三个就是其他资金合理的使用，并不是说那些抵押类的资金不要用了，其实有时候还是很好用，当然能够用到一些同股同权类的资金更好，但是这个往往是可遇不可求的，所以我们要把自己的资金安排好。从现阶段来说，特别是今年上半年现金为王，要高度确保企业生存的生命力，这个比你借利息的高低更为重要，相比最后清算的税收，这个真的不值得一提。所以很多开发商，特别大的开发商把现金流的管控提到了前所未有的高度。对于这一系列的东西，小企业学不来，每一家企业不一样，希望大家根据自身的企业做好自身的管理，我们作为一个参谋也可以为大家提供一些帮助。

曾粤晖：谢谢应总的实战分享，今天压轴嘉宾是佳兆业副总裁、首席经济学家刘策总。

我们的题目讨论是关于投融资逻辑，所谓逻辑就是告诉我们为什么，其实我大致的理解无非就是从政策制定者的角度，就是政策管理逻辑。从购房者有置业投资逻辑，包括供求协调逻辑。从开发商来讲我们讨论的重点是资金杠杆逻辑和投融资的匹配，这一点想请教刘策总您的观点。

刘策：谢谢曾总，我个身背景比较特殊，本来是研究出身，后来管了一下投融资，所以想想投融资的逻辑。

我的核心是两个观点，我觉得传统的投融资逻辑已经失效了，如果还要讨论这个东西只能说明我们的基本功没做好，甚至做好基本功也没有超额了红利。我觉得这种投融资的新逻辑核心体现在两个纬度，对于投融资的管理来讲，第一个还是要有一个跨界的逻辑，原来我们核心看的是地便不便宜，但是现在说实话投资功夫在外面，它取决于我们整个组织的系统能力，你现在能不能拿地，第一你的速度够不够快，第二你的融资成本能不能够低，除此之外其实我觉得没有竞争的点，在整个投融资的里面其实我觉得核心是这个。

对我们投资人员就是怎么前置的运营方案，这个是很重要，我觉得投资越来越考验你的跨界能力，因为现在说实话开发商都是给银行打工的，赚的钱全部给银行了，如果你不能够控制你的速度，不能够控制你的融资成本，基本上拿了地也没钱赚，但是不拿又没活干，这是第一个。

第二个对于投融资来讲更多还是要从企业未来战略的角度，要有一个终局思维。房地产过去是一个既赚钱又值钱的公司，现在它成了一个赚钱，但是不值钱的公司，未来它会成为一个不赚钱，也不值钱的公司。面对这种情况我们怎么办？我们现在可能还能赚到钱，但是资本市场给的PE倍数非常低，这个就是不值钱，而且接下来利润越来越低，可能慢慢也赚不到钱，这样的话如果现在还在探讨传统的拿地、融资，我觉得这样的企业也没前途，可能更重要的是你怎么能够跳出这么一个框框你去思考更长远的一个地方。

我觉得核心三个层面吧：第1个从企业自身来讲一定要站在商业模式升级的角度思考未来的大逻辑，资本市场现在对开发给的PE倍数很低，但是资本市场对这种高收益、高增长，低负债的企业PE还是很高的。第2个就是像不动产的资管，开发只能给到4、5倍，但是不动产资管能给到20、30倍，你怎么把你的业务模式向不动产资管转型，首先是你的商业模式怎么匹配，核心是你的资产收益跟融资成本的比较。再一个你怎么找资本市场能够给予你高估值的产业，比如像物业，它的PE倍是房地产5倍、6倍，他怎么培养像物业这样新的赛道。第3个就是怎么把房地产本身从一个行业的龙头企业变成一个生态链的平台企业，这个大家都知道碧桂园也好，恒大也好，甚至深圳的星河，我印象特别深刻，它的规模不高，但是星河老板他的身价是排在前几位的，原因就是他在前几年进入了创投，他能享受到基本的盛宴。

所以总结一下，核心就是两点，第一个就是你怎么有跨界思维，你可能更多考验的是你的运营能力。投融资人员可能要具备相应的运营管理能力，这个管理不是那个管理，就是他得懂运营，对运营提要求。第二个你怎么能够站在一个商业模式升级，站在一个新的赛道，从生态链平台的角度思考你的大的投融资逻辑，这是需要重点关注的，只有这样的公司才有未来。

曾粤晖：谢谢刘总，主办方提醒我们的时间已经到了，我觉得我们交流正酣，意犹未尽。刘总到提到了企业的航道选择，这可能是一个更广阔的空间。凡是我们谈到的话题，所谓的一切过往皆为序章，我们谈到的事情已经发展了，未来已来，静待花开，感谢各位的聆听，谢谢！