年度演讲 | 刘爱明：产业园区运营与服务的关键

刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长​）：谢谢，我确保15分钟讲完。

这是华为手机拆完了，小米手机拆完了，大疆无人机拆完了，这个比什么呢？外行看一下热闹。华为手机就两款螺丝，小米有四款，大疆无人机26款。外行也知道，华为手机水平最高，大疆无人机虽然是大品牌，也挣钱，但是需要提升的东西很多。

西门子洗碗机，美的洗碗机，美的是老牌制造业企业，一比在总装线上的组装时间，西门子就700多秒，美的洗碗机2200多秒，我们比这个是什么意思？反正我们拆了很多东西。

后来我们又拆了一个特斯拉，大家没想到一个开发商会干这个事，我们干这个事干嘛呢？就说明一个问题，就是即时一些大的制造业企业也需要很专业的服务，小米需要吧，美的需要吧，汽车也需要吧，我们就是干这个服务的。

设计阶段大家拼命搞，工业产品也一样，中国没人搞这个服务，我可以负责任告诉大家，中国是一个制造业大国，不是强国，你像大疆无人机还是26个螺丝，我们专家研究很容易变成12种，这样你的效率会提高，成本会降低，我们就是干这个事。

我们还干一件事，就是智能硬件加速器，从工业设计、打样、检验检测，开模注塑等等，假设一个高企业科技他是做耳机的，老板这个老板是声学方面的专家，但是耳机生产对他来说是门外汉，他完全不懂，这是两个行当，我们帮你生产耳机，你找我就会快。

我们还做了一个天集社，天集社就是给你找订单，这个我就不细讲了。

金融服务，大家简单能理解。

我们还有一个技术服务，我们跟清华搞了一个智能制造联合研究中心。

这几个加起来，我们认为是一个服务，是一个产业服务。你搞住宅的要搞住宅服务，搞商业的要搞商业服务，要产业的要搞产业服务，这就是我们理解的产业服务。现在园区经营上大多干的是这一页的事（见PPT图），这个我们叫企业服务，它不是分门别类的，它是统一来搞的，综合性的园区大家都这么做的。

产业园区+产业服务+企业服务，这合起来就是园区运营服务。什么是园区运营服务，就是我上面讲的这些东西，所以诸位是幸福的，我干的是苦活，这个很专业。刚才世联行黎总问我，你的窄门之路做的怎么样？我就是这个事，当然还干了医疗器械，还干北斗，别我就不多汇报了。

这个是我今天想讲的第一个点，你要搞产业园区就要搞运营。我上面这些服务是解决客户痛点的，你说我光搞一个园区的物业管理，搞一个食堂，这不是客户的痛点，不是客户的痛点就没用，他不会到你的园区来，他不到你的园区来你的生意就没了，你所谓的产业园区就经营部起来。

时间关系，我就跳着讲。

第二个问题我说一个事，跟在座关联性很强，也容易听得懂。就是想搞产业地产，你至少把这三个东西能区分开来，办公楼、研发楼和厂房，否则就不对，你5%—6%的容积率我要看看你盖出来的啥，你自己要区分开，本质上有区别，写字楼是干嘛的？给诸位的企业做的，诸位的企业只有人，没有设备。

研发楼和厂房都是给一制造业干的，华为是制造业的，任正非不会坐在CBD的，任正非一定是亲自抓研发，他不会抓别的，你那个写字楼他用不了。厂房更是这样的，它的功能是用于生产研发。

层数也有区别，世界上所有的写字楼都是往天上长的，100米、200米、300米、500米、800米等等，所有产业楼都是趴在地上建的，它可以一圈单层一万平米，两万平米，但是没有往天上建，它得趴在地上，道理我就不讲了。

厂房更矮，它最好就是5层，所以工业上楼是比较难的。载荷也有区别，运货也有区别，租金水平也有区别。厂房的最近一般是30块钱一平米，这是客户确定的，就是你那个客户只能买3000块钱的房子，超过3000块钱买不了。

只有金融企业它单人的利润很高，所以它能租得起高档写字楼，这个我就简单说一下，这三个东西是不一样的，大家对这个事有一个认识。

我最后给大家举一个例子，去年年底深圳政府给了我一块地，生物医药产业园，容积率4，建面约11万，这是国药设计院给我们做的设计，基于我们这个行业5年的认知以后，请国药设计院做的，从蒸汽、双回路供电、废水处理站，危化品仓库等等，这个就很专业了，你想干这个活，揽瓷器活你就要懂它。设计了模块化的生产车间，这个分的很细，有的要做针剂类的，定位也很明确。

这样做的好处是什么，深圳制药企业只能到我这儿来，别的地方去不了，因为你足够专业，能服务它的痛点，你就能做这样的产业园，能把它经营好，我们每个药企单元五管旗下。我们这个成本大概不到五千，租金可以做到60-70，你可以算帐，这个不比房地产差多少，大家确实要走窄门之路。

我的理想是看看能不能做成产业界的恒隆和万象城，我干的这个事比你们难多了，希望以后和大家合作，你们吃肉，我就喝点汤，谢谢大家！