主题讨论会一：洞察增长年代

主持嘉宾：

凤岗天安数码城副总经理 周艳青

讨论嘉宾：

绿地香港首席运营官、绿地香港湾区公司总经理 侯光军

康桥集团执行副总裁 李威

越秀地产TOD研究院常务副院长 肖中岭

力高地产集团有限公司副总裁 王曙煜

当代置业(中国)有限公司副总裁 孙帆

北京实创亿达科技服务有限公司总经理 官兰兰

周艳青：时间关系，我们简洁高效进入我们的话题，首先有三个议题，我们请在座每个嘉宾分享其中两个议题。

首先请侯总分享您来分享“土地红利，布局分化中的都市圈机会”，对这个议题分享一下您的见解。

侯光军：各位专家、各位同仁，我是绿地（香港）首席运营官、绿地香港湾区公司总经理侯光军。

我们行业发展到现在阶段，进入到一个严重或者高度分化的一个阶段，也是一个蝶变的阶段，或者说进入了风险投资的阶段。这个分化体现在几个方面：从中国经济的南北差异和东西差异的分化，包括城乡的分化，这种分化我们是希望追求更多的均等，但是这种分化不可避免，而且逐步在加大。

第二在城市发展过程当中，到了一个新的阶段，新阶段、新格局、新要求，在新的阶段里面土地红利也好，城市更新也好变成了不二的选择。这个分化过程也体现出在企业的分化，头部企业越来越集中，地产开发的规模，无论是头部企业里面还是头部城市里面，还是在城市群都市圈里面他们的占比和我们的整个产值，应该说这种比例都是每年逐步递增。

所以在新的发展阶段里面要去寻找所谓土地红利，我觉得更多是中国经济发展的红利，在中国经济发展的红利，城市群和都市圈的效应带来了更多价值投资的机遇。

在这个过程中城市更新成为了我们地产企业发展过程中来寻求获得更多长远发展或者更多平衡性发展重要的选线。因为三道红线的限制也好，还有房地产政策的要求也好，全部靠拍地，想去到好的地方拿好的地，还要保持持续稳定、健康有效的发展这几乎成为了一件不能成立的公式。

刚才邱局以及几位前辈都讲了行业了发展，企业的管控，各种的要求，所以说在新的阶段里面城市群和都市圈的选择是我们接下去必然的方向。

周艳青：谢谢，接下来有请王曙煜总分享一下第一个议题。

王曙煜：关于土地红利的事情，因为我是来自于一家香港上市的地产公司，就是力高地产。我觉得对于我们这种中型的公司来讲，它一直是踩着自己的节奏，当然我们更看好现在整个市场的都市圈里面，比如说现在比较看好长三角，当然也看好粤港澳大湾区以及我们长江中游，因为我们在江西、武汉、湖南这些地方都有一些深耕的项目，还有环渤海，围绕着天津为核心，基本上围绕着这些地方布局了企业的战略。

我刚才听完邱局的介绍很高兴，整体来讲我们还是能踏上市场的节奏和方向，包括我们自己在创新上面，做产品上面的一些健康建筑的事情，应该说市场的发展我们还是很看好的，但是我们要踩好自己一些重要的区位。

周艳青：王总，你们也非常重视都市圈的机会，会卡住这个时间点，这个市场的机会。接下来再请当代置业的孙总分享一下对于土地红利城市圈机会的见解。

孙帆：这个是大家的一个共性问题，随着土地政策、金融政策以及信贷对于消费端的不断监管，大家对市场的判断是比较集中，都在趋向于经济比较好，比较活跃的，包括有人文资源景观的地区。

随着交通立体的发展，高铁不断的成熟，我们觉得城市群的效益越来越集中了，其实品牌房企、规模房企的选择都比较趋同，主要是瞄准了一个是长三角，一个是大湾区，另外在成渝，长江中下游获取一些机会。

我们认为随着“十四五”期间城镇化率接近目标的提升，我们觉得人口基数比较稳固的城市还是有一定的投资机会可以选择的，前几年过热城市城级偏低的地方，投资选择上应该有一些区别和对待，还是要注重周期性的风险。

周艳青：我们另外再请康桥的李总分享一下。

李威：题目是都市圈，所以我想从两个方面来谈这个问题；

第一，结合城市群的发展和都市圈的发展，这是两个不太一样的逻辑。

先说个题外话，个人感觉现在我们国家的区域发展中，首都都市圈职能抽离与组合有些像美国的华盛顿特区模式，长三角主要是对标日本的东京湾都市圈，而华南的粤港澳大湾区，觉得更类似美国西海岸，洛杉矶、旧金山那一片，以科技为驱动，推动城市带的发展。

我们在华南也有若干城市和项目的布局，但是总结下来发展的方式比如跟华东比较就有明显区别，这是因为进入和深耕不同区域的逻辑是不同的。

第二，结合都市圈来讲，以康桥为例，是在郑州本土发展起来的一个企业，去年从销售到回款都实现了较高的增长率，要注意这是在整个市场下行，特别是郑州领跌于全国市场的状况下实现的，企业能实现逆势高增长，主要就在于我们深耕都市圈的逻辑是正确的，理解是深刻的。
第三，
我们在这个都市圈中，立足主城、充分激活郊县市场、重视产品品质，真正围绕客户需求做事，因此形成了较强的竞争优势。

总的来说，对于都市圈，应主要聚焦深耕发展，再往外延展，与城市群充分布局均衡落地，这两个逻辑还是分的比较清楚的，今天结合观点发布的各主要城市排行情况看，我觉得都市圈未来的发展机会属于这些榜单里在各自城市名列前茅的企业。

周艳青：确实从大家的分享当中我们可以听得出来，因为今天中国房地产的发展进入了另一个阶段，出现了主题分化，不再是所有的城市都是人流和资源涌入的城市，反而很多三四线的城市成为了收缩性的城市，有一二线的城市和创新型的一线城市，这些城市有资源和人口大量涌入，形成了都市圈，大家也认为是新一轮机会当中发展非常重要的因素。

接下来进入第二个议题：城市更新，存量改造趋势与空间服务。针对第二个议题，我们有请4位嘉宾分享，有请侯总、李总，还有肖总和官总，我们请这4位来分享。

侯光军：城市更新，下面我看到了非常多城市更新的大佬，我只想讲一个点。

城市更新，比如说在我们广州、深圳，在我们大湾区，城市更新是所有开发商的梦想，城市更新是我们众多大型开发商重要的收益来源或者是货值的储备或者是粮仓或者是金矿等等，它的价值和它的重要性不言而喻。

我作为绿地香港，其实也在介入城市更新，绿地最早就是从旧城改造起步的，但现在经过这么多年的发展之后，我们也在介入旧城改造和城市更新，我们在长三角、华南也有类似的项目。但是在做城市更新的同时，城市更新不等于大拆大建，城市更新不等于推倒重来，在城市更新服务上首先要有政府总体的规划，其次要有非常明确的或者政府资源的配套和对城市空间整体的规划。

在这样一个基础之下，正确的指导方针才下做好，当然我们广东已经走在了全国了前列，在这方面我们希望看到不仅仅是以算帐为基础的城市更新，而是立足于为城市功能更完善，城市的能级、价值更高的城市更新才是真正的城市更新，否则它就是商业行为上的地产开发。我们原来在无锡进行了一个二次开发，现在已经形成了一个非常好的街区。去年做了扬州冶金厂，我们把原始的遗迹进行了相应的保留，进行了重新的文化塑造，得到了社会和政府的好评。我们希望赋予更多的精神内核，而不是建完以后二十年又出现了建筑垃圾。

周艳青：城市更新不仅是算帐，而是让城市的功能更完善，给人们提供更好的居住条件，确实是非常有责任的企业家。接下来有请李总。

李威：城市更新是一个比较大的题目，上午参观了保利的项目，中午又听了同行交流一些产城的话题，很受启发。更新主要针对存量，那么除了资产的存量现在说的比较多之外，城市土地的存量更新某种程度上是更重要的问题和挑战，很多企业现在于不同的重点城市都在积极探索，有的已经形成了独有的丰富的经验。

在这方面康桥也有诸多实践，在实践过程中，我们对城市更新的目标理解是由两个层面组成的。

第一个，通过我们的努力使得整个城市面貌，整个区域价值、区域形象，得到显著的提升，这个通过我们的专业和经验，是相对是比较容易做到的。

第二个，从较深层面来讲，是承担与城市共发展的社会责任，通过一个区域的更新来实现整个区域的产业结构、人口结构的均衡发展。因为我们很多的城市更新实践不一定是在市中心，而有城郊结合，这个过程当中，人口均衡的引入、综合素质的提升是首要的，然后再结合产业结构优化，使得整个区域人口收入，消费力得到提升。作为房地产企业，我们最终生产的还是产品，产品需要销售给客户，客户的购买力够不够，影响到整个经营逻辑，所以我们实践当中非常重视这一块，同时配合政府一起共同努力解决提升区域发展的问题。

两个层面之外，我们还围绕主业来配套更多相关产业，通过商业集团、产业集团、悦生活服务集团提供涵盖健康、教育、文化旅游和各种生活服务，使得居住在这个区域的客户，真正能够在城市、产业、生活各个层次上的需求，得到全面的满足，这是我们现在在实践和坚持努力的方向。

周艳青：感谢。我们接下来请越秀的肖总。

肖中岭：非常感谢有这样一个机会与大家进行分享和交流。

越秀地产是一个非常复合的城市运营的运营商，今年“十四五”越秀地产提出两个战略重点，一个是TOD发展，第二个就是城市更新。而我们认为城市更新第一是城市活力的激发，第二是产业结构的升级，第三文化的传承，第四是环境的融合。我们如何做到这四点，越秀地产提出了一个5.0的方案和版本，这个5.0是基于TOD的重要抓手，也就是一个城市的更新往往是有一个交通因素的提升，因此我们把城市更新和TOD捆绑成为一个驱动力上的两个车轮，我们通过我们股东资源的禀赋，也就是广州地铁集，和广州地铁共同促进城市的革新，也就是我们城市更新从市政建设开始，前置到城市规划，同时根据城市规划进行土地整理，中端进行房地产产品的建设和开发。但是到了后端，我们仍然会助力于城市运营商的身份，我们通过一张地铁线网和共同串起来的物业形成整个城市的服务，而不是重区或者某一个产业的发展，因此我们物业服务的概念变成了城市服务的概念。最后越秀地产要依托我们母公司越秀集团多层次的复合产业状态，包含集团齐下金控、交通投资、食品及地产旗下商投和康养产业，这些多业态的组合是越秀运营上的天然优势。我们物业通过产业培育和运营，通过房托基金再进行证券化退出，这样会使我们的资金得到一个重新的激活，所以说从市政设施建设到土地整备再到房地产开发，再到城市运营，产业导入，金融退出，整个链条串起来的TOD模式就是5.0模式。

周艳青：越秀地产在业态组合和自有物业资产和融资证券化方面做的非常不错，感谢您的分享。周艳青：接下来有请官总。

官兰兰：关于这个话题，我觉得首先我可能得解释一下我们实创亿达做什么，其实我一直服务新科技和新经济的增长，实创亿达是把我们科技园区的管理作为一个轻资产输出到了北京海淀，中关村1号这个项目。这个科技园区其实就和城市更新是密切关联在一起的。我们经验的复制还算比较成功，大概经历2年多的运营时间，这个项目规50多万方，我们已经成为海淀区新兴的标杆型的科技园区，我们的业主方也非常满意，因为我们的资产管理的效率很高，我的租金，还有我的出租率在去年疫情期间反而是逆势增长，比周边所有的竞品都要好非常多倍。

这样一个背后的逻辑和原因，我觉得重点就是回到我们的空间服务上。我是认为在这样一个大的背景和环境下，我们科技园区运营的理念和我们一些服务的做法会实现我们一些资产更高效的管理和更高效的收益。像我们在具体的服务层面的话，首先科技园区我们要知道科技客户的需求，所以我们会有完整产业服务的团队。还要知道员工的需求，我们有一个企业员工服务的团队。同时还需要用科技化的服务去服务他们，所以我搭建了一个智慧园区的团队。

我是觉得我们给企业发自内心的服务体系、服务能力以及最后的服务输出落地，才带来来了这样一个非常好的效益，包括产业升级以及员工享受到美好的生活，还有非常好的办公环境。

所以回到这个话题，我是觉得城市更新也好，城郊片去开发也好，里面只要涉及到产业，都离不开产业运营和空间服务，我也相信它是未来我们产业运营主体的一个非常重要的价值，谢谢！

周艳青：官总更多是从科技园区的角度给我们做今天的分享，您在北京的项目也是做的非常好，也希望在座的各位有机会到您的项目参观学习。

接下来第三个议题，请王总、孙总、官总、李总分享最后一个一体，就是产品为本，强化产品内核与利润增长之间的关系。

王曙煜：当时我选了这个话题，在房地产发展过程中，中小企业如何打造自己的核心竞争力，我们力高在做自己的产品当中做了很多自己的思考。

两年前力高就有一条自己的产品战略，但这个产品战略是在一个中心，也就是我们集团和深圳大学共同成立了一个研究中心，专门去研究健康建筑的产品，健康建筑的产品从它的研究里面也有一些创新。

我们前面提出来把这些健康产品细节落到产品上面去的，我们没有想到在2020年有疫情来临，但恰恰正好是因为我们做在了前面，所以我们在2020年的时候，当有疫情来临的时候，我们的防疫系统，无感接触，对水、空气、电方面防疫的一些标准，在客户的关注度上面立马上升到很高的吸引点。

当然我们除了防疫系统，我们还通过三个纬度，比如如何从空间到规划，包括到硬件里面去创造一些，比如说我们中老年，甚至到幼都适合场景，也有医养中心，当然我们贯穿了双服务，一个是传统物业综合服务，一个是社区康养的服务，两个双服务体系做运营。

通过一个中心，通过三个纬度，再加上我们的一些双管家服务延续的运营，我觉得在这条产品线，在我们自己还在发展，包括自己还在研究、摸索的过程中，在去年和今年，甚至我们在很多项目当中初现雏形时候，我们也看到了客户的一些需求点，另外这也是大势所趋。

所以这个产品上面我们会不断坚持往下走，这条产品战略应该是符合整个房地产发展第二个阶段的需求，第二个阶段对产品纬度上的提出了一些课题，我们希望借助这个产业做的更好一点，更长一些，也做的更多一些，当然它的成果，其实我们从今年客户的反馈当中也感受到，客户在众多的选择里面会选择到我们，这也是市场和客户给到我们的一些反馈。

周艳青：感谢你介绍自己成功的经验，接下来有请孙总分享一下。

孙帆：产品主要说一下当代的产品，熟悉当代的朋友们都知道，当代一直坚持做绿色节能科技住宅的企业，最近的碳中和让这个板块非常热，目前统计数据我们建筑行业，包括房地产建筑行业一年的消耗的社会能源占到整个社会总体的50%，这个与发达国家，包括我们参与的2030、2060年的碳中和的计划还有巨大的空间。

当代从2016年一直在领域里面进行研发和投入，刚才有嘉宾分享过，说可能很多企业现在都在关注绿色，但做的不多，当代一直在尝试。目前我们有30多个不同绿色建筑等级的建筑，一年可以节约6.5万吨的碳排放。

但是坦白的讲，在前20年这些指标只是社会效益，对于市场端没有太多的价值，客户不太关注你的能源能节约多少，我们为客户提供低能耗高舒适度的房子，我们大概节约75%以下的能源。

除了能源的优化以外，我们也一直针对客户的需求把舒适度在进行稳步的提升，我们也希望能够在这种大背景下，希望可以与进行碳交易的绿色开发的企业合作，因为我们在成本投入上还是有一定倾斜的，比如像绿债，地方政府补贴，希望等级能进一步提升，这样能降低我们的财务费，反哺我们的利润，希望有更多的企业加入绿色建筑领域里面去，为我们整体社会可持续发展贡献自己的一份力量。

周艳青：接下来有请官总。

官兰兰：大家如果有机会去中关村1号看看就知道了，中关村1号给大家的感觉不是一个科技园区的感觉，不像科技园区那么冰冷，没有生活的感受，这是因为我们在产品方面进行了很多的思考，我们去理解我们的客户到底需要的是什么，我们要读懂我们的客户。

包括我的企业和我企业里的员工，我们会思考企业入驻一个科技园区是否只需要有更便宜的房子就可以，不是的，它也需要更有品质感的办公环境，也更有尊严、形象的区域，乃至需要更好的发展空间。我们的员工需要的是什么？可能大家觉得海淀的码农没有生活需求，其实不是这样的。

我们中关村1号里面会有一个美术馆，每年有节假日艺术灯光节，还有一系列的潮流配套，这些都是为了服务好我们更多的园区的企业员工。我们为园区的企业服务什么？我们在产品上面，我们产品很多的细节，现在除了简装的办公空间之外，还提供精装的办公空间，尤其是海淀大型科技企业，他们喜欢精装修拎包入入驻的办公空间，所以我们在给企业提供服务的时候也会梳理产品不断更新迭代。

总体来说，我会觉得一个科技园区，我们把它理解成我们服务的还是企业和员工，让他们享受更美好的生活，更美好的办公环境，其实背后的思考和很多地产公司的思考是一致的。围绕这样一个理念和心态去做产品，我觉得我们的产品才比较受客户的欢迎。

周艳青：接下来有请李总。

李威：康桥在产品的道路上一直强调自我要求，多年积淀下来企业的产品意识和重视文化已经根深蒂固，目前在行业中产品力的发展评估超前于规模发展很多，在未来保持可持续竞争潜力将发挥重要作用。针对上面这个题目，我们认为有三个路径可以尝试：

首先是产品战略立体化。康桥探索建立产品“136”战略，即在全国化布局进程中，通过60%标准化项目的落位去实现“品质型、快周转”目标；与此同时，优选30%的“微创新型”项目，设定研发专项经费、专项激励措施以及不同的运营考核标准，留给产品研发部门更多的时间与空间进行创作性尝试，从建筑形态、空间布局到更多的“风口”标签（如：健康、绿色及科技）等多个维度持续优化打磨项目产品力，实现探索的价值，并在形成成果后充实产品体系，反哺标准化项目。最后还有10%的TOP级的项目超前尝试，树立标杆，引领方向。通过以上系统的整体推进以实现企业产品力的整体提升。

其次是组织架构专研化。为持续推动产品研发创新，康桥建立了超级“产品梦工厂”，囊括客研策划、标准研发、创新产品、科技建筑及各区域和城市设计部门，各职能既深研专攻，又高效协作，组成严谨的产品创研体系。实践中将用户需求快速转化为产品模型，并进行反复试验、打磨、评估及第三方公司对比检验等，以此实现产品的迭代更新，适应不断变化的市场需求。

最后是产研管控系统化。从设立产品、技术、管理、部品四大维度的标准入手，实现标准化管控；然后依托于数字化设计管理平台，建立发布查阅应用管理体系，具备项目全流程管理、资料归档自动化可视化功能；与此同时，以康桥学院产品分院为培养平台，通过四大系列课程的滚动式培训，以及产品内部不同部门间的轮岗规划，提升产品研发人员协同并进且换位思考的管理意识，不断培养更多具有全视角且深谙康桥产品管理理念的专业化管理人才。

周艳青：感谢各位的分享，从产品的角度来讲，今天在座的各位有偏向于住宅方向的，有偏向于商业方向的，有偏向于综合体方向的。

不管哪一个方向，站在客户的角度如何打造更好的产品更到客户，另外从软性服务的角度，我们构建好了产品，我们运营商更应该为客户、为企业也好，为里面居住的人也好，商业消费者也好，还是办公人群也好，我们应该提供什么样的他们所需要的服务，这就是今天讲的产业园区的服务也好，住宅的服务也好，商业服务也好，这是我们一直追求的，也希望今天在座的各位能给参加活动的各位有一些启发，能够打造出自己的核心产品，能够构建更好的服务体系，感谢各位的参与和分享，谢谢大家！

我们这个环节到此结束！