与李战洪对话：新鸥鹏的风口

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点网 虽然是工作日，但广州图书馆来往的人流依然络绎不绝，与李战洪的采访便临时定在了图书馆旁边的一家咖啡厅。

距离约定时间还有一会，李战洪挎着个双肩包走了进来。寒暄的过程中，李战洪低头看向餐牌，犹豫了一会，原本只想要杯白开水的他还是点了一份意粉。

“平时晚饭都不怎么吃了，今天中午只在飞机上吃了个飞机餐，想想还是点一份。”

最近，他一直在全国各地飞，也是当天下午才来到广州，穿着白衬衫，黑西裤的他显得有点风尘仆仆。

“这段时间新鸥鹏的教育小镇，一城一镇一港的教育主题发展速度特别快，城市对新鸥鹏教育主题需求特别大。”李战洪说：“最近在跟许多城市谈拿地，正在全国布局教育城。”

他向我们表示：“现在主题开发已经成为趋势，传统地产开发已经遇到瓶颈。”

此时，服务员走过来轻声打断了我们，将点的菜品摆上了桌。李战洪拿起刀叉，一边吃着晚餐一边示意我们可以继续。

“现在已经从春秋时代进入战国时代，春秋战国看上去类型是一样的，但是春秋时代和战国时代明显不同。以前是春秋时代，就是以规模为导向，比如说我和你打仗，我不灭你，你割几个郡给我，我再跟你打，你再给我一两个郡，我把我的国家规模做大，它是以规模为导向的。战国时代是以灭国为目的，就是小开发商纷纷死掉，大开发商越来越强大，不断地收购、兼并。”李战洪说道。

战国时代，如何在生存中发展，便成了房企们的新命题。对此，李战洪表示：“就像万科做住宅，万达做商业，华侨城做文旅，华夏幸福做产业园，要通过让某一项业务在行业中取得领先地位，以此来获取更多的土地资源、政府资源、政策资源、资金资源、合作资源、人才资源、市场资源。”

同时，他表示：“中国除了垄断行业之外，民营企业可进入的产业排名前四的，一是大地产，这是有15万亿规模的市场，第二是大教育，有9万亿的市场规模，第三是大健康，这是5.6万亿的市场，第四是大文旅，有5.4万亿的市场。”

“防火墙最高、门槛最高的是教育，一般的房企短时间难于进入。”李战洪说道：“我们的教育主题开发在全国是有优势的，这个时候一些大集团纷纷想投资我们。”

说到这里，突然想起，在采访时间前几天，网上传出消息，融创全面收购新鸥鹏正在尽调阶段。

“收购和战投是两个概念，新鸥鹏企业有核心竞争力以后，很多企业都投资进来。”李战洪显然知道我想了解什么，但是并不介意：“战投解决的不是生存问题，而是发展问题。解决生存问题就是被收购，解决发展问题就是战投。”

“从某种角度来说，窗口期来了。”李战洪向我们透露：“我们这次去厦门那边就是要签约，后天下午有一个重要的签约。”

虽然现在一直在国内到处飞，但在过去的两年，李战洪大部分时间都在美国。

“基础教育的出路在国际化，就是全球教育一体化。我们的教育小镇、教育城做完重庆以后，没有立刻做国内的，而是做了世界的教育城（小镇）以后再回来做国内的。”

“全球教育一体化双向打通，引进很多国际性的教育资源，全球教育一体化已成为一种趋势。”李战洪说道。

他向我们表示：“教育是一个产业链，第一个就是打造自己的教育云；第二个是打造教育Mall；第三个是教育营地；第四个国际学校。我们的项目把房子做成中国驰名商标，把中学也做成了驰名商标，包括教育小镇，做教育地产，我们打造国际人才港，各个方面都在发展。教育里面有一颗一颗的珍珠，我们把它串起来，把教育产业链全部都串起来，它的价值就不一样了，新鸥鹏的价值就在这里。”

“我作为首席战略官就是设计发展模式、商业模式和盈利模式，一直在对标万达广场之于万达集团，红星美凯龙家具Mall之于红星集团，华夏幸福产业园之于华夏集团，有三句话：标准化、可复制、全国化布局。”李战洪说道。“我们一直在开这个模具，快速在全国布局。”

成立于1993年的新鸥鹏，发展至今已经经历了25个年头，用李战洪的话说，新鸥鹏煲了一锅25年的“老汤”。

这锅叫做教育的“老汤”，让李战洪不无得意的表示：“我们的教育+地产说排名第二，没有人敢说第一。”

以下为观点新媒体对新鸥鹏集团总裁、首席战略官李战洪先生的采访实录：

观点新媒体：您觉得房地产行业未来的发展方向在哪？

李战洪：现在主题开发已经成为趋势，传统地产开发已经遇到瓶颈。

中国除了垄断行业之外，民营企业可进入的产业排名前四的，一是大地产，这是有15万亿规模的市场；二是大教育，有9万亿的市场规模；三是大健康，这是5.6万亿的市场；四是大文旅，有5.4万亿的市场。

其实我在很多年之前就在博鳌房地产论坛上有过演讲，我说未来的蓝海在哪里，我当时就用了“文、教、卫”三个字，这是9年以前我说的，就是大文旅、大健康、大教育。

现在回过头来看，这几块现在是最具竞争力的，未来的蓝海在哪里？它就在这里。趋势性的产业就是这几块。

过去轻易成功、获得巨大成功的经验已经成为未来发展的障碍，我们只有主动变革、勇于创新，才能突破障碍，把企业带到明天。

这是套话，但是事实也是如此。过去说优势不是趋势，趋势才是最大的优势，你的趋势性的产品在哪里？构建趋势性的产品优势，按照趋势性的竞争力，这是最关键的，而趋势性的方向在哪里？就是大文化、大文旅、大健康，现在大家基本上都是按照这个道路在走。

当时我用了地产、教育、健康、文旅四根柱子，教育是仅次于地产的，教育地产结合，这是一个最大的产业。

大健康地产、大文旅地产都以它为载体，防火墙最高的、门槛最高的是教育，一般的进不了。

观点新媒体：现在行业集中化程度越来越高的现象，您怎么看？

李战洪：现在已经从春秋时代进入战国时代，看上去类型是一样的，但是春秋时代和战国时代明显不同。

以前是春秋时代，就是以规模为导向，比如说我和你打仗，我不灭你，你割几个郡给我，我再跟你打，你再给我一两个郡，我把我的国家规模做大，它是以规模为导向的。

战国时代是以灭国为目的，就是小开发商纷纷死掉，大开发商越来越强大，不断地收购、兼并，所以现在战国时代的特征非常明显。

观点新媒体：新鸥鹏有没有考虑收购同类型的一些房企？

李战洪：我们也在收购一些企业和项目，同样的依托我们的核心竞争力，我们的教育主题开发在全国是有优势的。

观点新媒体：公司是怎么形成自己的优势的？

李战洪：它是一个产业链，我们的趋势性优势非常强，就像阿里云一样的，第一个就是打造我们自己的教育云，建了中国第一个云教育产业园，还有双创基地，这也是数据中心带动的。

第二个是打造教育Mall，以教育为主题的一站式综合体，万达广场是以超市和百货为主力店，我们是以教育为主力店。其实就是七八十年代的城市青少年宫，现在社会在进步，经济在进步，什么都在进步，有一个东西消失了，就是青少年宫和青少年中心，我们等于是升级版的青少年宫和青少年中心在全国复制，它里面有社区级的，也有板块级的，还有城市级的，有省级的，有国家级的。

然后是教育营地，我们在全球布了16个教育营地，叫第三学期。一年在学校有两个学期，暑假和寒假的时候就可以到国外插班，参与各个主题，有自然主题、科技主题、航天主题、航海主题等等，可以在那些营地学习。

我们今年暑假选1号营地，明年选3号营地，你从小学一年级读到高中毕业只有12年，你读完高中，我的16个营地你都走不完，我们还在建，教育营地是我们的首创。

还有国际学校，我们在国外拥有自己的学校，原汁原味的美国学校，是我一手创办的，叫佛罗里达中学。除此之外，我们还有三所大学。

还有几个特点，我们的项目把房子做成中国驰名商标，中国8万家开发商，不超过10家开发商做到了这一点。

我们把中学也做成了驰名商标，中国只有唯一一家，包括教育小镇，国际人才港，各个方面都在发展。

如果就只做中学，那就是碧桂园当年做的学区房的概念，我们是把教育产业链全部都串起来。教育里面有一颗一颗的珍珠，我们把它串起来，它的价值就不一样了，新鸥鹏的价值就在这里。

观点新媒体：新鸥鹏现在就是各种功能配套起来，自成一个教育小镇？

李战洪：对，以教育为主题的小镇，我们每个教育小镇都在300亿以上的投资，中国现在大盘时代已经消失了，因为教育小镇的概念，大盘时代又来了。

我们在这些地方基本上都是上千亩以上的大盘，四川一个项目是4900亩，湖北一个城市又给了我们5000亩，福建给了我们3200亩。

我们的市场拓展非常快，马上进行全国化。

观点新媒体：您说教育也是需要沉淀的，壁垒很高，怎么样做到异地复制？

李战洪：一个企业设计发展模式、商业模式和盈利模式很重要，新鸥鹏一直在对标万达广场之于万达集团，红星美凯龙家具Mall之于红星集团，华夏幸福产业园之于华夏集团。

有三句话：标准化、可复制、全国化布局。我们一直在开这个模具，快速在全国布局。

观点新媒体：公司近年来一直在布局国际市场，是出于什么样的考虑？

李战洪：高等教育的出路在于产学研和产业化方面；基础教育的出路在国际化，就是全球教育一体化。这是个趋势，现在我们都在抢占先机。

我们的教育小镇、教育城做完重庆以后，没有做中国的，马上就做世界的，做了世界的以后再回来做中国的，我们早几年已经完成了国外的布局。

我们要全球教育一体化双向打通，再回来才能做得开，可以引进很多国际性的教育资源。现在全球教育一体化已经成为一个趋势，现在好多小孩都是出国留学的，没有出国留学的至少也要参加夏令营、进修。

所以全球教育一体化是一个趋势，我们刚好把握了这个趋势。趋势性调整就是说能不能把握趋势，这才是关键的，这也叫风口，谁能站在风口之上谁就赢了。

观点新媒体：之前您提到未来会以教育小镇上市，现在这一块怎么样？

李战洪：我们的基础教育、高等教育、教育Mall未来都会做上市，其实上市只是一种形式，重要的是真正做好教育主题发展。

观点新媒体：有消息传说融创要收购新鸥鹏，这是真的吗？

李战洪：收购和战投是两个概念，我们这个企业有核心竞争力以后，很多企业都投资进来。

战投和收购是完全不一样的，而且不仅是融创要投资新鸥鹏，很多公司都想投资新鸥鹏。

融创希望能投资到新鸥鹏，投资的是教育，要往教育上投资，新鸥鹏当然是最好的选择。

他们要投进来，就是要依托我们的教育产业去发展，这样它的企业就有主题性了，形成差异化的核心竞争力。

回看中国房地产这20年，中国这个土壤无法产生全能冠军，做文旅的就做文旅，做商业的就做商业，做住宅的就做住宅，做产业的就做产业，没有一个全能冠军。

中国这个土壤只产生单项冠军，比如说万科做住宅，万达做商业，华侨城做文旅，华夏幸福做产业园，新鸥鹏做教育，我们的教育集团说排名第二，没有人敢说第一。

中国企业都是依靠获取单项冠军来获取更多的土地资源、政府资源、政策资源、资金资源、合作资源、人才资源、市场资源，都是依靠这些单项冠军来获取更多的土地。

在互联网思维里面就叫NO.1思维，或者叫极致思维，极致思维通常来理解就是NO.1思维，什么时候做到第一，各种资源就向你集聚。

新鸥鹏引进战投也可以获得更大发展，战投解决的不是生存的问题，而是解决发展的问题。解决生存的问题就是被收购，解决发展的问题就是战投。