主持人：谢谢李涛先生，请您回坐，稍事休息。接下来，将开启博鳌圆桌第一个讨论环节。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：著名地产评论人，城市文化学者王世泰先生。

　　接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

　　观澜湖地产集团总经理洪刚先生

　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

　　海南“钻石海岸”和云南“佤山秘境”创始人滕威林先生

　　美国FADG设计咨询事务所首席设计师董涛先生

　　美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士

　　海南嘉地置业有限公司董事长朱岳海先生

　　广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

　　王世泰：在我们这一轮对话开始以前，我想说我们这一轮对话可能是最受欢迎的，因为陈诗涛女士说了，博鳌论坛办到现在，一路荆棘、一路蔷薇，这两天专家们、精英们高谈论道，唇枪舌剑，刀光剑影，那是一片硝烟。但是我们今天下午可以走出究竟是上行还是下行，究竟是硬着陆还是软着陆等等沉重话题的讨论，我们今天进入一个诗意的、浪漫的、富有创意的文化空间，我不知道大家同意不同意。

　　坐在我身边的是观澜湖地产集团的总裁，同时我也透露一下，我跟他很熟悉，他是来自深圳的，深圳的观澜湖有顶级的球会、顶级的设施、顶级的高尔夫学院，刚才他介绍的海南这个项目，已经让我们看到打造人类第五级旅居的梦想已经呈现了。但是我不想说这些，我想告诉大家，洪刚先生其实是深港生活大奖的高级评审，他是一个高级休闲生活的专家。在这个对话中，我想请洪刚先生谈一谈，你做的这一切难道仅仅是为了观澜湖旅游地产的项目吗？你给到人心目中的究竟是什么？文化究竟占多大比重？

　　洪刚：主持人给我的话题对我来讲很沉重，我个人觉得在任何一个地产项目，任何一个项目开发，包括旅居，它都脱离不了文化。它通过某种文化的形式来形成一种聚合效应，吸引对这些文化比较关心，或者愿意接受这个文化的人群。在文化上，如何把它贯穿到地产开发中，大多数做文化地产的时候，是搞一个博物馆、音乐厅，做一系列文化主题的生活等等。但我觉得那只是流于表象。我在观澜湖的时间比较长，我更愿意强调的是高尔夫的文化。

　　高尔夫的文化是什么呢？上星期刚刚在上海参加了一个论坛，也是讨论高尔夫如何向平民化进军的话题，高尔夫首先是一种体育运动，只是500多年前由苏格兰人发明，并经过欧洲人的规则化，形成了高尔夫运动。高尔夫的哲学是遵守礼仪、尊重对手，高尔夫对你的着装有明确的要求，他的着装必须要带领，要穿短裤，所有这些要求说明你要对这个运动尊重，这是第一点。第二，守时，必须要准时开球，如果你迟到了，那么你要往后。第三个，在高尔夫里打18洞，根据比赛规则的不一样，你在前面的16个洞或者13个洞你打输了，后面也有翻盘的机会。观澜湖是把高尔夫的文化转化为居住中，把它融合到生活中去。

　　王世泰：下面请高志先生谈一谈。

　　高志：我们这个主题是讲文化地产的，文化的文是一个动词，话是一种传播，把这种文传播过去，文化本身是一种技艺。从我从业以来到现在设计了8个高尔夫球场，高尔夫是一种非常高级的文化现象，高尔夫不是一个简单的运动，高尔夫是个名利场，我看了很多打高尔夫的人，都是腰缠几十亿、上百亿的，但是他打不过一年只挣一千万、两千万的，所以这时候他心里受不了了，所以看那些很有钱的人，他们都拼命地练，都想超过别人。这背后体现的是一种企业家精神，通过这个来展示他们在另一个领域的另一种拼搏的文化，这是我的理解。所以我做美座球场的时候，我就想把男人好勇斗狠、不服输的精神体现出来。

　　王世泰：接下来这位嘉宾有点神秘色彩，我看了资料，他是海南钻石海岸和云南佤山秘境的创始人，他作为一个独立的研究人和投资人一定有他的见解，下面把话筒交给滕威林先生。

　　滕威林：谢谢王教授。谈到文化的问题，中国过去统一化、集中式的大项目型的思维方式，现在逐渐变成一种多样化、个性化和小项目遍地开花的时候，这实际上是城市社会的标志。不可否认，海南这样的国际旅游岛是需要像观澜湖这样的大项目，还有其它的一些大项目。但是一个国家十多亿人，它也有成千上万的企业，它是需要多样化的。我自己在多样化方面做了一点尝试，因为我认为中国已经进入一个悠闲度假的时代，相继产生了一个度假的产品，产生了未来悠闲度假投资的热潮。所以我做了这样的尝试，在海南清水湾，我们用500多亩地做了一个项目叫钻石海岸，在云南普洱西蒙做了一个50多亩地的项目，是一个佤族村落稻田泳池精品酒店，那里有当地的佤族，这些文化和我们主流的高尔夫文化不搭界，但是它是延续了几千年甚至上万年的一个文化，这个地方在解放初期的时候还是原始社会，它没有地主，也没有经济改革，直接进入社会主义，我们做了一个佤族酒店，像一个整洁的小村。这样的东西和现在中国的新农村建设结合的乡村旅游开发是一脉相承的，这样的东西有内生的生命力，如果是一个很大的项目，它需要很多外在的东西来推动它走，但像这种小型的，融入当地的文化，当地的人民都能够参与的乡村旅游项目，它会有一种内生的生命力，这是我做的一件事情。

　　另外讲到文化，中外文化的交流也非常重要，所以我最近翻了一本书，叫《第二人生的智慧》，这是荷兰的一位作者写的，我本书很有意思，我可以给几位嘉宾送一本，这也是一种文化的兼收并蓄，因为国外的今天就是我们的明天。

　　王世泰：我很希望得到这本书，我看到非常巧，你的结尾讲到中外文化的交流，我马上就看到了董涛先生。

　　董涛：首先谢谢各位，因为我们如果谈到旅游地产，我觉得是一个非常庞杂的体系，至少这里面链接了4个问题。第一个方面是设计师，第二个是开发商，第三个是运营商，第四是实际的消费者。如果在一个旅游度假项目中，我们要说它成功的话，有很多的因素。从文化这一块来看，它也是其中一个比较重要的部分，这是第一点。

　　第二，我觉得我们应该把文化归纳到你的价值点和卖点方面。文化为什么能成为一个项目的卖点？因为我们看到旅游度假项目有它的特点，它基本上都是位于自然风景区，作为设计者，我们必须了解这种自然状态下，原先的居民以及现在的居民他们吃的什么、用的什么，他们喜欢什么，他们每天出行的方向，以及他们日常的作息是怎样的。这些东西都可以作为我们旅游度假项目中最核心的卖点。

　　如果从这个角度说，同时对观澜湖的项目我们也比较了解，如果理解观澜湖的文化卖点，我有自身的看法，我觉得它的文化是它的自然因素，比如说你们的火山，我们知道观澜湖的高尔夫实际上是借用原始的火山地貌，我觉得这是对原始资源的敬畏，同时挖掘它的特色。我觉得这是它文化最大的魅力和内涵。当我们对文化进行挖掘和敬畏的同时，我们一定要站在现代人的需求上去探索一个现代人的新的生活方式。

　　王世泰：下面有请的是美国海斯兰德国际建筑事务所的首席建筑师冯莹女士，她有一句精妙的语言，“让设计要成为一门可以共同分享的艺术”，我不知道我采集的这个信息对不对，我想现场来验证一下，请你谈谈。

　　冯莹：文化旅游地产的建筑符号，我的观点有4点：观点一，文化是对美的传承，文化绝对不是裹小脚。观点二，旅游不是砸钱造景，也不是要高大上，要尊重旅游者细微的体验和动一些小心思，让他的整个行程非常有趣。观点三，地产是钱包，你出门旅游你得带钱包。我认为地产才是支撑旅游和文化的本质，我们不要被旅游和文化这个忽略了本质。观点四，建筑符号是以上三者的结合。在行使我们的设计权利的时候，我们要很关注这三者的均衡性，而不是总是强调某一个重点。在行业发展到目前的阶段，再强调销售是重点还是设计是重点，或者资本是重点，可能大家都不再强调什么是重点了，均好性才是重点。

　　今天正好是观澜湖的洪总在这边，他前面说了，他认为他的旅游地产重点在旅游，这个我不是非常赞同。我在广州参与星河湾的设计的时候，他们就告诉我说星河湾一定要均好。后面我们又参与深圳观澜湖大宅的设计，我们认为深圳观澜湖大宅的成功并不是因为它的高尔夫，也不是它的建筑，而是在于它的均好性。

　　王世泰：非常感谢你，你节约了大家的时间，但是观点表达得非常精粹，所以说文化可以滔滔如江海，也可以散落如珍珠，刚才我们就欣赏了珍珠的美。下面又是一位女士，她是广州华誉景观工程设计有限公司的董事总经理张明燕女士，我记得你有一个符号的表达“我行我素”，是这样的吗？

　　张明燕：今天我们是讲文化旅游地产的建筑符号，我觉得这个话题散了一点。在平常的时候，很多人会问我说，你如何看文化旅游地产？甚至会跟我讨论说文化旅游地产为什么那么容易失败？项目为什么容易死掉。我做过一个很深入的思考，我想今天在这方面分享一下我的观点。首先我们要看一下这个文化旅游地产的本质，它是文化、旅游与地产的有机结合，它由传统地产的单一经营变成了三种行业的复合经营，变得更加复杂。从地产角度，原来是地产，附加了这么多东西，它意味着这种差异化，同时增加了附加价值与竞争力。同时它也增加了多元化和风险，因为它涉及到三个产业。对团队运营模式、盈利模式都增加了很多不确定性，所以它变得更加复杂了。实际上文化旅游地产的出现，它是竞争升级与消费升级共同作用的结果，从SWOT的分析来讲，它既是一个威胁，又是一个机会。从地产的竞争成长来讲，它从原来的粗加工到精加工，到深加工。原来是造房子，后来变成造好房子，再后来造有内涵的好房子，所以它是这样一个过程，而且它的需求从自然、物理的层面到了心理和人文的层面。从宏观环境上来讲，这种国际的规律大概就从两三千美元到四五千美元的GDP阶段，就是休闲消费爆发性增长的阶段。中国2013年人均GDP已经达到7000美元，旅游消费就变成了新一轮的增长。旅游文化地产的出现，它是地产竞争与消费拉动共同产生、共同作用的结果。

　　同样到文化旅游地产，它有两种产生的因素，第一种是由文化行业来做地产，另外一种是由地产业来加入旅游、文化的成分，但是它们的结果最后出现的差别是非常大的。相对于地产来讲，地产是相对简单而实在的，但是文化旅游业是复杂而虚化的。由实变虚容易，但是由虚变实就难了。刚才像洪刚先生说，他们是从文化旅游这方面开始做地产，他更容易成功，而单纯做地产，加入一些文化旅游的因素，营运这些东西控制不好，它就容易失败。这就是为什么文化旅游业做不好的地产容易失败的原因。

　　王世泰：接下来是最后一位嘉宾，我突然发现，中国人写文章叫首尾呼应，洪刚先生在介绍观澜湖海南项目的时候，中间有一个重大的活动，是冯小刚的电影公社。而据我所知，即将给我们开讲的嘉宾，你所做的项目因为冯小刚的电影《非诚勿扰》而非常火。

　　下面我想请出今天最后一位嘉宾，海南嘉地置业有限公司董事长朱岳海先生。

　　朱岳海：他拍的电影在我们旁边。我们做的是旅游地产，但是我们把这个旅游地产当做一个刚性需求的旅游房地产。

　　为什么说它是刚性需求的呢？很多人买了第一套房子、第二套房子，甚至第三套房子，他到最后还是要去买一个养生的房子。我们做的是建筑，讲究一个通透性，客厅通透、厨房通透、卫生间通透，但是公共的走道，一般的设计师不太重视，我必须要设计商业的通透，把海南的空气引到房间来，引到走道来，这是一个通透的问题。另外一个是景观设计。海南有那么好的自然资源，我们把它的景观做细一点，说白了多种一点树就行了。

　　王世泰：非常感谢，朱岳海先生的表述我是这样理解的，要尊重原生态，盖通透的房子，盖有景观的好房子，像给亲戚盖房子一样盖好房子，我想这是一个开发商的基本操守。

　　下面请在场的嘉宾每人用一句话描述你对文化旅游地产的理解。在你们发言之前我先讲一分钟，文化、旅游、地产之间的交流是一种复合的形态，但是万变不离其宗，我们还是要敬重自然，敬畏自然，敬爱支付人。谁买单，谁来购买你的作品，我们要有充分的敬爱，怀揣这份敬重、敬畏的心，我们才能做好文化旅游地产。

　　洪刚：还是用观澜湖的那句话，世界上有四极，第五极是人的内心世界，我们打造的每一件产品，文化也好、旅游也好、地产也好，都是让人的内心第五极世界得到最大的快乐和满足，这是我们一直要秉持的理念去开发的。

　　高志：大家千万注意，旅游地产办法它不是一个单纯的产业，旅游地产一定要在某一个专业的产业上才有发展。旅游地产、文化地产相当难做。今年开始，大家说是下行通道，但是我们公司今年到目前为止合同额已经超过了去年全年，而这个主要的都跟旅游文化地产有关系，所以我觉得房地产是特别有发展的。

　　滕威林：以人为本、融入自然、培育可持续发展的悠闲度假生活方式。

　　董涛：不要用文化去促销地产，而应该用地产来传承文化。

　　冯莹：我想告诫大家的是，我认为文化旅游地产是一个高段位的工作，所以希望大家更谦虚地学习，把它当成是二次创业，不要以为还是一个传统的行业。

　　张明燕：我们现代人关心身体和物质的东西太多了，关心心灵的东西太少了，所以文化旅游地产就是在做这样一件事，真正关心我们客户的内心感受，然后去创造那种你都愿意住下来的房子。

　　朱岳海：我是做地产的，我想把地产做到一个自然的、生态的、养生的地产，而不是养老地产，养老的应该交给政府去做，不是我们企业去做，因为我们的土地取得是市场化的，税收也是市场化的，养老没办法承担这些。

　　王世泰：朴实的话往往最有文化含量。这轮对话到此结束，谢谢大家。

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