暗战董家渡 九龙仓50亿美元融资或抢先机？
时间: 2014-09-11 12:59:28    来源: [ 观点网 ]

在市场人士看来，对“不差钱”的九龙仓来说，此举或许正是为“拿下”董家渡地王蓄力。

　　观点网 璀璨如斯，在尚未公布出让底价之时便被外界披上“全国总价地王”的“外衣”，上海董家渡13、15号地块的关注度可见一斑，而关于地王归属的种种揣测亦未曾断过。

　　9月3日，上海规土局发布了董家渡13、15地块(黄浦区小东门街道616、735街坊)出让预申请公告，这也意味着董家渡地王正式依法启动出让程序，参与该地块竞标的保证金高达50亿元。

　　而早前市场传闻，8月25日揭牌成立的“民企航母”中民投、港资巨鳄九龙仓以及定位外滩地块开发上海外滩投资开发(集团)有限公司均有意竞投该地块。并且黄浦区规土局相关人士近日亦透露，预申请公告发布后，已经有不下5家房企或房企联合体前来咨询地块相关问题。

　　地王之争，暗潮涌动。9月10日九龙仓的一则50亿美元中期票据更新计划再次给予了外界更多的想象空间。在市场人士看来，对“不差钱”的九龙仓来说，此举或许正是为“拿下”董家渡地王蓄力。

　　50亿美元融资 九龙仓抢得先机？

　　公告披露，九龙仓已于当日向港交所申请更新其50亿美元中期票据计划的上市安排，根据该计划，九龙仓将于9月10日后十二个月内向专业投资者发行债劵。其预计，该计划将于9月11日起上市。据悉，该计划上一次的更新申请为2013年9月。

　　据悉，九龙仓表示，中期票据计划是一个需要每年更新的融资机制，让公司可透过发行不同货币及金额债券向国际及本地资本市场进行融资，而50亿美元的总额为该计划在计划期限内最高发行额。

　　颇为巧合，九龙仓共计50亿美元的融资金额与此次董家渡地王预出让价相差无几。此前上海业内人士估计，董家渡地块按70万平方米的建筑面积计算，如果地价过4万元/平方米，总价将轻松超300亿元。

　　而实际上，九龙仓与董家渡的“绯闻”由来已久。此前更有消息称，九龙仓主席吴光正已4次上到绿城黄浦湾天台，全为俯瞰董家渡地块全景，其对该地块的兴趣可谓浓厚。

　　因此有市场人士研判，在去年被新鸿基挫败，失意徐家汇中心地块后，董家渡地块或许将成为九龙仓在黄浦江畔打造商业航母的最后机会，毕竟对于港资企业而言，拿地的首选目标正是市中心优质地块。

　　眼下，在上海方面，九龙仓集团全资持有2010年落成的会德丰国际广场以及位于淮海路的百货商场大上海时代广场。

　　不过，业内人士表示，作为亚洲首屈一指的商业地产集团，在国内最重要的商业重镇——上海，九龙仓肯定不会仅仅满足于只拥有纯写字楼的会德丰国际广场和总建筑面积只有10万平米的大上海时代广场两项物业。

　　值得关注的是，今年以来，九龙仓已提前偿还银行贷款超过百亿，并且资产负债率低，现金流强劲，项目资金也不存在任何问题。在如此情势下，九龙仓50亿美元的融资计划无疑会让外界不自觉地将其与董家渡地王联系起来，并视为其抢占先机之举。

　　出让条件苛刻 谁或终将入主？

　　实际上，董家渡地王的出让条件极为苛刻，对于开发商的入围资格也提出了更高的要求。

　　据悉，该地块此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发。

　　其中，项目商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。并且，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，对于可转让的办公部分，最小转让单位为栋。

　　而受让人如需转让商业部分，须对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让，在地块划分街坊后，受让人也可按各街坊采取地上和地下整体转让的方式。此外，受让人须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售，受让人如需销售，销售前须征得出让人同意。

　　如此看来，能够向董家渡地王抛出绣球的企业必将是资本实力雄厚，而眼下传闻最多的无疑是九龙仓、中民投和上海外滩投资。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出，从上述三家实力雄厚的企业来讲，可以预见未来董家渡超级地王将上演“地王争霸赛”。不过在300亿地王的面前，雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力、政府资源能力等都显得尤为重要。

　　但是于三家企业而言，各方的优劣势不尽相同，最终将花落谁家还难以定论。

　　并且，据上海规土局人员透露，在预申请阶段，董家渡地块出让底价将不向竞买人公布，开发商对于地块的报价，最重要的还是根据自身对该地块的规划和设计，自行估价。

　　其还表示，最终董家渡地块将采用何种方式出让，目前还未决定，将参考参与土地竞买的竞买人数量而定。若参与竞买的人数较多，现场挂牌竞价的方式可能性较大；若竞买人数较少，则倾向采用招标的形式出让。

　　不过，业内人士指出，如果董家渡13、15号地块价格超过300亿元，上海土地市场或可出现转折，政府将会在未来的一个季度内适时推出更多的地块，通过董家渡地王“预热”整个市场，对于地方政府来说肯定是乐见其成。


（发稿：见习编辑 张常旺    审校：武瑾莹）
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