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不管是从购入项目成本，还是未来项目前景来看，对深圳国际而言无疑都能带来较大利好。

　　观点网 在寸土寸金的深圳，谁拥有了土地资源，谁就等于锁定了未来稳定的利润来源。

　　9月11日，定位为物流港运营商的深圳国际公布，其已与持有50.889%权益的附属公司深圳高速已就梅林关城市更新项目地块签订协议，总地价款35.67亿人民币。

　　地价款分两期支付，一期为深圳国际及深圳高速应于2015年6月30日前，通过项目公司与深圳国土委签订梅林关地块相关土地出让合同并缴纳30%地价款，即10.7亿元；其余24.97亿元款项则在深圳国际及深圳高速应通过项目公司于土地出让合同生效后一年内缴纳。

　　而就旧改项目的获得，深圳国际方面就表示，梅林关地皮地理位置优越，经参考梅林关地块周边其他土地的市场价格，董事会认为以地价款获取相关地块对集团有利，具有较好的投资价值和增值空间。

　　受益新区规划

　　单就区域价值来看，梅林关地理位置优越性不言而喻。因此能获得该地段一旧改项目，未来收益自然也相当可观。而如此优越地块，为何最终花落深圳国际？

　　究其原因，或主要还是受益深圳市龙华新区规划。

　　据了解，随着深圳龙华梅观高速梅林至观澜约13.8公里路段的政府回购并免费通行，深圳政府逐步开展龙华梅观高速沿线规划更新工作。

　　根据相关城市规划，深圳政府拟实施梅林关城市更新项目，即对梅林收费站西侧地块和华通源物流中心地块等共计约13.1万平方米用地调整规划功能，并将其中约9.6万平方米改为开发建设用地按城市更新政策进行综合开发。

　　而现时华通源物流中心地块及梅林收费站西侧地块为深圳国际所有，因此，按照相关规定，深圳国际作为华通源物流中心地块及梅林收费站西侧地块的业主可组建项目公司负责土地获取的相关工作。

　　根据深国际披露的信息得知，针对梅林地块的开发，目前深圳国际已与持有50.889%权益的附属公司深圳高速合资成立了一家项目公司。深圳国际集团附属公司新通产及深圳高速分别拥有项目公司51%及49%股权。

　　资料显示，此次深圳国际获得的梅林关城市更新项目的规划综合容积率为5.06，总建筑面积约为48.6万平方米，包括住宅、商业、办公、商务公寓以及公用配套设施等。

　　同时，经计入地价款、土地契税及其他预计的相关费用，按照目前规划的可出售面积约47万平方米计算，预期梅林关城市更新项目的楼面地价约为1.0-1.1万元/平方米。

　　另值得一提的是，虽然该地块未来具有较强升值空间，但深圳国际表示，集团将继续以经营物流基础设施业务及收费公路业务为战略发展方向，因此不宜参与梅林关地块的开发，将在项目公司签订梅林关地块的土地出让合同以获取梅林关地块后，优先将项目公司50%以上的股权通过产权交易中心挂牌转让给具有房地产一级开发资质的房地产品牌企业。

　　前景被看好

　　即便深圳国际未来考虑将地块五成权益出让，但分析认为，不管是从购入项目成本，还是未来项目前景来看，对深圳国际而言无疑都能带来较大利好。

　　据深圳业内介绍，从项目成本看，一般通过调整规划后获得的地块价格，会比直接通过招拍挂获得的地块基准价便宜15%左右。

　　“目前比梅林关地块区域位置更靠北的上塘区域拍卖价格差不多在2.4万元/平米，因此，相比较深圳国际1万每平米的价格地价还是比较适中的。”上述业内补充称。

　　同时，在项目前景方面，国元证券在最新研报中指出，未来梅观土地将重新规划定位为高端服务业，同时深圳国际将引入一流开发商来合作开发，未来梅林关地块存在较大升值空间。

　　而据了解，作为离关内最近的片区，深圳梅林片区一直是市场较为关注的区域。因此，对于此次深圳国际获得旧改项目，深圳业内也表示看好。

　　至于未来入市价格方面，上述业内介绍，目前该区域的星河盛世项目二手房住宅价格约在2.6万元每平米，写字楼价格约在3.5万元每平米。

　　该业内估计，未来深圳国际梅林旧改项目入市的价格应比现在价格高出15%左右，住宅价格会去到3万元每平米，而商业基本会在4万元每平米的水平。

　　另值得一提的是，事实上位于梅林片区的卓越城、星河盛世、莱蒙水榭春天等楼盘都曾有过不错的销售业绩。

　　其中，星河盛世于2012年首次开盘时首推住宅695套，当天售出612套，销售比例高达88%，其中成交均价为2.2万元/平米，成交总金额超过13亿元；卓越城项目曾于2013年五个月蝉联深圳写字楼市场销售冠军。

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