博鳌特稿 越秀地产：调整价格是正常市场行为
时间: 2014-07-29 23:56:57    来源: [ 观点网 ]

近期推出的部分新组团，因位置及装修等因素，定价与原在售组团有一定的差异，是正常的市场行为。

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 市场疲弱大势下，调整价格似乎成了开发商提振销售最有用的法宝。

　　日前，广州老牌国企越秀地产股份有限公司在广州南沙区的滨海花园楼盘传出降价消息。滨海花园加推76-114平方米两至三房，带装修均价10500元/平方米，但推出毛坯房源均价仅8000-8500元/平方米。

　　目前，此项目的最新的动态是，有7500元/平方米的内部团购价。相较5-6月约11000元/平方米的网签均价，此次价格跌幅达36%。

　　对此，越秀地产回应观点新媒体称：“面对复杂多变的房地产市场环境，越秀地产一直都借助多元化的营销策略和灵活的销售手段。”

　　其续称，在定价策略上，公司一直按照市场情况及产品情况合理定价。南沙滨海花园原有在售组团价格并无下调，近期推出的部分新组团，因位置及装修等因素，定价与原在售组团有一定的差异，是正常的市场行为，目前销售情况良好。

　　所以“今年越秀地产的上半年实现销售签约额106亿元，同比增长23%。上半年越秀地产按照进程完成了任务，很有信心完成2014年的业绩目标220亿。”

　　接下来，广州萝岗仍然是越秀地产下半年的“主战地”。岭南林语继续推出洋房75~140平方米(带精装)，别墅200~230平方米(毛坯)，岭南雅筑和岭南山畔下半年也均有新货推出。

　　除了在住宅上的跨步外，越秀地产在商业地产的投入也颇为引人注目。据介绍，目前越秀商业地产形成齐全的全业态的产品体系,产品线涵盖综合体、写字楼、购物中心、社区商业、主题商城、公寓、酒店等业态。

　　与此同时，一直致力于通过多元化的融资方式，拓宽融资渠道的越秀地产，上半年已经密集进行多达10余次的贷款融资。而越秀地产则透露，“截至2013年底，公司境内外借贷比例已调整至43：57，并且借助境外借贷较低的融资成本，2013年的平均融资成本已从2012年的7.03%下降至5.59%。”

　　以下为观点新媒体对越秀地产股份有限公司的2014博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：目前，越秀地产已经完成多少销售业绩？通过哪些手段取得这样的业绩？

　　越秀地产：今年上半年越秀地产实现销售签约额106亿元，同比增长23%。

　　可以说，越秀地产以客户为导向，产品以刚需及首改为主，解决客户资金难题，推出了小额贷等灵活的付款方式，确保主要指标“时间过半，任务过半”整体业绩较为稳定。

　　目前公司的开发进度符合预期，资金、损益良好。此外，公司实施产品质量及客户全程服务质量提升计划，全面实施产品标准化建立主流产品全区域覆盖的标准化体系；加快周转开发模式；建立住宅标准化成果体系及推广应用。

　　面对复杂多变的房地产市场环境，越秀地产在2014年上半年借助多元化的营销策略和灵活的销售手段，包括南沙滨海花园在内的项目都取得了良好的销售成绩。南沙滨海花园项目在今年上半年合共录得合同销售金额约人民币11.3亿元，均价约每平方米人民币1.2万元，均价较去年同期增长约3成。

　　观点新媒体：接下来公司会如何完成销售目标？在销售节奏会如何把握？还会有哪些重点项目？

　　越秀地产：上半年越秀地产按照进程完成了任务，很有信心完成2014年的业绩目标220亿。

　　萝岗仍然是越秀地产今年下半年的“主战地”，岭南林语继续推出洋房75~140平方米(带精装)，别墅200~230平方米(毛坯)，岭南雅筑和岭南山畔下半年也均有新货推出。

　　位于番禺市桥的可逸江畔近期将推出全新三期45栋140~190平米江景大平层。8~10月将推全新项目三期中轴园景楼王组团26、27、28栋。

　　位于大学城的三四里江预计7月下旬推出15层小高层。同样在大学城的星汇文宇将推出130~170平方米的3~4房；星汇文华将推出130~150平方米的3房。

　　省外重点是武汉、杭州、青岛.武汉星汇云锦下阶段推出面积为96方，240-270方，及45-75方LOFT单位；君泊二期的主力面积段为89方及132-142方；两个项目均推出青年置业计划，购买更享轻松付款方式。

　　烟台星汇金沙将推出70-110平方米的洋房。青岛星汇蓝湾将推84-90㎡洋房。沈阳星汇蓝海将推60-120平方米洋房。杭州星汇城项目三季度推出的主力面积段为89方及130-140方；星汇悦城下半年推出的主力面积段为85-89方及115平方米。

　　从2004年至2014年的十年期间，楼市几乎每三年一调整，周期为一年。今年3月广州楼市出现下行，但到了7月一些房企以价换量，取得了较好的业绩。

　　我们认为，广州楼市9月底会探底，明年4月将回升。展望下半年，公司将继续推售现时热销的楼盘，并根据房地产市场的运行情况，适时推出位于广东省内外的多个新项目。

　　观点新媒体：近日，越秀在广州岭南雅筑、逸泉映翠等项目出现精装改毛坯后降价的情况，其中，南沙区域的滨海花园项目也被传出由10500元/平方米降至8500元/平方米。为什么会出现这样的调整？越秀在接下来的项目上的定价策略是什么？

　　越秀地产：面对复杂多变的房地产市场环境，越秀地产一直都借助多元化的营销策略和灵活的销售手段。

　　在定价策略上，公司一直按照市场情况及产品情况合理定价。南沙滨海花园原有在售组团价格并无下调，近期推出的部分新组团，因位置及装修等因素，定价与原在售组团有一定的差异，是正常的市场行为，目前销售情况良好。

　　观点新媒体：公司去年拿下了武汉精武地王，对该地块的发展规划是什么？预计什么时候入市？今年拿地预算是多少？会如何解决拿地的资金？

　　越秀地产：越秀于去年底拿了精武路地块，目前其他两个武汉项目已经全部实现销售。

　　其中，越秀·星汇云锦地处武汉汉口核心，位于中山大道、京汉大道和硚口路三条主干道之间，项目规模达66万平方米。将要打造成武汉维港都会综合体，拥有30万方超高层豪宅区星汇云锦，68层超300米超甲级写字楼财富中心，4.6万方顶尖商业购物中心星汇维港，以及港式酒店式公寓四大高端业态。项目规划为两期，第一期于2012年开盘，目前基本售罄。二期规划有住宅、公寓，5号楼公寓目前在售。

　　而地处武汉汉口最大城中湖的越秀·星汇君泊定位为维港都会综合体，项目分为J、I两个地块，项目总建面60万平方米。包含31万方精装住宅，17万方商业，12.7万方新亚洲园林。目前J地块90-142平米精装地铁学区房在售。

　　精武路项目位于武汉高端商圈和金融商圈交汇处，紧邻江汉路商圈，对接武汉国际广场商圈，是武汉轻轨和地铁的换乘点。项目总建面95万方，将建设成集街区商业、奢华酒店、高端写字楼以及住宅为主的城市综合体。

　　关于拿地资金的问题，公司与2013年开创了与投资基金合作开发的模式，这样既能够有效利用资源，提高财务灵活性，保持较低负债比率的同时加快实现规模效应。同时，越秀地产享有对投资基金所持有的合作项目的股权的认购期权，可在规定认购期内根据项目发展情况考虑全资拥有该项目。

　　观点新媒体：公司旗下有财富天地、西塔等不同的商业项目，对于未来商业项目的开发，会以什么项目为主？公司在商业地产的发展计划是什么？

　　越秀地产：目前越秀商业地产形成齐全的全业态的产品体系。产品线涵盖综合体、写字楼、购物中心、社区商业、主题商城、公寓、酒店等业态。

　　第一类是以广州国际金融中心、越秀金融大厦为代表的国际级高端写字楼。这些项目选址于一线或经济较好的二线经济城市的中央商务区(CBD)核心地段，并以国际级的标准建设，由国际知名物业管理公司，定位发展为国际级写字楼。

　　第二类是选址于市区，交通便捷，总建筑面积在4万平方米以上的大型购物中心。这样的商场以规模化、专业化、特色化、主题化、体验式为发展方向，主要根据本区域内商业环境及消费者的特点，提供购物为导向。

　　第三类则是以大型居住区为服务对象，居民综合消费为主要目的社区商场。这些以销售为主，租赁配套为辅，引入生活超市、便利店等业态以满足住户的基本需求。

　　第四类就是以财富天地为代表的以具有休闲购物特色，零售、批发、展贸一体化的主题商场。通过可共享的巨大交易平台和销售网络，节约了采购者的交易费用，同时以鲜明的主题使消费者容易找准自己的目标消费场所，提高购物效率。

　　第五类就是酒店：包括以四季酒店、杭州国际休闲度假酒店为代表的酒店。

　　观点新媒体：从集团层面，越秀住宅和商业两者的关系是如何平衡的？两者的比例和平衡如何把握？相对于住宅的运作模式，越秀在商业的运作模式又是什么样的？

　　越秀地产：截止今年6月30日，土地储备中住宅约占58%，商住比大概4：6。保持商业开发在总资产中的合理比例，商住并举，结合市场需求、项目选择适合的产品类型、业态和布局，以达到投资回报最优化。

　　在商业方面，越秀地产主要做的是深化产品线，梳理已建、在建和待建的商业项目，形成写字楼、主题商场为代表的产品系列。

　　“开发+运营+金融”是越秀地产的独特商业发展模式，在商业运营能力提升的基础上，努力推动越秀地产与越秀房托的常态化互动，实现商业地产“有效变现+控股持有+基金配售”。

　　观点新媒体：6月24日越秀地产宣布，将分三批出售广州天河区珠江新城华明路4号共7个单位，公司为什么会出售这一的业务？接下来是否还有出售其他非核心资产的计划？

　　越秀地产：6月出售广州星汇云锦商业裙楼，属于正常的商业行为。该项目属于公司的非核心资产，符合公司出售核心资产并调整资产组合的战略。

　　观点新媒体：除了出售物业补充营运资金外，公司在融资的动作也颇多。有统计称，上半年里已经密集进行多达10余次的贷款融资。目前，公司在有什么样的融资计划？为什么会做出这样的考虑？

　　越秀地产：越秀地产获得了穆迪和惠誉两家国际评级机构给予的投资级评级，是目前仅有的几家获得投资评级的香港上市中国房地产企业之一，令越秀地产在融资方面比其他发展商更具优势和竞争力。

　　其实，越秀地产一直致力于通过多元化的融资方式，拓宽融资渠道，降低融资成本，优化债务结构。

　　截至2013年底，公司境内外借贷比例已调整至43：57，并且借助境外借贷较低的融资成本，2013年的平均融资成本已从2012年的7.03%下降至5.59%。

　　2014年上半年，越秀地产也继续通过畅通的境内外融资渠道进行正常的新融资，同时对即将到期的借贷进行再融资，以满足公司正常经营和发展的需要。


（发稿：赵思茵    审校：刘满桃）
关注观点新媒体
官方微信二维码
24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。