7亿回购股权背后 上实青岛啤酒城八年蹉跎
时间: 2014-06-16 17:32:59    来源: [ 观点网 ]

资金的紧缺，严重干扰了上实发展的项目开发和建设的进度，青岛国际啤酒城改造项目拿地八年仍未完工。

　　观点网 在资金紧缺的承压下，上实发展的多处项目进展缓慢。

　　5月27日，上海实业发展股份有限公司公告称，公司拟收购陆家嘴国际信托有限公司持有的上实发展(青岛)投资开发有限公司16.02%股权，转让价格为7.02亿元。

　　长期研究上实发展的业内人士指出，此次股权回购与2012年该公司和陆家嘴信托签协议签署的信托协议有关，“上实发展最近几年的项目都是通过引进基金公司，出让股权这种形式来填补项目的资金缺口。”

　　7亿回购股权

　　公告显示，陆家嘴信托系发行单一信托以增资方式持有该部分股权，其单一投资人浙江荣丰纸业有限公司的控股股东永发印务有限公司，正是上实发展的控股股东上海实业控股有限公司，此次收购构成关联交易。

　　上实发展(青岛)投资正是为了开发青岛啤酒城项目而专门设立的。截止2014年4月30日，项目公司净资产19.23亿元，负债15.43亿元，总资产34.66亿元。

　　此次收购前，上实发展占比48.37%。同时，上海上实城市发展投资有限公司占股12.09%，宝宏(天津)股权投资基金合伙企业占股23.52%，而陆家嘴国际信托占股16.02%。

　　交易完成后，上实发展持青岛项目公司股份为64.39%。上实发展表示，此次收购能使公司获得更大的经济收益，保障公司股东利益最大化。

　　熟悉上实发展的分析人士则指出，股权回购再次表明了上实发展资金链紧张的事实；“最近几年的项目都是通过引进基金公司，出让股权这种形式来填补资金缺口”。

　　上实发展2013年的年报显示，报告期末资金有68.9亿元，短期借款一年非流动资产和长期借款合起来近61.64亿元。

　　根据年报，该公司归类为重大项目的总共有15个，其中已建成的有3个，在建9个，拟建3个，总建筑面积是505万平方米，涉及资金414.68亿元。

　　“就去年年报来看，上实发展的资金量不算紧张，但项目资金比较紧张。”相关业内人士指出，上实发展拥有68.9亿元的现有资金，对比公司项目414.68亿元资金需求和规模，是远远不足的。

　　青岛啤酒城项目

　　资金的紧缺，严重干扰了上实发展的项目开发和建设的进度。青岛国际啤酒城改造项目拿地八年仍未完工，更被青岛当地人称为“史上最慢项目”。

　　该项目的最新规划显示，位于青岛崂山区的国际啤酒城改造项目，总占地面积为22.77万平方米，总建筑面积73.25万平方米，其中地上建筑面积48万平方米，将成为集节庆、休闲、购物、商务等功能为一体的大型都市综合体。

　　青岛上实发展相关负责人透露，项目一期已经卖完，即3栋写字楼和1个购物中心，现在正在建设二期，预计2015年底完工。

　　上实发展2013年的年报显示，青岛“国际啤酒城”项目采用“整体招商、定制开发”的销售模式，报告期内实现3幢办公楼的整体销售，总计约15万平方米。

　　青岛业内人士向观点新媒体证实，该项目三栋写字楼已经封顶，由兴业银行等金融机构以17000元/平方米的单价团购。

　　然而，相较于73.25万平方米的总建筑面积，15万平方米的建成部分只是开始。上实青岛总经理邹勇此前曾坦言，外界认为啤酒城改造会是一个‘淌金流银’的项目，但实际上工程投资是非常巨大的。

　　早在2006年底，上实发展便拿下青岛啤酒城改造项目，按照彼时所描绘的蓝图，项目预计总投资100亿元，占地面积约341亩，规划总建筑面积约100万平方米，包括15万平米购物中心、33万平米金融商务及5万平米星级酒店，停车位5000余个，预计在4-5年内完成。

　　2012年4月，青岛啤酒城改造项目更改了原定规划，根据当时青岛市规划局公示的规划方案，改造方案已简化为南区建设购物中心，北区建设11栋高层塔楼，用于办公和商务酒店，总建筑面积减少为76万平方米。

　　根据公开的最新信息显示，该项目的总建筑面积再次减至73.25万平方米。

　　“随着项目建筑面积的缩小，青岛啤酒城投资金额也从此前披露的100亿元减至74.9亿元，”分析人士指出，即使这样，对上实发展而言，这样的投资资金压力也是比较大的。


（发稿：见习编辑 郭净净    审校：劳蓉蓉）
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