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 房地产市场调整仍可能是未来几个季度内中国面临的最大宏观风险，主要原因是房地产投资放缓和土地出让金下降。

　　观点网讯：5月27日消息，摩根大通发布报告指，中国的房地产市场看起来到达拐点。不过，基本面因素和房地产政策调整将会使房价避免崩盘，且避免金融危机和经济硬着陆相互交错的恶性循环。

　　摩根大通援引数据称，今年前4个月内，住宅销售面积同比下降8.6%，而2013年为同比增长17.5%；销售额同比下降9.9%，2013年为同比增长26.6%；新房开工同比下降24.5%，2013年为同比增长11.6%。10大城市住宅库存去化周期已经从今年初的10个月增长至4月份的17.7个月。

　　摩根认为，房地产市场的转变在很大程度上可以归因于供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩。

　　不过摩根也指，房价崩溃的可能性仍然有限，原因是基本面支持和存在政策调整空间。虽然如此，房地产市场调整仍可能是未来几个季度内中国面临的最大宏观风险，主要原因是房地产投资放缓和土地出让金下降。

　　摩根预计，将会有更多的地方政府跟风加入松绑，但地方层面的松绑将不足以扭转市场形势。不过，没有迹象表明中央政府将会在短期内放松房地产紧缩政策，亦没有迹象表明人民银行可能会在短期内下调利率或放松信贷政策。

　　总体来看，摩根预计房地产市场活动将会下降，但是房价仅会出现适度调整。在基本情景中，预计全国房价将会温和下降2%，这仍然是有记录以来房价首次下跌。

　　摩根称，不同城市的情况会不一样。在一线城市，预计房价仍将保持强劲，上涨5%。在供应较少的二线城市，预计房价仍将持平，而在那些供应严重过剩的城市，价格可能会下降10%。三线城市保持谨慎，但是价格降幅5%可能会小于供应过剩的二线城市，原因是三线城市的房价相对较低，价格敏感度也较低。

　　摩根还预计，2014年的土地出售收入将会下降15%-20%，与2012年的降幅相似。地方政府将会受到更大的资金压力，影响它们在经济放缓时扩大公共投资的能力。在这种背景下，中央政府正在加速推动供应方改革，例如简政放权和放开以前国有部门处于支配地位的领域(包括能源、基础设施和电信)的私人投资。

　　同时，房价下降将会直接导致银行和影子银行房地产贷款(房贷和对房地产开发商的贷款)的违约率上升。土地和房地产抵押贷款的信用质量也很可能会恶化。但由于房贷(占银行贷款的14%)拥有非常高的信用质量，对房地产开发商的贷款仅占银行贷款总量的6.5%，占GDP的8.6%，因此与房地产市场相关的金融风险在短期内仍是次要问题。

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