沈阳合富郑奋：房价“泡沫”少 沈阳不会大起大落
时间: 2014-05-26 16:50:17    来源: [ 观点网 ]

沈阳房价的“泡沫”比较少；一直以来都处于一个相对比较低的区间，这主要跟这个城市土地的放量有关系。

　　观点网 继野村于5月5日的报告称，中国的不动产市场泡沫已经开始破裂。而此后一天，瑞银亦宣称，中国楼市已经接近转折点。

　　事实上，今年以来，沈阳整个市场一直处于观望中。最新数据显示，4月沈阳商品住宅新增供应73万平，环比下降50%，同比下降55%。而在土地市场上，沈阳也是一片冷淡。2014年前四月，沈阳土地成交面积仅有117.79万平方米， 这与去前同期的561.05万平方米，下降幅度达79%。

　　在4月16日城市观点论坛当天活动现场，沈阳合富辉煌房地产代理有限公司总经理郑奋表示，虽然现在全国媒体报道负面新闻比较多，关于市场的利空消息也比较多，但是他认为沈阳市场不会出现太大的大起大落。

　　在他看来，这主要涉及一下几点，一是沈阳市场的需求还是比较强劲，去年的成交量差不多达到1600万平方米；二是作为东北的一个核心城市和二线城市之首，沈阳的房价还是合理的，据悉，去年总体均价仅6、700元/平方米左右；三是目前沈阳的地价也是在逐年上涨。

　　另于“五一”期间，在网传的某内地活动中，万科副总裁毛大庆称，以沈阳为代表的部分二线城市，由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支。

　　在野村看来，大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。

　　数据显示，截止到今年4月末，沈阳市可售商品住宅存量1857.51万平方米，按照2013年月均销售速度计算（131万平方米/月），当前库存量可销售14.2个月，库存压力仍然较大。

　　年初，肇始于杭州、南京等地的降价“潮”，扩及全国，沈阳浑南全运板块内绿城沈阳全运村、华发首府及首创光和城等项目价格已出现集体跳水，降价幅度最高达30.5%。

　　不过，郑奋表示，沈阳房价的“泡沫”比较少；“一直以来都处于一个相对比较低的区间，这主要跟这个城市土地的放量有关系。沈阳近年来的土地供应量非常大。同时，相对来说，沈阳这个城市的增长还是比较缓慢的。”

　　此外，同处于辽宁省，沈阳和大连可以说是“王不见王”，在郑奋看来，这两个城市之间还是大不一样的；“大连是海滨的旅游城市，主要吸引一些相对比较高端的旅游休闲和度假的人群，其辐射力就不仅仅局限与辽宁省或整个东北，甚至是内蒙古。而作为东北的核心城市，沈阳对东三省也有一定的吸引力和辐射力”。

　　以下是观点新媒体对合富辉煌（中国） 沈阳分公司总经理郑奋的采访实录：

　　观点新媒体：今年以来，全国楼市普遍处于下行中，沈阳市场怎么样？

　　郑奋：虽然现在全国媒体报道负面新闻比较多，关于市场的利空消息也比较多，但是我觉得沈阳市场不会出现太大的大起大落。

　　观点新媒体：为什么沈阳不会大起大落？

　　郑奋：这主要涉及一下几点：一是沈阳市场的需求还是比较强劲，去年的成交量差不多达到1600万平方米；第二个是，作为东北的一个核心城市，可以说是二线城市之首，沈阳的房价还是合理的，去年总体均价也就6、700元/平方米左右，这相对于北上广深还比不上人家一个零头。第三个是，目前沈阳的地价也是在逐年上涨。

　　观点新媒体：东北人似乎更喜欢到南方置业？

　　郑奋：那些是比较高端的消费人群，一般来说，普通人群还是会集中在沈阳。

　　观点新媒体：沈阳的高端商业非常集中，量也很大，是否有这么大的购买力？

　　郑奋：沈阳对周边的辽阳、鞍山、抚顺、本溪及铁岭等城市的辐射能力是很强的。对这些周边城市的消费人群来说，沈阳比较方便。

　　观点新媒体：沈阳的房价一直涨不上来，是不是供应量太大的原因？

　　郑奋：沈阳的房价一直以来都处于一个相对比较低的区间，这主要跟这个城市土地的放量有关系，沈阳近年来的土地供应量非常大。另外，相对来说，沈阳这个城市的增长还是比较缓慢的，这跟北上广深这些一线城市不一样，一线城市有大量外来人口。

　　观点新媒体：今年整个市场好像都在观望，从沈阳的土地市场来看，今年以来，出让地块的成交也不是很理想？

　　郑奋：对沈阳而言，春节不是推地的旺季，这个旺季应该是在秋季，那时候推地比较集中。春节毕竟有一个春节，对市场影响还是比较大的，所以单纯一季度还不能完全说明问题，应该还是看下二、三季度的情况。

　　观点新媒体：沈阳的品牌房企很多？这是否就造成沈阳市场竞争更加激烈？

　　郑奋：数得着的全国性品牌房企基本都进驻沈阳了。从另一个角度来说，这些品牌房企更看好沈阳市场。因为，沈阳毕竟是抢占东北市场的“桥头堡”。

　　观点新媒体：沈阳的政策调控是不是相对没那么严格？

　　郑奋：也有，毕竟政府调控也是未来让房地产更健康地发展，尽量减少市场投机行为。

　　观点新媒体：在您看来，沈阳这个市场有何特点？

　　郑奋：每个城市都有其特点。沈阳这个城市的市场还是非常好的，毕竟，就这个城市的房地产市场需求是比较旺盛的，价格也不高，房价的“泡沫”也比较少。总体来说，我们还是很看好沈阳这个城市的。

　　观点新媒体：您怎么看沈阳和大连这两个城市的市场的关系？是否会造成竞争？

　　郑奋：首先这两个城市的定位是不大一样的。大连是海滨城市，也是一个旅游城市，其吸引力是比较大的。大连主要是吸引一些相对比较高端的旅游休闲度假的人群，因此，其辐射力就不仅仅局限与辽宁省或整个东北，甚至是内蒙古靠近东北的部分人群，也会比较喜欢到大连购房。

　　而沈阳的话，其辐射能力当然也是很强的。一方面，作为东北的核心城市，沈阳在就业等方面的机会也非常多，因此，其对东三省也有一定的吸引力。实际上，加上流动人口，现在沈阳大概拥有1000万人口。

　　从每年的市场需求增长上看，这部分流动人口也会占部分比例。毕竟沈阳是一个商贸城市，有很多专业的批发市场，物流业也比较发达，这些都会向整个东三省辐射，因此沈阳也会吸引哈尔滨、长春的人到这里。


（发稿：见习编辑 郭净净    审校：劳蓉蓉）
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