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从今年来看，深业上城这个深受公司所依仗的项目能否顶得住市场压力，或将成为深控今年业绩能否顺利达标的重要因素。

　　观点网 相比于具有强大国资背景的母公司深业集团，身处集团孵化战略下的深圳控股业绩走势似乎更值得市场关注。

　　近日，深圳控股披露4月份业绩称，期内录得合同销售额达6.46亿元，环比上升38.9%，同比则下降8.2%；合同销售面积约为4.59万平方米，环比下降18.5%，同比下降26.5%。

　　至此，今年前四个月，深圳控股总合同销售额约16.97亿元，总合同销售面积约14.88万平方米，平均售价约为11405元/平方米。

　　按公司年报中提及的今年105亿元目标计算，目前深圳控股仅完成16%。不过，彼时年报中亦强调，今年公司推盘主要集中在二、三季度，全年可售货值达250亿元人民币，其中深圳货值约占一半。

　　此外，深圳控股相关高层跟观点新媒体坦承，聚焦深圳仍是今年的主要战略选择，而深业上城会是重头戏，预计该项目将在今年业绩贡献总额中至少占比四成。

　　重头戏深业上城

　　事实上，对于深控今年的目标能否完成，海通证券早前一份研报指出，鉴于现金流动性问题，2014年运营数据难有惊喜，其认为今年将是深控困难的一年。

　　谈及具体的原因，海通证券进而分析称，截至2013年底，深圳控股净负债率维持在87.3%的高水平，该负债率在2015年下半年更多深圳项目贡献销售之前，将很难下降。

　　从以上分析我们不难发现，作为在目前深圳控股的在售项目中，重中之重的深业上城已经承担了不仅仅是支撑今年现金流改善净负债率的角色，更多的是今年105亿销售目标的四成贡献者。

　　2013年1月，深业集团首次向深圳控股注入商业综合体——科之谷，即深业上城项目。该项目总建面达78.9万平米。该项目是一个综合体，包含公寓、创新产业大厦、酒店、商场和Loft。

　　其中，深业上城的公寓是比较高端的产品。深控曾经明确表示将先把公寓出售，回收资金，之后还可能把部分写字楼出售，但核心的商场和高端的写字楼，公司将完全持有。据悉，商业部分将在2016年面世。

　　根据深业置地总经理张健4月份在深业上城官网上线暨公寓销售业绩发布会上表示，深业上城公寓自2013年9月底开盘至今，共推出300套单位，目前已累计销售216套，销售金额35亿元，均价72000元/平方米。

　　其中，该项目于今年第一季度销售38套，销售金额6.8亿元，均价8万元/平方米。查阅资料可知，今年一季度末，深控的总合同销售额约10.50亿元，即深业上城项目销售额占深控总销售额65%。

　　正是因该项目的重要性，市场也更加关注其具体的销售情况。值得注意的是，根据国土局网站上面的数据得知，目前深业上城推出的房源是637套，且“期房待售”的仍有488套，显示“已备案”和“已签订认购书”的为149套。

　　对此，深控相关高层对观点新媒体强调，具体的销售情况以张健总经理公布的数据为准，公寓部分有600多套都是可以预售的，但是推盘的情况是公司控制的，首推300套是根据自己的销售策略来定的。

　　“张总讲的应该是认购的概念，房管局的网站有一定滞后性，考虑到信贷按揭方面一个落实的情况，认购跟签约有一定的时间差，但是从认购到签约确认销售基本上误差很小。”该人士表示。

　　不过，当观点新媒体致电相关销售人员询问深业上城的房源以及销售情况时，得到这样的答复：“总共一次性推出600余套房源，去化二分之一，剩余300多套左右。”

　　高端市场压力

　　关于深业上城的销售情况，网签、公司、销售三方口径不一，是什么原因导致的呢？深圳地产评论人林晓华认为“就算真的只是卖了一百多套，那也是很正常的。均价在五万以上的房产，一年在深圳也卖不到三五百套。”

　　据深圳中原研究中心监测显示，深圳当前可售商务公寓总量为73.09万平，约为去年同期的3倍，库存消化期也由去年同期的16个月上升至当前的24个月。

　　其中，均价4万元每平以上的高端公寓库存共43.55万平，占比约6成，其中主要集中在福田和盐田区，尤其是福田区拥有全市约5成左右可售公寓面积。

　　事实上，在库存压力的背景下，仅看深业上城的销售情况也是远远不够的，林晓华认为，因为深业上城是处于较为核心地段的高端项目，所以不能跟普通刚需住宅的去化相比。

　　尽管如此，华泰证券分析师曹光亮表达了对目前深圳高端公寓市场的忧虑。他认为，这种高端比较危险。

　　“因为深圳这种城市还不是太适合支持超高端的公寓，跟上海、香港的市场情况不一样。并且投资需求没办法量化，观望情绪比较浓厚，估计今年销售压力会比较大一点。”

　　无独有偶，也有业内分析表示，库存大且售价高，深圳高端公寓市场去化压力巨大。而深圳高端商务公寓市场尚处于发展的初期，需要更多的时间去被市场认识并接受。

　　针对上述对深圳高端公寓市场的压力表述，相关深控高层亦坦言，虽然今年的总体形势比较困难，大家对未来的预期都有微妙的变化，但是还是对整体的高端住宅市场需求有信心。

　　他表示，深业上城在深圳市的同类产品中销售是最好的，所以对其全年的销售情况表示乐观。同时，对公司完成今年105亿的目标充满信心。

　　不得不提的是，深控在去年如期达成90亿目标主要是靠年尾推出的深业上城项目。而从今年来看，深业上城这个深受公司所依仗的项目能否顶得住市场压力，或将成为深控今年业绩能否顺利达标的重要因素。

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