地价向上房价向下 成都房地产市场“冰与火”
时间: 2014-04-24 12:14:11    来源: [ 观点网 ]

与高溢价的土地形成鲜明对比的，是成都近几日市场频传的降价消息。

　　观点网 见习编辑 赵思茵 自从三月份开始传出楼盘降价之后，成都就不再偏安一隅，屡屡出现“降价”和“地王”二者看似相异的事件。

　　4月23日，成都共有来自主城区的3宗地块入市交易，合计入市面积约317.85亩，吸引12家实力开发商参拍，最终总成交金额超50亿元。

　　出让公告显示，该三宗地分别包括青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组地块，成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组地块以及成华区跳蹬河槐树店路26号(明达玻璃地块)。

　　据成都本地媒体消息，此次土拍共吸引了蓝光、恒大、鲁能、龙湖、蓝润、领地、丰隆、中粮、荣盛、海亮、国嘉、金科、首创、万科等房企均到场，其中报名参与拍卖的有12家。

　　最终，上述3宗均成功出让，三块地溢价率分别为22.55%、88.33%以及83.70%。

　　据统计，2014年1月到4月16日，成都市场土地累计供应面积3800亩，同比上升15.7%，累计成交面积3535亩，同比上升12.6%。

　　土地火热

　　恒大以总价11.14亿元击败蓝润地产竞得青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内(南地块)，成交楼面价6740元/平方米，成功进军主城区。

　　据悉，该地块净用地面积45924.46平方米，计入容积率总建筑面积不大于165328.05平方米且大于45924.46平方米(其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率总建筑面积的20%)，为二类住宅用地。

　　而成都本地龙头房企蓝光地产也毫不示弱，最终以总价12.22亿元竞得成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组地块，成交楼面价5650元/平方米。该地块净用地面积77020.41平方米，为二类住宅用地、服务设施用地(幼儿园)。

　　最后，在竞拍最为激烈的明达玻璃地块也吸引蓝光、蓝润、丰隆、鲁能和恒大等房企叫价。

　　据悉，该地块为成华区跳蹬河槐树店路26号地块，地块净用地面积114834.63平方米，为二类住宅用地、服务设施用地、服务设施用地(幼儿园)、中小学用地(小学)。

　　其中，二类住宅用地分为2个子地块，地块一计入容积率总建筑面积不大于139054平方米(其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20%)；地块二计入容积率总建筑面积不大于117630平方米(其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20%)；

　　最终，地块经过93次叫价，鲁能以25.89亿元、楼面价9350元/平方米、83.70%的高溢价夺下该地块。

　　对于企业所拿的地块，卧龙吟机构分析师杨明富分析称：“恒大和蓝光此次参与拍地，主要是因为企业在成都区域的土地储备已经开发得差不多，基于企业发展必须要进行补仓。地块位于市区的成华区和青羊区，未来可以卖到一万元左右的价格，还是有利润空间的。”

　　而对于鲁能经过93轮竞价抢到的明达玻璃地块，另一成都市场人士则不是非常看好，其分析说：“9350元/平方米的楼面价太高了，同一地段的项目中德英伦联邦，成交均价7000多元/平米。”

　　据最新数据显示，近一周英伦联邦的成交均价为10000元/平方米，与鲁能拿下地块的楼面价相当。

　　“我都不知道鲁能要做什么房子才能赚到。”该名业内开玩笑地说道。

　　楼市遇冷？

　　与高溢价的土地形成鲜明对比的，是成都近几日市场频传的降价消息。

　　早在今年3月初，由雅居乐和星河湾联合开发的成都城南高端楼盘“铂雅苑”，突然宣布降价。清水房均价由早前的8800元/平米降至7000元/平米，精装房均价直接从之前的18800元/平米，降至13000元/平米左右，最高降价幅度近6000余元/平米。

　　继成都雅居乐铂雅苑直降5000元/平米后，成都楼市又在酝酿新一轮的降价。

　　3月29日，位于成都二环的九龙仓御园二期、三期、御公馆大幅降价达5000元/平米。成都东二环外的万科金色悦府，也已经从1.15万降到了1万/平米。

　　据悉，甚至连万科这样千亿规模的的开发商近期都在准备调价。

　　最新的数据显示，成都东二环外的万科金色悦府，已经从1.15万降到了1万/平米。

　　对于成都楼市的降价，业内人士普遍分析认为，限制银行贷款仍然是一个重要原因。成都某国有银行负责信贷业务的人士透露，目前银行对于房产的贷款仍然在紧缩，不仅仅要限制贷款的额度，还要对存贷比进行严格控制，即根据存款来控制贷款的数目。

　　而在贷款利率方面，对于房贷的优惠越来越少，多数银行对于房贷利率都要上浮。除此之外，限购依然没放松，房产政策的不明朗也加速了开发商降价跑量的决心。

　　而成都杨明富也分析称：“随着银行信贷收紧，限购政策的不明朗，以九龙仓为代表的地产商正在加速跑量，回笼资金，很正常。而九龙仓、雅居乐也因为降价，成交量上涨。”

　　但世联行成都年3月31日-4月6日楼市成交数据显示，成都主城区住宅成交均价为10128元/㎡，较上周上升1.3%，均价较上周有小幅上升。

　　“据我所知，虽然成都有部分降价，但是也仍有一些楼盘在缓慢上涨。”

　　上述熟悉成都市场的业内人士对观点新媒体说，“比如说，位于金牛区西安北路的锦芙蓉过去的价格比较温和，现在卖到最后批次，价格反而略涨了。而中海的几个楼盘的价格也略为上调。”


（发稿：见习编辑 赵思茵    审校：武瑾莹）
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