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直播实录：2014城市观点论坛西安行（一）
作者:     时间: 2014-04-21 23:48:36    来源: [ 观点网 ]

4月22日上午，由观点新媒体主办的2014城市观点论坛西安行正式开幕。我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨“西部经略 分类调控下的房地产”。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。十年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　毫无疑问，西安是任何一个有志于布局全国、经略大西部的房地产企业不能忽视，也不能回避的市场。新的一年，新的城镇化与调控思路逐渐成形，西安房地产市场的定位也显得更为重要。而在提出“双向调控”的当下，西安将如何寻找开发价值和动力？如何调整房地产行业的发展思路，寻找新的契机？

　　为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨“西部经略 分类调控下的房地产”，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮行进与发展注入新的力量。

　　4月22日上午，由观点新媒体主办的2014城市观点论坛西安行正式开幕。观点网作为论坛官方网站，对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014城市观点论坛西安行

　　直播实录：2014城市观点论坛西安行（二）

　　主持人：尊敬的各位来宾，现场亲爱的朋友们，大家早上好。

　　欢迎大家来到美丽的古都西安，来到2014城市观点论坛西安行现场。我是陕西广播电视台《都市房产》栏目运营总监朱西洋，非常荣幸能够担任本次活动的主持人，也非常高兴我们节目能作为今天活动的唯一指定电视媒体参与其中。在此，再次感谢各位现场朋友的到来，欢迎你们。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。在十年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进了青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行了多角度的探讨和深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　今天，是城市观点论坛第三次走进西安。西安这座中国历史文化名城，既是西北地区第一大城市，具有深厚的城市文化底蕴和众多的历史古迹，而与此同时，西安也在发展创新的道路上不断的前行，提出了就西安建设成为国家重要的科技研发中心，区域性商贸、物流、会展中心，区域性金融中心，以期成为具备内涵的国际化大都市。

　　在改革的历史前提下，西安房地产行业也必将迎来新的机遇，而在提出“双向调控”的当下，将如何来寻找开发价值和动力？又如何来调整房地产行业的发展思路，寻找新的契机？

　　为此，我们今天邀请到了众多行业精英聚首一堂，共同探讨“西部经略”分类调控下的房地产，寻找调控背景下的新思路与对策，为其行进与发展注入新的力量。

　　最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、华商报、陕西省房地产商会，合作伙伴山东省威海市文登区政府、威海双岛湾科技城、海斯兰德、金科股份、房多多、好屋中国、德信资本、西安世联、合富辉煌、思源经纪、美城机构及陕西广播电视台《都市房产》栏目，在这里欢迎各界朋友们的到来，欢迎你们。

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是： 

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生； 

　　陕西省房地产商会副会长、陕西省建秦房地产开发有限公司董事长张民宪先生；

　　立丰集团董事长颜明先生；

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；

　　陕西省房地产商会秘书长宁高伟先生；

　　西安富力房地产开发有限公司董事长兼总经理李宁先生；

　　世联行首席执行官黎振伟先生；山东省威海市文登区国土资源局副局长赛永忠先生；

　　威海双岛湾科技城副主任梁景凯先生；

　　德信资本董事长陈义枫先生；

　　美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士；

　　西安房多多网络科技有限公司总经理沈飞先生；

　　好屋中国西安公司总经理何丽女士；

　　思凯来国际总经理陆静女士；

　　中国房地产税务筹划网总裁、汇力基金副总裁李明俊先生；

　　陆港愿景执行董事、总经理屈锦薇女士；

　　西安万城房地产开发有限公司董事长刘迎春先生；

　　西安新宝龙实业发展有限公司副董事长柏景先生；

　　陕西聚安实业有限责任公司总经理杨春平先生；

　　陕西佳诚房地产开发有限责任公司董事长杜旭强先生；

　　郅辉地产董事长范保强先生；陕西金盛源实业有限公司董事长苗志城先生；

　　陕西嘉豪房地产开发有限责任公司总经理陈拥军先生；

　　陕西智逸实业有限公司总经理周雯女士；西安明丰置业有限公司总经理刘喜顺先生；

　　金源集团总经理肖进民先生；西安万科营销总监杨璞先生；

　　盛恒西安房地产开发有限公司副总经理王灵轶先生；

　　北京裕昌置业集团西安有限公司副总经理张玉军先生；

　　陕西丽彩实业集团有限公司副总裁张民政先生；

　　河南昌建集团西安分公司执行总经理王文彬先生；

　　陕西思源兴业房地产经纪有限公司总经理李秋月女士；

　　美城地产机构总经理汪巍先生；

　　华商报总经理王晓庆先生；

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。 

　　另外，还有恒大、金地、天朗、紫薇、经发、高新、高科、荣华、莱安、海荣等很多企业嘉宾正在赶来的路上。本次论坛获得众多西安实力房地产企业的参与，我谨代表主办方再一次感谢所有的嘉宾，以及参与支持2014城市观点论坛西安行的朋友们。

　　下面有请陕西省房地产商会秘书长宁高伟先生为我们致辞。

　　宁高伟：尊敬的各位来宾、朋友们，大家上午好。

　　欢迎大家来到西安，来到2014城市观点论坛西安行现场，这对西安的楼市来说，是一个新的机遇，更是一个新的推动。借此机会，我谨代表陕西省房地产商会对本次论坛的举办表示衷心的祝贺。

　　在这次论坛中，将汇聚很多西安房地产的声音，也迎来了全国著名的经济学家及省内外专家来探讨西安城市的发展。在住建部明确提出今年房地产政策将实行“双向调控”后，房地产开发商如何应当地市场进行投资开发已是一个避不开的话题，相信今天在各位专家级房地产界同仁的深入探讨与思想碰撞中，将会为西安房地产市场的发展带来更多的声音与范例，让我们共同营造一个更利于西安房地产市场健康稳定发展的氛围。

　　西安是一座历史悠久的文明古都，但同时也是一座开放创新的国家区域中心城市，所以在新与旧的融合、传统与创新相辅相成的精神下，西安房地产的前景更值得期待。

　　让我们发表观点与意见，碰撞出更多的火花与闪光，为西安房地产注入养分，并让我们所有的与会者有所收获。

　　最后，预祝本次论坛圆满成功！谢谢各位。

　　主持人：谢谢宁高伟先生。下面，有请华商报总经理王晓庆先生为我们致辞。

　　王晓庆：女士们、先生们，大家早上好。

　　在这个芳草青青的暮春之晨，万物充满勃勃生机，就像我们所处的西安房地产市场一样，虽偶有挫折，但前进的步伐依然铿锵。我们知道一片片形成此地开花，城市每一次迅猛的腾飞，房地产几乎都充当着马前。所有老百姓来说，感受最深得就是房价，但是只有我们这些行业的参与者，才深知耕耘期间酸甜苦辣，虽然经过诸多起起落落的较短，到现在为止也才是开头，也正是因为是新生事物，所以成长的烦恼一直相伴，对西安楼市来说，没有一惊一咋的忽起忽落，但这并不是说西安的楼市没有价值，恰恰相反。西安对人口的吸纳能力，以及强大的续航能力，必将促使老百姓对房产的需求大大加大。这就需要各位开疆辟土，点石成金。你们有过苦恼迷茫，这个我们都知道，你之所想，我之所向，今天我们邀请大家济济一堂，就是以楼市的名义，让头脑刮过更大的风暴，让观点进行更强的碰撞。

　　朋友们，我们不能否认楼市还有很多小病灶，但我们更应该看到楼市健康对经济有多重要。所以就让我们静下心来，听听别人的心声，在交流中感悟，在感悟中深化。十几年来作为相濡以沫的战友，我们和各位的目标是一致，就是让行业健康，让百姓安居乐业买到好房，我们相信，只要同心协力，城市一定会铭记我们的努力，我们一定会为城市的发展写下浓墨重彩的篇章。

　　朋友们让我们一起努力加油，为梦想不彷徨。谢谢诸位。

　　主持人：谢谢王晓庆先生。最后有请观点新媒体出品人，博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！

　　城市观点论坛第三次走进西安，从2006年到2014年历经九年。可以说九年时间对于古都西安来说时间太短，但是对于中国乃至西安的房地产已经发生了很大的变化。还是上周我们在沈阳所说，从起不到高峰到高低不平的波谷，至少2014年的西安与全国一样处于谨慎的匍匐前进状态。无论是住宅市场还是商业地产。

　　九年间，观点作为专业的地产全媒体，正携旗下观点网、观点杂志、博鳌房地产论坛、城市论坛、年度论坛、商业年会等线上线下产品向地产资讯服务商发展。包括我看见，目前在西安发展的各大品牌房企今天基本到场，他们中大多数都是2013年观点卓越100榜入榜企业，而从2014年开始，观点将更加深入区域，对全国主要城市进行区域榜单发布，希望得到各位鼎力的支持。

　　2014年，市场决定房企的生死，只是不同的区域有不同的特色及应对措施，所以我们将“西部经略 分类调控下的房地产”定为西安行的主题，期望在接下来的时间里，在接下来半天时间里，现场所有来宾们精彩演绎、充分讨论，共同为西安房地产加油！

　　最后，再次感谢支持论坛的所有合作伙伴，华商报、西安房地产商会、文登政府、双岛湾、金科股份、房多多、好屋中国、海斯兰德、思源顾问，感谢所有出席论坛的企业来宾、媒体朋友。

　　最后，预祝论坛圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士。今天的嘉宾致辞就到这里，接下来将进行论坛的正式议程。

　　尊敬的各位来宾、朋友们，2014城市观点论坛西安行的议程主题是：西部经略 分类调控下的房地产。下面即将展开的是主旨演讲环节。我们很荣幸地邀请到著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。接下来就让掌声有请陈淮先生，他的演讲题目是：市场的回归中国房地产问题与思考（西安篇）。

　　陈淮：我不太赞成我们这个题目，分类调控下的房地产，好像政府的行为政策是决定我们2013年走势的基本元素，好像我们的注意力还在这个问题上，但是我赞成给我拟的这个题目，市场回归。

　　过去十年，影响和决定房地产市场的第一位因素究竟是政策，还是市场？过去十年，决定着中国北京、西安房地产市场走势的第一位因素究竟是政策，还是市场？如果是政策就能够决左右这个行业的话，那我们用不着三天两头的国五条、国八条、国十条，人们说老百姓都买不起房子的过程中买了房子，政府咬牙跺脚。本届政府要如何的时候，房地产市场按照它固有的规律发展到了今天。如果说有什么区别的话，2014年，其实是从2013年开始，过去政策掩盖下的一些市场的深层次矛盾逐步显现出来，这是2014。 

　　2014年分类调控不是第一位的，是市场的内在因素逐步显现，就像一个病人，庸医不停的给他吃退烧药，国五条不行吃国八条，国八条不行吃国十条。高明的大夫，不会轻易给病人吃退烧药，因为它会把引起发烧的问题掩盖起来。 

　　为什么会发烧？可能是肺部感染，可能痢疾拉稀，不停的吃退烧药，把真正引起发烧的因素给掩盖了，这就是过去十年，就是因为吃退烧药，今天吃了，当天晚上退一会，第二天接着烧。2013年起我们不再吃退烧药，市场运营过程中的一些因素显现出来，比如说大中小，中西部城市发展不平衡，出现分化。比如说我们一部分、少数城市供大于求，包括沿海特大城市和相当一部分中西部的大城市在内，更不要说县城供大于求。比如说老百姓的市场预期，对政策老说扑朔迷离，现在更多的从自己的客观需求选择入市的时间。 

　　2014年把分类也好，双向调控也好，关注都往后放，十年来的房地产市场坦率的说，不好意思的说，明确无误的说，主观愿望是不好使的，不管这个愿望是出自哪里，大多数老百姓的主观愿望也不一定是符合客观规律和国情的。客观规律是不以人的主观，不以意志为转移的必然趋势。我们有人希望汶川地震吗？自然规律是这样，该震的还得震；我们希望祖国天天是春天，四季轮回你改得了吗？2014年我建议我们从以下四个方面关注房地产：

　　第一，新型城镇化。如果有什么新的变化，我们从进入21世纪之后，第一个十年，由于一些特殊的历史原因，不得不把大量的资金、政策、物质、资源集中在北京、上海。在这个过程中，有意和无意地造就了中国城市化的主战场在特大城市，实际上我们调控房地产最明显的就是沿海屈指可数的少数特大城市。西部12省区，西安、成都也不过从中长期看是温和上涨，相对平稳运行的过程，真正有异动的只是沿海特大城市。新型城市化有很多内容，3月17号刚刚公布的国家新型城镇化规划，核心突出的一条就是实现大中小城市协调发展，特别是重点发展好中等规模城市，抑制特大城市人口扩张，以及在县城和中心镇一级引导农民就近入城。当然还有一些其他问题，这些我们先不说，简单说就是房地产的空间分部，也将有一个明显的变化和距离。

　　2013年的时候就明确提出，我们新一轮城市化要严格抑制特大城市进一步扩张，但是多大的城市算是特大城市，没明确说。在3月17号这个国家新型城镇化规划中，对大中小有了明确的定量化的区分。500万以上人口城市叫特大城市，在今后一个很长时间内，这些城市将不鼓励它扩张，抑制人口涌入。如果我们不能够解决特大城市过度承载的问题，我们永远解决不了房价问题，北京上海就那么大，不可能把13亿人都装进去。真正要实现中国高质量的城市化，非得有一大批中等和小城市发展，实现大中小城市的发展。

　　2013年末，这个是很新的数据，1千万人口以上的城市有6座，将采取抑制人口政策，限制人口扩张。大家老说限购什么时候取消，如果这些城市取消限购，那么一定有更严厉的入市门槛。加快积极稳妥的发展一批，包括中西部的省会城市和中小城镇是我们未来的主要指向。在这个城市结构调整过程中，按国际标准的话，100万人口的城市就叫大城市，300万人以上的大城市，这个人口指的核心市区，300万人以上就叫特大城市。按照我们新型城镇化规划，目前是500万以上，按中国的特点，500万人口以上的城市划为特大城市，抑制人口涌入。300—500万的区间，这个区间叫大城市，80—300万叫中等规模，这符合中国的国情。

　　简单说，我们想今后一段时间，从2014年起，可能两个层级是我们房地产市场和政府鼓励人口集中的主战场，一个是中等规模城市，城市群，卫星城，再一个是县城与中心镇。但是在这两个层级中，我个人的判断不是写在文件中的，县城和中心镇一级，除了江浙少数和珠三角地方以外，恐怕中西部还得有8—10年的准备期才到高潮。政府希望优先发展，请注意我说的中等规模，包括西部一部分中等城市，像银川，也包括几乎大部分的地市及中心城市。

　　第二，改革。2013年十八届三中全会明确提出60条，全面深化市场经济体制的改革，我看这个改革可能是一个艰难前行的过程，但不论怎么艰难，它的序幕揭开，方向明确。而且它的确是包括中国国民经济，抑制2014年经济增速下行，释放增长动力和房地产市场健康发展首要的迫切的问题。过去十年我们靠强化政府权力，靠低效率、高成本的调控，靠这种滞后性、被动性、主观性明确的政策，恐怕已经走到头了。因势利导，发展优胜劣汰，特别是在资金供给，土地供给这两个最基本经济要素的市场化上迈出实质性的步伐，包括地方政府，城市建设融资，也包括减小金融系统的风险，也包括支持老百姓更好更快的成长的迫切需要。

　　我们在户籍制度、土地制度，中央与地方的关系，以及产权制度，交易市场的扩大与完善下迈出新的步伐。刚才说的是文件，或者说政府，或者是党中央希望，我再说我个人的看法，不容易。其中举个例子说，三中全会说了加快实现土地制度的流转，其中有很多地方讲到了农地、宅基地、农村集体建设用地的流转问题，同地同权可以抵押，以及其他一些规模化经营等。但是三中全会结束不久，很多政府就站出来表态，18亿亩耕地红线不动摇，又说量不变，实际上把土地流转退回到十七届三中全会的时候了。

　　再举个例子说，去年末的中央经济工作会议，第一条把粮食安全列进去了。其实连续十年创历史新高的背景下，为什么把粮食安全列为2014年的第一任务？我以为在土地改革这个问题上还存在很大的争议。但不管一致还是不一致，愿意还是不愿意，改革的推进，是一个必由选择。习近平和李克强都说过，我们很多的重大改革措施都是倒逼机制。2014年多关注改革，并且主动地去推动改革，比如说在金融创新上、在规模化经营上、在保障房建设上。

　　第三，市场机制越来越明显发挥作用。有人连夜赶考场，有人荣誉回故里，这就是市场应有的现象。2014年此后一段时间，当政府之手越来越不伸的时候，市场的手就越来越能发挥作用。一个优胜劣汰的过程，比起政府的调控，更加优化的过程到来了。有些开发商不得不考虑到自己资金链的风险，尽快回笼资金，采取了一些促销措施，这些都是市场正常合理的反映，感冒发烧是人一生中必经的不可避免的阶段。

　　曾经有媒体问我说，过去十年是房地产的黄金十年，你认为未来还是黄金十年吗？我间接的回答这个问题，我说在整个90年代是中国家电业的黄金十年，那个时候涌现了一大批名牌家电，那个时候的丈母娘需求是有彩电、冰箱、洗衣机就可以。黄金十年，短缺，买不到，十年而已，十年过去怎么样，这些当初辉煌一时的家电厂家，都是政府重点支持的，在轻工业、电子工业部、兵器工业部备案发牌的，基本死光。辉煌十年的那些家电企业，大概硕果仅存的就是长虹一家，其他的基本死光。但是在接下来的十年，正是中国成为世界家电大国的十年，你说第一个十年叫辉煌，还是第二个十年叫辉煌。

　　哪一个十年堪称是黄金？我们在过去十年的城市建设、住房建设，的确有很多卓越，令人羡慕的成就。比如西安变化多大，我们这个酒店说是仿汉代的，但是我一看是仿汉代王陵的，我们有太多的缺陷，有太多需要探讨的，这并非是批评西安，西安也有很多非常漂亮的，比如陕西博物馆，那是建筑界的骄傲。北京这20年的建筑没有一个能上明信片的，毕竟陕西还有一个博物馆是大家公认的，令人骄傲的作品，但是也有仿汉代王陵的酒店。

　　刚才说市场正在重新优化选择它的资源支配者，这个过程大家有思想准备。市场好不一定谁都能活下来，美国用了50年全面赶上和超过了欧洲，走过欧洲工业化150年之路。2013年美国道琼斯标准，三大股指一年之内50次创历史新高。我们今年每个人都争取自己规避风险，强壮素质，在市场竞争中，而不是在和政府的博弈中活下去，成为进化最快的物种之一。

　　第四，新挑战。我们希望我们的房地产开发商、老板、企业家们注意到，我们这个行业面对着一些以前没想或者想了认为离我们很遥远的挑战，就在眼前了，这些挑战很复杂、很多样。比如说今年一季度，人民币突然一反过去几年升值，大幅度贬值，这对国际热钱造成影响，对房地产在短期内市场供需造成影响，你别以为这是一个距你很遥远的事。海啸，大规模人员伤亡就是20分钟，它也是个短期，但是这个灾害是非常巨大，躲过这20分钟，一切恢复原样，这20分钟是灾难性。

　　希望大家高度关注，2014年通胀主动权不在我们手里，希望开发商不要自说自话，注意到这个国际货币政策，国际货币环境对我们市场的短期内的挑战。另外，互联网、网购、电商大家可能都听说了，别以为它离我们很遥远，且不说网上购房现在已经在很多地方如火如荼，购房者挑选房子的优化选择的效率大规模提高。你弄几个柱子就是王者风范，人家上网鼠标一点，可以把10个、20个楼盘的信息放到一块比较。

　　这还不是最重要的，互联网金融，十八届三中全会也明确提出房地产市场改革其中之一，发展直接融资，而且互联网金融业使我们银行业措手不及，仿佛一夜之间就来到眼前的。我看技术进步、生产力发展，谁也抵抗不了，不管你诅咒它，还是赞扬它，你高兴还是不高兴。一夜之间，这些余额宝们的宝们，就把我国银行的看家奶酪冲的七零八落。可不可能有一天，房地产市场的直接融资，以及老百姓购房中的各种各样的中介性的金融需求，由互联网金融取代？这种风险不仅仅局限在开放商和购房者，以及和银行之间。

　　以上是我今天和大家交流的，第一个关注的不是分类调控，而是以下四个方面：第一，国家新型城镇化战略，空间分部变化；第二，深化改革可能给我行业带来了影响和冲击；第三，市场优胜劣汰机制越来越明显；第四，国际货币政策以及互联网金融等，可能给我们带来挑战。以上仅供参考。谢谢。

　　主持人：感谢陈淮先生精彩而犀利的演讲，现在我们就将进入到本次主旨演讲后，观点答问环节，下面有请陕西省房地产商会副会长、陕西省建秦房地产有限公司董事长张先生，思源经纪西安公司总经理李秋月女士。请两位入场。

　　李秋月：在座的各位来宾，各位朋友，各位可爱的战友们，大家上午好。今天很荣幸参与到观点的论坛活动，下面我们就进行到整个论坛的环节。

　　首先我是打酱油的，因为没有做过主持人，今天实际上大家共同探讨的话题可能就是关于西安的一些话题，作为西安的房地产的从业者，也是历经了十几年。关于调控对于西安整个市场的影响，作为营销人，每一次的调控实际上都对我们有很大的冲击，我们都会去思考如何提高转化率，冥思苦想，但是对营销人来说，实际上有很大的难度，但是对于房地产的开发商来说，相信难度更大，也有更多的疑惑，所以我们将话筒给到张总，期待你们的精彩对话。

　　张民宪：作为开发商来说，可能对市场可能有更多的感受，但是我刚才听了陈教授的讲话，我觉得从理论到实践，作为开发商来说，需要研究的问题太多。所以在这里想请教一下陈教授，拿我们自己来说，我们这个项目踏入西安的时间也比较早，但是地处西安北部，这个地方还没有开发起来，到底应该怎么做，我们就不知道。问政府，政府也不知道，我们这边没有规划，我们当时怎么走，就是觉得只能向政府、向市场多去讨教讨教，但是讨教的结果不明显，没告诉我们什么。那么在这种情况下，开发商经常会跟政府政策博弈。刚才说陈教授说了，政策博弈这个事情，这个路子不对，更多的应该进入市场，我想在这方面听听陈教授，跟政策博弈、跟政府博弈到现在，我们下一步应该重点放在哪里？

　　陈淮：营销，就是编故事，营销讲故事，学者讲规律，这不一样。你比如说成都的开发，我们也和深圳一样了，深圳是团结富人，成都是团结穷人，这种故事，大家且编且卖房，它肯定不是客观规律的过程。刚才说研究政策，政策也要研究，但是对西安这个地方来说，西安不是像我们刚才最开始开幕的时候，主持人或者华商报老总说的，西安是个很有人气、很有吸引力的城市。西安的任务是疏散人口，减轻对地下文物、对城市保护、对产业结构升级的压力，西安这些都不是研究国五条，政府所得税的问题。西安既是老城，又是老工业基地，又是在城市过程当中迫切需要。比如旅游业、高端旅游业的发展，老百姓住房，棚户区改造。3600万保障房，有1/3是棚户区改造，很多媒体可能都不太准确的描述这个事，那个棚户区改造不包括西安老旧城区，专指西安在内的大型工矿企业，员工集中居住区。50年代，60年代西安有大型厂矿集中区，专指的是这样的。最近的保障房问题，我们今天没时间说，李克强有很多新的思路，第一，他努力的把普通市民的老旧危房纳入棚户区扩大了，政府来做。第二，把廉租房公租房并轨。第三，产权房。第四，除了事务性保障之外，互助性的保障，公积金的改革等等，都有新的进展，保障也不是过去的单一，一刀切的。但是西安简单说一条，我们只有很短的时间，在一个中长期过程，在城市规划中，我们城市愿景中，不是鼓励你吸引更多的人，不管你是东西南北来这住。

　　这些带有很大主观性，温总理搞了十年滨海新区，那是国务院领导在搞，十年，除了抓了一把手之外，基本没干什么。温总理当初下的决心，可是要把天津滨海新区建成北方经济中心，现在呢？主观的东西不一定成立，有心栽花花不活，无心插柳柳成荫，义乌当初没人看好。

　　张民宪：城镇化是政府主导，还是市场主导？

　　陈淮：市场主导，政府引导。第一个政府先提一些长期性的规划设想，市场是看不见的东西，没法站出来说将来十年之后怎么样。但是可能政府提出这个一半对一半不对，政府说的不一定对，2012年中央经济工作会说2013年的主要风险，经济下行的风险和物价上行的风险，他只说对了一半，主要风险是向下，不是向上。但是即便是错的，政府也有责任，有义务必须提愿景规划，你培养你儿子将来上清华大学，他愿意做服装设计师，但不等于你不应该给他一个培养的规划和方向。

　　张民宪：西安包括浐灞，包括西咸，今后到底发展成什么样？

　　陈淮：其实西咸也含着一个思路，咱们前十年，二十年城市化都有一个各自为政。比如山东半岛经济发展挺好的，但是你听说过青岛、潍坊、烟台吗，没有，产业各是各的，互补相干，佛是佛，广是广，还广佛一体化呢，全体公投都不行，比乌克兰还复杂。这种一体化往往就是我们体制上的障碍特别大，谁当老子，谁当儿子，弄不明白，但是我觉得它也含着一个尽管难也能做的思路，就是每一个城市都别以自己为主观设想。关于京津冀这个问题，我不看好，但是长期看非得这么走，但是短期走不动，我也很纠结，20年来北京天津没有在任何一个项目上合作过，你现在让他们俩坐一块。河北希望把承德、张家口北部贫困区和南部的邢台包含起来，北京说我只管廊坊到秦皇岛这一块，你那穷地方我就不操心了。所以城市化的东西，目前提出很多好的思路，但体制性的障碍非常大。

　　张民宪：城镇化过程，我想应该更多的把这些东西释放给老百姓，更多的想创业的人，想搬迁的人考虑，政府只是在政策上给个引导性的东西，这个东西才会发展起来。

　　陈淮：你把好的学校，商业教育资源，向你希望人口导入的区域集中。

　　张民宪：我一直有个想法，当时我跟浐灞的领导交流的时候说过，浐灞的愿景最后到底做成什么不知道，但是至少首先是一些产业，没有产业就没有人，人为什么到城市去，因为城市有产业，到了城市，他就需要有住房，有了住房就要配套。作为房地产来说，可能是第三步和第四步要做的事情，而不是我们要搞城市化，我们是借着这个机会做一些整个城市发展过程中间配套仅此而已。我觉得房地产商对城市化，我觉得稍微冷一点，你觉得呢？

　　陈淮：相互促进。你说的也对，但是我们也有一个比较成功的例子，万达。万达是先开发商后产业后就业。为什么？它特别是在二三线，三四线城市，最近三四年，甚至连路都不通的地级市也进去，它进去以后可以1/4的城市都改造了，更重要的是它实现城市功能的整体升级，从产业。原来它有没有商业，有，这些商业都是底商，陕西也很多，主要街道就是几排底商。这种低端商业业态不等于当地老百姓对中高端的商业没有需求，当地老百姓收入不高，不等于没有5%—10%的人对中高端的住房没有需求，需要一些中高端的。

　　张民宪：最后一个想法，在市场经济中间，作为开发商也好，作为买房者也好，一定是一个不断互动的状态。现在开发商，从开发商本身来讲，他迫于某种情况，特别是资金情况，想降价，但是一降价就怕市场不认可，怕前面买房的闹事，这是情况怎么理解？

　　陈淮：中国有个很纠结的事，中国人娶了老婆，过不好也凑合过。房子也是这样，慢慢你就适应了，谁也不是，美国人也不是一步到位的，买不合适的，不合适的，高了低了。一个是农民，包括陕西在关中地方传统农业，男耕女织，天生厌恶竞争、排斥风险，买了房子，增值，大家都想有财产性收入。十七大的时候少写了一句，老百姓拥有财产性收入的时候，你要承担财产性风险。偏偏两千年的文化传统就是农民，没有承担风险的思想准备，除非老天给的没办法了，计划经济留下来了，国家该负责，就应该让我只挣不赔，天下有那么好的事吗。你降了一千，我基本可以担保，你按这价再买不回来，你别以为现在能占便宜。

　　李秋月：用热烈的掌声感谢他们。我们听出来整个本土企业对于房地产市场深入的思考，对于陈教授的言论当中，我确实是很受启发，关于到陈教授的发烧论，我觉得很受启迪。谢谢。

　　主持人：感谢三位嘉宾精彩的问答，不光是李女士很受启发，包括我、我们现场的每一个人听了三位嘉宾精彩的问答之后，应该都是很受启发。

　　下面就让我们一起进入2014城市观点论坛西安行的专题演讲及互动提问环节。第一场的专题演讲的主题是：行业的天平。下面有请两位演讲嘉宾上台就座，他们分别是：德信资本董事长陈义枫先生；中国房地产税务筹划网总裁、汇力基金副总裁李明俊先生。现在首先请德信资本董事长陈义枫先生演讲，题目是：房地产金融形势与房地产基金对策。

　　陈义枫：各位上午好，我花10分钟时间简单的分享一下我们公司对市场的一个基本判断。

　　展望未来，我们进入了一个比较弱的短周期，全国楼价体现出平稳的态势，但是城市之间的分化在加剧，而且分化加剧趋势会越来越明显。

　　我们是全国领先的、独立的房地产投资基金，我们更多地从金融的视角和实践的视角来看待这个市场。今天我演讲的关键词有四个：一个是小周期、大结构，一个是警惕流动性风险，创造主动性安全。前面两个是基本认识，第三个是我们对地产，以及地产投资的风险认识，第四个是我们德信资本的风险管理理念。

　　所谓小周期，指的是我们认为现在进入一个周期波动幅度比较小的时代。大家知道，周期按时间长短来分，可以分为长周期和短周期。从长周期来看，过去的十年可能是一个，我们叫黄金十年，大致上是一个上涨的十年。未来十年我们认为是白银十年，我们认为是载负振荡，缓慢上升的十年。上升是缓慢的，这是一个基本趋势的认识。

　　我们有很多对楼价有支撑的因素，包括经济持续增长，包括城市化。我们认为城市化和经济增长是楼价的长周期的支撑因素，货币环境我们仍然认为是一个比较宽松的环境，可能是从过度宽松转变为比较宽松，土地供应仍然是受到严格控制的，这是一个长周期的政策因素。当然还有收入分配问题、投资渠道问题，这些问题有一些仍然存在，有一些正在变化。比如说经济增长，可能速度有略微的下调，投资渠道问题可能会适当多一些，但是基本各级还没有发生质的变化，这些都是长周期的楼价支撑的因素，或者说是上涨的因素。

　　但是我们认为政府也有强烈的动机去控制楼价过快上涨，而且它不但有动机，还有许多的手段，这些手段我认为短期因素是明显的。但是基于GDP对房地产的依赖，政府调控楼价的政策目标并不是要把楼价调下来，政府要的是楼价要相对平稳，成交要活跃，房地产的投资仍然是比较平稳的。

　　所以我们认为政府调控房地产市场的政策目标，并不是楼价下跌的目标。政府的底线思维是非常明显的，这一届政府仍然是坚守底线思维。所以我们认为，平稳的房地产市场是政策目标，也是各个博弈主体的共识。博弈主体包括中央政府、地方政府、房地产开发商、金融机构、小业主、购房者，他们能共同接受这个目标。所以我们认为载负振荡、缓慢上升，在未来十年是一个基本的格局。

　　这是一个跨度十年的长周期，短周期会怎么样？我们认为从2012年5月份到2013年末，我们经历了20个月的比较强的短周期。这个比较强的短周期刚刚过去，大家都有感受，比如说区划速度比较快，全国楼价涨幅在2位数左右，一线城市环比涨幅20%左右，分化在加剧，而且分化加剧的趋势会越来越明显。

　　展望未来，我们进入了另外一个短周期，这是一个比较弱的短周期。我们认为时间会有一年半左右，这是一个主观的判断。这个短周期会有什么特征呢？首先，全国楼价我们认为是平稳的，弱的短周期在长周期的格局下，它体现出平稳的态势。一线城市仍然会温和的上涨，二线城市是平稳的，跟全国平均状况差不多，但是分化加剧。三四线城市会比较弱，但是三四线城市内部会有两极的分化，可能有的分化会比一线城市还要好。

　　我们总结了一下小周期的论断，地产必然是有周期性的，长周期的特征是稳定。短周期，目前开始的一年半时间是弱的格局，所以当下我们要谨慎面对市场，但是不必悲观。

　　跟小周期相对应的是大结构。所谓大结构，就是这个市场的各种类别，各种分类里头，差异越来越大。首先一线二线城市和三四线城市差异日益加大。一线城市比较好，在同一个级别内部，但是三四线城市的差异在加大。分化的原因，我觉得主要看城市的供求，我们在实际投资中，就重点考察一个目标城市的供求状况，包括现有的人居面积、供地的面积，这两个面积是按人均来算，地方政府供地的风格，以及土地储备的状况。

　　我们会发现不同城市有不同的人口结构，有的城市外来人口比重非常大，比重大的时候，常住人口的购买房子的含金量就小一些。有一些城市本地人口占绝大多数，它可能含金量就高一些。我们在人均面积的横向面积也有一些讲究，从需求角度我们认为，关键是看产业，产业有竞争力，需求就有后劲。有些城市由于地缘的原因、政策的原因，会对周边的经济政策有吸附效应，看完供求之后就能知道这个城市分化的原因。供小于求的就会走强，供大于求的就会走弱，这一点是市场起主导作用。

　　结构化里头，除了区域的分化，还有开发商的品牌、开发商的产品能力、融资成本等等，这些因素决定了不同开发商之间的差异化。对投资机构来讲，慎重选择交易对手也是至关重要的，开发商分化加剧，呈现出不同的业态。结构化差异加大，我们一样能够找到结构化中的强者。我们认为，主要的风险不是价格下跌风险，价格是平稳的，但是区划速度会明显的放慢，流动性风险才是主要风险。作为投资机构在足够的安全边际下，注重流动性风险，流动性风险比安全性风险更难实现。

　　主动安全理念是我们的一个风险管理理念。我们通过认真的市场研究和分析，找到市场走势的规律，制定有针对性的投资策略，根据投资策略慎重选择投资区域、投资对手，然后制定有针对性的投资方案来提前规避风险。主动安全理念就是一个防范于未然的风险管理理念，而不是事后减少损失的被动的风险管理理念。

　　主持人：感谢陈义枫先生。接下来让我们掌声有请中国房地产税务筹划网总裁、汇力基金副总裁李明俊先生。

　　李明俊：各位朋友好，我分享的话题是房地产的税务在当下情况下，如何去进行规划。在分享之前先和大家分享一句话：境由心生，知止无界。一个企业能走多远，取决于这个企业的高度和对未来的前瞻性，一个企业能走多远，取决于对游戏规则的遵从度。在当下税收政策作为国家调控地产的一个重要手段，在去年和今年，以及未来一定会越来越趋紧，这是毫无疑问的一个大的趋势和背景。在去年我们媒体上，全国的开发商拖欠税款3.8万亿的事情一直在发酵，到目前为止其实都还没有结束，国家税务机关其实被这样的报道弄得很尴尬，所以在今年1月份，媒体再一次拿万科在深圳和沈阳的六个楼盘说事的时候，在全国税务系统召开了一个电话会议，要求对全国开发商达到清算条件而没有清算的，要继续摸底和调研，到底开发商有多少金额是该清算的没有清算。

　　在今年，以至未来时间段，整个房地产的大趋势在下行，在我们垄断利润向平均利润转化和过渡过程中，如何向内部管理进行强化，向内部管理要效益，加强成本控制，包括税收成本控制，是一个非常关键的内容。就在刚才会议前有个朋友找我说，“我的房子在西安卖到5万块钱一个平方，可是我的成本只有2万块，表面上我挣3万，可是我3万中间要拿出1.6万交税，我的税占交的比重已经超过了30%，有什么样的高招可以少交一点？”类似这样的问题在全国开发商中其实都很普遍，尤其是这一两年大家比较注重的商业地产，当你的增值越高的时候，当您的表面毛利越高的时候，您越需要对税务进行规划。 

　　在前不久，有一个大的新闻，我想在座所有人都知道，我把这个作为我们税务筹划的经典案例和大家分享一下。那就是李嘉诚先生把他在北京的盈科数码中心给卖了，交易隶属是一个大家都不太熟悉的一个基金，叫基汇。我们来看一下这一笔交易，李嘉诚先生大概成本是3个亿美金，交易的金额是9个多亿美金，总共毛利是6个多亿美金，如果按照这一笔的话，房地产交的税还是非常多的。首先李嘉诚要交三个税，营业税9个亿美金乘上5.5%。第二税是土地增值税，6个亿美金的毛利，减去营业税以后，剩下的余额我们要按照土地增值税率去缴纳，最低30%，最高是60%。那毫无疑问，6个亿美金应该乘上60%就差不多3.6亿美金。剩下还有第三个税，就是扣掉营业税、扣掉土增税以后，6个亿毛利，剩余的部分，我们叫税前利润，再去乘上25%的企业所得税，这三样税交完以后，如果作为买家，基汇基金需要交一个税——契税。当产权转移之后，买卖双方不用算了，表面上6个亿的毛利，如果交完税以后，我告诉你要交多少税，4个亿，税后剩下不到2个亿。

　　这就是当下，我们表面上以为各位挣了很多，其实大部分都没了。

　　怎么解决这个问题呢？李嘉诚先生是非常聪明的一个经营之神，在这方面做了一个非常聪明的安排，就是我不是卖资产，而是卖股权，这样资产和股权进行了转化——在中国我如果卖了公司的股权，给了交易对手基金，通过这样的股权转化，我卖方营业税不用交，土地增值税不用交，只需要交卖方的股权议价的企业所得税25%，这样一来我只需要6个亿乘上25%，1.5亿美金就好了。而买家因为收购的是股权，没有收购资产，所以契税3%也可以豁免，买卖双方的税比原来要低得多。但这还不是李嘉诚，因为李嘉诚是我们华人的首富，经营之神，所以他连这1.5亿美金的股权议价的企业所得税也不会缴纳。为什么这么说呢？媒体上大家都看到了，他们的交易是在海外，通过BVI公司的股权交割来完成的，换句话说，基汇基金在海外注册了一个BVI，去收购李嘉诚先生的BVI，然后我们在中国大陆什么都没有发生，我们发生的是中国大陆公司的爷爷的爷爷，做了股权的变动，所以在中国我没有做资产交易，没有做股权交易，按照中国的税法我什么税都不用交，而我这6个亿的股权议价在海外BVI，按照BVI的税法，大家知道这是一个国际著名避税天堂，这样的一个交易叫资本利得，也是豁免利得税的。这样一来，我在全球这笔交易等于什么税都没有交。

那有这么简单吗？当然没有，我们中国政府现在不断在反避税，所以我们在09年出了一个698号文，针对这种情况，即使你的股权在海外交割，但是你的资产包括在大陆的话，中国政府有权征收你的税金，什么税金呢？股权议价交易所得的利得税，这个税利是10%。换句话说，6个亿美金乘10%，我交6000万美金就好了。这就是这一笔大家都普遍关注的交易，它的税务规划的安排，而这样的安排省下的税已经超过了3个亿美金。

　　用这样一个案例，大家都比较熟悉的案例，我想和大家分享的是，税务规划如果能事前去完成和设计的话，对所有的开发商来说都是非常重要的。对于开发商我们大大小小要交11个税种，其实最重要的是土地增值税，你们看一下，95年到现在，这个趋势是越来越明显，特别是09年以后，像龙抬头一样，直线拉升。我们过往很多项目达到清算条件，税务局没找你，你也没找税务局，大家就这样过了。但是现在你会发现，当你结束的时候，清算的形势越来越严峻，而且清算以前我们可以核定，现在基本上都改为查帐，这要求我们大家对税务规划一定要事前去考虑。刚才有人跟我说，“我钱是挣了很多，我一个项目可以赚3个亿，5个亿，但是我睡不着睡不香。”我说对的，你要想睡得香，那就考虑税务规划，怎么样做税务规划呢？

　　我来简单介绍一下，我们做了一个网站叫中国房地产财税咨询网，做了12年，是国内唯一一家只做房地产行业财税顾问的机构，在这12年我们服务过52家前百强企业，总共服务了600多家企业。在这些企业中间，我们总结了几个观点，第一是税务规划不要到有了销售收入你才来考虑，不要到了清算才来考虑，而在前期拿地阶段，在公司注册阶段就要考量。第二，我们现在很多人一说税务规划就要考虑的是我们的建安成本，你把建安成本即使翻了一倍也解决不了问题，而且翻了一倍你就失去度了，在没有这样一个度的问题情况下，你就面临一个什么问题，本来是合理的东西变成一个偷税的，怎么解决这个问题？我提出的关键是最大的筹划空间在土地成本。第三，在公司，很多人都以为税务是财务部的事，其实不是，最好的税务规划应该从财务层面、公司经营管理的各个方面，从前期的拿地到后期的规划，到户型的设计，到总包合同的签订，到材料是不是架构，到楼盘的定价，到促销方案的设计，以及未来运营和管理，以及最后清算和退出……每一个经营，不同的开发节点，不同环节都涉及到税务规划，可以说财税无处不在，所以在公司，最好的税务筹划人不是你们公司的财务总监，而是老板，而是最高的决策层。

　　无论是大公司小公司，我们提出的税务规划基本的思路就是一条，不断地开公司开公司，延伸你的价值链，把开发企业的利润转化为上下游非开发企业，为什么？因为你的利润如果留在房地产开发商，它就需要缴纳土地增值税；而非上下游的、非房地产开发企业，就不需要缴纳土地增值税，就因为税种改变就会给你带来非常多的好处。

　　我们很多人在楼盘定价的时候，都会考虑，这主要是营销部的事。我举一个非常具体的案例，在西安是08年曾经帮一个开发商服务过。在楼盘定价的时候，销售部请了销售代理公司做价格的制定，销售代理是，超过4000块钱以上，20%提成，4000块钱以下只有千分之八的提成，所以代理商希望卖到5000，自己内部有不同的观点。我给他做了一个，拿数据来说话，做了一个实际的分析，如果卖4400，当时周边都在4400-4600之间，如果卖4400一个平方——成本不变的情况下，改变销售价格，税后纯利润会发生根本性的变化——卖4400一个平方，只有393块钱毛利，如果卖4600，你的价格，税后纯利润就变成了355，表面上多卖200块，最后利润反而少了38块，另外这中间大家看到一个问题，如果卖4505块的时候和卖4400，它的税后纯利润完全相等，正好都等于393，我告诉各位这不是巧合，这是经济学的规律，税收学的规律，4400块和4505块之间，它们两个我叫做无效区间。也就是说我们的定价一定避开这样的无效区间，因为在这个区间内，如果价格的提升，税后利润没有上涨，反而下降。任何一个楼盘，任何一个小区，都可以找到两个点，这两个点税后纯利润一定是相等的，而这两个点，就称为无效区间。这样还有一个低效区间我就没时间解释了。类似这种情况，在营销定价的时候，销售部同事大部分是不了解的，我们的财务部同时也未必会了解。

　　财税无处不在，处处皆学问，祝大家睡得香，谢谢。

　　主持人：感谢李明俊先生精彩的分享，让我们都收获到了专业的财税知识，相信我们在场的每个人今天晚上都可以睡得很香了。那现在我们就进入5分钟互动答问环节，大家可以就刚才两位嘉宾的演讲，以及我们的主题“行业的天平”来进行提问。

　　提问：陈总，您好！我是365的记者，有一个问题想问您，就是您刚才说到，从2014年初，有一年半的短周期，楼市应该是平稳的发展。我想问一下，您说到三四线城市会出现两极分化，开发商应该如何应对这个两极分化中的优胜劣汰。

　　陈义枫：好地方多去，不好地方就不要去了，如果你是可以选择投资区域的开发商。如果你是一个本土开发商，其他地方你去不了，这个地方又是一个两极分化中的弱者，我觉得你可以，退出这个行业。但是你又不甘心，我觉得你有一条路，你把当地的资产变，然后你拿着钱就跟着地产基金走，成为地产基石的投资者，仍然可以分到比较可观的收益，但是由地产基金在全国选择最好的投资区域，你获得一个比一般投资者更高的投资收益，又不用太操心，就实现跨地域的投资，在区域两极分化当中你就游刃有余了。

　　主持人：我也有一个问题要请教一下陈总。对于中小开发商而言，具体如何主动规避风险？

　　陈义枫：中小开发商由于规模小，往往项目也比较少，而房地产现金流有特殊性，当你投入的时候，你就只有投入，没有产出，当你熬到产出的时候，就很多产出了，可能不要太多投入了，现金流的大起大落是固有的模式。如果是中小开发商，当你能够做两个中等项目的时候，你就不一定要去做一个超大项目，做成两个，这两个项目的开发周期可以错位，使得一个项目在投入的时候，另外一个项目可能有产出，这是一个办法。另外，容我自卖自夸，地产基金在金融机构里面有一个特殊性，我们的资金供应可以跟你的项目开发周期中的现金流的特色来高度匹配，可以分批投入，分批回收，提前做预测，再给一个时间的弹性，使得你的资金供应里头有一个是跟你的资金投入在周期上高度契合的，提前化解流动性风险。当然还有一个，资金回收过程中的巨大不确定性，这个只能是，我刚才讲了，选好地方，留有余地，该出手时就出手，这个城市看出走势不妙的时候，捂盘是最不理想的应对策略。

　　提问：我是腾讯房产的，我有一个问想问李总。您刚才谈到可以合理避税，就是在定价比较低的时候，其实跟一个较高定价的利润是相等的。现在大家很关注一个问题，土地税这些是无法避免的，在这种情况下，开发商采取这种方式，通过基础手段是否可以达到房价下降的目的？

　　李明俊：在数学上有两个模型，一个是在成本固定的情况下，如何来确认你的销售单价，另外一个模型是在销售价格固定的情况下，如何设计成本。在这中间有很多规律可遵循，并不是说你价格越高就越好，特别是如果在西安，你的房价，陕西省下面的二三线城市，你的房价并不贵，在4000-6000元/平时，往往你的产品的增值并没有超过20%，在这一点上可以免征土增税。但这一点很多人没运用好，有时候就多卖几百块，导致可以免税的变成了不能免税；第二个，在我们销售价格固定的情况下，很多就想着成本控制，这时就会压缩开发成本，比如在设计、建安投入、工程投入方面越低越好，其实未必，在当下去化量不是特别理想的情况下，你多花一百两百的成本把小区的品质做得高一些，投入好了，本来售价不变，多花了500万使产品的增值率变了，由21%变成了19%，税收方面变成了免交2000万，也就是说税收使利润增加了2000万，就因为品质高了，去化更高了，信息流就更快了。

　　主持人：感谢两位嘉宾的精彩回答，现在第一场互动提问环节就到这里，让我们掌声感谢两位嘉宾。

　　主持人：接下来，进入的是2014城市观点论坛西安行的第二场专题演讲及互动环节，这次讨论的话题是多元化扩张。首先有请本环节第一位专题演讲嘉宾立丰董事长颜明先生进行演讲，他演讲的题目是：城市商业规划与城市商业的发展。

　　颜明：主办方给了我这么一个题目，题目很大，只有15分钟的时间，我讲一下重点，谈城市的商业规划。

　　

　　首先要从城市说起，城市的起源是因为先有市后有城，市就是商品交换的地方，实际这种文化延续到今天。像农村有集市，那么在远古时期，为了保护市的有效的发展，防止外来侵犯，所以围了城，这是城市的概念。因此说城市的商业规划，一个城市的规划，商业规划是非常之重要的。城市的商业规划，它应该依据什么来做，显然是依据市来做，依据交易来做。城市的商业规划应该是非常科学的一件事情，绝不是一个凭感受，感觉这里很热闹，这里人流很多，不是这样的。城市商业规划，当然人流是有关系，还要有道路和交通的问题。 

　　一个城市的商业规划，我们今天的商业地产市场，出现一个非常尴尬的局面，就是很多开发商建的商场，很多商家开店找不到开店面的地方，其原因就是，我们经常讲开发商的选址定位错了，实际上与一个城市的商业规划是密不可分的。比方讲，我们刚才在场外有记者问我说，城市商业中心，西安的这几年的城市商业中心的发展不是那么迅速，没有建立很多的大型商业中心，为什么非要建立一条街全是商业？比方在钟楼建立500万的商业面积，你们觉得合适吗？显然不合适。500万平方米的商业面积需要的交易量是多大，我要有投资回报，没有投资回报，这种投资就是无效的。

　　我们讲，今天的商业在以前，而不是在今天的土地价格，今天的土地价格我还没去计算，在5年前的土地价格，一平方米的单平方效益，营业额一年不低于1.2万，十万平米的商业一年的销售额一年应该达到12亿，如果低于这个交易额，这个投资收益就有问题，我们就是亏损的。想一想，如果在一个城市中心，建立一个500万平方米的商业，那是多少个亿的交易额。而10万平米的商业，每天的人流应该是多少？大概4—5万人，如果500万呢？100万平方米是40—50万人，我们想想，道路交通允许不允许我们来这样去做。这是我们讲城市的商业布局上，规划布局上存在很大的问题。

　　我举一个例子，去年我们到一个城市做商业论坛，城市的领导把他们城市规划给我们看，这个城市占地1.3万平方公里，拥有人口108万人。也就是说，整个人们手中的钱只有150、160个亿，而他建了500万平方米的商业，也就是说这些老百姓全部用于当地的消费，也不够支撑500平方米的生存。这是我讲的城市商业规划要根据交易的大小来做，而不是说我想在哪做多大的就做多大的。城市的商业规划是根据城市的交易量和居住密度和交通量是相关，最基本的要素是有能力消费。

　　第二点是有信心消费。有能力消费就是口袋中有钱，有信心消费就是社保，大家不会为未来的养老所去存钱。第三个就是有场所消费，场所是非常重要的。我经常讲，选址与定位，很多开发商说，我当时如果定位要是高档的，我就可能成功了不是这么一回事，实际上，选址与定位的关键在址，这个址一旦选定了，就存在定位，只是你发现没发现在这个点上定什么样的位的问题。

　　商业的发展，这个点的周边，我们讲我们的第一客户群是3公里半径范围内，第二是5公里半径范围内，第三个是5公里以外。一旦你把这个址选定以后，这个3公里半径范围内，每个人均可支配收入就决定了它的定位，而不是你想建一个大型的、高档的就怎么样。我们讲商业地产是分了很多别类，作为商业经营这方面来讲，我们讲有社区商业、街区商业和集中商业，城市购物中心的概念。我今天讲城市购物中心的概念的选址是非常严格的，它要求点的周边三公里半径范围内的人口密度是有一定的值的限制，而不仅仅是人数的问题，更重要是人的可支配销售收入能够达标，如果这两点都达标了，还要看道路交通是否能解决人来的问题。我们去年在给广东的一个湛江一个项目做咨询，他想做一个MALL，我们看了以后，这个点很重要，这个适合做一个MALL，但是道路交通不适合，因为它在丁字路口，显然这个道路通行量是不够的。所以我讲，城市的商业规划是非常重要的，当然我们政府在商业规划中，也在不断提升自己的理念。上次在安徽的一个城市，商业规划在哪建多大的市，不是市长说了算，是市场说了算，我们如何根据市场规划一个城市的商业。

　　一个城市商业的发展，我们今天面临的一个很尴尬的境地就是建了很多商业，招不来商，很多商家因为不能完成开店任务总裁受到罢免，其原因就是选址和定位都出问题了。或者说我们的城市规划出问题了，城市的商业规划出问题了。开发商在这么一种错误的规划形势下，如何去做，去寻找商业地产的开发是非常重要的，我们往往是被动的去找，因为政府说拿这块地必须建多大的商业，所以很被动。商业地产是招商先行，量体裁衣。我们像搞住宅地产一样，我们也有客户群，我的规划建筑，密度等等是不一样的，我们的客户是商家，每个商家对商场的要求是不一样的，荷载，单层面积，道路交通等等是不一样的。西安的发展，是不是到了饱和期，应该说是二三线城市的商业地产已经泡沫了，实际上一线城市仍然有泡沫，由于布局的不合理。另一个方面，按人均经济发展总量到今天，按人均拥有商业面积，中国还远远没达到，很多地方是空白点，没人去。选择商业地产的位置，一定要选择，不要凭表面上看，钟楼很热闹，租金很高，我在这建一个大的MALL，不一定能成功商业地产未来仍然是发展非常好的，至少有10—20年的机遇。谢谢各位。

　　主持人：谢谢颜明先生的精彩演讲。现在有请本环节第二位专题演讲嘉宾。世联行首席技术官黎振伟先生，他演讲的题目是中短期市场走势研判与策略建议。

　　黎振伟：我的题目是中短期市场走势的研判与策略建议，直接的给大家今天的市场一起来解读。我的演讲分三个题目：第一，经济环境，换档减数，微调凸显。第二，当前走势，冷热不均，供需错位。第三，优胜劣汰，胜者为王。

　　

　　第一，当今的市场面临的问题一定不是一个简单的买卖问题，它实际上综合了很多东西，我们可以看到今年开局以来经济面临着威胁，增速放缓。3月份的CPI跟PPI都同时下降，我们现在没有通胀。我们的中国制造业PMI，48，已经达到了八个月新低，还有铁路运货量也在放缓。社会的融资活动也继续放缓，所以这个投资跟消费的减慢，不是偶然的。问题就是当中国的经济在下滑的时候，我们的中央政府如何看待当前的放缓？ 

　　我们看到本届政府它在很大程度上容忍，不会因为一时的波动而采取强势的政策。所以我们看到博鳌论坛李克强总理谈到，我们不会因为经济一时的波动采取强势政策，所以我看这是下了决心的。我们的GDP在一季度放缓到7.2，甚至比全国水平还要低，同时看到，房地产开发回落也影响到我们的GDP，所以房地产跟GDP有关联，同时政府也看到了不能够单纯靠房地产刺激GDP。但是国家并不是没有作为，国家在新的政策上进行大的改动，国家还在高铁、货币政策微调，在“三农”政策，房地产的分类调控等其他方面进行微刺激，这个微刺激是开发商要关注的新的发展空间。

　　同时我们也看到稳增长保就业，当前就业没有太大问题，但是大学生的就业结构面临难题。2014年的就业目标是1000万，跟以往的变化是减了23.7。也就是说，今年如果开发商要对行业进行调整，相信在增加就业方面，应该是开发商可以做的事情。房地产市场的调整是经济增长，就业目标实现的主要风险之一，新型城镇化，结构的调整，行业的洗牌加剧，都会带来风险和机遇。我们还看到国家在调控思路上，在金融上放大了市场。我们看到信托者，他们谈到了金融已经在调整，融资的方式，国家也A股融资，当然银行直接贷款是困难的，因为利息上涨。

　　第二，走势。对走势方面我们认为，今天的房地产市场已经不是简单的上还是下，它是冷热不均的，是供需错位的。一季度全国商品房成交面积出现了负增长，前两次的负增长在2008、2012年，也就是说这次我们看到负增长应该跟上一次有同样的规律呈现，可能会更长。我们也看到一季度回落，尤其是一线城市跌幅明确，不光是二线城市，一线城市的价格也在下调，从13年的一季度相比，因为13年价格上涨比较快，所以14年的调整是必然的。

　　同时我们看到新增供销比的显示，进一步制约了力度，可以看到我们的供销量的比也比较高。未来房地产开发投资、增速也在缓慢的下降，投资拿地也在减少。随着需求，当资金成本增加，叠加效应开始呈现，所以也逐步地传递到市场销售终端。今天房地产销售的困难是由经济，以及房地产本身的综合因素所造成的。同时我们看到客户购房的意愿，目前有800多个楼盘的售楼部，我们购房者意愿指数也在下降，我们现在回落到2012年的低点，这个指标大家还是关注的。

　　我们也看到，不同城市在步入了调控阶段，不同城市之间的成交分化。我们看到西安一季度的供应量情况，新批准的数量是500多万方，市场供应明显好于去年预期。我们看到西安一季度的供应与成交情况，商品房成交300多万，环比下滑较大，但同比下滑并不太大，我们认为西安的市场还没有出现大的、明显的下滑，基本还是表现相对稳定。不同城市情况不一样，对我们来说，对于不同城市采取的措施，采取的策略也是不一样的。关注市场，关注相应的检测指标、相应的数据，这些都不一一去讲。当然我们也看到库存是目前房地产周期存在比较大的问题，部分城市超过15个月，应该说三四线城市的整体库存是比较高的。

　　最后看一下，一线城市比较强的，二线城市也有相对短期，中短期供求走势比较强的城市，我们认为西安是在二线城市较强的城市，其他城市都有不同的分类，从每个月来看变化，这种变化挺敏感的。同时我们根据市场不同的表现，我们采取不同的策略，不同的对策，千万不要一拥而上。二线城市目前正处于高速发展中，西安属于这种城市，对不同城市的销售瓶颈要采取措施。

　　第三，我们谈谈世联对当前的研判，我们认为优胜劣汰胜者为王是非常重要的。回顾08年以来的市场运行，我们看到本次是至2012年成交开始回升，目前已经经过了23个月的顺周期，所以市场也开始要出现下行了，这是规律。从05年一直过来到13年，其实市场的下行是有周期的，所以这个下行也是一个预测之间。我们看到，不同于前两次的降价风潮，08年是金融危机，11年国家主动调整，限购。这次是因为二三线城市库存量大，所以开发商应该在结构上有所思考。我们看到市场宽松期，行业集中度，行业的集中要加剧。

　　在这个时候，不同企业的做法是不一样的，对于有些企业需要加快考量。不同企业，在这个时候措施是蛮到位的，对于世联采取贴息等方式，这是保利的模式，这是恒大的案例。我们对不同的企业监测也在紧跟策略。盘点货量，千万不要简单而为。在房地产调控中，调整中，企业要提高自身的应对能力，以及操盘能力。这是我们对西安的研究，西安的产品也在变化，不同区域有不同表现。

　　第三个策略就是建议加快转型，应对市场波动能力，要实现业务多元化和延长服务链。我们也认为14年房地产正面临着分化时代，中国房地产正式进入下半场，我们的房地产不能够永远只靠开发发展，我们看到从过去的量到今天的值到服务，我们的公寓，我们的家居服务，资产服务，都在提升，这些都是从单纯的代理公司向多元化公司进展，。

　　最后，扎根市场，服务市场，代理市场。谢谢大家。

　　主持人：现在让我们掌声有请本环节的第三位专题演讲嘉宾，他是金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，他演讲的题目是分类调控下的房企机遇与对策。

　　李战洪：我们的命题是分类调控，但我不谈分类，只谈调控。我先谈一下感受，每一次房地产有自己的规律，我们一直说像能量地产一样，它到了一个周期的时候，就峰谷，等它的能量消耗就会进入谷，到了峰的时候就表现得比较好。所以在市场的规律出现峰谷的时候，到出现峰的时候，好的不得了，到市场出现谷的时候，市场调控来了，其实有时候调控不是调控，是房地产市场发生自然规律。我们是否去谈转型，是假的转型，还是真的转型？在转型的过程中，哪些是变与不变？所以说被夸大的调控与转型，我们把调控和转型，特别是最近两年以来，往往是被夸大的。

　　中央政府夸大调控，他的税费通过打压就提高了，地方政府说要去保护它，就把地价在这个过程中不停抬高，金融行业通过这种调控资金紧张，它的财务成本就大幅度的提高，开发商说这个紧张那个紧张，就把房价调高了。所以在这个过程中，要正确看待。所以在每一次，房地产按照自己的走势走的时候，调控的时候，其实是一次行业洗牌的机会，洗牌的结果往往是市场的集中度越来越高。 

　　我们看一组数据，世联里面，在最近这几年的调控过程中，调控度的增长，在10年的时候，战略份额是26.7。13年比12年增长3%，在转型的过程中，它占有的份额越来越大。被夸大的转型就是盲目的转型，你看我们50强的一种转型，看不出来，其中有一种转型是扩张，有一种转型在行业里面没法做了，像中小企业就是退出。在这个时候我查了一下，企业的转型，企业长期的经营方向，它的运营模式，以及相应的组织方式，资源配置方式的整体性转变。企业的变与不变里面，我们要关注一下周期性调整和结构性调整，周期性调整的企业对策是等待，结构性的调整是转型，向关联的产业转型。

　　其实我们的市场规律就是房地产有自己的市场规律，在前面十年里面，12年之前，基本上是1年一个周期，从12年开始，其实已经悄悄的变成两年一个周期了，就是以前是一个大年，一个小年，其实也是突出了，刚才说了，过去是强调控现在是温调控，等到温调控的时候，周期就长了，其实我们把握好市场的周期性规律，就能掌握市场的节奏，现在基本上是两年一个周期。

　　我们再看看房企转型的变与不变，过去的十年和未来的十年，50强企业主要做了两件事情，一个上市，一个全国化。未来十年一个是房地产金融，一个是多业态拓展，一个是跨行业扩张，我们看它的变与不变。房企战略的变与不变主要是五个方面：一个是危机推迟型、一个是投机型、一个是三级跃升型、一个是基地走遍型、一个是有机增长型。

　　周期性调整习惯把危机作为发展线索，内在危机中不断解决问题，把企业不断带到明年，这种是有些问题，因为房地产的行业已经悄悄向结构性转型。转型的变与不变，开发产品的提升，开发业态的拓展，开发模式的转变，开发融资的创新，这几个方面我们要进行关注。商业地产的变与不变，包括被动的进入商业地产，其实是不妥的。

　　再一个就是房企的模式的变与不变，主要是三个方面，其实从黄金十年到白银十年，我的关键不是说黄金到白银，因为现在房价高了，房价总价，我们资产增值了。以前5000块钱一平方的，现在变成1万一平方了，怎么就叫黄金变白银了，其实是黄金到青铜。在未来的十年里面，我们的产品就像青铜一样的，要精雕细琢，靠产品为王的时代，所以这个时候对产品的要求就提高了。模式的转变从情人到夫人，在过去十年一般是利用资源致胜，到未来十年基本上是能力致胜。第三个是从资金到资产，未来资产优化更加重要。

　　原理模式的变与不变。房地产的盈利模式过去主要是依靠囤积土地，等待升值来盈利，现在盈利模式会从依靠土地的升值转变到依靠城市的选择，依靠多元化的产品，依靠成本控制，依靠提升效率实现盈利。

　　行业管理变与不变，第一个是合作发展，第二个是关联发展。以前房地产企业是单独发展为主，现在一些大型的房企都有战略合作的伙伴，出现了行业间合作发展态势。关联发展就是上下游产业链，链条上的企业关系越来越密切，这对成本的控制，产品的品质的提高都有利。

　　组织关系的变与不变，一些开发商，就我的三分天下，有一部分开发商面临退出，面临被淘汰，面临被兼并，包括他也拿不到土地。随着招牌挂的规范，靠关系已经打不开了，基本上是无米下锅。另外就是兼并与合作将提高房地产行业的集中度。过去是开发投资一体化，现在出现开发、投资分离的现象。未来企业向专一化发展，就是有的企业只投资有的企业只做开发，这种趋向会越来越严重。所以，我还是因了美国著名学者的一句话，中国的企业能看到方向，但往往都是原地踏步。

　　最后房企究竟还有多少好时光，凭什么判断？大家经常问这个问题，是不是房地产已经没有好时光了？

　　第一，看一二手房的成交比。现在我们在很多的城市一二手房的成交比还没达到1：1，现在的美国城市化达到83.4的时候，每成交一套新房，往往能带动3套二手房的成交，像这个时候，房地产市场的发展已经差不多了。第二，看房子，现在是什么东西？究竟是居所还是资产还是投资品，房地产发生到现在，我们房子现在的名字叫资产，但还不是居所。日本、美国，包括德国，它现在就是居所，当它成为居所的时候，它每成交成交一套新房的时候，就有三套二手房的交易。日本到77.6%的时候，房价涨了三倍。第三，城市化率是否到70%，所以说中国房地产市场至少还有十年的好时光。

　　最后，历史和经验告诉我们，一直认为中国房地产有泡沫的企业和个人不具备可持续发展能力。谢谢大家。

　　主持人：感谢李先生用自己的个人魅力来影响我们在场的每一位朋友。下面就进入到5分钟互动提问环节，让我们掌声有请刚才的演讲嘉宾上场。

　　提问：我是八百家的记者，有两个问题分别求教两位老师。第一，先问一下李战洪老师，有相关数据统计显示，西安的投资人群不足10%，而西安的房价在31个大中型城市里面居倒数第5，如何看待西安的投资空间及价值。第二，就主题多元化的一个问题，多元化的扩张势必会带来一定多元的销售模式，在楼市分化变局下的今天，开发商如何销售并转型。

　　另外一个问题想问一下黎老师，目前大多数的代理公司、网络媒体及开发商都在谈全民销售，以电商的模式组建，这种模式会否成为房地产销售的主流模式？在您看来，什么样的角色扮演更符合市场发展的趋势并满足多方的需求。谢谢。

　　李战洪：第一个中国房地产的发展水平存在着区域差异和城市之间的差异。第二个西安的房价处在一个低水平，说明西安的房地产发展处在比较健康的状态。第三个，现在是10%的投资比例，说明西安投资的氛围，投资的潜力没有得到充分的挖掘，所以我认为西安大有潜力，所以金科来了。

　　关于多元化，如果从理论上面来说，过去的时候，销售从4P到4C，现在已经进到4R阶段，4R的营销模式是关联、关系、反应和回报，不管是房多多还是好屋中国，以及现在电商的模式还是渠道，现在都是围绕4R来展开的，就是给我们的购房者，给我们的渠道更多一些回报，然后找到我们一些相关联的企业，就是搭建一种关系，然后快速的市场反应。同样，多元化发展也是围绕4R走的。谢谢。

　　黎振伟：我的回答是这样的，其实我们代理机构所面临的电商冲击，跟商业是一样的。也就说电商它可以实现非常多的信息的沟通、渠道、互联，但是线下的沟通、销售它要解决体验，促成交还有信息的验证，所以我们还没有看到一个纯电商公司能完成全国销售，但是我们看到所有的公司都在利用电商，这是必然的，不是说谁替代谁，而是更好的融合，去结合发展。

　　主持人：非常感谢两位嘉宾的精彩回答，由于时间关系，我们今天的问答环节就到这里了，请两位嘉宾回座休息。

　　亲爱的各位来宾，我们今天上午论坛的演讲环节就到这里就暂告一段落了，让我们再一次感谢为我们奉献精彩演讲的各位嘉宾，谢谢大家。

　　接下来，我们将进入西安行论坛的重点环节之一—城市观点中国行西安原作，本次西安圆桌的主题是：西部经略 分类调控下的房地产。在这个主题下面，共设有两个分议题，各位嘉宾可以围绕两个分议题进行讨论，分议题一：政策变化中的西安房地产机会，分议题二：区位优势与西安楼市发展空间。

　　 直播实录：2014城市观点论坛西安行（二）



（审校：刘满桃）
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