　　实际上，早在海航系入主之初，业内便猜测海航或将地产业务注入亿城。对此，杨维尧表示，公司内部也在探讨相关可行方式；“我们还是希望资源共享，有些项目，海航操盘有难度的话，亿城从管理、专业方面多输出一些软性的东西，如果需要我们也会占有一部分项目的股权，这要看哪种模式对海航最好，又不伤害我们的上市公司”。

　　然而，外界质疑，如若不整合海航地产业务，这是否会与亿城股份形成同业竞争？对此，杨维尧否认称：“永远不会有直面的同业竞争。”

　　据其解释，海航的地产更多是围绕机场建设方面做的产业房地产，而亿城股份的房地产更多的是纯专业的市场化的房地产，两者在客户群体上没什么冲突。此外，海航的地产很多时候是围绕它的10多万员工，其很多房子都是内部员工直接消耗掉了。

　　另外，杨维尧认为，今年的房地产市场还是以分化为主，“关键看存量和购买力，有的城市存量过大的话，即使它的城市规模不小，老百姓不愿意去，那种地方也肯定会走下坡路，或者是一个波浪式下行的情况，至少在一定的时间段里面，它会有段时间很艰难”。

　　以下是观点新媒体对亿城集团股份有限公司副总裁杨维尧的采访实录：

　　观点新媒体：目前，亿城是向金融投资型转型？

　　杨维尧：上市公司转型还要得到股民的认可。我们现在的做法是把自己的地盘做深、做熟，同时进行转型。转型是几条腿走路，一个是在金融投资方面，这就涉及定向增发及入股一些净投资类的机构；另外，我们可能还会成立房地产基金，如果外面有好的项目，可以通过手段来为上市公司增加利润手段，另外碰到好的项目，我们也可以自己开发。

　　观点新媒体：这个房地产基金现在有在筹备吗？大概什么时候出来？

　　杨维尧：正在筹备过程中。应该是上半年出来，我们的转型力度还是蛮大的。

　　观点新媒体：转型只是一个方面，还会在原有地盘上做深？

　　杨维尧：对，我们还是专注于做一二线城市。

　　观点新媒体：目前外界更关注你们是不是完全转型？

　　杨维尧：我们这个还涉及到对外的部分，所以还是逐步转型的。

　　观点新媒体：目前还是有地产业务部分？

　　杨维尧：以后也不排除地产业务，像好的持有型物业，如果地段非常好的话，这也是需要开发的。

　　观点新媒体：去年年底在上海前滩拿了一个地，亿城会自己持有？

　　杨维尧：当然，自己持有好的商业性的物业，跟金融方面是不冲突的。

　　观点新媒体：此前还为前滩地块做了一个信托融资，这是在确定转型后做的第一个，会不会更有利？

　　杨维尧：应该说这是相辅相成的手段做的，有利性会更大一些。我们也不是不做房地产，房地产需要很强的专业人员和管理人员，我们这个团队的专业管理能力还是比较强的，我们不希望把这个团队放弃掉。

　　观点新媒体：目前公司向金融方面转型，主要业务如何布局？

　　杨维尧：我们目前是想打造三块主要业务，一个是房地产开发业务；还有一个就是经营持有型商业物业，主要想持有写字楼物业，因为你做金融投资，没有优良的资产，你的投资是没有依托的；第三块就是纯粹的金融投资业务。

　　观点新媒体：前滩那边也是个写字楼的项目？

　　杨维尧：对，一半是写字楼，一半是住宅。在符合战略的前提下，该开发的开发，该持有的持有，该作为好的融资平台的就保留，关键是把这个实体经营好。

　　观点新媒体：亿城以后会更偏重写字楼等商业地产，是看好这个市场？

　　杨维尧：在商业地产里面，区位非常重要，因为国家经济要继续发展，产业结构要调整，产业结构调整的过程中，持有型物业的价值倒挂的模式将会改变。原来住宅是比写字楼贵的，北京这好多年都是这样的，但是慢慢的它也回归到正常了，在回归正常的过程中，经营性物业可能对你的融资，对企业经营稳定性就会有更高的帮助。

　　当然，你还是要从市场上找到合适的，不是随便什么样的写字楼都是好的，绝对不能搞成现在三四线城市炒商铺那样的情况，100万的商铺，他一个月的租金就是1500块钱，你算它的收益怎么行呢？

　　观点新媒体：第三块是投资业务，目前有没有看好的？

　　杨维尧：现在我们正在筹备，外面有些好的项目，这是我们的经营团队在跟的，涉及到房地产这一块的项目我们有参与。现在渤海基金还没有进入上市公司板块，在管理上我们差不多已经融合了，但还是需要有资金注入，这个需要公司的融资团队做很多前期的工作，才能慢慢的把它做起来。我们现在定向增发就是为了融到资金，融入资金才会将渤海基金并入上市公司的股权板块范围内。

　　观点新媒体：海航自身也有一部分地产业务，未来有没有可能把这部分业务剥离出来给亿城，或是有其他考虑？

　　杨维尧：这个东西我们也一直在探讨。任何房地产项目的剥离或者注入都需要很多的前置条件，这其涉及的资金量是比较大的。我们还是希望资源共享，这个模式比较好一点，但是现在也没有一个民主的意见。

　　资源共享就是有些项目，他们操盘有难度的话，我们从管理、专业方面多输出一些软性的东西，如果需要我们持有一部分股权的话，我们也会占有一部分项目的股权，看哪个模式对海航最好，然后又不伤害我们的上市公司。上市公司毕竟是完全独立的，在管理上不能够剥离，如果剥离的话，证监会肯定是不同意的。

　　观点新媒体：就海航整体来说，它的地产业务会不会和亿城这个上市平台存在同业竞争的问题？

　　杨维尧：永远不会有直面的同业竞争。海航的地产其实更多是围绕机场建设方面做的产业房地产，而我们做的房地产更多的是纯专业的市场化的房地产，两者在客户群体上没什么冲突。另外，海航的地产很多时候是围绕它的员工的，海航有10多万员工，员工购房的内部需求已经很旺盛，海航地产事业部建的很多房子都是内部员工直接消耗掉了。

　　观点新媒体：几天前刚做的一个增资，现在的进展怎么样？

　　杨维尧：现在正在做，具体的进展就不好说了，现在我们正在做前期审核，把这些工作全部做到位之后才会报上去。

　　观点新媒体：跟渤海信托在融资上有一个融合后，还会有哪些步骤？

　　杨维尧：其实我们亿城下面就有一家投资公司。就是之前旗下改名“亿城投资”的公司。

　　观点新媒体：进一步的融合是和渤海信托有一个结合吗？

　　杨维尧：侧重点会有所差异，我们内部的公司将来可能向好的房地产基金发展，而渤海信托就是一个纯粹的信托公司，各行各业，只要合适的项目都会去投。

　　观点新媒体：你刚提到的房地产基金，这是亿城自己的投资公司做的？

　　杨维尧：也可能的，现在这一块我们在管理上没有明确，如果我们做好的话，房地产基金放到哪一块都是可行的。

　　观点新媒体：未来在金融和地产结合方面你们会怎么做？

　　杨维尧：现在如有适合的项目，如果我们干的项目比投资的其它项目干得还好，还不如我们自己操盘，可能效率更高，可控性更高。

　　观点新媒体：在资金上不愁了？

　　杨维尧：对。其实这还要看海航实业决策层的思路，海航实业在地产业务这一块怎么处理，怎么管，他们应该也有一些想法，这个事情也不好说。

　　观点新媒体：去年一直在出售燕西华府，目前怎么样？

　　杨维尧：正在挂牌，应该已经挂出来了。我们主要还是加快资金的周转率。因为燕西华府比较大，通过转让挂牌，把资金抽出来，可以做一些其它的事情，可以使自己的资金充裕一些，可以选择一些周转率高的项目去做。

　　观点新媒体：还有哪些像燕西华府这样可以加快资金周转的项目？

　　杨维尧：现在，我们正在做增发，增发完了以后再考虑下一步的安排。

　　观点新媒体：去年在金融方面，房企也有不少的调整，比如入股银行？

　　杨维尧：也不排除我们会入股银行。我们肯定还是希望能把亿城的融资平台做得更好一些。要做投资转型，没有一个非常好的融资平台是不合适的。

　　观点新媒体：如果投资银行的话，也是海航把控？

　　杨维尧：对，因为这是他们的特长，海航的优势就是战略方向把握得比较准确，在资本运作方面很专业。

　　观点新媒体：亿城作为金融平台，也会围绕海航的其它业务进行投资？

　　杨维尧：可以，这个没有明确说只能投什么，不能投什么。当我们手上有足够多资金的时候，在面对机遇的时候，选择权就大了。

　　观点新媒体：目前地产和金融结合越来越深，您怎么看？去年向金融方面转型的房企做得也很多，目前国内房地产市场，这方面环境成熟吗？

　　杨维尧：中国的房地产发展，最终也会成为西方那种房地产开发模式，就是投资和开发慢慢地剥离，分为投资商和开发商，可以把亿城的地产业务板块视为一个开发型的企业。

　　任何一个行业成熟之后它都会分化，有起有落，有聚有散，行业里面存在的公司都是那些真正能够有市场、有客户、实力强的公司，投机性的公司只能在初期阶段存活得了，一旦到了成熟阶段，它就没有竞争力。房地产行业有一个最大的特点，就是对资金的需求比较大，没有资金他做不了。

　　观点新媒体：不只是房企在分化，城市之间也在分化？

　　杨维尧：对，城市之间在分化，同样一个城市的不同区间也在分化。对房企的要求更高，需要你对市场有更强的判断能力。

　　观点新媒体：这怎么理解？

　　杨维尧：一个是对项目的研发能力，对客户定位的精准能力，产品制造的管理能力要强。特别是要有不同的定位，例如目前的主流产品是刚需产品，这里考验的是成本控制能力，因为现在价格天花板效应越来越大，毛利率越来越低，这就是成熟的一个表现，市场成熟了就会这样。

　　观点新媒体：去年调控政策收紧，今年两会又提双向调控，您怎么看？

　　杨维尧：这些政策没有从行业的根本要素出发，没有从一个行业纯市场化的眼光去看待问题。要做房地产市场的调控，第一个是要规范市场、规范供求关系；第二是房地产行业两个最根本的点，一是资金，二是土地，根本不需要管其它的东西。

　　观点新媒体：这两年一直在说房地产税就是一个长效机制，您怎么看？

　　杨维尧：任何一个税都有一个定税的目的，目的都没有讨论清楚，我们干这个事为了实现那个目的，这本身就有问题。大部分人都是不清楚的，老百姓不知道房地产税有多重，这一块钱的东西，要交一块多的税。

　　观点新媒体：有机构预测，今年地产增速要从去年的20%多降到个位数，您怎么看？

　　杨维尧：这是很正常的，哪有天天过大年的？一直20%的复合增长率的话， 10年之后是什么情况，翻了多少番？！任何一个市场都是有容量的，这才是真正理性的市场。今年卖3000亿，明年卖5000亿，后年卖10000亿，永远这样发展下去还得了？不可能的。一个成熟的房地产市场，在一二手房的交易过程中，一手房的交易占比应该是不超过15%的。

　　现在除了一些一线城市，相对成熟的地方，像北京、上海这些地方二手房的交易量很大，好多三四线城市二手房交易基本上没有的，主要是一手房的交易。没有二手房的盘活，怎么会有一个成熟的市场出现？那都是投机性的。

　　观点新媒体：未来像鄂尔多斯那种情况不会再出现吧？您怎么看今年甚至未来的市场发展？

　　杨维尧：谁也不会那么傻再做那个了，我们做市场研判的时候一直比较理性。

　　未来会是分化为主。关键看存量，看购买力。任何一个城镇，县城不一定比小镇更好，就看它的地位，对人群的吸附力强，大家愿意买房子，这个地方的房地产市场就会向好的方向走。那个地方即使它的城市规模不小，但老百姓不愿意去，那种地方肯定会走下坡路，或者是一个波浪式下行的情况，至少在一定的时间段里面，如果它存量过大的话，它会有段时间很艰难。

（审校：劳蓉蓉）