观点网 见习编辑 郭净净 在内房股拼命入港上市之时,自称“不赚钱”的新世界中国却紧急退市,另辟融资途径。
3月14日,新世界中国及新世界发展联合公布,新世界发展建议将新世界中国私有化,代价为每股6.8港元,并拟撤销新世界中国上市地位。
相关分析师对观点新媒体表示,认为上市平台价值被低估,对股价和公司现有的价值不满意,是上市公司私有化并放弃上市地位的最常见原因;“私有化上市公司,主要是因为这个平台不能起到应有的融资及增值功能”。
私有化新世界中国
根据联合公告,新世界发展的全资附属公司义荣企业有限公司建议计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化,并建议撤销新世界中国上市地位。
新世界发展建议3供1的供股计划,以供股价每股6.2港元,较停牌前折让约36%,发行介乎21.48亿股至22.56亿股供股股份,供股所得款项介乎133.16亿至139.9亿港元,所得款项净额将约为131.14亿港元。截至目前,新世界发展一致行动人士持有合共59.95亿股新世界中国股份,新世界中国已发行股本约69.10%。
公告显示,新世界中国未来有庞大的资金需求,但其股份的流通量低,且在联交所的成交价较新世界中国每股资产净值存在大幅折让,上市平台通过于公开股市筹集资金的能力有限,而这一情况在可预见的将来也不大可能有显着改善。
而新世界发展认为,公开股本市场未能向新世界中国提供稳定资金来源,建议将简化集团结构;并相信私有化后,新世界中国可透过新世界发展雄厚的财务实力,及以更具竞争力的融资条款借贷,为较大型物业发展项目提供资金。
相关分析师对观点新媒体表示,认为上市平台价值被低估,对股价和公司现有的价值不满意,是上市公司私有化并放弃上市地位的最常见原因;“私有化上市公司,主要是因为这个平台不能起到应有的融资及增值功能”。
该分析师还表示,一般而言,上市公司发债融资是主要渠道,但是,如果上市平台被低估,并不能起到融资功能,那么,就需要谋求其他方式;“像新世界这类企业的资信很好,在银行贷款方面十分有利”。
日前新世界发展主席郑家纯曾公开表示,再公布供股主要为私有化新世界中国作准备,未来5年公司都无需要供股;“现时进行供股是合适时机,私有化世界中国后,新世界系营运会更顺畅,财务安排更方便”。
而对于私有化新世界中国,郑家纯称,私有化后亦可便利财务安排及贷款事宜,有信心计划获新世界发展及新世界中国股东支持。同时,他还指出,即使私有化计划不成功,亦可将集资所得用作日常营运资金,发展新世界中心及于香港及内地增加土地储备。
但大行对新世界系此次举措抱观望态度。花旗就认为,以内地房产同业恒盛有45%溢价私有化仍失败的经验,新世界中国私有化的溢价只逾32%,并不吸引。
另市场纷纷猜测,私有化新世界中国是新世界发展为剥离酒店业务重组上市做准备。对此,郑家纯回应称,两件事是分开的,尽管将新世界中国私有化,对于将旗下酒店上市的计划没有影响。
据了解,新世界发展及新世界中国均有酒店业务。当中新世界发展在内地、香港及东南亚合共拥有17间酒店。该公司在内地的7间酒店,是通过新世界中国持有,余下10间酒店,新世界发展持有介乎20%至100%股权,截至去年12月底,新世界中国在内地拥有7间酒店录得8494万港元亏损。
以退为进谋内地扩张
资料显示,新世界中国为香港上市公司新世界发展内地的旗舰物业公司,自八十年代初期即活跃于内地,并于1999年7月在香港联交所上市,目前其有36个主要项目遍布21个城市,目前其总资产则达1240.79亿港元。其包括住宅、写字楼、商场、酒店以及度假村等。截至2013年12月31日的财年中期,新世界中国的收益为118.84亿港元,合约物业销售额93.20亿元。
熟悉新世界中国的业内人士表示,近5年来,新世界中国很少拿地,还是依赖2000年以前所拿土地开发,现在土地估计已经不多了,在当前内地城市土地成本越来越高的情况下,其需要大量资金补仓。
有数据表明,新世界集团自1980年以来在内地投资基建、房地产、旧城改造等100多个项目,目前土地储备近2560万平方米,当中约80%的住宅楼面面积是来自二三线城市。据悉,该公司早年于武汉、广州、沈阳及北京低价扫地,如拿了北京等多个城市的旧城改造项目。
然而自2000年后,北京旧改由于拆迁问题难以提速,2004年“831”大限后,土地市场“单价贵、总价高、竞争激烈”的特点也让新世界在土地拍卖面前止步。
新世界中国公司秘书及执行董事颜文英在2月底的业绩会上也曾表示,对于新投地项目,公司持审慎态度,主要以消化现有土地储备为首要;“若有新的投地项目亦不会考虑拍卖方式,而收购的方式成本低,更符合公司利益”。
有业内表示,新世界中国的房产项目一直集中于内地二三线城市,今年来,这些城市的楼价及交投都转弱,对新世界中国的股价不利;相信新世界中国私有化后,可整合新世界发展在内地的房产项目,带来协同效应。
上述业内还表示,作为港资企业,新世界中国在财务考量上非常谨慎,尤其在运用自有资金拿高价地之时,其很难做到像新鸿基那样大手笔100多亿元拿上海地块;“这就迫使其寻求更多融资机会,以求得更多资金”。
美林美银最新研报亦指出,新世界系不需要两家分离的上市平台,发展香港及内地物业,此次私有化让新世界中国善用新世界发展较大的资产负债表,可令新世界系资产规模更大,有利扩展资金需求甚大的内地物业业务。