诱惑与风险 美好置业54亿摘武汉长丰旧改
作者: 彭飞     时间: 2014-03-10 02:14:09    来源: [ 观点网 ]

项目资金投入量大，若不能按期对外销售或获取融资，公司可能面临一定的资金周转风险。

　　观点网 彭飞 由于旧改项目低成本的土地“蛋糕”，已成为诱惑不少房企大规模进入的主因，哪怕是耗费巨资也在所不惜。

　　3月6日，在被称为武汉马年城中村专场的土地拍卖会上，已由名流置业更名为美好置业的武汉本土房企以53.7亿元，一举竞得位于硚口区长丰村的5幅城中村地块。

　　此次美好置业竞得的长丰村城中村改造项目，地处硚口区西北部，东隔长丰桥与王家墩中央商务区相连，项目建设用地面积约50.64万平方米，规划建筑面积约240万平方米，楼面价约2300元/平方米。

　　美好置业表示，上述地块的成功竞得有利于进一步增加公司土地储备，增强其行业竞争力和可持续发展能力。但鉴于城中村改造的特殊性，实际成本可能会高于竞得价。

　　53.7亿摘牌长丰村

　　对于此次摘牌，美好置业是志在必得，因为在此之前其早已开始了长丰村的改造推进工作。

　　2012年3月1日，武汉国土资源和规划网挂出了长丰村土地征收公告，正式将长丰村纳入城中村改造范围，而推动这一进程的正是美好置业。

　　根据资料显示，美好置业曾于2012年6月25日公告称：2012年1月1日该公司已经与武汉市土地储备中心、硚口区长丰街办事处签订了《硚口区长丰村集体土地房屋拆迁委托协议书》。

　　当时美好置业还预计，获取整个项目的土地使用权需要的投资金额约65亿元，包括土地补偿款约12亿元；还建房建设等资金约23.5亿；土地整合、还建房公共设施及拆迁补偿等约24亿；后期相关税费约为5.5亿。

　　而为了推进长丰村改造的进程，美好置业曾计划在2012年度投入约20亿元，其余投资款项则将根据项目进度逐年投入，并且还表明整个项目将采取分期挂牌、分期销售、滚动开发的模式，开发周期约10年。

　　另外，美好置业当时还对项目的进展报以极高期望，计划在2012年就使项目地块进入挂牌程序，然后在2013年进入销售阶段。

　　诚然位于武汉三环内的长丰村是一个开发前景不错的旧改项目，但既然涉及到旧改，就注定该项目也是一块难啃的“骨头”，其中的难点就体现在拆迁上。

　　据武汉业内人士透露，长丰村的拆迁工作远远出乎美好置业意料，虽然早在2012年的4月就正式启动了拆迁，但由于长丰村村情复杂，一些不和谐因素却直接导致了拆迁事宜一直停滞不前，也致使项目地块的挂牌一直推至今年3月初。

　　旧改诱惑与风险

　　尽管美好置业此次获得长丰村项目看似直接降低了土地成本，但低廉的地价背后，其实还隐藏开发难度的上升，以及拆迁等问题的困扰。

　　事实上，正是因为之前的拆迁遇阻，已经直接导致了美好置业的拆迁成本上升，同时项目原定的开发节奏也被打乱。

　　美好置业就曾明确表示，拆迁工作的不确定性，可能对公司项目开发进度造成影响；同时该项目资金投入量大，若不能按期对外销售或获取融资，公司可能面临一定的资金周转风险。

　　而为了确保长丰村改造项目的顺利推进，美好置业在不计地价款的情况下，已先后两次向项目增资，并且都是通过股权质押获取信托资金。

　　2013年9月24日，美好置业曾宣布，拟通过定向资管计划对长丰村项目进行增资及股权回购，总计融资9亿元；今年2月12日，其又再次为宣布，为推进长丰村的改造而进行了一笔10亿元的信托融资，该笔委托贷款年利率为9.17%。

　　对于通过信托融资为项目输血的方式，美好置业表示，这在一定程度上会抬高公司资金使用成本，但这符合公司实际需要，因此今后还需进一步加强资金管控以及通过再融资等方式有效化解资金压力。

　　即使长丰村改造项目已使美好置业背负了一定资金压力，但由于旧改项目能为其带来低成本的土地“蛋糕”，除去长丰村项目外，美好置业目前在武汉参与的旧改项目还有长丰村、邓甲村、新湖村、建和村等几个大型城中村改造项目。

　　对此，相关券商曾指出，美好置业大规模涉入旧改，一方面在为其带来丰富且低廉的土地储备的同时，由于城中村改造项目周期较长，前期投入大，也极大占压了其资金。

　　据美好置业早前公布的2013年中报显示，其一年内到期的非流动资产同比大幅增长100%以上，达17.83亿元，长期借款也增长130.63%至27.85亿元，而账上的货币资金仅有24.99亿元。

　　与此同时，由于不断为长丰村等旧改项目进行信托输血，美好置业在今年4月和6月将分别要兑付1.7亿元和2亿元的信托贷款，同时一笔4.32亿元的长期应付款余额也将于今年4月30日到期。

　　而在盈利能力方面，美好置业也是捉襟见肘。其董事长刘道明在今年初曾公开感叹，公司去年卖了50亿，实际上利润只有几千万，利益极薄。



（审校：武瑾莹）
24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。