南京再出“拍地新政” 锁定仙林湖等前地王板块
作者: 见习编辑 张常旺     时间: 2014-02-24 02:15:42    来源: [ 观点网 ]

南京“拍地新政”规定，商品住房用地限定45%左右的最高上浮线，达到这一限价时停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。

　　观点网 见习编辑 张常旺 南京的楼市从来都不乏看点，当“宁八条”的余温渐渐褪去，新一轮“拍地新政”的推出再次引得“全城热议”。

　　2月21日，南京市国土局公布了《关于土地出让模式调整的说明》，明确表示今后南京土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让，并且全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

　　新政的推出，无疑明确地传达了南京市政府希望能够控制地价、增加中小户型供应和加强保障房建设的信号。同时也宣告了以往“价高者得”模式的转轨。

　　而对此，业内人士分析指出，“拍地新政”的推出正是基于去年南京地王频出、土地市场高温不退的背景，但是如果政府土地财政制度的基调保持不变，新政效果短期内还看不出来。新政更多的是政府调控的表态，无法从根本上改变市场格局。

　　据观点新媒体了解，就在南京“拍地新政”正式公布的早些时候，南京市国土局便已正式公告了5宗地。据悉，该5宗地分别来自仙林、城北和江宁，并将在3月底上市拍卖。从出让公告来看，5宗地毫无例外地采取了“限地价竞保障房资金”的方式出让，这也使得南京新的土地出让模式“有的放矢”。

　　仙林湖前地王板块出让被锁定

　　目前，在5宗公告出让的地块中，来自栖霞区仙林湖板块的NO.2014G07无疑是最受关注的。出让公告显示，位于仙林湖的G07地块，起拍总价24亿元，最高限价35.2亿元，最高溢价率46.67%，地块楼面价介于6507元/平米至9544元/平米之间。

　　据了解，该地块所处的仙林板块曾在2013年三次拍出单价地王。其中6月份金地以28.7亿元竞得仙林湖西侧的1号地块，楼面价为7863元/平米，成单价地王。仅两个月之后，仙林G51地块被中天城投以7.8亿元总价拿下，成交楼面价更是达到10259元/平米，刷新了仙林的楼面价纪录。而在之后11月22日，昆仑沃华更是以14212元/平米的楼面价，成为“新晋地王”。

　　与14212元/平米的楼面价相比，9544元/平米的楼面价上限似乎在未来可以支撑更低的售价，并以此形成对周边项目的冲击。

　　不过，有市场人士认为，情况也许并非完全如此。“限地价竞保障房资金”表面上有利于平抑地价，稳定预期，而且可以给保障房建设带来更多的资金，是好事，但本身并不能改变地价高企的现实，因为配建资金也是成本，如果供求关系紧张，开发商还是会竞争出地王，成本还是会转嫁到消费者身上。“南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远如是说。

　　而南京网博地产机构总经理孙海也认为，在仙林这样一个相对定型的板块里，开发商拿地也会考虑未来的售价，不会出现大的不同。并且政府在定价的时候已经考虑未来和全区的土地市场接轨，所以，售价方面基本上不会有大的不同。

　　“拍地新政”限定45%最高上浮

　　具体来看，南京“拍地新政”规定，商品住房用地，原则上限定45%左右的最高上浮线，达到这一限价时停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。而保障房建设资金将纳入财政，再拨款用于保障房建设。

　　同时，商品住房用地在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。总量上南京全市90平方米以下商品住房占比不得小于50%，对于一些特定区域、特定项目，可视具体情况来确定套型比例要求，并按规定报经政府批准。

　　事实上，“限地价竞配建”的模式并不少见，此前北京、广州、杭州等城市就已经实行。但是“限地价竞保障房资金”，南京尚属首例。

　　新政的颁布，即刻在市场上荡起阵阵“涟漪”，不少言论指出，此举能够有效地抑制地王的诞生，带动保障房建设。

　　对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，该政策把控制房价地价、增加中小户型供应和保障房建设作为目标，聚焦在当下房地产市场最亟需解决的问题，并且明确地传递了政府调控的信号。

　　但他也强调，“限地价竞保障房资金”的方式与“价高者得”并无多大区别，房企依然是有多少钱，拿多少地。

　　而孟祥远则指出，当下南京90平方米以下套型供应只占40%，而需求较大，微调供应结构较为合适。但是“9050政策”才列入土地出让条件，见效至少需要等一年，而眼下的作用有限。

　　



（审校：刘满桃）
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