首月25亿 "跑输大市"的雅居乐如何冲击700亿目标？
作者: 见习编辑 郑鹏     时间: 2014-02-16 23:02:34    来源: [ 观点网 ]

以70%的去化率来计算，为了完成700亿的目标至少需要有1000亿的可售货源，雅居乐今年必须要加大开工的力度。

　　编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

　　新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

　　2014年3月11-13日，观点新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

　　观点网 见习编辑 郑鹏  2月14日，雅居乐发布1月份的销售简报称，当月其合约销售额25.3亿元，按年上升2%；合约销售面积19.6万平方米，按年下跌14.8%；平均每平方米售价为12917元。

　　事实上，在雅居乐公布其1月份的销售业绩之前，雅居乐相关负责人曾在接受相关媒体的采访时表示，虽然前几年公司也保持着稳定的增长，但和同行比起来，速度就显得慢了些。任何一个有进取心的公司都会想跟上甚至超越，尤其是在市场的推动下不得不加快速度。

　　据悉，雅居乐连续三年没有完成管理层曾许诺的销售目标，“跑输大市”也成为瑞士信贷近两年对雅居乐的评级。

　　为此，雅居乐相关负责人表示，2014年雅居乐将一改过去的节奏，希望今年能冲刺到700亿元。

　　然而，一年内翻倍冲击700亿元的销售目标对于任何一家房地产企业都绝非易事，现在发生在“慢节奏”的雅居乐身上尤其引人关注。

　　首月完成销售25.3亿

　　对于雅居乐2014年首月的销售表现，有市场分析人士表示，一般开发商一月份销售的高都是由去年12月份结转过来，但是去年雅居乐第四季度卖的比较多，因为要冲400亿的销售业绩。雅居乐25.3亿比较客观的反应了雅居乐的销售水平。

　　据悉，早在2014年伊始时，雅居乐已加大了推盘和促销的力度。

　　据不完全统计，就广州区域而言，在元旦期间，雅居乐就为包括富春山居、剑桥郡、锦官城和小院流溪四个项目举办不同形式的特备节目，不仅如此，其中锦官城更推出元旦特别优惠，准现楼特惠单位最低93折。

　　如此看来，在加大了推盘量和一系列的优惠政策的前提下，这些也相应促进了雅居乐一月份的销售业绩。

　　在首月录得增长的基础上，2014年对于雅居乐来说，扮演的角色也许将会非常重要，因为雅居乐相关负责人早前在接受相关媒体的采访已表示，2014年雅居乐将一改过去的节奏。希望2014年销售额能冲刺到700亿元。

　　而在现在，雅居乐也开始尝试多个不同区域市场，雅居乐地产总经理兼董事会秘书卫静心近期透露，公司占70%股权、在马来西亚成立的合资公司AgilePJDDevelopment已于1月20日订立协议，以4.3亿元的价格收购一幅位于马来西亚首都吉隆坡的4.1万平方米土地，这也是雅居乐首次进军海外市场。

　　除此之外，在2月14日，雅居乐还以1亿元竞得湖南省长沙市3幅相连商住地块的土地使用权。地块占地面积为12.6万平方米，预计总建筑面积为22.7万平方米，楼面地价为每平方米442元。

　　如何冲击700亿目标？

　　“然而，对于任何一个开发商而言，从400亿增长到700亿都将会面临不小的挑战和压力。”有相关市场分析人士如是指出。

　　其称，要完成700亿的销售目标，主要还是看雅居乐去年拿的地能不能快速转化为销售，货量是否能够支持。另外，雅居乐内部的激励、授权激励要产生突破才行。

　　根据雅居乐之前发布的2014年一月通讯显示，其去年在新购土地方面，买入的土地更侧重“短、平、快”的指标。分别在云南、海南、上海、扬州、西安、无锡、杭州、镇江、长沙、宁波、南通、云浮、南宁等城市及地区购入多幅土地。

　　显然，如何能使去年所拿的这些土地快速的转为销售，将是雅居乐今年冲击700亿销售目标的一大关键。　　

　　资料显示，雅居乐今年700亿元销售目标中，60%是针对刚性需求的产品，高于2013年的50%。另外，20%将是高端产品、20%为旅游地产产品。

　　据悉，为了让这些土地尽快转化产品销售，雅居乐目前有制定了一套时间指标：拿地之后5天内进场探察，15天内定方案，30天内申报，150天进行开工，240天内涉及政府领域，320天-420天内开售，开售之后，3-6个月之内现金流要回正。

　　分析认为，雅居乐期望今年销售额同比大增，为实现这一目标，雅居乐今年需要达到约70%的去化率。

　　假如以70%的去化率来计算，为了完成700亿的目标，分析人士指出雅居乐至少需要有1000亿的可售货源。显然为了保证充足的货量，雅居乐今年必须要加大开工的力度。

　　另外，去年市场对雅居乐最大的吐槽就是，产品、布局、管理，很多方面管理层都说了很久要调整，但一直没看到有明显变化。雅居乐虽有相应的激励机制，但在核心管理层没有改组的前提下，公司缺乏可持续增长的驱动力。与碧桂园、世茂等去年销售业绩抢眼的房企对比而言，雅居乐在激励政策方面并不占优。



（审校：劳蓉蓉）
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