　　编者按：11月底，由观点新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕，这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来，涌现出诸多真知与灼见。

　　为馈行业与观点读者，12月24-28日，观点新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。

　　观点网陈业 对于眼下的绿景集团而言，或许商业项目较其住宅项目更具影响力。

　　据绿景集团副总裁陈铁身介绍，绿景按照商业产品属性分了几个系列，但核心业务还是购物中心。

　　对于商业地产，很多人会认为沉淀资金带来压力。陈铁身则不认同这个说法：“其实恰恰相反，沉淀一分钱，可能会带来两分钱融资的规模”。

　　随着商业规模的扩增，资金需求加大，而对于未来会否通过上市获取发展所需资金。对此，陈铁身表示，集团整体上市的计划不会在短期内去做，但是绿景集团资产管理公司上市会作为一个目标去推进。

　　“在短期里面我们会采用借壳，或者并购的方式进入上市公司的渠道”。陈铁身透露。

　　相比住宅，陈铁身更看好公司的商业地产，“从目前情况来讲，绿景的商业地产的增长会更快一些。”从未来几个大的项目来讲，包括白石洲项目、东莞项目，在比例上来讲都是以商业为主。

　　以下为观点新媒体对绿景集团副总裁陈铁身的采访实录：

　　观点新媒体：绿景商业分几个系列，具体有哪些？

　　陈铁身：按照产品属性分了几个系列，但核心业务还是购物中心。第一个是绿景集团的佐阾系列。从规划来讲，未来三到五年，我们要以品牌和管理输出式建设、收购或者重组十个项目，希望能够在华南地区形成30个佐阾系列购物中心版图。但不排除在其他地方，如果不出意外，我们可能会在苏州有比较好的土地储备。

　　第二个是NEO都市综合体系列，它是以商务写字楼为主，比如我们在沙嘴有一个NEO项目规划，现在正在建设之中；我们在梅景工业园改造过程中也要做第三个NEO；另外，在白石洲也会有更多的商务办公楼宇出现，总体上来讲我们今后的办公楼宇主要是以NEO为主打品牌。

　　观点新媒体：绿景在商业方面有没有较其他开发商有什么特别的地方？

　　陈铁身：首先，绿景对商业地产概念的理解和很多开发商、行业专业人士看法不太一样。我认为商业地产是房地产经营的业务，这里商业是个大概念，它并不是和零售商结合了才叫商业地产。其实商业地产就是一个空间的提供者，所以我们有一个口号，叫倡导新生活方式，打造新商业空间，这是绿景基于对商业地产理解提出的使命。

　　第二，绿景商业地产是跨形态、多项目、全流程运作的平台。绿景商业资产管理公司是我们专门管理商业地产开发和运营的机构，从拿地开始，到设计、开发、经营、后期的资本化运作，整个产业链条都设计到了，这是我们的一个特点。

　　第三，我们有自己的商业物业管理品牌作为后期运营品质的保证，有一个基源物业。

　　观点新媒体：绿景目前商业管理、物业设计方面都是自有团队操作的吗？

　　陈铁身：绿景基源物业实际上通过和CBRE的合作，提供我们的翡翠服务体系，以这样一个服务体系和标准，来形成自己独有的物业管理体系。

　　我们会有设计公司配合，设计公司也是选择战略合作伙伴，会有长期的合作关系。我们既有集团的规划设计，也有自身的工程管理部门。

　　观点新媒体：绿景对进驻商业项目的品牌有什么要求吗？

　　陈铁身：佐阾的基本定位是从社区生活需求解决方案的角度出发，我们会更多的选择适合基本定位的商家进行合作。而且，我们有一个商家资源库，有一个中央招商系统，我们和所有的商家一般会有一个战略合作，对物业结构需求比较特殊的，我们在设计环节都已经开始合作了。

　　观点新媒体：目前整个商业的环境比较热，绿景选择什么样的策略去应对当下的市场？

　　陈铁身：对购物中心来讲，目前遇到的三大问题：一个是结构性过剩。从总量上来讲存在过剩，但绿景打造的佐阾购物中心主要是解决社区客户的需求，社区生活方式的解决方案。我认为社区型的购物中心还是一片蓝海，我们找到了自己的优势。

　　第二个，购物中心同质化。解决同质化的问题更多要尊重需求的角度，通过资源思考的角度、根据地块所处的条件，加上与时俱进的理念，在后期运营上做进一步的调整。

　　第三个，电商的冲击。我们基本思路是不去回避这个事情，也没有去正面处理这个矛盾，而是把自己的产品做好一点。

　　观点新媒体：您怎么看商业和金融之间的关系？

　　陈铁身：我们已经和银行、金融部门有相关合作，包括华人银行、民生银行、上海银行，他们都有所谓社区银行系列，我们在物业空间规划上都会融合在一起。我个人觉得商业地产业务是属于金融行业范畴，实际上很适合作为金融产品不动产的模式来管理，所以我更多把商业地产理解为金融类的业务。

　　从这个方面来讲，我们自己的资产管理为什么取这个名字来管商业地产，还有在我们的职能部门里面规划金融协同的安排，都是基于对商业地产业务金融属性的认同。

　　另外，我们今年年底或者明年初会在香港资本市场有更多的作为，解决我们商业地产的退出机制。

　　观点新媒体：绿景还没有上市，如果今后有上市的动作，会不会把商业作为重点？

　　陈铁身：整个集团的IPO是我负责的，有几条路径可以走，当然集团整体上市的计划不会在短期内去做，但是我们资产管理公司上市是作为一个目标去推进的。在短期里面我们会采用借壳，或者并购的方式进入上市公司的渠道。

　　观点新媒体：目前绿景发展的资金都是从银行来的吗？

　　陈铁身：银行、信托多种渠道，但是是以银行为主，还有自己资本积累的基础。

　　观点新媒体：商业项目占集团的今年业绩贡献利润比例大不大？

　　陈铁身：还可以。购物中心对集团的贡献有两个方面，一个是现金流的产生。佐阾第一个项目出来以后，我们的回报还是不错的，整个NEO的回报也是不错。从商业地产的回报形态来讲，除了租金回报之外，还有本身的物业价值的提升，估值的提高，这方面在帐面处理上还得不到体现，但是它实际的价值已经发挥作用了；另外，我们购物中心对集团整体融资的扩展也是有贡献的，持有型物业本身可以通过抵押的方式去做，经营性物业可以用经营收入作为解决方案。大家都在议论购物中心自己持有，是不是会在资金方面产生压力，或者说会不会沉淀一些资金。其实恰恰相反，沉淀一分钱，可能会带来两分钱融资的规模。

　　观点新媒体：未来商业有没有具体的规划，住宅和商业的比例是多大？

　　陈铁身：从战略上给它一个定位，我们叫地产业务的双轮驱动，住宅地产开发销售，以及商业地产的开发与运营这两条腿是并行的。

　　从目前情况来讲，我们商业地产的增长会更快一些，从未来几个大的项目来讲，包括白石洲项目、东莞项目，在比例上来讲都是以商业为主。

　　这个是大商业的概念，包括持有型物业，其中有写字楼、酒店、购物中心、商业街、服务式公寓，所以，这些产品今后在集团的比重商业会超过住宅。

　　观点新媒体：据了解白石洲是一个旧改项目，这个项目目前的进展怎么样？

　　陈铁身：政府的行政许可手续办得都差不多了，我们会在明年的上半年首先启动北区的开发。因为整个项目比较大，整个开发周期会比较长，而且涉及到很多村民返迁的问题。

　　整个项目跨了深南路两边，我们首先从区域上来讲是先北区后南区，北区做旧改开发，南区做保护性开发。北区的住宅开发分成两期，明年上半年会推出北区。

　　当然，这个项目的商业核心地段在临深南路，可能会在三到五年之后开发。北区有一个佐阾系列，它是解决这个片区的社区需求。在第一期，深南路南边我们做成一个接近20万平方米大型都市型购物中心。

　　观点新媒体：深圳作为绿景集团的大本营，除了白石洲项目之外，还有没有其他意向项目？

　　陈铁身：我们的土地储备在1000万平方米左右，除了深圳之外，在珠三角的两个重要区域，一个在珠海，一个在东莞。东莞我们刚刚拿下将近250万平方米的大的旧改项目，是整个樟木头樟园片区的改造。这里面我们实际上是重造一个城了，占地面积将近2平方公里。

（审校：刘满桃）