　　编者按：11月底，由观点新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕，这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来，涌现出诸多真知与灼见。

　　为馈行业与观点读者，12月24-28日，观点新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。

　　观点网鲁鹏 自2006年首次披露筹备上市，景瑞地产历经7年终在2013年10月31日登陆港交所。

　　对于上市，景瑞地产执行董事兼总裁助理许朝辉称：“理论上是获得一张入场券，具体以后怎么做，还是要看市场。”

　　据许朝辉介绍，上市成功募资大概10亿元左右，对公司增长没有特别大的变化，“我们大部分投资靠销售回款来支撑，并不是说要靠不断融资来支撑自己增长，至少目前没有看到。”

　　同时许朝辉指出，公司的增长同上市是没有关系的，景瑞现在的增长靠的是已有的产品线和快速周转的模式。

　　“事实上，景瑞很早就想做高速周转的模式，中间也有过摇摆，也就这两年才开始坚定走这条路。”

　　而对于坚持走快速周转开发住宅将面临利润空间收窄的趋势，许朝辉称，还是希望从高周转着手，追求净资产回报。

　　具体目标为净利润率维持在大概10%的水平，对应的毛利率在不到30%，然后靠提高资产周转率，让股东回报较高。

　　以下为观点新媒体对景瑞地产执行董事兼总裁助理许朝辉先生的专访实录：

　　观点新媒体：景瑞地产上市成功，最大的感受是怎样的？

　　许朝辉：这个还是有一点体会，香港资本市场和证券监管体系很规范、公开，也很严谨。

　　我们从3月份正式内部启动上市，到10月31号挂牌，历时7个月，各方面都还很顺利。主要打交道的是联交所，香港的证监会也会审核。我们交上去材料，他们反馈意见、追问问题，总共三轮，正式的是两轮，后面又有一些补充。

　　香港联交所很规矩，问的也很专业，把实质的判断都交给市场。投行们写的分析报告本身也做了客观专业的分析，基金根据这些报告、招股书作出纯市场化的判断。企业有什么缺点、有什么长处，能够客观地讲出来。

　　联交所主要是促使披露得透明一些，便于市场做判断，这一套系统感觉还是比较高效。

　　观点新媒体：上市之前景瑞做过怎样的准备？

　　许朝辉：景瑞以前做过A股上市，但是由于政策原因没有上成，不过在这个过程中做了很多的准备。

　　景瑞是民营企业，成立已经有20年，在准备A股上市的时候把相关方面都理得很清楚。当时有一个美资基金股东，从另外一个角度让我们的内部治理架构达到一个上市公司的水准。美资基金股东对平时的投资、重大决策的规范性要求很严谨，之前虽然没有上市，但是已经不亚于一个上市公司的内部治理架构。

　　这些准备让我们这次香港上市有了很好的基础，律师来整理材料，也发现我们有很多的材料都具备，无非是更新一些新的财务、新的竞调的过程。

　　观点新媒体：上市之后的一个改变就是要披露报表，这方面会不会带来一些压力？

　　许朝辉：对，上周和公司秘书到北京参加年报制作、信息披露、预防内幕交易的培训，有很多东西还在学习。

　　景瑞本身比较简单，现在已经整体上市，上面没有什么控股集团，所以类似的麻烦会少一些。公司实际控制人另外也没有资产，所以关连交易的可能性没有，这方面出差错的可能性还会少一些。

　　但是毕竟是第一次做，还是要小心一些，过了元旦就要开始准备年报，现在还是会比较谨慎。

　　观点新媒体：第一份年报是第一次把成绩亮相出来，因为是第一次，可能就会有一些预期，在数据之外希望达成什么样的效果？

　　许朝辉：年报是给外部投资人、给资本市场看的。要客观介绍业绩情况，只要客观就行，我们不会刻意要求怎么样。管理层对业务部门，对各个城市公司有比较高的业绩要求，但对年报本身按实际披露。

　　我们希望年报把我们的特色和对未来的思考能讲得清楚一些。从目前来看，景瑞在上市的内房股里规模偏小，但是我们要给资本市场信心。我们虽然规模偏小，但在高速成长，而且是业务上有特色的公司。

　　跟业务中的做法和业绩表现结合起来，把这个特点讲透就可以了。至于业绩本身，我们到现在还没有正式承诺过今年的业绩目标，但是要把运营的特点和未来发展的前景讲好。

　　现在几乎所有公司都在讲快周转，但我们讲得比较实一些。比如说我们的标准化、从拿地到开盘的速度等，还是有一些很具体的做法。要让资本市场能理解我们的特色，不光是这么说，而且能做到，这种特色能支持我们未来两三年高速的增长。

　　观点新媒体：景瑞在融资方面有怎样的打算？

　　许朝辉：理论上是获得一张入场券，具体以后怎么做，还是要看市场。

　　首先看资本市场，还有就是自身业绩经营需求，以及业绩要能支撑对应融资。资本市场不是均匀的，不是说随时都是好时机，几方面要结合来看，所以现在也很难做一个特别长的规划。

　　观点新媒体：上市前后，公司的战略布局、规划方面有哪些变化？

　　许朝辉：这次募集资金大概有10个亿左右，其实也不算多，可能就是拿一两块地，对公司的增长没有特别大的变化。我们大部分的投资还是靠销售回款来支撑，以后并不是说要靠不断融资来支撑自己增长，至少目前还没看到。

　　上市是一个促进因素，但不是说上市了就特别快，不上市就发展很慢。

　　我们虽然还没公布业绩，但今年比去年有很大增长，这个增长和上市是没关系的。明年预计还会有很大的增长，这都是不考虑募集资金就能实现的，我们的增长动力还是靠自己形成的产品线和快速周转的模式。

　　上市募集资金，或者以后发债，可以给以后的发展加速，但不是说完全靠这个，模式本身很重要。

　　观点新媒体：很多以前做住宅的现在都转投做商业，商业是值得发展的一个方向，景瑞为什么不朝这个方向发展？

　　许朝辉：术业有专攻，商业和住宅的资金需求、开发模式、运营理念完全不一样，住宅是一个销售型的物业，买了地造好房子就卖掉。

　　商业要做好，肯定要大量持有。而且商业的核心本质是运营，造房子不是最重要的，实际的运营，把商场做旺，把服务做好，才是核心能力要求。

　　虽然都算房地产业，但是差异很大，景瑞的专业能力还在住宅方面，这是从能力上的考虑；从市场判断，商业风险大、周转低，预期收益可能很大，伴随的是资金占有大、周转低。

　　景瑞现在还是要通过快周转来实现高速成长，这是阶段性的核心目标，这种模式做商业还不合适，商业跟我们目前的追求是不一致。

　　还有一点就是商业的风险比较大，即使像上海这种一线城市，可能都有过剩。总体供应已经很大了，尤其像一些二线城市，实在不好理解为什么会有那么多商业。

　　住宅随着城市化、人口聚集，只要不是太贵，都能卖掉。商业不是太好说，要有更高深的运营能力，可能要花几年的时间把一个商场的商业做旺，这个风险有些大。还有像未来的电商会逐步替代以购物为主的商业，最后能剩下一些体验式商业。我们对商业的前景还是不太看好，自身的能力也不太匹配，跟我们的阶段性的目标不一致，所以不打算做商业。

　　但是我们有很多楼盘有配套的商业，这还是必要的，最大的有5万方，小的有2万方，几千方的也有。

　　观点新媒体：住宅市场的盈利空间逐渐明朗化，而且没有以前那么高的利润，继续朝这个方向发展，如何保证有足够的动力？

　　许朝辉：应该说每个项目的毛利、净利都在下降，这是行业趋势，因为开发商的利润都会被不断上涨的土地成本给吃掉。

　　景瑞还是希望能从高周转来着手，我们追求的是股东回报，也就是净资产回报。净利润率维持在一个比较平均的水平，10%左右就可以，对应的毛利应该是不到30%，负债率大概四五倍的样子，剩下的就靠提高资产周转率，就是达成快速的周转，让股东回报比较高。

　　这跟各个公司的策略有关，有的想把每个项目利润都做得很高，但是做得慢一点，这也是成立的；景瑞是想做得快一点，每个项目的利润也不用太高。

　　观点新媒体：景瑞成长的规划是多久以后会突破成长期，进入稳定期？

　　许朝辉：可能要销售四五百亿以后，大概三四年左右。规模扩大了以后，可能需要考虑新的方向，现在还看不到。中国的政策多变、市场多变，使得三五年之后的预判太难。

　　还是先把两三年的路看清楚，而且坚持走就可以了。景瑞其实很早就想按照现在的模式做，中间也有过摇摆，这两年才开始坚定走这条路。

　　观点新媒体：契合商业年会的主题--商业的未来，您认为商业的未来什么样？

　　许朝辉：我理解的商业是一个很专业的事情，应该是不多的专业企业来做就可以，而不应该是所有的地产商都来做。

　　现在的趋势是大家一窝蜂的都来做商业地产。有些是别的没得做才来做商业，但其实这应该是更难走的一条路。

　　拥有高水平的商业开发商应该是少数，现在中国的开发商很多，不可能都去做商业，都有这种专业能力还不现实。