增持15亿商业项目 GIC力推阳光股份"类凯德"模式
作者: 彭飞     时间: 2013-12-26 20:13:40    来源: [ 观点网 ]

基于GIC在投资风格为财务投资者的定位,若商业地产再融资通道能逐步放开,那么阳光股份和GIC之间极有可能践行“类凯德”模式。

  观点网 彭飞 阳光股份的重大资产交易事项在经过六个月的酝酿后终于落定。

  12月24日晚间,阳光股份公告,其首期商业地产资产并购计划正式出台,此次资产收购计划分设立SPV和资产构成两部分。

  首先,其香港全资子公司阳光丰成将与恒信发展签署协议,阳光丰成与恒信发展拟按30%和70%比例共同投资豪威投资(SPV)及按等比提供股东借款,投资总额为12亿元,阳光股份出资3.6亿元。

  另外,豪威投资将收购天津北辰、北京朝阳路、北京分钟寺、北京西四环、沈阳建设路、天津紫金山、唐山路北、郑州嵩山路、天津天环、西安北郊、石家庄新华、沈阳长青等12个商业地产项目股权,交易总价款约为15.1亿元。

  根据交易方案,阳光股份将以6368万元直接收购天津北辰项目股权,交易完成后持股比例增至90%;另计划通过豪威间接收购增持另外11个商业地产项目股权。交易完成后,阳光股份将持有北京朝阳路项目68.5%股权、沈阳长青项目60.8%股权,以及其他9个项目29.38%至37%不等的股权。

  增持15亿商业项目

  阳光股份本次增持的12个商业地产项目,分布在北京、天津、沈阳、西安、郑州、石家庄等国内多个一二线城市,建筑面积超过40万平米,其中超过22万平方米的项目资源位于北京、天津等一线大城市的核心区。

  而本次收购也将是阳光股份和豪威投资的第一期商业地产资产并购计划,未来将视情况开展后续商业地产资产并购计划。

  据了解,上述商业项目是2007年阳光股份与其第一大股东新加坡主权投资基金GIC耗资37亿元共同收购的“家世界资产包”的一部分。

  当时天津“家世界”集团旗下共有18个建成商业物业,持有面积超过64万平米,其中大部分位于北京、天津、西安、青岛、郑州、唐山等城市。

  对于此次大规模的资产收购,阳光股份总裁万林义曾表示,经过对多个项目的改造提升,阳光新业商业团队的招商水平和运营能力都得到提升,同时一些项目经过重新改造上市后,租金水平开始提升,阳光股份也获取了相应的管理费。

  另外,通过与大股东GIC的合作,阳光股份还搭建起了海外资本平台,先后又和三菱、麦格理合作开发项目,积累了海外资本和品牌资源。

  值得注意的是,本次交易完成后,其大股东GIC将完全退出不再持有上述12个项目股权。

  就此,阳光股份亦表示,通过本次投资可以进一步增持原参股商业地产项目的权益,并有利公司对项目未来开发改造发挥更大主导性,同时也能更大限度享受项目改造价值提升的收益。

  不过,大量增持商业项目对阳光股份而言也存在一定风险,相关分析师就指出,由于目前国内缺乏REITs等商业地产投资退出机制,这将导致阳光股份的资金沉淀时间较长,加剧其资金压力。

  “类凯德模式”

  显然,对于退出模式的限制及相应资金压力,阳光股份自身也有较为清醒的认识。

  据阳光股份日前披露的《投资者关系活动记录表》表示,该公司一直在寻求商业地产的退出途径,而最为理想的就是运用国际上较为通用的商业地产REITs。

  其实对于此次交易,阳光股份的目的也正是如此。其表示,正寻求全球范围内的战略合作伙伴,利用境外成熟的资本市场和投资者,使得本次收购涉及的商业地产项目嫁接成熟的商业地产国际资本。

  而在相关分析人士看来,阳光股份所提到的国际资本正是其大股东GIC。

  事实上,阳光股份得以从一家单纯的房地产开发商逐步转型成为专业的商业地产集团,一位领路人的就是来自新加坡的GIC。

  2007年5月底,当时由首创置业控股的阳光股份以5.71元/股向GIC旗下公司RecoShine定向发行1.2亿股,GIC由此持有阳光股份29.12%的股权,成为阳光股份第一大股东,这也是内地资本市场首家由外资控股的上市房企。

  根据资料,GIC是管理新加坡财政储备和外汇储备的主权基金,成立于1981年。自成立之初,它就将海外市场作为主要投资方向,投资项目遍布美国、加拿大、欧洲、东南亚等各个国家和地区,基金总规模已逾千亿美元。

  而作为管理新加坡政府基金的两家公司之一,与GIC相类似的淡马锡在中国则运用凯德置地投资商业地产,其轻资产商业模式已取得不错的成绩。

  分析就曾指出,其实GIC投资阳光股份的方式仅是定位成财务投资者,阳光股份则可以更好的依托GIC的资源进行轻资产扩张,这也是现有融资通道紧闭环境下的最佳扩张模式。

  另外,如果阳光股份减持轻资产扩张模式,一方面可以借助大股东GIC的项目和资金优势实现快速扩张规模;另一方面也有助于减小商业地产回报期过长的负担,提高公司资产回报率。

  国泰君安此前亦曾预计,基于GIC在全球的投资风格基本上均为财务投资者的定位,若商业地产再融资通道能逐步放开,那么阳光股份和GIC之间极有可能践行“类凯德”模式,将此前“家世界资产包”完全注入其中。

  而在此次阳光股份进一步增持家世界资产包中的物业后,市场分析更是相信,GIC将阳光股份打造成“类凯德”模式的商业地产平台的步伐已加快。



(审校:劳蓉蓉)
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