南昌圆桌：洪城长话 发展中的南昌楼市

作者:     时间: 2013-09-26 19:20:00    来源: [ 观点网 ]

　　主持人：我们将进入南昌行论坛的重点环节之一——城市观点论坛中国行南昌圆桌。

　　本次南昌圆桌的主题是：“洪城长话 发展中的南昌楼市”。

　　我们首先请出圆桌讨论的主持嘉宾：世联地产首席技术官黎振伟先生。

　　好，接下来有请参加本次讨论的嘉宾上台，他们是：

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；

　　南昌莱蒙置业有限公司总经理罗小华先生；

　　南昌世茂新发展置业有限公司总经理常贺强先生；

　　江西众森实业集团董事长朱清源先生；

　　江西康庄投资控股集团总裁孙建强先生；

　　丰源集团市场策划总监李念先生；

　　戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙先生。

　　同样我们有请圆桌讨论的主持嘉宾黎振伟先生。这次圆桌讨论时间为50分钟，下面我们将时间交给嘉宾主持人，有请黎振伟先生为我们主持今天这场城市观点论坛中国行南昌圆桌，有请！

　　黎振伟：我们最后的环节，应该也是最令大家期待的。我们如何去探讨发展中的南昌楼市？因为很荣幸陈主任参加我们的讨论，他比较忙的。从这个角度，也请他探讨他的观点。我们对话可能更多的回到城市的实际，可以给大家一些比较实在的对话。

　　今天嘉宾里面有各个层面的，有外来、有本地的。第一个还是想问问陈主任，陈主任刚才谈到国家长效机制的问题，这也是大家很关注的。这个长效机制，我想问陈主任说，他对一二线城市怎么体现？他的发展方式，这个长效机制里面有什么不同？对南昌的开发商，我们怎么把握未来的长效机制？

　　陈淮：这个问题他还没有好，他没有想好的问题没有告诉我，我也无可奉告。但是我想别老想那么多，你该拿地拿地，该筹钱筹钱，该营销就营销。不管长效还是怎么样，你的产品满足消费者的需求永远是对的，规避风险，保证自己的资金流。刚才嘉宾讲到的抑制成本，零元式，企业之道。

　　黎振伟：这是一个共进的东西，大家都要遵守。无论长效机制有没有，我们都需要这样做。但是我知道长效机制也会让市场越来越健康，越来越合乎市场的规律。

　　第二位来自莱蒙置业有限公司的总经理罗小华。昨天下飞机我看了那个地块，很大。在这个区域，让开发商流口水。但是我知道政府给这么一大块地，一定会有很多的要求。其中要求你做巨大的商业综合体。又回到刚才的问题，我们二线城市要做这么大的城市综合体，而且是新区，你们怎么把握这个？而且怎么看待？因为我知道这是莱蒙最大的项目。最大的项目没有选择在北上广深，而选择二线城市，你们怎么看待这个问题？跟我们分享一下。

　　罗小华：谈谈我自己的看法，就包括陈总已经把这一块给我们做了一个简单的铺垫。我们看一下北上广一线城市的发展情况来看，他拥有非常大的评估，以及对南昌未来发展的信心。所以莱蒙国际就出手，拿下这块地。但是同你刚才讲的一样，这块地大家都想要，也是风水宝地。政府也对商业综合体的发展提出非常高的要求，也有很大的期望。我们不仅定位在服务南昌，我们更希望通过我们的精心打造，能够成为一个覆盖的，比如说南昌，包括九江周边地级市的综合体。所以说，同时在整个红谷滩项目周边，其实也是一个商圈，包括建成的万达广场，即将要面市的，以及绿地，还有金融街。我们现在更关注的是差异化，大家一起把这个商圈做好。

　　黎振伟：其实我看到万达也有很大的商圈，绿地是高端的，万达是终端的，你们怎么定位？

　　罗小华：我们定位是中高端，这是第一个。第二从业态上我们也进行了互补。包括目前已经达成意向的，我们有高端的扶持工艺。还有电商冲击这一块，其实也有后发的优势。万达和绿地已经成行，我们可以吸取他们的经验教训做一些，包括业态上。还有传统的产业，我们也想怎么跟网络结合起来，合乎电商的优势，结合一些电商的优势，有一些新的发展。

　　黎振伟：我的理解是，可能给当地的开发商一个启示，就是像一线城市过来做的，不是简单的掠夺原有的市场，而是带来很多的新的东西。这个新的东西可以创造新的市场，让市场做大，而不是大家在一个很低层次的竞争。这样让我们期待，怎么引领这个城市。因为红谷滩人口不多，但是商业面积很多。所以这一点，包括我和大家都会看我们莱蒙怎么去面对下一步的发展。

　　罗小华：努力。

　　黎振伟：下一位来自我们南昌世茂新发展置业有限公司总经理的常贺强。世茂一直做豪宅为特色。我昨天也看了一下南昌当地的豪宅，我觉得当地做豪宅开发商也不差，但是做豪宅他们有用心做。但是我们这个城市，毕竟这种高端消费有限，因为我问了一下他们，基本上买这个房子的都是本地人，外地人没有。像你们以本地为主的豪宅，你们怎么把握市场？或者用你们的方式在南昌做一些调整，或者做创新，跟大家分享一下。

　　常贺强：谈市场我肯定没有您有经验。

　　黎振伟：谈产品。

　　常贺强：不过没关系，今天本身就是抱着学习的心态。前面几位专家的演讲，给我个人的启迪还是很大的。世茂实际上来南昌也是不到三年，只有两年多的时间。也是从世茂天城，世茂广场这两个项目起来的。本来是抱着学习的心态过来的，结果来了之后，发现有点儿被批判的感觉。因为我在南昌做的第一个楼盘就是地王，然后刚才又有记者，包括专家说地王，其实南昌近期的地王就是我拍的。所以对市场的印象，南昌是我干十几年房地产，感觉越琢磨越有味道的一个城市。

从地王的角度来讲，实际上刚才很多专家都在说这个观点，谁也不想当地王。包括上个月，我们在全国拿了几块地，也是因为地王的关系，可能对国家的波动也是有影响的。所以本来上个月在武汉有一个非常好的一个项目，最后也是因为怕出地王，老板决定在90亿的时候停了。其实那个项目，我们估值非常高。因为南昌总体的总价比较低，政府也很聪明，化整为零。你可能单价高，你就不可能总价高；你可能总价高，单价就不可能很高。所以从某种角度来讲，从我个人来讲，要向一些不用拿地王，就能拿到他自己更想要的土地的一些企业去学习，我也是想跟他们去学习他们土地的运作方式。但是这个东西，可能我的功力还不够，觉得这个东西还是学海无涯。就包括市场，我个人感觉来南昌这三年多，也学到了很多的东西。南昌的市场，南昌的同仁，南昌的媒体，南昌的各个专家，也教会了我很多的东西。我是相信依托世茂的平台，至少能够在南昌这个市场，在激烈的竞争当中，能够做得更好一些。因为罗总私下也是我的朋友，我的项目跟他的项目离得也不远。另外我们的楼盘实际也形成不了什么竞争，因为我差不多尾盘了。新的项目可能是在红角洲跟朝阳洲，所以我是非常希望南昌的房地产界的这帮朋友能够做得更好，能够把自己的产品做得差异化、市场化，让政府高兴，让老百姓能够有一个好的居住环境。别的我就不多说了。

　　黎振伟：好，常总谦虚了。昨天我看完楼盘我有这个感觉，陈主任可以批评。就是这个豪宅，开发商很自豪地说，我们做这个房子，都是老板买的。老板你不让他在这买，他就在美国买。你为什么不在国内买，而把钱拿到美国去？所以我认为国家在解决廉租房，我认为不要排斥豪宅，因为市场有需求。所以希望看到世茂不断在城市创造新的经典。地王的背后，是城市住宅的提升，它的标杆的提升。

　　下面这位是来自江西的，前面都是外地的。我们看看我们本土的开发商怎么看江西或者南昌的市场，它的机会跟挑战。刚才我也跟开发商谈到，确实本地开发商很难拿地，外来这么多大颚他们怎么做？他们可能没想到，我们过去没看到的市场，你们都看到了，你们都做了，可能这就是差距。

　　接下来我们有请江西众森实业集团董事长朱清源先生，我昨天晚上跟他吃过饭，我觉得朱总对经济还是蛮有自己的想法。你怎么看南昌的机会跟风险呢？或者你怎么看它的机遇。

　　朱清源：我想从三个方面谈：第一，我们南昌市，整个江西地区房地产市场未来的发展。应该来讲首先要超越南昌这个市场来看。因为根据南昌的地理位置，我们靠近沿海，三个省区，一是广东，二是福建，三是浙江上海这个区域。

根据我们整个沿海地区企业的用工成本的增加，可能周围有一些很好的企业，我们政府在南昌大力招商引资的情况下，可能来到我们江西区域、南昌区域。为什么？因为房地产的发展，首先是有市场。市场在就业岗位的增加，和我们需求的增加，是紧紧相关的。因为南昌天时地利，中部的环境，这个区域是非常好的。再加上我们现在从整个国家从十八大，为了保护土地红线来看。现在国家可能有一些新的政策，应该来说在旧城改造。像我们南昌市就提出来，大踏步，大建设。大家知道旧城改造是非常低的，但是政府不改也不行。像我们南昌市来讲，南昌市的老居民，一些机关，和我们南昌市向红谷滩等一些新的区域开发。所以旧城，就像美国的房地产破产，就会带来将来设施的浪费。特别是我们现在一些银行、金融的政策，20年的房产，几乎银行不抵押。所以二手房大多数卖给居民、老百姓。所以在旧城改造这一块来讲，应该来讲成本是比较偏高的。成本偏高，楼市就更加使开发商的成本偏高，就会带来楼市的发展。因为大家在拆迁的过程中，成本就增加。另外大家所谈论的问题，包括业内人士讲的城市化进程，城市化进程从西方发达国家来看他们的历史，我想我们中国也是要经过这个过程。

　　第三个方面来讲，就是现在人根据整体经济形势的增加，收入的增加，从开发商的角度，解决创新，作为企业来讲，对南昌房地产的发展，也面临新的区域。在不断改善住宅需求的前提下，作为开发商企业，我想在自身的品质上的一些提高和创新。我想大家都在改善，在实施性上都有很大的贡献。应该来讲，我们谈不上综合体，但是从居住环境来讲，我想我们的定位也是高端。因为从我们企业来讲，我们有一定的优势，首先是地理环境的优势。像新建县、南昌市政府花13亿一起打造。另外，政府还花巨资打造湿地公园。加上我们的万达、绿地中心，还有莱蒙。就我们这个项目来讲，也有很好的优势。为什么我们打造成高端的住宅？因为我们在这个环境下，我们还有一个自身项目的优势，就是我们地的成本比较低，拿的比较早。在成本上增加，作为开发商来讲，面对品质和舒适性的考虑。我想未来的发展空间应该是非常好的。我们经济学家讲到有一些调整，但是总体的趋势，应该说需求量还是大的。我作为一个本土企业，我们在做好自己工作的情况下，我们在对房地产还是有信心的。

　　黎振伟：我相信现在土地的价格，你是最大的受益者，也给了他带来很多机会。

　　其实我觉得本地开发商在面对地王的项目，像朱总这样做好。但是没地的，也不一定要做地王。因为你们熟悉当地的文化，而且在这里扎根。接下来我们有请江西康庄投资控股集团总裁孙建强，我们请你说一说怎么做更多的地产。

　　孙建强：其实我也是来自于浙江的，也不是本土。然后我们现在做的项目的类型，对于南昌来讲是空白型的产品。现在万达新城进来，也是做了这种类型的产品。

　　我的项目是叫度假区，我们这两年默默做事情，但是到明年上半年，南昌市人都知道。我们是叫“北纬30度”主题乐园，明年上半年就开业，大家可能也会了解。

　　我们在做旅游地产的时候，我们一直带着两个问题来思考。第一个问题，住宅到底是什么？站在住宅的角度上来讲，它其实在我们每个人的人生当中，除了特别的富豪之外，对于我们一般人来讲，是大件，总价值是最高的单个消费品。同时在我们生活当中是最主要的，停留时间最长的一个生存空间。对于这样一种产品，随着我们的经济与物质的发展，它还是停留在这风档雨的功能？生存的空间，还是已经提升到一定是的转变。我们把这个问题也做了一定的思考。我们觉得除了住房，满足它的基本生存空间之外，我们觉得到现在为止，住宅区已经成为了一种生活方式。也就是说你居住在怎么样的住宅里面，可能带来你的生活方式是不一样的。

　　第二个问题，站在生活方式的角度来讲。我们人们需求的到底是怎么样的生活方式，我们觉得随着经济与物质的增长，人们精神方面的需求，文化层面的需求会给更多。我们不再是像过去一样，为了生计而奔波，也不是过去的暴发户，挥霍我们的金钱。我们就是放慢脚步，提升我们的生活质量。我们追寻有档次、有文化、有品质的生活。

　　按照这样两个问题的思考，我们推出了我们的旅游度假区。

　　我们有一个经验跟大家分享，我们有四个理念：第一句话，设计一种模式。实际上我们在设计一种生活方式。第二句话，创新一种产品。每一块的产品都有一定的改变与创新的空间，而且把产品组合在一起的改变，可能对生活更大。第三句话，营销一种理念。我们不单单是卖一种产品，包括酒店、旅游等等，我们就是营销一种生活方式。第四句话，提升一种服务。我们更多的是需要服务支撑的，在这个服务里面，恰巧把我们的旅游、商业、酒店、地产一些服务做有机的综合，能够提供给业主更好的生活环境。虽说我们做的项目不是地王，随着地产产业不断发展，我觉得不一定局限于一种模式做产品，我觉得方式还是很多的，更重要的是能不能抓住我们市场的需求，以及符合产业的发展。谢谢！

　　黎振伟：谢谢！其实我认识孙总很多年，我知道他在想这个项目想了五六年，就是做地王可能政府要马上见效，你做的不是地王，可能要产生效益。我们期待您的项目。

　　下一位本土的企业，丰源集团市场策划总监李念先生。李总说他们的开发理念是到地级市里，因为是城里拿不了地。当然是一种新的方式，李总你认为你们本土企业，在土地的交换过程中，怎么创造新的模式，给本土的企业也是一个借鉴。当然有机会还要杀回来南昌，因为南昌还有很多市场。

　　李念：感谢有这么一次交流的机会。讲几个数字，大家可能会稍微有点概念。

　　第一个数据，去年南昌销售了500多方，跟以前南昌一直以来的数据差不多是300万方，我觉得翻了一倍。去年南昌排位十位的除了恒茂和洪客隆，前八位基本上是外地企业。这是第一个数字。今年上半年，现在已经是9月底了，今年上半年房管局的成交数字也是这样的，今年估计也是500万方以上。从去年开始，南昌整个的成交数字跟以往相比，有了大幅度的提升。我觉得有一个非常重要的原因，就是南昌整个的经济从王文涛书记到了南昌以后，整个全省聚焦南昌，就是南昌的首位度在不断的提升，成交量的扩大也是南昌首位度提升的一个非常重要的体现。江西省内地市到南昌置业的人群比重在不断增加。从反面说过来，南昌的房地产市场未来应该还是非常好的。所以南昌对全省经济辐射力度不断增加，南昌房地产市场未来应该还是好的。

　　第二个数据，今年上半年以来，尤其是最近南昌所体现出来的数据，南昌上半年，90%以上的土地出让。这90%其中有80%是为绿地服务。全省的土地规模，用地指标，90%被南昌占了，南昌80%以上的基本上被万达跟绿地占了。所以今年我们本地开发企业意见很大。所以在上个月出台了一个文件，专门谈了不允许土地设定条件。所以9月18号出来的一些地王，就是最近出来的地王是在不限定条件之后的，允许本地开发商参与的，第一次真正意义上的土地拍卖。所以高新区出现了5600的楼面地价，朝阳洲出现了7000多的楼面地价，九龙湖出现了6000多个的楼面低价。基本上跟以前翻了2倍到3倍的概念。而这期间，大概有60%被外地企业拿掉。但是本地的企业还是拿了一些土地（40%）。

　　我想说这个的道理就是，本地企业在南昌市场竞争环境中：第一，存在不平等的待遇；第二，从资金上、实例上，确实跟外地存在相当大的差距。丰源在五六年以前，在南昌同时开五、六个项目还是有点影响力的。恒茂在前几年也是有影响力的。这两年除了洪客隆之外，本地企业在南昌市场占有氛围应该是逐年下降。随着全国房地产市场高度发展，市场占有率越来越像前二十强的房地产企业集中因素存在的重要因素，还有一个很重要的因素，就是本地企业在拿地的过程中越来越难。有客观原因，也有主观原因。客观原因刚才提了，主观原因还是因为自身的实力、眼界以及对未来判断的因素。

　　总而言之，归根到底还是要自身的努力。南昌在这样的市场环境中，本地企业我相信也应该会有所作为，因为他们毕竟是本土生、本土长，对本地的文化、习俗还是有相当的了解。未来我相信只要政府完全的公开、公平、公正，我相信本地企业一定会有更好的发展。谢谢！

　　黎振伟：为本地企业呼吁了，对本土企业呼吁了，提出你们的呼声，很重要。最后一位嘉宾我们戴德梁行华南及华西区总经理程总，我跟程总都是同行。我们在做项目的时候遇到很多问题，二线、三线、一线城市的发展模式怎么去选择？怎么形成差异化？既要学习还要有自己的特点，刚才程总谈了综合体，我想特别是本地的开发商，包括要进来的企业，程总谈一下怎么样把握关键点。因为我知道现在LV还没有进来南昌的品牌，为什么没有进来，这些城市还是有一些看法。

　　程家龙：非常感谢。先讲南昌。南昌很多年前我们就做红谷滩的联发，但是今天的看法，南昌到了一个快速发展的时期。未来的十年，我个人认为是南昌快速发展的时期。南昌是江西的社会、经济、文化中心，换句话用我们行业的话说，就是未来的金融中心、高端服务业中心、研发中心、物流中心、信息中心，这是我们看到的一个过程。

十年前我们在深圳，但是最早搞福田中心区，这么多写字楼哪有人，但是现在不够用。所以未来要搞前海。南昌也一样，红谷滩很快没有地，所以要搞九龙湖。我相信也是政府看到未来的发展战略。未来的专业房地产公司，我们除了做策划以外，替很多境外的企业提供全面的房地产，包括综合写字楼。我看这些企业未来进入南昌的趋势在增加。就像十年前，我们在深圳做写字楼，500、1000很大，最近出现了一租就租1万的面积。南昌的外资企业租的面积还很小。我们也准备在南昌开分公司，真正的国际标准写字楼，到今天可以说还没有一栋，未来在南昌的需求很大。未来的高端写字楼一定需要，问题是你做得好不好，在市场上有没有竞争力。购物中心也是一样，现在真正意义上的购物中心，可能万达比较好一点。但是其他多层次的城市中心，跟地铁接轨的，多层次的，作为消费体验的不多。很多商家，未来一定有进来的机会，他们都有发展规划。就像每一个写字楼都有规划，我们现在也在考虑，已经在公司做出计划，估计在年底要开。

　　所以讲南昌，就讲未来的发展机会。刚才讲了拿了地，拿了这个城市地王，控制成本。我个人看法，成本当然要控制，但是不要舍不得花钱。一定要花钱做最好品质的楼盘，你这个地王才能顶得住。多花一千块钱成本，你的销售价格比别人多2千、3千，你在这个市场具有更强的竞争力，你才能够生存下去。这是我们在做过多年，很多项目的总结。人家都做土地产品的时候，你做得跟别人一样，肯定不行。实际上有地王不稀奇，刚才陈主任也讲了，社会在不断进步，物价也在不断上涨，投资也越来越多。不出现地王倒奇怪了。

　　再一个做地王，地王不可怕，做地王的人一定要尊重市场，尊重专业的力量。即使你自己很强，你还必须有更多高水平的设计，把这个项目针对、统筹，包括后续长期的管理，是整个一条龙的服务，是长期的考虑，才能把这个项目做好。所以我觉得，南昌实际面临很多的发展机遇。虽然豪宅已经做得不错，跟发达地区也差不多，但是写字楼、商业等很多方面，跟别的地方有很多的机遇。所以我觉得未来南昌会有很好的发展。谢谢！

　　黎振伟：谢谢！我觉得一个城市的发展，最终不是体现有多少高楼大厦，而是他的技术、人才，它整合的国际化的资源，才是最重要的体现。

　　时间关系，我想最后的总结交给我们的陈主任。

　　陈淮：南昌的发展我总结不了，我们江西省以及南昌市房协的领导，还有在一线的开发商他们总结更好。

　　我一直坐在那里想，我们这么多年各种调控都经历了，媒体今天说扑溯迷离，明天说市场最严，什么都说了。如果这样开发商都死了，但是我们现在做得好多，我们有更新的销售手段等等，这就叫进化。所以我送大家两句话，别老说长效机制怎么着，连长期的方向没有共识，怎么可能有一个成型的房地产调控的长效机制。这句话你听懂就听懂，听不懂就拉倒。一句话：长也好，短也好，多盖房子就是好。第二句叫做积也罢、压也罢，在商言商随缘吧。自个儿琢磨，长效机制看你的悟性。

　　建议我们开发商四个远离：一是远离权贵。别老想着巴结谁，我没说官员，因为还包括官员他儿子。不管有王爷，还有贝勒、格格。二是远离政治。在商言商，说土地就说土地，别一天到晚地王，让媒体说去，不接招，不回嘴，不讨论。说着说着就给你说到政治上，挖个坑你就跳进去了。三是远离是非。什么拆迁、征地，可能成为风口浪尖的事离远点，别让自己成为某种不同的政绩之间的牺牲品。四是远离狂妄。别老觉得笑傲江湖了，别轻易藐视学者、藐视消费者、藐视你的竞争对手、藐视高科技，电商有什么了不起，我这么多年就依靠李总把房子卖出去，也许明天就是你的死期。四个远离，信不信由你，看你的机缘，佛缘。

　　黎振伟：因为今天有很多的记者，也来了房协的领导。最后请每位嘉宾一句话，有什么的期望和寄托。

　　常贺强：希望南昌的生活越来越美好，希望我们的产品能为南昌的繁荣发展作出贡献。

　　罗小华：中国会很好，南昌会很好，莱蒙会很好，莱蒙在南昌也会很好。谢谢大家！

　　孙建强：希望南昌的地产产业多元化的发展，只有地产产业的多元化发展，才能够带来人们幸福指数的提高，同时带来城市真正的蓬勃发展。谢谢。

　　朱清源：我首先希望南昌市在住房方面，越来越美好，同时在市场厉行的情况之下，我们开发商同行业和新媒体，越来越受到老百姓的热爱和尊重，越来越得到认同，这就是社会的进步，也是我们的收获和成就。谢谢大家！

　　李念：希望房价涨得慢一点，我们做这个行业的时间长一点。谢谢！

　　程家龙：祝南昌地产良性发展，祝各位万事如意。谢谢！

　　黎振伟：我们的对话到此结束。谢谢各位嘉宾。

（审校：刘满桃）

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