陈淮：谢谢主持人！我先说明，我下面讲的东西不传播。今天在场的不到500人，谁要传播，自行到警方自首。

　　南昌是一座英雄的城市，当年南昌起义之后的这支部队，从这儿出去到了一个叫井冈山的地方。在那里中国走出去，各种思潮和思想有过一个大的争论。毛泽东先生写下了六个大字，叫做“工农武装革命”，就是在那里写下这六个大字。工农否定了国共此前合作的时候，那个国共合作的思路，武装否定了陈独秀和平议会道路的思路；革命，农村包围城市，否定了攻打长沙的思路。黄洋界的炮声一响，毛主席就知道天下是他的。但是与时俱进的今天，时代在变，中国不再是哪一个阶级，哪一个部分的社会，是以人为本，以阶级为本的社会。我们讨论房地产机制的时候，不是富人和穷人的部分机制，哪一部分站在哪一边的机制。所以第一个，这个无比明白。

　　第二个，对立和对抗，不是一方打倒另一方，一方消灭另一方的房地产时代了。市场经济从来是激烈竞争的机制，但是从来不是你死我活，一方控制另一方的机制。我从来没有听说过市场经济是消灭生产、消灭供求而宣告结束的。和谐共赢是我们力求的。

　　第三个，我们在讨论的是建设城市、城乡协调发展，以城市化、城镇化、城市经济的发展，来实现中国梦、中国强、强国时代这样一个历史进程。

　　希望我们站在南昌这座城市和这个讲台的时候，对历史的发展和变化，有一点有意义的思考。

　　（二）长效机制其实是一个既简单又复杂的问题。市场经济与政府之间的关系，在一个长期的制度建设中，应该遵循怎样一个基本的框架就是长效机制。但是这个问题在200年来，从市场经济和工业化诞生以来，始终是人们争论不休，迄今并没有找到最终答案的一个问题。人们说，政府管政府的，市场管市场的，那你们家男主外女主内，你以为那么容易分得清吗？200年之前认为有了市场经济还要政府干嘛？市场的不平等，暴力，以及各种各样的黑暗、罪恶，都产生于非经济强盛力的政府，打倒政府，由市场经济调整。历史证明他们错了。后来人们认为，有一个强力的市场，强力的政府把经济管起来，计划经济公有制，失败了！1929到1933年的大危机，那个危机之后，有一个宏观经济学派。我们今天所说的宏观调控，就是在这一理论基础上发展起来的。在那个理论中，人们认识到首先是市场机制，然后才是市场经济下政府干预短期内经济总量平衡关系的调控作用，叫做宏观调控。

　　再以后，日本在赶超欧美的过程中，创造出了具有自己国情特色的产业结构理论，产业经济学，政府不仅干预在短期内的总量平衡关系，而且干预资源在各个产业之间的配制结构。日本成功的实现了变成一个世界经济一流强国之梦，使自己成为一流的经济大国。

　　事情并没有到此为止，2008年到2009年的世界金融危机，那些自诩为已经解决了市场和政府关系的国家，不得不强力去给企业输血，由政府去收购那些濒临破产的烂资产，去抢救那些对市场影响巨大的企业。政府和企业的关系在所有教科书上都没有写明这一条，人们不得已从新认识实践的发展。以至于今天的欧洲主权债务危机和这一事件发展所面临的挑战联系在一块。包括2009年世界危机中，发达国家政府抢救市场，和今天怎么应对主权债务危机这两件事，将是经济学理论市场与政府的关系的里程碑。

　　轮到中国，轮到房地产了，我们能不能找到一个长效机制？长效机制说了很多年，并不是李克强总理上台之后才有的，从2003年王文涛当部长的时候，我在他领导下，就搞了很长时间的长效机制。为什么到今天大家翘首以盼，尚未见到这个东西？因为在这个问题的上，存在着四个明显的偏颇。大家都努力按照自己的想象，设立长效机制的目标：

　　第一个认识，希望找到一个总理说了算，政府说了算，行政权利说了算，指哪打哪的机制。以为长效机制就是政府想干什么就干什么，想怎么干就怎么干的机制。这个机制能不能建立起来我不知道，至少目前我还没听说，在除了计划经济之外，哪一个国家能实现的。

　　第二个认识，要求把长效机制的目标确定在调控房价。想让房价成为一个可以由人任意主观决定的对象。以为实现这样一个像房屋里面的空调可以调控的，这个叫长效机制。把长效机制简单化为、而且人为化为、主观化为调控房价的机制。

　　第三个认识，人们认为长效机制，就是打倒富人，打倒多占房的老板，实现均贫富，让老百姓分一部分的房子。别以为我开玩笑，这个在政策制定的过程中，也是很有市场的。

　　第四个认识，希望我们找到既不触动种种政权的阶层，又不触动利益集团，又不触动垄断和土地政策，让老百姓承担代价的这样一个机制。别以为这也是开玩笑，前不久清华大学一个教授说的，50岁退休，65岁领退休金。就是希望在解决社保资金不足，不触动垄断集团，让老百姓承担的这样一个情况下出的怪胎。房地产也有这样一个认识。

　　这四个偏颇，我以为这种机制是找不到的，勉强写一个文、发个文行不行？行，但是绝不符合客观规律，这个机制恐怕都长效不了。

　　什么是房地产调控的长效机制？就我个人的看法这个长效机制应该包括4个方面的机制目标设置。

　　第一个，推动供求关系，不断趋向于平衡的机制。市场经济下，供和求存在着对立的常态。供和求正好相符是理想化的。别说房地产，就是任何一个市场供和求的背离是常态，更何况房地产。因为房地产的供和求他们之间的变化发展过程，不是同步的。供取决于两年前，求取决于今年的收入和老百姓对政府的理解。本来供和求就不是同步的，而且无论供和求，他们的变化也不是一个匀速运动。很多人说什么地方盖的房子很多卖不出去，成“鬼城”了。上海浦东也曾经是一个“鬼城”。上海2002年的政府调控政策是什么？那时候鼓励外地人到上海买房子，而不是限购。南昌居民到上海买房子，孩子上学不用交赞助费。上海市民买房子，买房子的钱在未来收入中，可以作为个人所得税免税收入，契税减半再减半。国家规定3%的普通商品房的契税，上海实行0.75%政策，就这个也卖不起来。上海人说宁要浦西一张床，也不要浦东一间房。那也是“鬼城”。今天呢？今天说这个话的人，都在卫生间打自己的嘴巴了。

　　别简单的一时一点的供求差距，就说这就叫泡沫，这就叫“鬼城”？有没有完成脱离需求实际，而扩张的城市呢？有，确实有，但是这不是中国房地产的普遍现象。希望我们更多的把自己的眼光，按照客观规律的要求，来描述你所希望传达的信息

　　但是在供求失衡的时候，我们不能无所作为，无所事事。政府政策的调控，制度的建设，应该不断的推动供和求的差距推向。这个事件的发展，就是一个不断的平衡，平衡又被打破，再平衡，再打破的过程。我们倒一杯茶水在你面前，那杯茶水的温度和周边一样的，这叫平衡。但是又不妨碍我们今后有新的一杯比周围温度高的热水，这就叫打破平衡。社会、宇宙、市场就是这么发展。长效机制是不断推动供求平衡的机制。

　　第二个，是让老百姓居住条件不断改善的机制。无论怎么样的长效机制，不应当是阻遏居民向城市转移的，不应当阻遏城市普通居民居住条件向上浮动，享受更高层次，不断攀升这样的机制，而应该适时适度鼓励，而不是限制老百姓住房居住条件不断改善的机制。

　　第三个，长效机制一定是推动社会公平，实现协调发展的机制，而不是制造更大的社会财富差距，导致社会矛盾尖锐的机制。

　　第四个，长效机制一定是要在时时处处能体现维护国民经济平稳运行的机制。长效机制是一个长期发展的过程，房地产业、城镇化都是一个长期战略的组成部分。但是我们所说的宏观调控，顺便也给我们在座的媒体朋友交流一句，宏观调控永远是短期的事，宏观调控的方向经常是短期多变的，可以上午向左、下午向右。但是无论向左向上从紧从宽，房地产的调控机制应该顺应维护国民经济平稳运行的机制。具体一点说，我们希望今后的长效机制包括这么几个方面：

　　一是实现城市结构调整的机制，才是长效机制。简单的限购限贷不是长效机制，因为那不可能解决北上广深房价的抑制，不可能根本解决的。什么时候才能够比较彻底的解决呢？南昌、长沙、合肥这样的二三线城市，中西部的省会城市，二三线城市与沿海大城市发展的距离缩小，大中小城市进一步实现协调发展，人口均衡分布在沿海各大城市，中部省会城市，地市级中心城市，以及县城跟中心镇等不同城市，房价问题才能得到有效解决，而不是根本解决。所以说，从根本上解决大多数人买得起房，不是简单的把房价降下来。防止房价过高不是简单的限购限贷，就像今天晚上退烧解决不了你引起发烧的根源。指望北上广深的城市谁想进就进，此情只因天上有，我想不出其他更好的办法。

　　二是长效机制推动多方利益，趋向于均衡化的机制。房地产业的产品、市场、交易、持有、税费结构，实际上调整多方面的利益关系，比如说城乡利益矛盾，社会短期利益与长远利益的矛盾，个别局部利益、私人利益与城市整体利益的矛盾。穷人和富人的利益矛盾，政府和市场之间的利益矛盾，以及人类社会经济发展资源节约的各种矛盾冲突。大家说税费太贵，跟银行打工等诸多话语中，实际上背后的本质问题，房地产这一个市场发展和价格构成中，风险没有合理的配制在政府、银行、中介机构、购房人等多方面的利益主体头上，而一部分人过多的承担了风险，另一部分人过多的获取了利益。只收益而不当风险，这样的市场是长久不了的。我们可以用简单的物理学办法来证明，一个木头棍，上到下一样粗，你不容易弄断。但是如果有一个地方细，你一掰就断。因为它的精力不是集中在一个点。如果我们老想让购房人承担购房的风险，政府也不承担、开发商也不承担，那这个时候绝不可能均衡发展。

　　三是节约资源与环境友好的市场，体现高科技手段不断运用的市场。对中国这样一个人多地少的国家来说，节资源、节水、节电、节地是我们房地产业义不容辞，最重要的一个职能之一。

　　最后，长效机制对国民经济的景气状态，具有自适应能力的机制。可以这样说，春夏秋冬的交替是一个符合的过程，我们的开发商和购房人要能适应春夏秋冬的交替，还要适应规律以外，夏天突然下冰雹等天气。这个社会和自然界一样，自然界告诉我们说，优胜劣汰，适者生存。我以为适者生存比优胜劣汰还更重要，大家知道大猩猩的智商和人类最接近，但是它现在是濒危保护动物，优胜劣汰并没有使它繁衍下来。苍蝇、蚊子，人们想尽了办法消灭它们，还没有听说哪一个国家消灭它们。最近人们说，京沪高铁的卧铺上都发现了。人都聪明，连臭虫都打不死，适者生存。克隆技术很高明，但是克隆的生物有一个致命的缺点，它不会进化。因为它只会把这一代的生物密码全部遗传下来。不会进化，一个不会进化的物体势必是要被淘汰，时代进化，才能使我们适应这个世界。中国人是最懂得进化的，我们白毒不侵，什么样的水都能喝。

　　我们刚才说到长效机制的基本的机制原则。说到底，长效机制不是什么时候出，出和不出房产税这样的机制，不是简单的限购什么时候取消和不取消这样的机制。长效机制和这样的问题联系起来，我坦率说对长效机制是误解。说到底，长效机制是一场改革。我们在过去十年来，房地产调控中，固然有很多取得成效的方面，有很多成功，不能轻易否定我们过去十年房地产调控，说只是空调这种说法，是不符合客观的。比如说在维护国民经济稳定上的功劳功不可没，2009年世界金融危机了，从货币手段持续变化转换过程中，房地产业能适应这个过程，这个成功还是不成功？有效果还是没效果？我认为是功不可没的。还有按照投资性需求，我们的效果是明显的。

　　第三，在中国住房保障体系上，实质性不法商，我们的效果是明显的。此外，我们在规范房地产整个市场运行上的制度建设上，也取得了明显效果。这些不能说调控政策没起作用，但是过去十年的房地产调控政策也存在着明显的缺陷、不足，它的明显缺陷和不足的第一条，就是通过不断强化政府权利来实现调控。不论从早期的土地招拍挂，到后来的90、70，到后来的5.5的增值税，清算土地增值税，以及政府限购限价，实际上都是通过不断强化政府权利来实现。高成本、低效率，一个大夫治病不吃药有用没用？有用，但是可以有效果更好的药吃。采取了市场硬对抗的办法，没有一条顺势而为。最后一条，是我要强调的，十年调控政策，没有一条是和改革相结合的。

　　关于土地制度，资金市场发展，政府权利，中央与地方之间的经济关系的调整，收入分配调整，没有一条是和改革相结合的，这就是我们过去十年调控最重要的教训之一。长效机制应该怎么建？我想从我们的教训中应该有所感触。

　　以上仅供参考，不供传播。

　　主持人：您稍等，看看有没有现场的人要跟陈所长来交流一下，有问题我们可以提出来。搜房网的朋友向您提问，耽误一下时间。

　　记者：我想问您一个问题，现在最近地王频出，包括我们南昌的地王都拍到6900多的楼面地价。想问您有关这个问题，开发商为什么有这么大的勇气去抢这个地王。

　　陈淮：女士离婚以后又重新结婚，她为什么有那么大的勇气？因为稀缺。什么道理？每一种商品没有办法自己站出来说我值多少钱，没有办法说。他通过交换、交易，说明自己这个商品值多少钱。所以女性第一个嫁的人决定她的价值。当价格提高的时候，她找一个更能说明她价格提高的人嫁。

　　一个城市能建多少房子？

　　记者：这个要根据城市的人口。

　　陈淮：去年有一个有趣的故事，乔布斯先生离我们远去了，地产名人潘石屹就写了一个微博，说苹果公司的iphone手机将会降到一千块钱一台，就是对乔先生最好的怀念。网友就调侃，房价跌到1千块钱每平方米，就是对你最好的怀念，每平米一千块叫“一潘”。我们先不说这个有没有意义，其中给我们一个启示，iphone手机的变换规律和房价的变化规律有何不同？这个答案就是你这个问题的答案。有没有自然限制苹果公司生产手机？有还是没有？没有，对吗姑娘。南昌、北京、上海能不能无限多的建房？不能！每卖掉一块地，剩下的资源就更少了。世界的石油永远卖不光，因为到最后没有人买得起。所以南昌地越来越少，你有机会看到最后一块地能买到。

　　谢谢！

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