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深圳控股：处置低效资产 加快发展深圳物业

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“处置相对低效的资产与公司战略转移相关，我们就是要把伸出去的手缩回来，然后把深圳的项目尽快开发出来。”

　　观点网 彭飞 “随着战略的落实，几年后公司在深圳会拥有约400万平米的土地，我们希望在深圳成为一个领先的开发商。”深圳控股主席吕华如是表述今后在深圳的发展愿景。

　　8月28日，深圳控股举行2013年中期业绩发布会，该公司董事会主席吕华，总裁高圣元，副总裁刘崇以及首席运营官朱国强回答了外界关注的诸多问题。

　　在谈到与深圳国际于前海的合作时，朱国强表示，当深圳国际拥有的前海土地完成确权，改变土地性质，通过政府的规划审批之后，深圳控股将会加入项目公司成为股东之一。今后双方将各自发挥优势，如深圳国际在物流园区的建设，而深圳控股则在商业、住宅和产业园区的建设方面等。

　　作为香港的红筹股公司，深圳控股在融资方面有不少便利。据朱国强介绍，公司在香港的融资渠道比较丰富，融资成本也较低，上半年的融资成本为5.9%，其中大概有三分之一是在香港融资，成本都控制在3%，甚至低于3%。

　　另外，在公司的战略布局层面，深圳控股也正进行着调整，并开始处置一些位于三四线城市的资产。

　　吕华表示，公司正在推动三四线城市项目的处置，这部分资产市值大概在50亿，希望在不亏损，甚至有一部分盈利的情况下把这些资产处置好，回笼现金流，然后用于深圳一些收益比较高的项目开发中。

　　“我们就是要把伸出去的手缩回来，然后把深圳的项目尽快开发出来，从而得到比较好的回报，这实际上就是一种战略的转型。”吕华强调。

　　深圳控股还表示，今年91亿的销售目标有信心完成，而随着战略的落实，希望在2015年达到200亿的销售规模，4到5年之后在深圳增加50万平方米的投资物业，租金收入从现在的5、6亿增长到20亿。

　　以下为深圳控股2013年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：贵司日前和深圳国际签订了合作协议，请问最新的进展如何？双方今后将以怎样的形式开发前海土地？

　　朱国强：我们在8月22日和深圳国际签订了一个框架合作协议，这个协议主要是双方商定了一个意向，由于深圳国际在前海范围内一块土地，大概规模有38万平方米，我们今后进行合作开发。

　　合作主要是分两个步骤，我们目前成立了一个大家各占一半股权的顾问公司。这个顾问公司主要为深圳国际位于前海土地的规划、策划，包括和政府的沟通提供服务。

　　第二步，在深圳国际拥有的前海土地完成确权，改变土地性质，通过政府的规划审批之后，深圳国际将把我们吸收进这块土地的项目公司中成为股东之一。更具体的合作细节，我们双方还没有讨论，但相信未来的合作一定是双方各自发挥优势。

　　比如说深圳国际在物流园区的建设，而深圳控股在商业、住宅和产业园区的建设方面都有各自的优势，当然也不排除今后在合资企业中有一些其他国际知名机构进入，至于合资比例有多少，目前还也还不清楚。

　　现场提问：公司在报告中提到希望长期负债水平保持在75%左右，但今年上半年的负债比例还是在84%，那么今后将怎样降低负债水平？有没有进一步的融资计划？

　　刘崇：因为公司希望长期保持稳健的财务政策，所以我们宣布在未来一段时间里保持在75%左右的负债率水平。这个比例我们认为是比较合适的，因为一个公司要发展就需要融资。

　　至于控制在什么比例就要看公司长期的运作结构，我们认为这个比例比较合适，比较合理。

　　近期公司的负债率确实有一些偏高，这主要是因为我们一些贷款正好在还款的过程中，我们需要一个前期的准备。同时，因为我们的销售额在不断扩大，所以投入也在增加，导致了负债率适当的上升。

　　至于降低负债率的方式，我们主要会通过加大销售，回笼资金的方式；同时，我们已经在处置一些低效资产，通过有效的资源配置进一步降低我们的资金利用率；另外，我们还会加快土地开发和产品销售，已通过这几项措施来降低负债率。当然，还会包括股权融资，扩大公司的资本金等多种手段和措施，使我们的负债率保持在合理水平内。

　　现场提问：会不会考虑股权融资？下半年有无具体计划？

　　吕华：这方面其实也一直是我们做强做大深圳控股所需要考虑的，所以我们也会在适当的时候，在股价和各方面条件都具备的时候，进行配股。

　　朱国强：应该说我们暂时还没有股权融资的计划，因为目前市价对我们账面4.6港元的净资产折让是非常高的。而从大股东的角度而言，它更不会在低于3.66港元的注资价钱之下做配股动作。当然，如果市场对我们反应非常热烈，一下子把我们的股票市价推到五、六港元，这可能就真的需要考虑股权融资问题，但是短期内肯定不会有这个需求。

　　另外，公司在香港的融资渠道其实非常丰富，融资成本也非常低。我们上半年的融资成本只有5.9%，这其中大概有三分之一是在香港融资，成本基本控制在3%，甚至低于3%。所以有这样的便宜融资渠道，上市公司的管理层和大股东不会倾向通过增发股本的方式来融资，其实公司在发行股本方面一直比较谨慎。

　　现场提问：公司的一个目标是希望深圳的土地储备在今后几年能提高到30%，请问这个目标将通过什么方式完成？

　　高圣元：实际上根据我们公司的发展情况，我们主要的发展方向是深耕深圳市场，发挥我们固有的优势。在增加深圳的土地储备方面，我们现在是三个方式，一个是母公司的土地储备注入，像一些比较优质项目，通过一定的培育，相关手续完善以后逐步注入到上市公司中来。

　　第二个，和我们深圳市属的国企兄弟公司进行进一步的合作，来增加我们在深圳的土地储备。包括刚才提到的和深圳国际的合作，还有其他一些深圳市属国企的合作，通过这样的合作增加土地储备。

　　第三，不排除将来深圳推出土地的时候，根据公司的发展阶段需要和自身状况来参与土地市场的竞争。

　　现场提问：那么你们母公司在深圳的土地储备会不会成为你们的有力支撑？另外，你们提到正在处置一些低效资产，请问这部分资产的占比达到多少，进展如何？

　　吕华：其实我们母公司在深圳拥有的土地理论上都会慢慢注入到上市公司中，为什么呢？因为母公司本身是一个管理机构，他只进行股权管理，真正开发实体都是在上市公司里面。

　　第二，深圳控股本身持有一些低效资产，但是这些低效资产实际上是一个相对概念。我们认为它现在占有的资金情况，提供的回报情况会影响效益，但这仅仅只是在我们公司内部的比较。

　　如果从市场角度讲，这些土地不一定是不良资产，因为我们还是能够找到一些合作伙伴，他对我们定义的这些低效资产感兴趣，就是因为我们和一些专注于三四线快速开发的开发商，所专注的方向不一样，能力也不一样。

　　所以，我们现在希望在不亏损，甚至有一部分盈利的情况下把这些我们所谓的低效资产处置好。这些资产数量也不算大，我们现在初步认为这些土地的市值大概在50亿，我们希望通过出售与合作方式处理掉，回笼现金流，然后用于我们在深圳的一些收益比较高的项目开发中。

　　朱国强：我们也有意向在市场上找比较擅长做三四线城市的开发企业，他们对这些土地的价值较为看好，同时双方的谈判进度也很好。目前这项工作其实进度还比较理想，我们会尽最大的努力，在下半年几个月时间内给大家一个很好的交待。

　　现场提问：公司提到2015年的合约销售目标是200亿，这比今年的目标翻了一倍，那么你们现在是否有足够的可售资源，未来有没有加快买地的计划？

　　吕华：由于2015年我们的销售目标是200亿，所以我们肯定需要多买一些土地。但是，我们买地的策略一定会与公司的发展策略相吻合，我们会着重聚焦于深圳，兼顾我们发展比较好的几个中心城市，如武汉、长沙等地，但我们不会贸然进入我们现在已经在理掉的三、四线城市里去。

　　至于200亿的货源，将主要来自于两个方面：第一，母公司在深圳注入的资源，这些都会是销售单价非常高的项目。比如，我们今年刚刚完成注资的科之谷项目，我们目前预计售价可以超过6万元/平米，而它的货值规模接近20万平方米。所以，从这一个项目的公寓部分，我们就可以获得超过100亿的销售。

　　另外，未来的发展还与我们的旧城改造资源有关，以及我们未来会在中心城市做的一些新的，更加合理的布局，这也是支撑我们未来发展的货量。我们今年新开工面积已经达到了260万平方米，这其实是一个非常大的数字，这也在一定程度上解释了我们在这样一个大发展时期，我们的负债率在涵盖股东贷款之后，会处于相对比较高的水平。

　　现场提问：刚才公司提到今后会聚焦深圳的发展，同时也在处置一些低效资产，这是否意味着公司今后的战略重心是以深圳为主的一二线城市为主？

　　吕华：事实上，我们确实是在内部做一些战略重心的转型，得益于深圳的城市更新的政策，使得我们深圳控股和深圳控股的母公司深业集团在深圳有一批非常优质且规模比较大的项目。怎样利用这个机会所带来的政策红利，我们觉得应该尽快去做内部的人力资源，资金资源调整，把这些优质的资源尽快开发出来。

　　所以，我们决定在战略的重点，特别是在项目的布局策略上聚焦深圳，聚焦我们这些比较好的项目。刚才提到要处置一些相对低效的资产，这也是和我们战略转移相关的，我们就想把伸出去的手能够缩回来，然后把深圳的项目尽快开发出来，从而得到比较好的回报，这实际上就是一种战略的转型。

　　现场提问：今年上半年关于深圳国资系地产整合的消息非常多，一种说法是以深圳控股为境外平台，同时深振业为A股平台进行整合，请问在公司看来，今后深圳国资系地产的整合方向是怎样的？

　　吕华：关于深圳国资系地产整合的问题，其实深圳市国资委也一直在做研究，你刚才所提到的以深圳控股作为境外的平台，以深振业作为境内平台，我想这也还停留在研究阶段，我们公司目前还没有收到任何消息，或者说会有这样的实际行动。

　　至于未来是不是朝这个方向走，我觉得你这个建议非常好，我们会把你这个建议通过我们的研究一起向深圳国资委报告。

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