珠光控股预期上半年重大亏损因融资成本增加

花样年上半年营收同比增128%至28亿元

上置集团半年溢利显著减少营业额亦下跌

天誉置业中期销售额增208倍至6.76亿

人和商业预期上半年因投资物业评估增值减少亏损

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潘军表示，花样年将发挥一直以来的优势，在深圳，会继续扩大土地储备。

　　观点网陈业见习编辑小洁 “我们将会更多的贴近市场的刚需产品，将把一、二线城市刚需产品作为销售主流，辅助一线核心城市商业项目。”花样年总裁潘军在8月19日召开的2013年中期业绩会上表示。

　　今年上半年，花样年的营业额同比增加128.3%，达到约27.51亿元，毛利也较去年同期的5.03亿元增至10.3亿元，增长幅度达104.8%。

　　经过2012年的调整，今年上半年，花样年开展了社区小额贷款公司、租赁团队、海外公司团队等新业务，据介绍，花样年在上半年的销售主要来自于9个核心城市的19个项目。

　　上半年，花样年抓住了市场较好的时间点，发行两期债券，管理层认为，“这对花样年的现金流是一个非常好的补充。”

　　与此同时，花样年还在新加坡启动第一个海外项目。据了解，这个项目将被打造成高端的小户型公寓，规模约1.3万平方米。

　　谈及拿地问题，潘军表示，“花样年已积累了大量优质的土地，在第三季度将审慎把握投资机会，将根据现金的情况来进行优质项目的选择。此外，花样年还将在海外市场寻找一些优质资产，以配合在海外投资的需求。”

　　但是对于前海“热”土带来的房企争抢，潘军则表示，“花样年对前海一直比较关注，但不会拿过多的资金直接参与仅以房地产开发作为进入前提条件的一些竞投活动中，在前海比较成熟的时期才会考虑进入。”

　　潘军指，“2013年是花样年的一个转型之年，全年的房地产销售目标是100亿，上半年我们实现了36.7亿，完成全年计划的37%，但是我们对于完成全年100亿的目标非常有信心。”

　　以下为花样年2013年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：花样年上半年的毛利率是多少？刚才您说上半年和明年将会推出一些低成本的项目，这会将毛利率提高到什么水平？

　　李傅玉：今年，我们的合同销售毛利率约37%左右，我们预计毛利率和中期差不多，大概维持在36%-37%之间。

　　而我们的毛利率从去年41%降低现在的37%，最主要是因为我们产品结构的改变。在以前41%的毛利率中，商业和刚需住宅基本5：5的比例，今年我们的刚需住宅的比例提高到占比60%，商业占比40%。

　　与此同时，刚需住宅的去化率、现金回笼速度比商业快很多，所以在这方面我们还是应着市场的情况发展，希望有更充裕的现金流来支撑我们的快速拓展。

　　现场提问：花样年未来将会拿出多少资金去收购土地？对哪些区域会重点考虑？

　　李傅玉：今年上半年我们用了23亿来买地，在下半年，我们这些刚需产品在一、二线城市周转比较快、利润比较好、资金回笼比较多，按照我们的现金流来看，我们估计大概拿出8-10亿。在这个前提下，我们的净负债率较去年底保持在80%左右。

　　潘军：下半年及未来，我们在项目收购方面将有更多的资金资源，我们会通过合作的方式来降低对资金的需求。

　　花样年在一、二线城市获取优质土地的能力比较强，在产业地产方面的运行也使得我们有机会获得更优质的项目，目前也有很多的基金在寻求和花样年在更多项目上的合作，所以，资金方面不会对花样年产生压力。

　　在布局上，我们也有在变化，去年我们进入了北京，今年我们进入了上海，而在7月份，我们还成立了广州公司，目前已有项目正处洽谈中。在8月初，我们再天津也获得了土地。

　　更重要的是，我们也将发挥我们一直以来的优势，比如在深圳，我们会继续扩大土地储备。

　　所以，花样年在未来城市布局主要集中在一线城市、直辖市以及核心的二线城市。

　　现场提问：目前花样年的小额贷款业务进展如何？6、7月份的销售情况又如何？

　　潘军：小额贷款我们做了两个范围，应该讲放款的额度和收回利息的比例，现在我们每个月放约300多万，这个数字比我们预期是增加的。每笔均额只有4.8万元，真正做到了小微贷，支持的对象主要是一些个体工商户、以及工薪阶层。

　　当然，这还不足以成为一个很明显的趋势。我们认为，花样年基于社区小微贷的模式是符合国际潮流，而且在体系保障和整个的业务模型设计方面在行业内是领先的，下半年我们将继续扩大这个城市的商户布局。

　　现场提问：最近土地市场价格都较高，这对你们集中在一、二线发展，在毛利率方面是否会受到影响？土地价格过高，会不会影响你们获取土地的积极性？

　　潘军：花样年获取土地的方式比较多样，不单纯依靠拍卖，也会参加投标拍卖。比如在深圳，花样年积累了大量的信用，我们利用旧改，和很多村股份公司有着非常密切的联系，所以我们可以不通过公开市场获取项目。

　　另外，我们有着非常强的产业运营能力，在一、二线城市，我们不仅要有住宅开发能力，更重要的还有商业管理、酒店管理能力。最近，找花样年合作的土地方越来越多，这是因为我们不仅有开发能力，更关键的是我们拥有酒店和商业，以及未来社区养老等连续性的服务，这是很多政府和开发商所需要的。所以，我们的很多土地也是通过合作来达到实施专业服务的目标。

　　我们认为，单纯靠开发能力获取土地自然会产生激烈的竞争，而有综合性服务能力的地产商在未来，我们认为更有优势用更低的成本获取更高的利润率，来抵消刚需产品提升以后所带来利润率下降的劣势。当两者相抵消的时候，我们的目标是使我们的净利率维持在比较稳定的水平，这是我们认为花样年和同行相比拥有的最核心的能力。

　　现场提问：花样年有试水金融行业，在前海也有金融服务项目，那么你们是否对前海下一批商业用地有竞投意向？在符合公司发展的条件下，是否会拿地？

　　潘军：花样年对前海一直比较关注。但是，我们认为前海非常有成长性，我们不会拿过多的资金直接参与仅以房地产开发作为进入前提条件的一些竞投活动中。我们希望在花样年拥有更强大的服务平台和综合金融服务能力以后，在前海比较成熟的时期再进入，我们将把有限的资金投到能产生更大投资收益的项目中。

　　所以，我们会关注前海，在前海进行相关的一些服务性的投资，而不是简单的参与房地产的开发投资。目前，我们对前海的开发是持审慎态度。

　　现场提问：目前，房地产行业的盈利能力普遍在下降，对此，花样年有什么应对措施？刚才，也提到花样年在转型做社区综合服务运营商，这是不是应对的方式之一？

　　潘军：关于盈利水平，刚才我已经讲了，单纯的以刚需产品作为主流开发的开发商一定会面临土地的激烈竞争，如果土地市场是公开的，建筑市场成本不大，同行的竞争基本上是价格之间的竞争，这样也势必拉低了行业的平均盈利能力。

　　我们的策略是，第一，利用房地产开发所形成的产品，通过住户需求的挖掘形成了我们轻资产服务的获利能力，这部分轻资产核心利润率在我们认为超过25%。当这些利润形成规模以后，会提升花样年的平均盈利水平。

　　第二，花样年形成了综合服务能力以后，将在一些城市综合运营型项目上发挥我们几重利润点，除了拿地开发之外，我们后续的运营也会产生相关的运营收入，有助于我们利润率的提升。

　　第三，这些土地有很多是政府在竞标方面给予一些支持，使得我们的开发利润能够好于同类单一的住宅项目。

　　所以，由此来提升我们的整体经营利润率。

　　现场提问：下半年将为花样年贡献最多的项目有哪些？分布哪些区域？

　　潘军：下半年我们将在成都、天津、苏州、桂林、东莞等城市推出更多的刚需产品，来满足现金流的问题和营业目标的问题。

　　现场提问：彩生活分拆上市有没有最新的进展情况？