万科绿地4.44亿分食北京顺义保税区两商业地

金地前7月销售224亿未来两月推盘25个

首开股份1-7月实现签约额130.9亿增长四成

首开股份上半年营收40亿净利润降1.8%

大龙地产上半年营收1.17亿同比增74.6%

北辰：力争下半年销售35.6亿得到1至2块地皮

“华南城是做产业的，不会像很多房地产企业一样，什么房子好卖就做什么。”

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网陈业彭飞 十年前的深圳龙岗区平湖物流园所在地还是一块荒地，但十年后因深圳华南城产业园区的拔地而起而朝气蓬勃。

　　从2002年开始研究，2003年8月份与政府签订合作土地协议，2004年12月6号试业到如今产业园的成熟运转，整个深圳华南城耗时十年之久。

　　作为最早的创业者之一和华南城控股有限公司的执行董事，许扬对观点新媒体表示，华南城最初在深圳打造物流园区的初衷仅是为了要降低珠三角企业的采购成本和物流成本，让采购者能在一站式买到原料的同时，享受到一站式的物流服务。

　　但在物流园区建设之初，深圳华南城产业园区也面临了诸多的困难问题。为了使得招租顺利，华南城实行了初期两年免租、补贴商户员工费用、免费给租户开办展览会等诸多优惠政策；此外，为拉动客流量，还曾在相当一段时期内自费开了16条公交车线路。

　　随着前期各项招商工作的全面铺开，深圳华南城产业园区渐变成熟，生意日益兴旺。而随着深圳华南城的成功运营，开始受到全国各地政府的青睐。

　　2009年在香港上市后，上市后获得了很好的反响。华南城就在国内拓展了三个地方分别是南宁、南昌、西安；2011年下半年至今，华南城又进行了第二波的发展，进驻的地方包括郑州、哈尔滨和合肥。

　　许扬也认为，做物流园区最主要的是要熟悉这个行业，知道需求在哪里，“华南城做的是一种共生业态，或者说伴生业态，或者叫抱团发展；伴生业态指的是建了批发市场，同时再做物流，物流和批发市场是一种伴生关系，单独做一个新市场困难是很多的，需要一个很长的培育时间。”

　　至于今后华南城整个产品线的规划，许扬称主要考虑两点：一是帮助物流园区所在地的商贸物流产业升级；二是如何更好地效力新型城镇化建设。

　　“我们华南城在圆一个梦，这个梦就是通过我们的工作能够在中国的商贸物流产业升级转型，在中国新型城镇化建设过程做出我们的贡献，圆一个企业的报国梦。”

　　以下为观点新媒体专访华南城执行董事许扬先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：华南城最开始考虑在深圳建物流园区的初衷是什么？

　　许扬：做这个项目的出发点是为了要降低珠三角企业的采购成本和物流成本，我们当时就想能不能把珠三角轻工电子产品的工业原料放在一个地方，让大家一站式买到原料，采购完了以后享受一站式物流服务。

　　观点新媒体：华南城在其他区域的物流园区是怎样发展起来的？

　　许扬：2009年在香港上市，上市后获得了很好的反响。华南城就在国内拓展了三个地方分别是南宁、南昌、西安；2011年下半年至今，华南城又进行了第二波的发展，进驻的地方包括郑州、哈尔滨和合肥。

　　过去几年各地方省市主要领导陆续来华南城考察，并希望能去当地建造商贸物流园区，但我们做不了那么多，一年最多做一个，要掌握速度，包括资金、人才、市场开拓及培育等方面。

　　观点新媒体：华南城打造的物流园区受到各地欢迎的原因在哪里？

　　许扬：一方面是市场的迫切需要，前30年建的那些市场已不符合需要了，需要城市重新布局。所以，现在地方政府找我们，希望重新把城市规划好，把原来老旧的市场进行升级改造和外迁。

　　另外华南城项目本身也存在优势：第一，降低企业的采购成本，物流成本；第二，配合城市改造，使城市空间结构更合理；第三，解决当前城市化建设面临的一个很大问题，即人的城市化问题，我们每个项目都可以提供几万个创业机会和十多万二十多万个就业机会。

　　观点新媒体：在打造深圳华南城项目的时候都遇到了哪些困难？

　　许扬：深圳华南城项目从2002年初开始研究，2003年8月份与政府签订合作土地协议，11月份正式开工，2004年年底12月6号试业。

　　项目整个规划面积1.5平方公里，实际用地1平方公里。规划区域大概分三个部分，即：交易区、物流区、生活配套区。

　　为了培育市场，初期的时候是两年免租，鼓励商户多请员工开辟市场，每增加两个员工，华南城就补贴一个工资而且免费给对方开办展览会，帮助他们参加国内、市内的各种活动；当初为了培育客流量，我们自费开了16条免费的车，一年以后开始有了客流量，后来很多的运输公司就接了。

　　观点新媒体：拿深圳华南城为例来说，这个项目的资金投放节奏是怎么安排的？

　　许扬：早期资金都是5个创业股东出的，一期开业，通过上市拿了30多亿。用30多亿的上市资金还可以拿60多亿的贷款，所以不要小看这30亿的上市资金，上市募集的资金是属于自有资本，而且国际、国内的资本市场非常认同我们的产业定位。第一波就这样发展起来了。别人觉得是奇迹，这个地方还没有完全建成就开始在外地发展了。

　　观点新媒体：深圳华南城后期的回报主要来自哪里？

　　许扬：按照同当地政府的协议，前期出售一些物业，有一定回报。深圳华南城的住宅部分没有卖，但外地住宅会考虑出售，重点面向经营户。价格上也有些照顾，这样才能体现出市场配套的价值。

　　现在培育市场，租金比较低，也会将部分商铺卖给进驻的经营者，对于行业龙头商户还会给更多的优惠，因为今后的经营还需要靠他们。

　　观点新媒体：深圳华南城引进商家，在租金、后期发展方面会提供哪些方面的服务？

　　许扬：租金方面，在市场培育期提供免租和低租金优惠。市场培育和配套服务方面，首先提供高效的物流服务，包括仓库、配送中心、运力整合；其次是电子商务服务，现在每个华南城都要建一个电商产业园，帮每个实体商铺免费做一个网上店铺，而且教他怎么用；第三是发展会展业，给商家提供展销平台；第四是每个华南城都有一个奥特莱斯中心，聚集人气，促进消费；第五是专业化的物业服务。

　　最深的体会是，建一个市场也许30%的精力就够了，70%的精力都要用来发展培育这个市场。

　　观点新媒体：前期让利比较大，华南城在这方面是怎样考虑的？

　　许扬：我们是把政府给的优惠政策拿来培育这个市场；第一批进来的商家是在同我们一起培育市场，我们向他们让些利也是应该的。

　　观点新媒体：华南城现在深圳、西安、南宁等地都有项目，整个规划基本一致？

　　许扬：大体一样，但是又不完全一样。比方说批发市场，这个肯定要有。还有物流、会展、电子商务产业园、商业配套、奥特莱斯，但是要根据每个地区的情况来做。具体的经营业态、品种，各地还是有区别的。

　　观点新媒体：合肥项目土地完全拿到了吗？

　　许扬：第一期拿到了，而且开工了。现在招商中心都已经建立起来了。

　　观点新媒体：做物流园区和住宅开发最大的区别在哪里？

　　许扬：要熟悉这个行业，知道需求在哪里。

　　华南城做的是一种共生业态，或者说伴生业态，或者叫抱团发展；伴生业态指的是建了批发市场，同时再做物流，物流和批发市场是一种伴生的关系，单独做一个新市场困难是很多的，需要一个很长的培育时间。

　　观点新媒体：华南城打造物流园区在选址方面有什么标准？

　　许扬：华南城选址都是在国家战略经济发展重要区域，为什么选择南宁？那里是中国-东盟自治区的枢纽；为什么去郑州、合肥？那是因为中原崛起有着巨大的需求；为什么去西安？因为西安是西北五省、西部大开发的中心城市；选择哈尔滨，因为哈尔滨是对俄及东北亚经贸合作的枢纽和桥头堡。