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博鳌特稿卓越张远：局部优势赢得前海竞争

作者: 陈业时间: 2013-08-07 02:35:47 来源: [ 观点网 ]

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按照卓越的发展规划，卓越将以“货如轮转”来实现高效的现金流供应，哺育持有物业，最终实现“商住并举”。

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网陈业 “卓越在深圳前海拿地特别之处无非是我们比竞争者规模小，但跟打仗一样，有局部优势问题，卓越比不过全国性的房企，但在某一个区域可以赢得竞争”。

　　在卓越执行总裁张远看来，卓越之所以能在7月26日深圳前海的首场土地出让中战胜万科、绿地，取得率先入驻前海的名额，除其对前海的价值判断正确外，也离不开卓越拥有“深圳CBD写字楼专家”这一优势。

　　“卓越它不是一个突然冒出来的企业，我觉得深圳人民不应该感到奇怪，卓越做的写字楼、做的商业产品都在这儿放着，这是我们卓越的大本营。”

　　而正是拥有多年运行商业综合体的经验加上对前海土地价值的正确判断，也让卓越对前海地块做出了精准的价格定位。据张远介绍，卓越对前海地块定价之所以与绿地比较接近，主要是因为二者对前海地块的价值认识比较接近。

　　张远补充指，此次前海拿地也是卓越集团发展战略中重要的一步。张远称，在深圳，卓越今年有位于深圳梅林的卓越城项目在卖，明年有位于深圳岗厦的深圳中心项目可贡献业绩，而后年卓越的可售产品在前海，自然而然前海就是卓越的蛋糕。

　　在未来战略方向上，卓越明确提出“一轴两翼”，其中，两翼则是城市综合体加上轻资产增值服务。据悉，目前卓越旗下共有5大城市综合体项目，包括深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及岗厦项目、上海卓越·世纪中心、青岛卓越·世纪中心、青岛胶南金融广场等。

　　据卓越方面介绍，目前卓越的战略发展规划为“商住并举、货如轮转”，按照卓越的发展规划，卓越将以“货如轮转”来实现高效的现金流供应，哺育持有物业，最终实现“商住并举”。卓越在转型前期，将按照8：2的资金配置销售型物业与持有型物业；而深圳将承担转型主战场，上海逐等一线城市步尝试新业务，其他城市加快周转，贡献现金流。

　　在可售物业配比上，发挥写字楼、商办公寓、住宅项目中街铺等非住宅销售业务优势，非住宅销售金额占比控制在30%的水平。

　　而作为“货如轮转”的保证，卓越对住宅业务的投入力度也不断加大。除走正常的招拍挂市场获得土地外，卓越于今年5月还专门在深圳成立了旧改集团，“成立旧改集团肯定希望获得住宅方面的用地，卓越不可能到处建十几个世纪中心”。

　　据张远介绍，目前卓越在住宅业务方面，贡献最大的就是准备9月份入市的深圳龙华皇后道，样板房已经开放；此外，青岛的卓越蔚蓝群岛及上海、长沙的部分住宅项目都会产生业绩贡献。

　　以下为观点新媒体对卓越集团执行总裁张远先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：卓越今年的销售情况怎么样？有没有达到预期？

　　张远：卓越今年上半年销售了58个亿，不包括岗厦，全年期望能达到119个亿。

　　观点新媒体：卓越在深圳前海拿地特别之处体现在哪里？

　　张远：最震撼的就是我们比竞争者规模小，但跟打仗一样，有局部优势问题，卓越比不过全国性的房企，但在某一个区域可以赢得竞争。卓越研究前海很久了，要发展就要找地，肯定要跟着政府走，所以瞄准了前海。

　　当时卓越研究前海地块的最后单价是两万元，对我们来讲，这个价格不高。为什么卓越跟绿地报价比较近？绿地在商务写字楼方面算比较强的，所以我们的价值判断是差不多的。

　　观点新媒体：作为第一家进入前海的开发商，卓越在开发上有什么优势？

　　张远：前海的优惠政策规定必须要在当地注册的公司才能享受，别的企业不一定够资格参加招拍挂，那么想要先进入前海的企业就要买卓越的产品，早买肯定比晚买好，所以卓越存在先发优势。

　　观点新媒体：会不会选择跟其它企业合作开发前海土地？

　　张远：卓越是在一个相对市场化的环境下成长起来的企业，因此，只要对卓越有利，所有市场化手段卓越都可能用。只要是在市场经济条件下的合作方式，卓越都是开放的，都是不拒绝的。

　　观点新媒体：如何看待未来前海的规划？

　　张远：我相信，也希望国家按照既定的规划走，这对卓越来说至关重要。有没有钱和怎么做都是次要的，关键是前海的发展能不能按照政府规划、国家战略顺利实现。

　　观点新媒体：2014年卓越希望突破200亿，未来会有哪些规划？

　　张远：卓越的发展都是一步一步推进，2015年没有土地可供发展，所以拿了前海的地。从发展节奏、发展战略来看，都是合乎情理的。

　　观点新媒体：与金地合作开发深圳中心(岗厦项目)，卓越当初是怎么考虑的？

　　张远：卓越是在2008年12月中下旬介入岗厦项目的，那时候是全行业最缺信心的时候，也是最惨淡的时候。原来是金地和大百汇合作，后来我们把大百汇买了过来。

　　2008年，很多房地产企业日子不好过，谁都想退出的时候我们进去了，那个时候进去也不容易，压力也挺大。

　　深圳中心原计划是今年10月份入市，但现在改到了12月份。这个项目的体量是前海的两倍，当时之所以没有被关注，因为是股权收购进去的，前海则是走招拍挂程序进去的。

　　观点新媒体：深圳中心推迟到年底会不会对销售有影响？其它综合体进展如何？

　　张远：不会，卓越今年119亿销售目标中没包括深圳中心。

　　青岛CBD今年九、十月份入市，销售额预计是8个多亿；卓越城已于今年年初入市；杭州项目可能要晚一点；去年续卖的上海世纪中心和胶南金融广场目前情况也不错。

　　观点新媒体：还有哪些住宅项目能贡献销售？

　　张远：住宅方面，贡献最大的就是准备9月份入市的深圳龙华皇后道，样板房已经开放；此外，青岛的卓越蔚蓝群岛及上海、长沙的部分住宅项目都会产生业绩贡献。

　　观点新媒体：卓越跟万科有关长沙岳麓区梅溪湖地块的纷争怎么样了？

　　张远：卓越也还是很看好长沙，在长沙已有两个住宅项目，还在谈一个综合体项目。

　　卓越最后给长沙国土部门提了三个要求：第一，要公布竞拍者的所有信息；第二，公开检测过程、论证过程；第三，国土局网站宣布结果的落款单位和招拍挂里面宣布交易成功、终止、截止的名称不符，需要核实说明。

　　观点新媒体：卓越商业地产有没有形成系列品牌？

　　张远：应该是在慢慢形成过程中。其实商业地产是一个很泛的概念，写字楼、酒店、商场等产品类型中，卓越最擅长的是写字楼；商场部分，世纪中心的INTOWN也在慢慢做，希望打造成一个标志性的产品。

　　观点新媒体：商业的养商期比较长，投入也更大，在这一块卓越怎么想的？

　　张远：商业这一块我是最担心的，常在大会小会上讲，满城尽是综合体，繁荣背后有风险。商业地产特别是综合体概念，被地方政府过度的使用，已造成了过多的供给；另外一方面，电商的崛起对商场业态和生存方式都造成了很大的冲击。

　　另外，商业价值在于运营，首先需要客流，人口基数不够是支撑不了的。此外，商场要有新花招、新亮点才能吸引客户，有些商场现在时间还短，能不能支撑得了，后期才能知道；有些商场外面做得非常光鲜，好像还在正常经营，但是我觉得压力还是很大的。

　　观点新媒体：卓越5月份成立了一个旧改集团，做大旧改的初衷是什么？

　　张远：一句话，为了抢地。深圳中心区域已经没有多少地了，未来地块的供应主要靠旧改，卓越也正在洽谈的旧改项目。

　　成立旧改集团肯定希望获得住宅方面的用地，卓越不可能到处建十几个世纪中心。

　　观点新媒体：在深圳，企业跟政府谈旧改合作有没有什么条件？

　　张远：深圳有一系列的旧改政策，比其他城市都规定得更详细和更完善，所以操作起来也很方便。首先要跟村里或街道谈判，要么是对方成立一个股份公司来跟开发商谈，要么就是直接跟政府谈。谈完以后，最本质的就是要跟各个拆迁户签拆迁合同，但这个合同肯定是排他性的，就是我们跟村委会或者和村里的股份公司签完合同后，就不能再跟别人签。

　　观点新媒体：卓越融资一般走哪些渠道？

　　张远：卓越的融资渠道比较简单的，基本上还是银行贷款这个渠道，信托都很少用，没有发过REITs，也没发过债。

　　观点新媒体：前一段时间市场出现了钱荒，卓越有没有受影响？

　　张远：银行业比房地产业更赚钱，因为它掌握了金融资源，后来银行发现表外业务更赚钱，所以市场上的钱越来越多，表外业务量也就越来越大，这次央行突然不放水了，造成了“钱荒”。

　　卓越没有受到影响，其实和银行打交道很简单，都是分项目进行。银行会来考察这个项目卖不卖得动，做得好不好，有没有竞争优势，如果项目好的话，资金就不成问题，就能获得银行的支持。

　　观点新媒体：卓越在上市这一块有没有什么计划？

　　张远：卓越一直是以一个上市公司的标准来要求自己，做到随时可以上市。上市这个问题，国内企业往往很纠结，也不理解，其实没什么不能理解的，国外很多优质企业都没上市，不上市也不会缺钱。

（审校：刘满桃）