博鳌特稿 谢宇晗：房地产要发展就需要新力量
作者: 杨晓敏     时间: 2013-08-06 00:26:48    来源: [ 观点网 ]

 谢宇晗认为，房地产要发展就需要新力量，但是“这种新力量未必是新角色，更应该关注内在、内涵的变化”。

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 杨晓敏 宏观经济指标从一季度到二季度形成一种向下的趋势，很多人对经济比较担心，同时对房地产后市也存在担忧。

　　合富辉煌(中国)总裁谢宇晗接受观点新媒体采访时也表示，对后市不能说非常乐观，因为现在市场的综合矛盾并没有完全解决。

　　谢宇晗又指，房地产不能作为一个独立市场来看，大家怎么样看后市？也是基于对宏观经济走向的判断。

　　一方面，李克强总理也说了要鼓励首次置业的消费，这也说明房地产对投资和消费拉动的价值；另一方面，整个市场还存在货币流通量，"钱荒"也未必反映市场缺钱。

　　所以，谢宇晗对下半年及以后的房地产市场持谨慎乐观的态度

　　而对于“改革时代的地产新力量”，谢宇晗认为，房地产要发展就需要新力量，但是“这种新力量未必是新角色，更应该关注内在、内涵的变化”。

　　谢宇晗总结称，政府管理理念的变化、人们生活方式的改变、企业产品的创新和投资理财的演变等方面，都是促进房地产发展的新力量。

　　以下为观点新媒体对合富辉煌(中国)总裁谢宇晗先生2013博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：今年出台的政策对市场的影响表现在哪些方面？

　　谢宇晗：分两个部分来看，“国五条”延续了政府原来的管控思维，还没有脱离围堵消费、投资行为和资本流向的方式。我们国家市场更本质的矛盾因素要用一些疏导的思维，需要系统解决，比如现在限购、限贷、去杠杆化等手段能不能更系统一些，包括政府市场信息的透明度，透明度对于消费者和投资人来讲更重要。

　　观点新媒体：比如解决信息联网的问题？

　　谢宇晗：信息联网是一部分，由于信息不对称，消费者行为没有很明确的指向性，缺乏信息指导，购买行为就会比较盲目。

　　如果有政策引导，鼓励大家把一些二手房作为资产进行优化组合、整理，业主反而会把二手房投向市场，增加供应。特别是中心区，由于城市配套比较好，大家都想去买中心区的物业，二手房市场价值还是很大的。

　　过去政策太过于注重微观上针对性的管控，围堵比较多，疏导的思维比较少。新一届政府应该更多去强调保障房、房产税等长效机制，这些政策影响更深远一些，能够更合理、更系统地解决问题，这样才是房地产市场稳定发展的一个条件，毕竟是政府在引导市场。

　　观点新媒体：房产税政策是不是真的会有效？

　　谢宇晗：房产税其实是一个调节手段，对一些高端物业，或者投资型物业购买力方面会有一些调整。我觉得不必去限购，让税率去调节，投资者自然就会作出相应的调整。

　　当然，如果有能力的消费者去买就应该鼓励，但是要通过限贷、去杠杆等手段避免他们利用资本杠杆更多占据资源。总之，我觉得房产税实施要比较系统地进行。

　　观点新媒体：房产税征收如果是对存量，很多人都会有意见。

　　谢宇晗：这就是既得利益。现在信息还没有联网，信息联网之后到底对多少对象去征税，还要考虑社会稳定的因素。信息不透明对于管理者也是一种困境，只有当信息充分对称之后，大家才知道这个市场应该怎么管，应该怎么样约束和引导消费行为和投资行为。

　　观点新媒体：合富辉煌二手房代理也占了很大的份额，征收20%个税的政策对中介影响大不大？

　　谢宇晗：短期之内对市场肯定会有影响。作为企业来看，也可能是一种机会。因为当市场回落之后才有机会去扩张，我们四、五月份在广州中心区开了三十多家店铺，在后期的经营会更合理、更占先机。

　　观点新媒体：下半年房地产市场特别是房价会有什么样的走势？

　　谢宇晗：房地产不能作为一个独立市场来看，大家怎么样看后市？也是基于对宏观经济走向的判断。

　　首先，整个市场还存在货币流通量，包括"钱荒"也未必反映市场缺钱。

　　另外，宏观经济指标走势并不乐观，从一季度到二季度形成一种向下的趋势，很多人对经济比较担心。

　　李克强总理也说了要鼓励首次置业的消费，这也说明房地产对投资和消费拉动的价值。

　　总的来说，不能说非常乐观，因为现在市场的综合矛盾并没有完全解决，但是总理提出应该鼓励刚性需求和首次置业需求。所以，下半年的房地产市场走势方面我们持谨慎乐观的态度。

　　观点新媒体：从网签数据来看，首次置业或者针对刚性需求的项目销售得怎么样？

　　谢宇晗：从成交结构来看，不管是从整体结构还是政府网签数量，刚需占主流。不过，未来有可能受到房产税政策影响。

　　如果房产税政策真的扩围，开发商都需要进行策略调整。特别是扩围城市、区域的开发商一定要注意后期的产品组合，还有存量比较大的开发商对于有可能变成征税对象的项目要积极推货。准备入市的发展商一定要正面理解政策导向，从发展趋势来看，可能不是短期的行为，也不是短期的政策，一定是长期持续执行的。

　　观点新媒体：今年广州拍出的地价都非常高，您怎么看这个现象？

　　谢宇晗：这是阶段性的资本汇集，为什么"地王"多了马上就出现"钱荒"？这是因为金融秩序需要重新整顿。媒体都说市场缺钱，但是现在市场的确不缺钱，流动性还是比较大的。不能说流动性过剩，但是很充裕。

　　重新梳理秩序是为下半年铺好路，一方面，阶段性的产品有结算的需求，更重要的是通过强制手段把金融秩序理顺。另一方面，下半年考虑到宏观经济下行，如果真的要去带动经济，保证房地产市场的平稳发展，这个阶段的秩序混乱肯定会伤及下半年的发展，所以反而需要在这个时间把秩序理好。

　　观点新媒体：未来还会产生像上半年这种比大家预期要高的地王项目吗？

　　谢宇晗：我觉得地王热会退潮，经过银行间的资金秩序整理之后，这方面的放大效应会减少，资金链会比之前紧一些，所以开发商高价拿地的可能性会减少。加上下半年推的土地会多一些，开发商的选择多了，就不会有那么多的资金涌向某一个地块。

　　观点新媒体：这两年的政府调控很严厉再加上这次新政，开发商反而加大商业地产的比重，有人说会有泡沫，您怎么看待商业地产？

　　谢宇晗：我不太认同商业地产泡沫这个说法。现在的商业地产是伴随着中国城市化发展起来的，城市化是什么？城市人口聚集，必然要提高城市的服务功能级别。

　　过往的商业业态或者物业形态都是落后的，不一定处处是核心商圈，但是城市化发展就要求有商业服务面积供应。

　　另外，中国人均零售商业面积并不是很高，与世界上一些中心城市相比，水平还是靠后的。而一些新兴的二三线城市也还远远没有达到理想状态，而且是结构不够丰富，资源分布也不合理，比如在很多城市的核心区还存在一些专业批发市场。

　　以前很多开发商开发商业地产是为了卖店铺，不是为了经营，以后的商业地产更强调运营的价值，所以未来商业会越来越扎实，而不是泡沫化。

　　观点新媒体：二三线城市的经济没办法支撑这么多商业供应量，是不是会产生过剩？

　　谢宇晗：这是土地财政带来的问题，其实现在有很多都是政府规划的远期商业分布和功能。

　　当城市人口级别和产业功能没有配合上的时候，单一去发展新区，在新区里面去建大商业，我觉得这是被迫而为的。地方政府因为缺钱要出让土地，土地已经规划成商业用地，只能发展商业物业，但区域还没有真正实际的消费人口进驻，这个是有风险的。

　　现在一些区域商业发展的节奏过快，当然开发商也很无奈，商业地产土地开发和使用年限是有限制的。

　　观点新媒体：今年博鳌房地产论坛的主题为"改革时代的地产新力量"，您认为新力量指的是什么？

　　谢宇晗：房地产要发展就需要新力量。中国房地产每个阶段都有新力量，但是这种新力量未必是新角色，更应该关注内在、内涵的变化。

　　就像政府的管理理念变化就变成了一种新的力量。以前住六七十平方米，现在生活方式变了，家庭财富积累多了，要买120平方米，甚至要买160、180、200多平方米的房子。

　　到海外投资，有的是养老，有的是教育，是一种生活方式的改变，这也是一种新力量。

　　还有产品创新，中国原来的房子是怎么样，现在变成什么样？产品创新会带动消费、引导消费，而且还会创造一些新的消费力量。

　　还有投资理财的演变，当股市不好，大家理财思维会转向房地产。原来不愿意都投在一个篮子里面，现在觉得还有机会，找一些商业物业持有就能产生回报，人们的理财观念变了，也会影响市场。



（审校：刘满桃）
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