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“有信心达到全年80亿港元的目标，再新增杭州和南京项目后，明年的销售应说保守估计应该可以超过100亿港元。”

　　观点网 彭飞 “我们2014年的目标是要把负债率降下来，但是我们心里面并不是特别担心。” 莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战在2013年中期业绩会上如此表示。

　　回顾莱蒙国际上半年的市场，数据显示，上半年营业额由去年同期的约21.95亿港元减少44.5%至约12.19亿港元；毛利率约为41.8%，而2012年同期则约为39.2%。

　　于2013年6月30日，莱蒙国际的净负债比率约为97.6%，较去年12月31日约67.5%上升30个百分点。

　　对于高负债的疑问，林战续称，我们购买的杭州项目、南京项目，或者是上海项目，都是很优质的资产，而不是说在很偏远的地方。而且都是属于高周转的项目，也就是我今年买地，明年就可以卖了，这对我们现金流的影响时间是很短的。

　　莱蒙国际董事长黄俊康也强调，公司的负债率现在是比较高的，但随着杭州和南京项目的预售，会迅速资金回笼。

　　为了进一步去降低负债，林战还表示，公司会尽量从增加销售和增加股本这两方面尽量的去降低负债。

　　在买地方面，莱蒙国际已于杭州及南京购入两块额外土地，总计容积率建筑面积分别约11.48万平方米及16.47万平方米，平均成本分别为每平方米约13505.4元及每平方米8502.7元。

　　另外，关于深圳前海，黄俊康也指出，前海公司是密切注视的，但在第二期陆陆续续有规模更小一点的地块出来以后，可能有些机会。目前公司旗下的基金管理公司已经在前海注册，这些工作都已经开始了。

　　展望未来，林战表示，集团有信心在2013年下半年拥有充裕的可销售资源下能达到年初定下的全年销售目标80亿港元。此外，因为新增杭州、南京的项目，所以明年的销售应该说保守的估计应该可以超过100亿港元。

　　此外，莱蒙国际执行董事兼首席运营官陈风扬还对惠州水榭湾及南昌项目做了介绍。

　　以下为2013年莱蒙国际中期业绩发布会现场问答实录整理：

　　现场提问：莱蒙国际最近提出一个PPPF的发展模式，就是结合了房地产和金融两块业务，能否详细介绍一下这个模式？

　　黄俊康：我们的PPPF，第一个叫Property Development(房地产开发)，这也就是我们正在做的事。第二个叫Property Investment房地产投资(持有经营)，这部分我们主要是有一些投资物业，特别是shopping mall、商场收租经营，近年来我们的租金水平，出租率和出租面积都在上升，并且我相信到2016年的时候比现在翻一番，而且未来还要再增加一些物，这样的话，这方面就会逐步形成一些成效。

　　第三个是Property Trading，就是可能做一些房地产买卖，我们刚刚收购的上海莎玛世纪公园项目就是很典型的Property Trading，我们买下来以后将会做一些适度的改造、培育，等它增值以后，我们在伺机把它卖出去，如果市场反映不错，也不排除有散售，不过暂时还没这个做法。

　　F就是Fund，指的是房地产基金管理。我们已经在深圳成立了一家房地产基金管理公司，目前已经大概管理了十七八亿人民币的规模。我们希望接下来持续的往前发展，下一步也不排除在香港再做一个美元的基金，所以我们是朝着PPPF的发展模式继续往前推进。

　　现场提问：8月份公司在南京14亿拿了块地，收购莎玛是16亿，这个加起来就有30亿了，但是上半年公司的现金结余是69港元，换算成人民币也就是50多亿，这样会不会使公司的现金结余更少，然后负债率的压力更大？

　　林战：关于这个负债率，我相信你的总体判断是对的，有可能我们下半年的负债率比上半年还要再高一点。

　　我们也关注到了风险，所以我们2014年的目标是要把负债率降下来，但是我们心里面并不是说特别担心，这个主要的理由是我们购买的杭州项目、南京项目，或者是上海项目，都是很优质的资产，而不是说在很偏远的地方。这些都是一些高周转的项目，也就是我今年买地，明年就可以卖了，这对我们的现金流的影响时间是很短的。

　　黄俊康：我们现在买杭州、南京的地都是高周转的，我们第一个全面高周转项目就是南京这个项目。我们现在在杭州新买的滨江奥体中心的土地和在南京那个项目，准备8个月左右入市。所以这个周转是蛮快的，我们的负债率现在是比较高的，但随着预售，会迅速资金回笼。

　　现场提问：惠州的莱蒙水榭湾，据了解它的价格定在大概8000左右，这个价格相比年初预计的1万下跌了两成，是不是惠州的楼市不容乐观，或者当地的推盘量太大？还有南昌项目到年底推出的情况？

　　陈风扬：惠东项目现在我们的市场定价是1万，是没有变的，我们这个项目在8月17号已经正式开盘了，应该讲卖的情况还是比较好的，我们第一期拿出了将近了一半的楼盘出来，去化达到70%多。

　　这个项目，我们第一期是有一定的利润，就是我们前面的优惠也是有一定的利润的，作为一个大盘，整个项目50万平方米，我们可能会低开高走，慢慢的推向市场。

　　第二个就是关于南昌的项目，31号我们会做一个新产品的发布会，第一期的项目将近4万平方米的花园洋房，准备9月份正式开卖，第一期南区的总建筑面积是14万方。这个项目我们充满信心，这个项目的利润应该讲符合我们投资的预期。

　　黄俊康：南昌这个项目，我们去年9月30号拿地的时候是2400块钱的楼面价，现在我们周边卖的房子大概一万两三千每平米，我想大家就能知道这个好还是不好，市场的需求还是很强烈的。

　　关于莱蒙水榭湾，就是惠东这个水榭湾的项目，在我们8月17号开盘一个星期之后，华润的小径湾也开盘了，可以说它这个开盘是带头打折，他们整整卖了2000套，他们定价是13000，当然他们的位置比我们好，品牌比我们响，比我们距深圳近。我们卖了几百套，他们卖了2000套，当然我们的量少，他的量大。但是可以想像得出，那个地方的需求也是巨大的，虽然供应量很小，但是确实中国人需要这种滨海休闲的生活。

　　现场提问：现在深圳前海炒得非常热，有人说前海是中国开发潜力非常大的一个地方，请问公司目前在前海有什么布局，会不会在那里竞购土地？

　　黄俊康：对于前海我们是密切注视的，前海是非常有希望的一个地方，大家知道前几天已经卖了几块100多亿的规模的土地。目前这个阶段来讲，这么大金额的地，我们是没有能力去做的，但是据说第二期以后会陆陆续续有规模更小一点的地块出来，那时候可能我们有些机会。

　　当然，我们的基金管理公司都已经在前海注册了，这些工作都已经开始了。

　　至于电商和房地产结合的事，这也是一个大趋势，我们也在做一些研究，我们也在寻找这里头的蓝海，如果有蓝海，我们挖掘出来，也是不错的结果。

　　现场提问：今年公司计划交付的面积略有下降，您对全年的业绩有怎样的一个预计？明年公司的销售目标定在多少？刚才管理层说到，明年的负债率可能会下降，大概到什么样一个程度？公司现在在深圳旧城改造项目的具体情况是怎样？

　　林战：政策不太允许我们对全年的业绩做一个预测，今年下半年的交付面积要比

　　上半年多，我们希望今年下半年的业绩会比上半年有所进步。

　　关于明年的销售额，我们的惯常做法是在年底才去计划明年的销售资源跟销售量。因为新增杭州、南京的项目，所以我们明年的销售资源应该说超过100亿是比较保守的估计，今年我们的目标是80亿。

　　黄俊康：关于旧城改造的事，我们目前在深圳龙岗区，地铁三号线龙城广场站和南联站之间有一块占地28万平方米的土地，这块地跟两个地铁站都是大概五六十米的距离。这个地第一期已经拆出来了，现在有一些手续正在办理，比如说法定图则的修改，包括容积率的申请提升，我们想尽快把它办理下来，尽快开工，这个是100多万平方米的大盘，是商住的。

　　现场提问：公司到本月24号已经完成销售目标的近8成，全年有没有提高的可能性？还有一个是刚才林总刚才提到，下半年公司负债率可能会再高一点，现在已经到97%了，下半年的时候是否会突破100%的水平？如何去降低负债率？

　　林战：第一个问题，会不会提高销售目标，我觉得没有太大的必要了，超了就超了，因为只有4个月就到年底了，我们对完成全年的目标是相当有信心的。第二个问题，我们的负债率有没有可能超过100%，我们觉得是有可能的。但是，我们希望明年底的负债率比今年底要低。那怎么做？一是增加销售，再就是增加股本，就这两个降低负债率的方法，我们会从这两方面尽量的去做。

　　现场提问：现在国内市场城镇化的话题比较热，对于公司有没有利好的影响？ 现在国内很多房产公司的项目定价都在上升，莱蒙国际下半年的定价策略是怎样的？

　　黄俊康：城镇化是新一届政府未来经济发展的一个重大的引擎，估计十八届三中全会以后会有一系列的政策出台，我想这个出台对整个中国的社会、经济肯定是利好的。城镇化首先是市民化，如果进城务工人员有了跟市民同等的待遇，他能享受当地的教育、医疗、廉租房等等，这样就会产生巨大的需求，这个需求会使各行各业受惠，我们的零售业租金也能上升一些。

　　陈风扬：我们从去年开始把战略中心三四线转移到了一二线，尽管一二线城市这一年多房价涨得很多，但是我们在定价的时候，并不追求价格最高，我们非常关注我们的去化，我们有不同的价格，不同的去化，有高中低，然后根据我们的资金需求决定我们的去化，对应我们相应的价格。当然，市场好，整体的价格上涨，在较高的价格情况下，去化也很高，这是我们需要的。

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