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潘军：花样年已在前海筹措金融控股平台 觅海外项目

“2013年我们的销售目标是100亿元。2014、2015年我们会继续在一二线城市增加土地储备。”

　　观点网 张媛娜 “去年业绩会的时候，感觉压力很大。因为第一季度整体开局销售比较弱。”3月19日，在花样年2012年业绩发布会上，其主席潘军以此作为开场白。

　　不过，“花样年顶住了压力”，潘军随后表示，花样年在去年三四季度进行积极营销，实现全年合同销售金额超过80亿元，比预期目标提升了11%。

　　2012年年报显示，花样年实现营业收入62.3亿元，较2011年增长11.4%，其中全年的物业开发收入比2011年增加9.1%至58.85亿元。毛利率由2011年的23.92亿元提升至25.2亿元，增幅达5.4%，毛利率则维持在40.5%的水平。

　　扩张：今年销售目标100亿元

　　潘军表示，花样年的业务仍旧集中于四大经济区域进行发展，即长三角、珠三角、成渝和京津都市圈。

　　从去年开始，花样年撤出三四线城市，将业务重点向一二线集中，潘军称，花样年在北京、天津、深圳、成都、南京、苏州进行了相关布局。

　　同时潘军透露，今年开年花样年进入了上海，下一步可能会进入广州。

　　目前花样年的土地储备区域分布情况为珠三角约320万平方米，占比40%；成都区域38%，江浙地区约10%。

　　“我们现在的土地储备平均成本只有700元/平方米”，潘军表示，未来会继续增加一线城市的土地储备。

　　花样年首席财务官林锦堂也表示，去年花样年新增土地面积约50多万平方米，土地支出约10亿元。

　　另外潘军透露，去年花样年新设立了新加坡、东京和洛杉矶办事处，并在新加坡投资了总建筑规模约1.5万平方米的项目。他预计，该项目在今年三季度末或四季度初投入市场，将为花样年带来约10亿元人民币的销售收入。

　　“2013年，花样年的目标是合同销售金额达到100亿元，计划新开工建筑面积150万平方米，计划竣工面积115万平方米。”对于新一年的展望，潘军如述。

　　转型：否认退出房地产领域

　　“我希望大家关注花样年的转变”，潘军强调，花样年用三年时间完成了一个单纯房地产公司向社区综合服务平台供应商转型的道路。

　　潘军指出，花样年在2012年确立了未来的八年计划。围绕社区服务，围绕客户服务的中心，形成八项业务。“我们开玩笑称之为八爪鱼”，服务范围涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老。

　　潘军认为，如果房企只强调土地和速度，而不去考虑企业和互联网的结合，那么未来肯定会遭遇挑战。所以，“花样年每年将会把营业额的千分之五到百分之一投入到互联网和体验研究方面。”

　　同时，花样年在今年元月在深圳前海注册了金融控股公司。潘军称，主要业务做社区金融领域方面的尝试，比如小额贷款等。

　　潘军尤其指出，轻资产的毛利率和净利率都非常高，而花样年的转型恰恰是看重了轻资产所带来的优势。“轻资产将成为花样年的主流模式。”

　　对于花样年转型做电商而逐渐退出房地产领域的传闻，潘军解释，电商是花样年旗下彩生活服务集团有限公司(以下简称“彩生活”)在运作，互联网研究中心在运营。而且未来电商将会成为“彩生活”社区服务平台的主营业务以及重要利益增长点。

　　不过，他表示，花样年不会退出房地产开发市场，这是花样年的主营业务。“2014、2015年，花样年将会进入到比过去更快的速度来提升运营规模”，潘军强调，相信那时，花样年会给大家带来更惊喜的增长。

　　以下为2012年花样年控股集团有限公司业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：花样年在新加坡的项目，是不是花样年在海外的第一个项目？计划什么时候投入市场？预计可以为花样年带来多少资金收入？投资额是多少？

　　还有，去年花样年一共买了多少土地？花了多少钱？今年的买地计划和去年有什么变化？

　　潘军：新加坡项目是我们第一个海外项目，这是一个“拆旧建新”的项目。不出意外的话预计在今年的三季度末或四季度初会投入市场。

　　项目总建筑规模约为1.5万平方米，预计可以为花样年带来2.5亿新币的销售收入，约10亿人民币。

　　因为在新加坡买地可以向银行贷款，所以我们实际上需要支付的金额比较低，整个前期投入不超过4000万新币，对我们的资金基本上没有形成太大压力。

　　林锦堂：2012年花样年在成都郫县拿了一块土地，北京青年路拿了一块地。还有去年四季度的时候在深圳蛇口也获得了一块土地。这几块土地总面积约50多万平方米，土地支出大概10亿元。

　　2013年我们的销售目标是100亿元。2014、2015年我们会继续在一二线城市增加土地储备。在不提高负债率的情况下，我们希望土地储备有所增长。

　　现场提问：之前有消息说花样年转型方向是做电商，而且逐步退出房地产领域，这一消息是否属实？目前公司关于转型的整体策略是怎样的？在电商方面你们有什么样的安排？

　　潘军：这个消息是不准确的。第一，我们不会退出房地产开发市场，这是花样年的一项主营业务，不仅不会退出，而且我们会基于现在服务平台形成的优势继续发展。

　　花样年将会进入到比过去更快的速度来提升运营规模，所以今年只是一个起点，我相信明年后年，花样年会给大家带来更惊喜的增长。

　　电商方面是“彩生活”这个平台在做，电商平台由我们的互联网研究中心在进行运营。而且“彩生活”的管理面积在去年已经突破了5000万平方米，今年将会有爆发式的增长。

　　我们认为社区蕴含着极大的潜力，“彩生活”业务也将成为花样年未来一个重要的利益增长点。而电商恰恰实现了线下和线上平台的创新模式，这在行业内是完全创新和领先的模式。目前我们的团队已经组建完毕，并进行了有效的尝试，也获得了一些有效的收益。

　　未来电商将会成为花样年旗下“彩生活”社区服务平台的主营业务，相信会给投资者带来意想不到的收获。

　　现场提问：花样年转型为以社区服务为核心业务的公司后，会不会影响集团的毛利率水平？有没有计划在多少年之后达到什么目标？

　　潘军：轻资产的特点是什么？是毛利率高，净利率更高。花样年的毛利率超过40%，净利率超过14%，这在行业内都是比较高的水平。

　　“彩生活”去年的毛利率接近60%，净利率接近30%。

　　我们这次转型恰恰是看重了轻资产所带来的优势。相对来说，房地产业务链比较短，对服务标准的要求也比轻资产低，团队价值就没那么大。所以，我们看到过去三年很多企业投入巨资进入房地产，因为他们认为门槛比较低。

　　未来房地产要向专业化、产业化进军的时候必须拥有更好的管理能力。16年来，花样年一直着力于打造具有服务理念的房地产企业，所以说我们是社区服务商，而我们的规模是不受控于土地储备的。过去十年，花样年从管理一个项目到2012年437个项目，这是房地产开发达不到的速度。从管理5万平方米到管理5000万平方米，十年时间花样年实现了一千倍的增长，这也是传统模式所达不到的。

　　未来，轻资产模式一定会成为我们的主流模式，但并不是说花样年会放弃房地产，我们的房地产依然会保持非常告诉的增长。至于具体的数字，现在很难回答，花样年的理念是“先做后说”。

　　现场提问：早前你们提过可能会将“彩生活”分拆上市，有没有这样的计划？去年至今花样年发过两次债，公司的融资成本发生了怎样的变化？

　　潘军：我们没有说过“彩生活”要分拆上市，但是“彩生活”的规模是达到了上市公司标准，我相信它未来的发展会给投资者带来非常好的回报。

　　林锦堂：2013年1月花样年发过债之后，我们的平均借贷成本大概在9.7%，所以整体来说我们的债务成本并没有很大提升。

　　现场提问：花样年在前海新注册的公司主要业务是什么？目前准备情况如何？花样年会不会在前海拿地？前海政府有没有给花样年资金或贷款支持？

　　潘军：我们在前海已经正式获得了政府设立公司的批准，未来业务基于我们物业服务，主要做社区金融领域方面的尝试。现在已经向政府申请小额贷款和相关业务自持，基本上获得批准。我们的团队也准备完毕，计划在今年开始社区方面的实践。

　　第二，土地方面，因为前海的土地还没有招拍挂，这需要获得政府批准，不过我们会积极努力的争取在前海拿地。

　　第三，花样年不希望政府给予任何特殊资金方面的支持，我们靠能力来获取利润，花样年是依靠市场成长的公司。

　　现场提问：花样年在美国和东京也有办事处，对这些市场有兴趣吗？除了新加坡项目外，花样年有没有考虑在海外多做房地产或服务类的项目？

　　潘军：我们主要是想吸引美国、日本的一些产品和服务，把这些东西放到国内来。比如养老的服务模式、老年人护理药品等，主要以引入为主。海外方面的服务引进我们都在考虑，都有相应团队在跟进。

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