陈晓接手中凯豪生 嘉凯城商业加速清盘
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-12-26 01:18:07    来源: [ 观点网 ]

未来商业部分可为嘉凯城带来的利润将比之更多，故此次出售对嘉凯城来也是好事一桩。

　　观点网 梁嘉欣 上海中凯豪生酒店也要易主了。2008年开业至今，中凯豪生酒店屹立在上海南京西路商圈已达四年之久。当然，这也只是近期上海众多酒店整售的案例之一而已。

　　12月24日，由新华信托股份有限公司和中邦置业集团有限公司共同出资组建的大普基金宣布，中邦集团和新沪商集团日前联合收购了上海中凯城市之光剩余物业及两栋大楼资产，总价近13亿元，大普基金担任投资和并购顾问。

　　其中大楼所在地内的上海中凯豪生酒店，将打造成五星级中邦精品艺术酒店，剩余2万多平方米的存量房则将改造为成套国际公寓，作为二手房出售。

　　据悉，目前该交易已经完成，项目正在交接，预计需要一个月左右的时间。调整以后，中凯豪生酒店将会重新开业。

　　基金并购

　　其实早在一个月前，中凯豪生酒店将出售的消息已经传遍整个上海圈。事缘于11月发行的一则名为“新华信托·中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划4号”的信托产品。

　　根据该信托推介资料显示，中邦集团董事长卫平和新沪商集团法人代表陈晓(原国美电器董事局主席)将分别出资1亿元，联合中邦4号并购基金共同收购上海中凯豪生酒店。同时，双方还共同为中邦4号并购基金首期募资还款，并提供个人无限连带责任。

　　贷款发完3个月内，中邦置业集团有限公司转让98%的中邦世家房地产开发有限公司股权给新华信托股份有限公司，届时新华信托有限公司将取得中凯豪生酒店的处置权。

　　该项基金总规模为4.95亿元，2年期，预期收益率9%-12%，并已于11月28日下午完成了资金募集。

　　据了解，按照大普基金计划，中邦4号目前所募集的4.95亿元募资款，仅为基金首期募资款，基金还计划安排后续两轮均为1.5年期的募资计划，主要用于归还首期部分募资款与酒店改建费用。

　　按照改造计划，明年5月1日，中邦艺术酒店将正式开业，酒店式公寓也将正式开售。不仅如此，整修改造以后，中邦艺术酒店作为精品酒店，将高过现有房价。

　　推介资料披露，本次信托对应的项目收购成本仅3.9万/平方米，预计开盘价格不低于7.5万元/平方米。“项目在地标地段，周边二手房价格普遍都在7万元/平方米以上，有些还超过10万元/平方米。增值空间大。”陈晓表示。

　　这显然令大普基金对项目改造后的回报具有十足信心：“项目销售保守估计超过19亿元，销售收入完全覆盖投资。”

　　战略调整

　　对嘉凯城来说，中凯豪生酒店的开业，曾经也是旗下中凯集团从开发、销售的模式，逐步转变到开发销售和持有物业相结合发展模式的标志性事件。

　　如今选择出售，于嘉凯城而言，也是为了符合整体战略方向调整的需要。

　　嘉凯城董事会办公室相关人员接受观点新媒体采访时透露，选择出售中凯豪生酒店这一存量物业，主要是基于嘉凯城商业公司在准确把握商业资产运营的产品定位，对旗下各类商业资产、酒店等物业进行分析与研究后，调整现有自持商业物业结构、对不符合公司在商业资产运营产品定位的相关存量物业加快去化速度的一个有计划、按步骤的部署与安排。

　　就在一周以前，嘉凯城才发布系列公告宣布，成立商业、物业及贸易公司，意在打造专业的运营能力和统一平台，在专业细分领域培育新的业务方向和利润增长点。

　　至于商业公司未来运营产品定位于消费性城镇商业，是指位于城市中心最贴近老百姓生活的社区商业或一二线城市周边经济较发达的中心城镇结合部，以“邻里中心”、“形象街”、“特色商业街”、“休闲美食街”等形式存在的商业物业。

　　相关人士亦对观点新媒体坦言，其实中凯豪生酒店每年给嘉凯城带来的净利润只有一两千万元，经过产品定位的调整，未来商业部分可为嘉凯城带来的利润将比之更多，故此次出售对嘉凯城来也是好事一桩。

　　而嘉凯城方面更透露，除了此次中凯城市之光存量物业出售，下一步公司还会加快对不符合公司在商业资产运营产品定位上不一致的相关存量物业的去化速度。

　　不过，对于嘉凯城这一举动，外界更多还是理解为流动资金不足的表现。相关分析早前曾指，如果出售大型商业套现，将大大缓解嘉凯城当下的资金压力，甚至有余力发展其他利润较高的业务。毕竟在过去的一年多里，嘉凯城的财务表现无法令人满意，直到今年三季度，才开始逐渐改善。

　　“市场对于嘉凯城现金流的问题过于紧张了。”上海证券研究员舒廷飞认为，嘉凯城三季度以来去库存速度明显加快，1至9月，嘉凯城回笼资金超过40亿元，同时，根据公司销售节奏的安排，预计在第四季度，嘉凯城还有近30亿现金的流入。

　　不仅如此，嘉凯城三季报也显示，前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为2亿多元，改写了过去两年该指标持续为负的状态。

　　陈晓接盘

　　除此之外，市场更为有兴趣的，还是此次中凯豪生酒店的接盘手。以上海新沪商实业(集团)有限公司总裁这一新身份亮相的陈晓，就足以令这项交易徒添更多话题性。

　　值得一提的是，尽管陈晓在中邦4号基金中有所出资，但中邦基金投决会5名成员名单中，并没有陈晓的名字。五名成员包括新华信托副总经理郝雅军、合规法律部总经理徐润环、风险管理部总经理张林、上海中邦置业有限公司总裁卫平及财务总监赵群锋。

　　相关人士指出，陈晓还是希望仅仅担当财务投资者的身份。据了解，离开国美后的陈晓就转行做投资人，并先后投资了一站式家居生活体验馆“名巢靓家”旗舰店和车王认证二手车超市，但没有过多参与企业经营决策。

　　至于新东家新沪商集团，翻阅官网资料介绍，该公司由陈晓联合上海本地近30位著名企业家共同发起，成立于2011年12月。其下设3家全资控股子公司：上海琥珀资产管理有限公司、上海新沪商商务咨询有限公司和上海新沪商俱乐部有限公司。

　　此次陈晓把投资目光聚焦到房地产，相关人士认为，一贯保守投资的陈晓，对中凯豪生酒店改建项目的投资信心，在于酒店原规划性质为70年产权住宅，无需变更审批。

　　据了解，中凯豪生酒店其主要为住宅产权。该项目房间总数334间，地上建筑面积2.8万平方米，其中4至30层为住宅产权，2至3层为办公产权。

　　另据资料显示，大普基金是专门为管理中邦4号并购基金而设立的，主要员工来自中邦集团房地产开发团队。故此次陈晓联合中邦置业卫平打造该项目，被业内视为“强强联合”。然而，相关人士指出，改造后的中凯豪生酒店最终是否如愿成功，还是取决于两者的操盘能力。

　　当然，对中邦置业而言，类似的重整改造项目也不是第一次接触。今年上半年，中邦置业接手了重庆一个十年烂尾项目--东启幻境酒店别墅项目。



（审校：刘满桃）
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