省外扩张与风险 碧桂园南京“大跃进”？
作者: 武瑾莹     时间: 2012-12-06 01:28:24    来源: [ 观点网 ]

尚不能断定碧桂园省外发展就已经完全变好，但布局地域多元化至少能增强企业防御风险的能力。

　　观点网 武瑾莹 一直将广东省内作为销售支撑的碧桂园，似乎找到了未来重点发展的新区域。

　　碧桂园南京区域总裁刘森峰12月1日凌晨在微博上透露，2013年碧桂园南京区域目标是销售过百亿，项目数量超过10个。

　　刘森峰表示，经过两年来的努力，南京区域各种基础已经基本夯实，已经具备快速扩张能力。

　　据了解，碧桂园南京区域为碧桂园集团直属大区，辖江苏及安徽马鞍山、滁州。而据碧桂园人士透露，目前南京区域有4个项目，分别是南京碧桂园凤凰城、碧桂园欧洲城、碧桂园城市花园和碧桂园如山湖城。

　　从4个到10个，碧桂园南京区域似乎正在蓄力“大跃进”。

　　南京表现

　　一个关键的问题是，对于在全国14个省级区域有布局的碧桂园而言，为何对南京区域如此看好？

　　碧桂园2012年中报上公布的项目分布来看，在湖南、湖北以及安徽辽宁的项目数量远超江苏地区。

　　纵观碧桂园这几年的销售，有两个楼盘颇具代表性，一个是位于惠州的碧桂园·十里银滩，另一个则是位于句容的南京碧桂园凤凰城。

　　这两个项目在去年先后入市，都以上千套的货量及较大的优惠吸引业内极大关注，而这两个项目也都取得了不错的销售业绩。

　　2011年5月15日，南京碧桂园凤凰城推出2176套房源入市，开盘当天完成销售近两千套，获得认购资金近10亿元。开盘首两天，该项目录得近12亿元认购金额，创碧桂园开盘销售新高。

　　今年6月10日，南京碧桂园·凤凰城推出二期房源，共计600套房源，开盘当日认购9成，成交金额约3.5亿元。

　　再加上碧桂园在南京其他几个项目也都取得了不错的销售业绩，因此建立了一定的品牌认可度，也累积了一定数量的客源。

　　对于以大盘模式见长的碧桂园来说，稳定而充足的客源是其保证销售的重要因素，因此受到当地购房者的认同或许给了碧桂园信心。

　　标普分析师符蓓对此也表示认同，其进一步称，这几年碧桂园的确在进行有节奏的广东省外扩张。

　　省外调整

　　事实上，广东省外的表现在此之前一度是碧桂园的“软肋”。

　　碧桂园2008年年报显示，当年销售业绩中广东省外部分只占了1/4，而2009年该数字提升至30%多。但对于有一半土储都在广东省外的碧桂园而言，这样的销售占比恐怕不能让人满意，这意味着庞大的土地都未能转换为利润。

　　另一方面，碧桂园对于在广东省外并不算好的成绩单并没有遮掩，反而在2009年年报发布前后直言，将调整公司在广东省外的发展策略。如此看来，经过近两年时间调整后，似乎已初见成效。

　　而符蓓却表示，尚不能断定碧桂园省外发展就已经完全变好，但布局地域多元化至少能增强企业防御风险的能力。

　　符蓓同时指出，碧桂园在省外的土地中，有很大部分是位于如内蒙古满洲里这样的三四线城市，从目前的市场情况来看，在未来的一段时间之内，三四线城市的风险比较高，主要是供需关系不平衡及三四线城市的购买力问题，而二线城市未来的承接会显得更好。

　　符蓓称，碧桂园在南京出现大增长的同时，也不要忽视其在三四线城市还有不少土地。而现在判断，在三四线城市拥有土地规模越大，短期风险也越大。此前碧桂园毛利润的下降就是因为其大量发展省外项目所致。

　　符蓓进一步指出，碧桂园在广东省内因已经有比较好的知名度，即使价格较高也很容易出售。而之前因新进不少城市，为获得此前从未对其有了解的购房者的认同，碧桂园不得不以极大的优惠来吸引消费者。

　　“现在省外项目变多了之后，会使得毛利率上行还是下降还不能判定。”符蓓最后表示。



（审校：徐耀辉）
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