　　新开工温和回升，但由于统计入库因素影响，单月同比可能跳增至13%左右。10月新开工单月同比大幅上升17.6个百分点至-6.4%，较3季度的-11.8%收窄5.4个百分点。我们认为近期新开工趋势一直是温和回升，但与5、8月类似，11月由于存在统计入库因素的影响(影响预计为15个百分点左右)，新开工单月同比可能再次出现跳升，预计同比增幅将达到13%左右。新开工回暖的主要原因是：1)销售回暖使开发商的库存压力在一定程度上得以消解；2)通过增加开工调整产品结构；3)融资环境有所改善为开发商提供一定的资金保障。但由于目前全国库存的绝对水平并不低，因此新开工的回升力度将比较温和。

　　投资已在企稳，但由于统计入库因素影响，单月同比可能增加至19%左右。10月投资略升1.3个百分点至15.5%，我们认为投资已在企稳之中，但11月由于统计入库因素的影响(影响预计在4个百分点左右)，投资单月增幅可能增加至19%左右。投资企稳的主要原因是：1)土地市场前期回升导致土地购置费企稳。

　　今年二季度以后开发商土地购置意愿逐渐增强，经过6-12个月支付周期，近2月土地购置费已基本企稳。2)新开工逐步回升，竣工增速处于低位，致使施工量下降速度放缓，预计将在4季度企稳。但由于未来施工增速预计将在仅13%左右的水平维持一段时间，因此恐不足以支撑投资出现明显回升反弹。

　　销售暖冬效应明显，基数影响延续，预计11月销售面积单月同比为24%左右。

　　11月申万监控的31个主要城市销售面积同比为84%，较10月的49%大幅提高，天津、上海、深圳、杭州等城市近期回暖尤为明显。10月全国销售面积单月同比大幅上升26.8个百分点至23.2%，除了销售情况本身(特别是三四线)尚且不错之外，去年同期基数下降是重要原因。而11月低基数效应仍将延续，将使销售面积的单月同比小幅上升至24%左右。

　　维持各项预测。维持2012年销售面积同比3%，新开工面积同比-5%，投资同比15%的预测。

　　申银万国-房地产开发：统计方法调整或致开工投资再现跳增

（审校：杨晓敏）